Robert Jacquier

“ « Chacun est seigneur et maître dans son petit domaine. Il y fait ce qu'il veut ». Pour une question de commodité, nous étudions séparément les droits du copropriétaire sur les choses communes et ses droits sur les choses privées, mais dans la vie de tous les jours le propriétaire d'appartement est un, tout en ayant des droits différents. A supposer qu'il puisse réaliser deux mentalités différentes, saura-t-il les appliquer toujours à bon escient selon les questions qui se poseront.
Il saura, par exemple, qu'il est propriétaire exclusif des fenêtres et volets extérieurs de son étage. ”

“ Une seule cause d'extinction est intéressante à étudier : c'est la destruction de la maison, car la question se pose de savoir si les copropriétaires vont être tenus de reconstruire la chose commune, recréant ainsi l'indivision qu'un cas fortuit ou la force majeure avait fait disparaître. Mais il pourra se faire que, malgré sa bonne volonté, un propriétaire ne puisse pas assumer les frais d'une reconstruction. Aussi la question d'une assurance collective va se poser, ainsi que la question d'un privilège ou d'une affectation spéciale à la reconstruction de l'indemnité payée par l'assurance. ”

“ Voici, d'après nous, les seules conséquences possibles de cette règle : tout propriétaire peut disposer de sa propriété comme il lui convient. Est-ce aller trop loin que de permettre l'exhaussement au propriétaire du dernier étage ? L'exhaussement entraîne en effet, une surcharge des gros murs, un usage plus considérable des choses communes, un changement dans l'aspect extérieur de la maison, toutes choses qui sont contraires aux droits égaux des autres. ”

“ Peu importe, d'ailleurs, que l'assurance soit faite par une seule Compagnie ou par un groupe de sociétés, pourvu que l'immeuble soit assuré tout entier par une même police souscrite par tous, ou mieux, par le gérant au nom de tous. Il n'est pas besoin d'attendre la loi pour appliquer cette solution ; beaucoup de règlements de copropriété prévoient que le gérant pourvoit à l'assurance des parties communes. Il n'y a d'ailleurs pas seulement l'assurance contre l'incendie qui peut être unique. ”

“ De nos jours, on voit surtout un entrepreneur acheter un terrain, faire dresser par un architecte les plans d'une maison à plusieurs étages, et proposer au public l'achat d'un étage à construire. Ce cas est à rapprocher de celui où plusieurs particuliers se groupent pour acheter une maison dont ils se partageront les étages. Il peut se faire encore qu'il s'agisse d'un immeuble déjà construit dont les locataires achètent chacun leur appartement, soit à l'amiable, soit aux enchères lors d'une vente publique. ”

“ Chacun des copropriétaires peut retirer de la chose commune tous les avantages qu'elle procurerait à un propriétaire unique, et souvent les avantages ne peuvent être obtenus qu'au moyen d'aménagements nouveaux. Il y aurait injustice et presque atteinte au droit de propriété, si une innovation notoirement utile à l'un des communistes, pouvait être empêchée par l'opposition arbitraire ou vexatoire d'un autre copropriétaire. ”

“ Le Code Civil, dans l'article 664, parle du toit et des gros murs, mais seulement pour régler les questions d'entretien et non celle de propriété. Les gros murs appartiennent exclusivement au propriétaire de l'étage qu'ils entourent et le toit au propriétaire de l'étage supérieur. Si le Code impose aux autres la contribution aux charges, ce n'est pas parce qu'ils en sont propriétaires, mais parce qu'ils en profitent. ”

“ Un associé ne peut jamais prétendre à l'attribution exclusive en propriété, par voie de partage en nature, de la fraction d'immeuble pour laquelle il a vocation, non plus qu'à se maintenir dans la jouissance exclusive de cette fraction, s'il n'a rempli ses obligations et souscrit, proportionnellement à ses engagements, aux appels de fonds supplémentaires nécessités par la réalisation effective de l'objet social. ”

“ Faut-il que l'opposition d'un seul les empêche de bénéficier de cette commodité, surtout si elle ne doit porter aucun préjudice à cet opposant. Le cas est le même lorsqu'un seul d'entre eux désire cette construction nouvelle. Mais, dira-t-on, le sol est commun, aucune innovation ne doit être permise sans le consentement de tous ; le creusement d'une cave va compromettre la solidité de l'immeuble. ”

