Copropriétaire

“ Ceux qui sont indivis entre des communes ou établissements publics et des particuliers se gouvernent comme les bois des communes ou établissements publics.
En un mot, la qualité du copropriétaire le plus protégé détermine le régime applicable à la propriété entière. Et il faut bien qu'il en soit ainsi, puisque autrement ce copropriétaire ne jouirait pas de la protection dont on a voulu le couvrir (2) .
2. Aucune coupe ordinaire ou extraordinaire, exploitation ou vente, ne peut être faite par les possesseurs copropriétaires. Toutes ventes ainsi faites doivent être déclarées nulles (3) . ”

“ On aboutit à des solutions inextricables, où l'acheteur du terrain et quelquefois d'une partie du gros œuvre, se trouve copropriétaire de ces parties communes sans avoir la propriété de l'appartement qu'il n'a pas pu payer. ”

“ L'indivision a l'avantage de conférer à chacun son droit dans la totalité de la chose commune et dans chacune de ses parties. Cass., 30 oct. 1835.
709. Etendue du droit de chaque communiste. — Chaque copropriétaire d'une cour commune a le droit de se servir, pour tous ses besoins et agréments mêmes, de la totalité de la cour, mais de manière à ne pas nuire à la jouissance de ses copropriétaires. L'exercice de ce droit de chacun s'arrête là où sa jouissance gênerait celle du copropriétaire ou lui causerait un préjudice. ”

“ Les tribunaux civils sont, en matière de partages de biens communaux, comme en toute autre, les seuls juges compétents pour statuer sur les questions de propriété qui peuvent être soulevées; pour dire si une commune ou section, que les autres veulent écarter du partage, est réellement copropriétaire, et doit, en cette qualité, y être admise; pour dire si le droit de copropriété de cette commune s'est éteint par prescription ”

“ Article 53 Si la part d'un propriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en justice visée à l'article 12 de ladite loi est intentée à l'encontre de ce copropriétaire.
A peine d'irrecevabilité de l'action, le syndicat est appelé en cause. ”

“ Les héritiers du copropriétaire, en cas de décès, et ses créanciers, en cas de faillite, exercent tous ses droits dans la participation. — Les copropriétaires peuvent former entre eux une véritable société, -régie par les lois générales sur les sociétés commerciales ; mais à défaut d'une convention expresse, leur intention de se mettre en société ne se présume pas, et ils forment entre eux une simple communauté. ”

“ Chacun des héritiers, dit le paragraphe 2, alinéa 1, dudit article 8, et le conjoint survivant s'il a un droit de copropriété, à la faculté de reprendre la maison sur estimation. Lorsque plusieurs intéressés veulent user de cette faculté, la préférence est accordée d'abord à celui que le défunt a désigné, puis à l'époux s'il est copropriétaire pour moitié au moins. Toutes choses égales, la majorité des intéressés décide. A défaut de majorité, il est procédé par voie de tirage au soft. ”

“ Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
(1) Modifiée par : Loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 (J.O. du 29 décembre 1966) ; Loi nO 74-908 du 29 octobre 1974 (J.O. du 31 octobre 1974) ; Loi nO 77-804 du 19 juillet 1977 (J.O. du 20 juillet 1977) ; Loi nO 79-2 du 2 janvier 1979 (J.O. du 3 janvier 1979) ”

“ Ces choses sont en état d'indivision. Mais elles ne peuvent être établies ainsi que lorsqu'il existe un ou plusieurs fonds principaux.
C'est une sorte de copropriété secondaire ou accessoire. Elle ne peut exister seule. Le copropriétaire de la chose commune doit absolument être propriétaire d'un des fonds principaux. C'est une condition essentielle de son existence. ”

“ Qu'on remarque ici que l'indivision suppose que, sur la masse commune, chaque copropriétaire a un droit distinct, et qu'ainsi la mauvaise volonté de chacun peut entraver l'action de tous les autres. Nous sommes copropriétaires d'un terrain ”

“ Copropriété. Droit de propriété existant au profit de plusieurs personnes sous forme de quotes-parts ou parts idéales, c'est à dire de fractions (moitié, un tiers, un quart, tant de centièmes, etc.) sur un meuble ou un immeuble. Il permet à chaque copropriétaire d'user de la chose à la condition
condition respecter les droits concurrents des autres, d'en jouir, et, en principe, d'en disposer librement, dans la mesure de sa quote-part. Ex. : état d'un bien échu par succession ou légué à plu sieurs personnes ou acheté en commun par plusieurs personnes (V. indivision) . ”

“ Une copropriété quelconque suffit donc pour opérer l'indivision ; si faible que soit la part indivise de l'un des époux dans un immeuble, et par conséquent si élevée que soit la somme prise dans la communauté pour acquérir les autres portons de l'immeuble, l'époux copropriétaire n'en a pas moins la faculté d'invoquer le bénéfice de l'art. ”

“ Dans le premier cas, l'entrepreneur devient copropriétaire du mur. Il a la faculté de vendre son droit de copropriété au voisin.
Il détient un droit de copropriété ordinaire. Dès qu'il le cède, ce droit devient copropriété forcée ; c'est-à-dire : mitoyenneté. A condition que l'acquéreur soit propriétaire du fonds voisin.
173. Quid du sol.
Mais l'entrepreneur doit avoir sur le sol un droit de copropriété. Il l'acquiert de son client. Il s'agit d'une copropriété ordinaire. On ne peut songer à la copropriété forcée, accessoire de deux fonds principaux. ”

“ Si une autre personne a sur la chose un droit de même nature, ce droit fût-il de moindre importance, le copropriétaire n'est pas autorisé à la dépouiller et à disposer de son bien sans son assentiment. ”

