Règlement de copropriété

“ Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. ”

“ Nous pouvons supposer un règlement de copropriété assorti d'un règlement intérieur de l'immeuble prévoyant tous les cas possibles, n'ayant rien laissé au hasard et envisageant une solution pour toutes les hypothèses possibles. Encore faut-il que tous les copropriétaires se soumettent à ces prescriptions. Au mépris des interdictions, un propriétaire possède un chien ou fait du bruit dans la maison après dix heures du soir appor-
tant ainsi un trouble dans l'immeuble. ”

“ Article 8 La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. ”

“ Or en vertu de l'article 1134, paragraphe lel du Code Civil : « les conventions légalement formées tiennent « lieu de loi à ceux qui les ont faites », la force obligatoire, qu'il est indispensable de donner au règlement de copropriété, est acquise. Conformément aux principes généraux, toutes les clauses du règlement, même si elles dérogent aux dispositions légales, devront être respectées. Lorsqu'une convention est en effet en opposition avec un texte législatif, c'est elle qui doit l'emporter, à la seule condition qu'elle ne viole pas une règle d'ordre public (99) . ”

“ Le Premier ministre, Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'environnement et du cadre de vie et du ministre de l'industrie, Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée notamment par la loi n° 77-804 du 19 juillet 1977, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié portant règlement d'administration publique pour son application ”

“ Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copro priétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. ”

“ Dans tous les cas de copropriété d'un imeuble divisé par étages ou par appartements et en l'absence d'un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. ”

“ Nul n'est censé ignorer la loi : cependant les milliers de propriétaires d'appartement en copropriété, pas plus que les agents de l'enregistrement, ne pouvaient prévoir, en 1928 et antérieurement, la décision des juges qui serait rendue en 1931 et 1932. ”

“ Cette opinion doit être rejetée ; elle part de l'idée qu'une ruelle, quoique affectée à l'usage commun des riverains, n'en appartient pas moins divisément pour moitié à chacun d'eux. Or, cette idée est évidemment erronée, puisque le droit de copropriété porte, de sa nature même, sur toutes et chacune des parties de la chose commune, de sorte que le copropriétaire d'une ruelle qui y ouvre des vues ne fait qu'user de son droit de copropriété, et ne doit pas être considéré comme exerçant une servitude. Aussi la Cour de cassation n'a-t-elle point persisté dans sa jurisprudence. ”

“ Mais les organismes en cause suscitent aussi, en particulier dans les grandes villes, la constitution de sociétés ou de coopératives régies par la loi du 28 juin 1938 sur la copropriété ou par l'article 80 de la loi no 53-80 du 7 février 1953.
Ils prennent généralement, dans cette hypothèse, la précaution de ne pas délivrer immédiatement aux futurs copropriétaires les titres sociaux donnant vocation à la jouissance de leur logement: ils leur remettent seulement des promesses de parts ou actions. ”

“ Art. 2148-1. Pour les besoins de leur inscription, les privilèges et hypothèques portant sur des lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sont réputés ne pas grever la quote-part de parties communes comprise dans ces lots. ”

“ « Chacun des intéressés est pro-« priétaire exclusif de la tranche de maison qui lui « appartient». La charge de contribuer aux frais d'entretien des gros murs et du toit à proportion de la valeur de son étage (la pratique a étendu cette règle à toutes les choses d'un usage commun) est « corrélative d'un « droit que nous aurons à définir et dans lequel nous « reconnaîtrons un droit de copropriété ».
Cette distinction a été contestée par Huc (16) . Ce n'est qu'en vertu d'une équivoque qu'on peut parler d'un droit spécial sur les choses communes. ”

“ Chacun des héritiers, dit le paragraphe 2, alinéa 1, dudit article 8, et le conjoint survivant s'il a un droit de copropriété, à la faculté de reprendre la maison sur estimation. Lorsque plusieurs intéressés veulent user de cette faculté, la préférence est accordée d'abord à celui que le défunt a désigné, puis à l'époux s'il est copropriétaire pour moitié au moins. Toutes choses égales, la majorité des intéressés décide. A défaut de majorité, il est procédé par voie de tirage au soft. ”

“ En dépit de tous les secours apportés par la loi, de toutes les réglementations et des facilités qu'elle peut créer, malgré les nécessités économiques qui ont fait se développer les immeubles divisés par étages, la copropriété ne pourra vivre et se répandre davantage que par la création d'un esprit de la copropriété. ”

“ Est-ce une servitude ? un droit analogue à la mitoyenneté ? une société ? une communauté ? une copropriété?
De l'article 664 du Code Civil (18) qui ne règle que les obligations des copropriétaires des différentes parties d'une même maison, nous ne pouvons attendre aucun secours pour déterminer cette nature juridique. ”

“ Quant à la copropriété forcée, elle dit: « Il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts ».
715. Règles.
Tels sont les deux principes qui doivent toujours nous guider.
Chacun exerce un droit de copropriété sur chaque brique du mur, sur le moindre joint de mortier. Il peut s'en servir de la manière la plus large.
Une grande restriction s'impose. Il est même permis de
modifier la chose commune, mais il n'est pas possible d'en changer la destination. ”

“ Il ne pouvait appuyer contre le mur commun aucune construction, y faire placer aucune poutre, (Paul, f. 19. D. serv. pr. urb.) ; à plus forte raison ne pouvait-il pas l'exhausser. Si le mur avait besoin d'être reconstruit ou réparé , et que l'un des copropriétaires s'y refusât, il fallait recourir à la licitation. (Gaius, f. 8. serv., prsed. urb. - Vlp. f. 12. Comm. div. D.)
Il est donc certain, que la mitoyenneté n'est pas une copropriété ordinaire, puisqu'elle est inconnue au droit romain, d'où nous tirons toutes les dispositions qui régissent la copropriété ”