“ Il faut reconnaître, en effet, que l'article 664 prévoit un mode de répartition spécial pour les planchers et pour l'escalier, et que, par exemple, il ne met à la charge du propriétaire du rez-de-chaussée, aucune contribution pour la construction de l'escalier.
Mais outre que cette solution nous paraît contestable, elle a un caractère exceptionnel qui ne saurait être généralisé, parce qu'elle est justement contraire à l'esprit de la division par étages de la propriété des maisons. Tous bénéficient des choses communes, tous doivent en supporter les charges qui en dérivent. ”

“ Si l'on ne tient pas compte de ce fait dans la répartition, cet étage qui a contribué à faire augmenter dans des proportions, plus grandes que les autres, la valeur en capital de l'immeuble entier va bénéficier d'une répartition faite en proportion de la part de chacun dans les choses communes. ”

“ Faire une distinction pour répartir les charges entre la plus ou moins grande utilité retirée par chacun des propriétaires, c'est créer une source de difficultés. Cela n'empêchera pas que les travaux effectués dans l'intérêt exclusif d'un des propriétaires sur la chose commune, resteront à la charge de ce dernier, de même que les travaux nécessités par la faute de l'un des propriétaires. ”

“ Celui qui achète un étage examine les plans de sa future maison, il sait bien qu'il n'occupera qu'un étage, mais cela n'empêche pas que pour gagner son appartement il rentrera dans sa maison, et puis on lui a dit «vous serez propriétaire également du terrain, des « murs, du toit », il ne demandera pas d'ailleurs la proportion de cette propriété et même il n'y pensera peut-être qu'au moment où il faudra répartir les charges communes. Cette maison dont il occupera le septième étage après en avoir discuté les plans, il en surveillera la construction, il veillera à la solidité des murs. ”

“ Il serait mieux encore qu'elle se base sur la répartition faite par les intéressés dans le règlement de copropriété. Mais qu'elle procède d'une façon ou d'une autre, on va ainsi aboutir à des injustices.
La valeur de l'immeuble entier est faite non seulement de la construction elle-même, mais de la somme des valeurs des locaux divis. On peut admettre qu'un étage ait été aménagé d'une façon infiniment plus luxueuse que les autres. ”

“ Or, la portion de l'escalier qui conduit du rez-de-chaussée au premier étage, ne sert pas uniquement au propriétaire du premier étage, elle sert aussi aux propriétaires des étages supérieurs. D'ailleurs, autre chose est la propriété, autre chose est l'entretien de cette propriété : celui qui fait subir à la chose commune une usure anormale, doit la réparer à ses propres frais ; et ceci résulte des principes généraux du droit. Pourquoi ne pas faire découler de ces principes que les charges de l'entretien seront proportionnelles à l'usage de la chose ? ”

“ Déjà en faisant appel à l'idée de copropriété, nous nous trouvons en présence d'un cadre moins rigide. Chaque propriétaire pourra faire les innovations qu'il voudra, sous la seule condition de respecter l'intérêt des autres copropriétaires et de ne pas nuire à leur droit de jouissance sur le bien commun. ”

“ Si son renvoi est demandé par quelques-uns, une décision prise par tous ou à la même majorité que pour sa nomination, sera nécessaire. Mais, dira-t-on, comment admettre que le gérant, mandataire de tous, puisse continuer à administrer la chose commune sans l'assentiment de tous? Le principe de la libre révocabilité du mandataire par le mandant est la règle. Ainsi chacun des copropriétaires, sans avoir à justifier de sa décision, pourrait révoquer le Syndic et déclarer qu'il ne se considèrera plus comme engagé par
ses actes. ”

“ La vente d'une maison à construire n'est pas un marché, mais bien une vente, car c'est un immeuble qui a été acheté. La vente d'une chose future, même inexistante au jour du contrat, est parfaitement légale, en vertu de l'article 1130 du Code Civil. ”