“ Les produits du fossé mitoyen, poissons, arbres, buissons, herbes, etc., appartiennent à chaque copropriétaire, dans la proportion du droit qu'il a sur le fossé.
Tout copropriétaire a la faculté de céder sa mitoyenneté, et de se décharger ainsi des frais d'entretien ou de curage (1) . ”

“ On peut provoquer la licitation d'un meuble, d'un droit de bail, d'usufruit, de servitude, d'usage, mais non d'une chose dont le partage est interdit. Il n'y a pas lieu à licitation entre le nu propriétaire et l'usufruitier, parce qu'il n'existe entre eux ni cojouissance ni copropriété. Douai, 23 novembre 1847. — V. ADJUDICATION.
Les copropriétaires ont le privilège du vendeur lorsqu'un étranger se rend adjudicataire, et celui de copartageant quand c'est un copropriétaire qui achète. ”

“ Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.
Assurances : Souscription des polices multirisques ; Déclaration de sinistres concernant les parties communes et non causés par un copropriétaire ou locataire ; Appel d'offres, étude comparative des devis, commande et surveillance de l'exécution des travaux n'excédant pas 3 000 F ; Règlement des indemnités aux bénéficiaires.
Gestion des parties communes : Visite des locaux communs par le syndic ou son représentant (fiches de visites) ; Surveillance des travaux d'entretien courant ”

“ Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte; Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques uns qu'aucun des copartageans ne puisse ou ne veuille prendre; La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.
ARTICLE 1687.
Chacun des copropriétaires est le maître de demander que les étrangers soient appelés à la licitation : ils sont nécessairement appelés lorsque l'un des copropriétaires est mineur. ”

“ La copropriété d'une masse de biens emporte nécessairement la copropriété de chacun des objets composant cette masse; partager l'ensemble sans donner à chacun des copropriétaires une part dans chaque nature de biens, sinon une part dans chaque bien, c'est porter atteinte à son droit de propriété, c'est substituer arbitrairement une opération à une autre, un échange à un partage. ”

“ Ainsi en dehors de toutes considérations juridiques, même lorsque la copropriété sera dotée du statut auquel elle a droit, la vie commune dans un immeuble divisé ne sera possible, qu'à la condition indispensable que tous les copropriétaires aient le désir de vivre en bonne intelligence et la volonté de respecter les règles imposées à tous dans l'intérêt commun. ”

“ Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. ”

“ Déjà en faisant appel à l'idée de copropriété, nous nous trouvons en présence d'un cadre moins rigide. Chaque propriétaire pourra faire les innovations qu'il voudra, sous la seule condition de respecter l'intérêt des autres copropriétaires et de ne pas nuire à leur droit de jouissance sur le bien commun. ”

“ Dans le but de prévenir toutes difficultés et contestations entre les copropriétaires futurs de l'immeuble B prévu à l'angle de la rue et de la rue , dans leurs rapports de voisinage et de copropriété, il a été établi, ainsi qu'il suit, les clauses et conditions du règlement de copropriété déterminant les droits et obligations desdits copropriétaires ou autres ayants droit, auxquelles clauses et conditions tous les acquéreurs du terrain ou futurs copropriétaires (usufruitiers, usagers, etc... ou leurs ayants droit) seront tenus de se conformer. ”

“ Chacun, dans les limites de ses possessions, devrait être obligé à un certain degré d'entretien, comme sont obligés entre eux par les lois civiles de toutes les nations les copropriétaires d'une même chose, d'une même maison, d'une terre. ”

“ Nous pouvons supposer un règlement de copropriété assorti d'un règlement intérieur de l'immeuble prévoyant tous les cas possibles, n'ayant rien laissé au hasard et envisageant une solution pour toutes les hypothèses possibles. Encore faut-il que tous les copropriétaires se soumettent à ces prescriptions. Au mépris des interdictions, un propriétaire possède un chien ou fait du bruit dans la maison après dix heures du soir appor-
tant ainsi un trouble dans l'immeuble. ”

“ Aussi, lorsqu'on considère les obligations naissant entre les communistes ou les copropriétaires au point de vue de leur source, on les qualifie souvent d'obligations quasi-contractuelles et la communauté ou indivision est rangée parmi les quasi-contrats (1) .
2° Quand il y a société, les associés ont à déployer une certaine activité pour réaliser des bénéfices et augmenter, s'il se peut, le fonds social. Quand il y a copropriété, les copropriétaires jouent un rôle purement passif. Ils peuvent sans doute tirer des biens communs des profits et les partager entre eux. ”

“ Il ne pouvait appuyer contre le mur commun aucune construction, y faire placer aucune poutre, (Paul, f. 19. D. serv. pr. urb.) ; à plus forte raison ne pouvait-il pas l'exhausser. Si le mur avait besoin d'être reconstruit ou réparé , et que l'un des copropriétaires s'y refusât, il fallait recourir à la licitation. (Gaius, f. 8. serv., prsed. urb. - Vlp. f. 12. Comm. div. D.)
Il est donc certain, que la mitoyenneté n'est pas une copropriété ordinaire, puisqu'elle est inconnue au droit romain, d'où nous tirons toutes les dispositions qui régissent la copropriété ”

“ Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copro priétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. ”

“ Les copropriétaires, leurs locataires et autres ayants droit, devront toujours jouir des locaux, en bons voisins et en bons opères de famille, veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, des gens à leur service, ou de leurs locataires ou visiteurs, le cas échéant. ”

“ Est-ce une servitude ? un droit analogue à la mitoyenneté ? une société ? une communauté ? une copropriété?
De l'article 664 du Code Civil (18) qui ne règle que les obligations des copropriétaires des différentes parties d'une même maison, nous ne pouvons attendre aucun secours pour déterminer cette nature juridique. ”