Lotissement

“ Il est indéniable en effet que l'établissement d'un lotissement approuvé est une singulière et considérable mise en valeur de terrains jusqu'alors à usage de culture. L'autorité administrative, par son intervention et son appui, rend donc aux lotisseurs un service qui se traduit par un incontestable gain.
De plus, c'est évidemment dans leur intérêt comme vendeurs que les espaces nécessaires demeurent libres. Sans rues larges, sans cet élément de vie qu'est la libre circulation du grand air, les emplacements à bâtir ne sauraient attirer personne et par suite ne se vendraient pas. ”

“ L'opération de lotissement peut s'appliquer à deux sortes de terrains : les vastes domaines situés en pleine campagne, territoires étendus et absolument neufs où l'on peut tailler, découper et recoudre à volonté, et les terrains à proximité immédiate des villes, beaucoup plus restreints, et où, déjà, de nombreuses servitudes brident l'initiative privée. ”

“ Est-ce que ce travail n'est pas préparé par les avoués, et discuté par eux devant le tribunal ? Et quand les pièces sont remises au notaire pour la vente, le lotissement et les mises à prix sont définitivement arrêtés, à ce point, que la désignation à insérer dans le cahier des charges doit être la reproduction textuelle de la désignation du lotissement et de l'estimation fixés par le jugement.
Dans les ventes sur requêtes pour des mineurs, pour des héritiers bénéficiaires, pour des successions vacantes, c'est même dans la requête que les lotissements sont faits avec estimation. ”

“ « Votre Commission pense qu'il n'est pas nécessaire de faire figurer dans la loi une définition juridique du lotissement... ... cette opération qui consiste à subdiviser en parcelles tout ou partie d'un fonds acquis à titre gratuit ou onéreux avec ou sans intention de l'aliéner, et à tracer ou projeter des voies en vue de la location ou de la vente de ces
parcelles, est trop caractérisée pour qu'aucune erreur se produise et qu'aucune contestation s'élève ». ”

“ Mais elle ne l'est qu'au préjudice d'un tiers, l'acquéreur ou loti, qui supporte à lui seul le poids de cette servitude : il ne peut construire que sur une partie de son lot, l'autre partie devant suppléer à l'absence d'espaces libres dans le lotissement. ”

“ Dans ces espaces placés aux marges de l'enceinte d'agrandissement, un programme de lotissement rapide est soigneusement planifié, en association avec une phase d'accroissement de la population. Ces parcelles, construites sans contrainte initiale hormis celle du réseau de voirie, sont nombreuses et étroites, et possèdent un accès sur la rue qui les borde au nord ou à l'ouest. Le plan du lotissement perdure avec une possible densification de l'emprise des volumes d'habitation au détriment des rares secteurs ouverts et publics de type impasse, accompagné d'un exhaussement des maisons existantes. ”

“ La publicité flamboyante qui, à chaque détour de route, dans le moindre site encore intact, étale ses panneaux tentateurs, finit peu à peu par avoir raison des plus réticents ; d'autre part la possibilité d'un bénéfice facile incite le plus modeste propriétaire à suivre l'exemple des spéculateurs.
Ainsi l'on taille et l'on dépèce, aussi bien aux abords des agglomérations que dans les plus lointaines campagnes ; tout ce qui reste de beautés naturelles est menacé de morcellement. Lotissement utilitaire, lotissement d'agrément : partout le même spectre se dresse. ”

“ LOTS d'attribution. — Se dit des lots de partage qui sont faits à la convenance de chacun, et sans tirage au sort! — V. Partage.
LOTISSEMENT. L'action de diviser en parts les immeubles d'une communauté, d'une succession, etc. On doit observer, dans le lotissement, les règles indiquées par l'art. 832 C.N. — V. Partage de succession,
LOUAGE. Contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'un prix déterminé, soit pour l'usage d'une chose mobilière ou immobilière, pendant-an certain temps, soit pour le salaire d'ouvrages à faire par l'une des parties. ”

“ « Ces considérations m'amènent à vous recommander pour l'avenir d'apporter dans l'application des textes réglementant les entreprises de lotissement l'élément
en quelque sorte « assouplissant » que renferment les commentaires qui précèdent. Il convient de retenir qu'en principe lorsqu'un terrain est situé en bordure d'une voie pourvue des aménagements désirables, les ventes limitées tant par le nombre que par la superficie des parcelles en résultant ne sont pas soumises aux formalités prévues par la loi de 1919-1924. ”