“ Enfin, le Syndic, et c'est là, en définitive, son rôle le plus important, tiendra la comptabilité de la maison, paiera les impôts, les assurances, les réparations, les frais d'entretien, d'éclairage, de chauffage et les répartira entre tous, selon la proportion fixée dans le règlement.
Voici esquissées les fonctions du gérant dans la plupart des cas, mais le gérant devrait être plus ; il l'est quelquefois dans la réalité, lorsqu'il a su prendre de l'influence, de l'autorité sur les copropriétaires. ”

“ Pour bien comprendre le caractère de chose commune des cheminées, il ne faut pas considérer chaque cheminée séparément, car chacune est d'un usage particulier, mais les cheminées dans leur ensemble, qui servent à tous. Tous les propriétaires n'ont pas besoin de faire usage de toutes les choses communes, et il y a bien des exemples de choses qui ne servent pas, au moins à l'un d'entre eux. ”

“ Ainsi en dehors de toutes considérations juridiques, même lorsque la copropriété sera dotée du statut auquel elle a droit, la vie commune dans un immeuble divisé ne sera possible, qu'à la condition indispensable que tous les copropriétaires aient le désir de vivre en bonne intelligence et la volonté de respecter les règles imposées à tous dans l'intérêt commun. ”

“ Cette dernière impossibilité nous a conduit à écarter aussi, sans qu'il soit besoin de l'approfondir, l'idée d'un contrat prenant naissance en même temps que la propriété d'un étage. Du fait même qu'un propriétaire se trouve avoir acquis, à titre gratuit ou à titre onéreux une part dans une maison divisée par étages, il se trouve engagé vis-à-vis des autres propriétaires des différentes parties de la maison, à tout un ensemble d'obligations dont la plus importante serait la conservation de la chose commune. ”

“ C'est, en tout cas, plus conforme à la réalité : le terrain existe, l'appartement n'est encore que sur le papier. Sans doute lors de la vente d'un étage d'un immeuble construit, on vendra un étage et, accessoirement, une quote-part du terrain et de toutes les parties communes. Pourquoi faire comme M. JULLIOT (10) et vouloir dès avant la construction, considérer l'appartement comme une chose réelle. ”

“ On serait ainsi conduit à imposer la loi de la majorité sans aucun contrôle de la minorité, et sans que cette dernière ait consenti à se soumettre à cette majorité. Avec le pouvoir d'appréciation des Tribunaux, on arrivera légalement et avec des garanties, sensiblement au même résultat ; il sera bien rare que la majorité n'ait pas pris une décision qui soit conforme à l'intérêt commun, et en même temps contraire aux droits particuliers. ”

“ L'entrepreneur qui vend les étages sur plan a, malheureusement, quelquefois, la mentalité d'un commerçant qui cherche à vendre le plus possible. Il est tenté de dire à l'acheteur éventuel : vous serez propriétaire d'un étage dans cette maison que je vous propose, comme si vous étiez seul propriétaire d'une maison d'un étage. ”

“ En cas de poursuites en dommages-intérêts, la responsabilité de l'immeuble vis-à-vis de l'un des copropriétaires ou des tiers
et voisins sera imputable au point de vue des risques civils à tous les copropriétaires au prorata du pourcentage de propriété commune leur appartenant. Toutefois, la responsabilité de ces risques restera à la charge de celui des copropriétaires ou des occupants qui aurait commis un fait personnel à lui imputable. ”

“ Ce qui importe le plus, c'est que le mode de propriété que nous étudions pénètre complètement dans les mœurs, que les différents propriétaires ne se considèrent pas comme des ennemis, mais comme de véritables collaborateurs d'une œuvre commune : l'amélioration de leur immeuble. ”

“ Cela doit être remplacé, et la propriété par étages répond parfaitement à cette nécessité nouvelle. La vie domestique en commun naîtra de cette individualité qui aurait dû en écarter l'idée. Déjà nous trouvons un personnage, le concierge, qui est au service de tous les copropriétaires, sans être, il est vrai, commandé directement par eux. A une propriété commune devait correspondre un entretien commun, le concierge va entretenir et nettoyer toutes les parties communes de l'immeuble, c'est lui encore qui surveillera l'éclairage et le chauffage de l'immeuble. ”