“ Par mesure de précaution, le législateur précise que leur superficie ne pourra être inférieure au quart de la surface totale du lotissement. Il en résulte pour le lotisseur une charge très lourde, car il doit faire abandon de ces terrains à la commune sans recevoir une contrepartie quelconque à son sacrifice. D'ailleurs ses obli-
gations ne se bornent pas là ; il peut être tenu à davantage si « l'application des règlements et du projet d'aménagement et d'extension de la commune » exige la cession d'une plus grande étendue, cession qui sera faite encore sans compensation. ”

“ Art. 5. — Les terrains figurant au plan de lotissement seront mis aux enchères publiques au fur et à mesure des demandes, par les soins d'une commission dont la composition sera fixée par le Chef de l'Administration locale.
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La commission sera juge de tous les incidents de l'adjudication.
Le plan de lotissement, dûment approuvé, sera tenu, à la disposition du public, aux bureaux de la mairie ou au chef-lieu de la province et aux bureaux du Gouvernement de la Cochinchine ou de la Résidence supérieure, dans les autres pays de l'Union.
Art. 6. ”

“ Le lotissement en terre
Aucune spécificité propre au mode de construction en terre ne semble dicter l'organisation du lotissement On trouve la même diversité d'implantation du parcellaire que dans d'autres quartiers comparables où la terre n'est pas choisie comme matériau. Ainsi, les lotissements de Montferrand, édifiés en pierre (65) ou d'Avignon
54. Tel semble être le cas à Barcelone et à Marseille: C. BATTLE, « La maison barcelonaise. » p. 46. Robert THERNOT et Muriel VECCHIONE, « Les murs en pisé. », p. 439-450.
55. Jacques-Louis BROCHIER. « La place de l'architecture de terre. » p. ”

“ Le droit de soulte sur la valeur des biens cédés, si cette cession est antérieure au lotissement (6) ; Et le droit de vente, si la cession est postérieure au lotissement, car il y a alors vente ordinaire d'un lot (7) . En cas de licitation immobilière, voir n° 578, ci-après.
572. Soulte non exprimée ou insuffisante. — L'administration a le droit de recourir à l'expertise pour faire constater la plus-value d'un lot sur l'autre, lorsqu'elle estime qu'il y a inégalité dans la valeur des lots ”

“ La taxe serait due sur la vente d'un lotissement, même s'il n'a été effectué aucun travail d'aménagement, ni de viabilité, si le lotissement porte sur des terrains achetés, en vue de la revente, par une personne se livrant habituellement à, des opérations d'achat et de ventes d'immeubles. ”

“ En cas de lotissement effectué dans le cadre des articles 89-1 et 107 du code de l'urbanisme et de l'halbitation, les désignations cadastrales de l'extrait sont limitées au lot qui fait l'objet de l'acte ou de la décision. On numéro cadastral est attribué à chaque lot dès l'aliénation du premier lot. lorsque le document d'arpentage établi à l'occasion de cette aliénation constate la division de la tranche entière du lotissement dans laquelle les travaux de viabilité sont exécutée. ”

“ Les entreprises de lotissement ainsi créées sont investies de pouvoirs très étendus. Chacune se voit affecter une région ou « district » que l'on pourrait comparer à une zone d'influence où elle peut se faire attribuer, dans certains cas déterminés, les terrains nécessaires à son activité. La loi indique les terrains sur lesquels doit, autant que possible, se fixer le choix. Ce sont des terrains domaniaux lorsque leur déclassement ne porte pas préjudice à l'intérêt de la collectivité ; ou bien des terrains marécageux, des landes ou des tourbières lorsque leur aménagement est possible ”

“ Nous ne pouvons qu'être frappés de l'étendue des facultés laissées aux propriétaires par la loi; car les projets qu'ils soumettent sont bien autre chose que les plans de lotissement que nous connaissons ; il suffit de se reporter à l'énoncé des dispositions que les schemes peuvent renfermer pour se pénétrer de la différence qui les distingue. ”

“ Rappelons, à ce propos, qu'en France c'est le maire et le préfet qui sont chargés par la loi de veiller à ce que des constructions ne s'élèvent pas sur des terrains impropres en interdisant la réalisation du projet de lotissement qui leur est soumis. L'inconvénient de cette méthode est que le propriétaire ne peut provoquer cette décision limitative de ses droits qu'au moment précis où il envisage d'entreprendre ses opérations. L'immense avantage de la solution anglaise est qu'elle détermine à l'avance les restrictions qui frappent les droits des propriétaires. ”

“ Dans une zone où les parcelles sont mal conformées, il est, en effet, possible, si un certain nombre de propriétaires sont désireux de construire, d'entreprendre, en application de la loi du 6 août 1953, la création d'un lotissement dont les lots seront réservés par priorité à tous ceux des propriétaires expropriés qui manifesteront l'intention de construire. ”

“ Mais si le lotissement ne peut être figuré clairement à cette échelle, l'établissement d'un nouveau, plan devient nécessaire. Or l'échelle des plans d'immatriculation est réglée uniquement en vue de l'immatriculation; ainsi un immeuble de 50 hectares sera rapporté au 1^7, échelle largement suffisante pour déterminer la consistance matérielle de l'immeuble avec sa délimitation périmétrique. S'il arrive que, le terrain ayant augmenté de valeur, le propriétaire vende une parcelle de quelques ares, il suffira souvent de planter deux ou trois bornes pour permettre le lotissement ”

“ Dans les premiers, aucune difficulté d'ajustement des espaces libres ; le quart prévu sera certainement et largement suffisant.
Mais il n'en est pas de même pour les seconds qui sont presque toujours compris dans le projet d'extension et d'aménagement de la ville voisine. Il est possible que
le plan prévoie de grands espaces libres précisément à l'endroit où se crée un lotissement. ”

“ Un lotissement de terrains exige la conception d'un plan général, avec l'indication de chemins, de routes, de fontaines, de places publiques, etc., etc. De plus, le lotissement des terrains doit indiquer les cotes nécessaires pour obtenir la surface des terrains, et pour implanter les lignes mitoyennes et d'alignement. ”

“ Une seule réserve toutefois : la consultation préalable de la Commission départementale d'aménagement et d'extension des villes et villages. Cette assemblée doit être appelée à formuler un avis auquel ni le maire ni le préfet ne sont d'ailleurs tenus de se conformer, car si le terrain loti entre dans l'une des trois catégories visées par le § 8 de l'article 11, le lotissement doit être interdit pour des motifs d'intérêt public.
L'impropriété du sol à l'habitation est une question de fait qui doit être appréciée par l'Administration. ”

“ Le règlement du prix des nouveaux lots pourra s'effectuer par voie de compensation. Chacun des popriétaires intéressés et chacun des acquéreurs des lots dont la cession n'aura pas été sollicitée par des propriétaires expropriés étant tenu par des engagements stricts, il pera possible de procéder, non pas, a proprement parler à un remembrement parcellaire « stricto sensu », mais à un nouveau lotissement effectué en fonction de projets de construction précis dont la réalisation effective sera entourée de garanlies diverses. ”

“ M. LE DIRECTEUR DE L'ASSISTANCE PUBLIQUE. — Je n'ai jamais dit cela.
M. JOFFRIN. — En tout cas, cette opinion a été émise dans la Commission. Donc un acquéreur se présentait. La vente a eu lieu et je lis dans un journal que ceux qui ont acheté ont revendu avec 2,500,000 francs de bénéfices. Quel moyen ont-ils employé?
Ils ont fait un lotissement intelligent. Or, ce lotissement, M. Maillard avait précisément demandé qu'il fût fait par l'Administration. Avec de petits lots, on avait chance d'avoir
beaucoup de compétiteurs et chance aussi de voir les enchères se multiplier. ”

“ Et puis ne faut-il pas prévoir, après la mise enf: valeur par de puissantes entreprises, le lotissement graduel d'une population de plus en plus dense qui vivra sur place, et, faisant moins de commerce, sera, — cela s'est déjà vu dans l'histoire, — néanmoins très heureuse et prospère? ”

“ L'arrêt de Grenoble, confirmé par la Chambre des Requêtes, refuse ce caractère à un petit morcellement de trois parcelles (deux vendues et une troisième constituée par le terrain conservé par le vendeur) lorsque l'opération est faite par un particulier sur une propriété modeste, et non par des lotisseurs professionnels traitant des terrains destinés à la construction d'agglomérations importantes.
Cette distinction paraît claire. Vient-elle créer un critère nouveau, et par là donner enfin cette définition tant attendue du lotissement, si fuyante à travers les textes et les interprétations ? ”

“ ART. 8. — Le plan du lotissement est soumis à l'approbation du Commissaire de la République, en Conseil d'Administration, en même temps qu'un projet de cahier des charges comportant pour chaque lot les conditions, basées sur les circonstances locales, qui paraissent au chef de circonscription devoir être imposées à l'adjudicataire ou au concessionnaire. ”