Code de l'urbanisme

“ Ce qui ressort le plus clairement de cette question des espaces libres si on l'examine du point de vue de l'urbanisme, c'est l'incohérence d'une réglementation qui laisse l'intérêt général à la merci de l'initiative privée sans savoir orienter celle-ci ni en tirer parti.
En somme la collectivité est intéressée à la grave question des lotissements par un point essentiel, la réserve des espaces libres qui permet l'aménagement de la voirie et des places publiques. ”

“ La législation française des lotissements doit être revisée de fond en comble suivant une conception d'urbanisme totalement différente de celle dont elle est actuellement l'expression.
Il faut centraliser l'organisation de l'urbanisme sous une direction nationale unique dépendant directement du gouvernement.
Il est nécessaire de remettre à l'Administration et aux municipalités seules la mission de réglementer tout ce qui touche à l'urbanisme, en limitant les droits des particuliers. ”

“ L’urbanisme a pour effet d’étudier l’organisation rationnelle des cités, en tenant compte du lieu géographique, du sol et du sous-sol de ce lieu, des centres d’approvisionnement, des voies d’accès et de répartition : mers, rivières, canaux, routes ; enfin de tout ce qui est conforme aux lois de l’hygiène, de l’habitation, de la construction des usines, de la non promiscuité de celles-ci avec le logement, de l’emplacement des groupes scolaires, etc..., le tout devant être conçu suivant des vues d’ensemble, en tenant compte des données modernes. ”

“ Il ne semble pas douteux que le programme national sera l'étape prochaine de notre législation d'urbanisme. Par l'établissement d'un tel programme, qui s'imposera également à bref délai à tous les pays civilisés, la France reprendra sa place dans cet art de liberté et de civilisation dont elle a donné les premières leçons au monde mais où elle n'est plus qu'une retardataire, l'urbanisme. ”

“ La première impression qui se dégage est que, si la plupart des pays étrangers possèdent des lois dont les dispositions sont plus ou moins relatives au problème qui nous occupe, il n'en est point qui connaisse une réglementation de principe se rapprochant par sa nature de celles en vigueur depuis si longtemps en Angleterre et plus récemment en France et en Allemagne.
Les questions d'urbanisme, c'est un fait, sont partout à l'ordre du jour ; les gouvernements de toutes les nations civilisées ont enfin compris la nécessité de remplacer le désordre de jadis par une organisation rationnelle. ”

“ L'ÉDIFICATION DES CONSTRUCTIONS OBLIGATIONS DES ACQUÉREURS
Voici venu, maintenant, le moment de construire. A quelles obligations est soumis l'acquéreur, ou loti, désireux de faire édifier une maison d'habitation ?
Aux termes du § 2 de l'article 12 de la loi de 1924 « aucune construction ne pourra être édifiée dans un groupe d'habitations ou un lotissement sans la délivrance par le maire de l'alignement conforme au plan approuvé et d'un permis de construire dans les conditions prévues par l'article 11 de la loi du 15 février 1902 ». ”

“ D'ailleurs, et sous certaines conditions d'autorisation, il pourra n'être qu'un « plan directeur » relativement aux parties de l'extension ou de l'aménagement non susceptibles de réalisation prochaine.
Les communes assujetties sont, disons-nous,limitative-ment énumérées ; elles seules peuvent prétendre aux subventions de l'Etat prévues par la loi. Mais toute commune peut demander aux organismes nouveaux créés par la loi qu'il lui soit donné des directives et conseils pour l'établissement d'un plan répondant aux règles essentielles d'urbanisme. ”

“ La Commission locale d'urbanisme est gardienne des styles et des sites urbains.
Dans les zones A elle pourra refuser les autorisations de construire pour des bâtiments techniquement conformes aux dispositions du présent arrêté, mais contraires au style local ou à l'équilibre du site.
Dans les zones B, elle exercera un contrôle de l'architecture en conseillant les habitants susceptibles de construire ou reconstruire.
Art. 61. — Conservation du style. ”

“ Aménagement, extension des villes, lotissements, ne sont en effet que des aspects divers d'un même problème beaucoup plus vaste; ces matières s'intègrent dans la science moderne de l'urbanisme, à laquelle elles sont intimement liées. Il est difficile, par suite, de déterminer entre elles des lignes de démarcation précises ; il est encore plus difficile de traiter l'une sans empiéter sur le domaine des autres. ”

“ Ces formalités sont indiquées avec précision dans la loi de 1924, tandis que l'article 8 de la loi de 1919 avait réglé la question d'une manière plus superficielle. Le paragraphe premier de ce dernier article portait en effet : « Les associations, sociétés ou particuliers qui entreprennent la création ou le développement de groupes d'habitations sont tenus de déposer à la mairie un plan d'aménagement comprenant le raccordement avec les voies publiques et s'il y a lieu avec les canalisations d'eau potable et les égouts de la commune ». ”

“ L’urbanisme est le grand fait nouveau, la prise de conscience par une cité qu’elle est plus qu’une agglomération, qu’une interdépendance unit la structure matérielle et ses fonctions, qu’il faut pour les unes comme pour les autres une activité dirigée, un plan, une politique. L’intervention publique s’avère nécessaire sur le terrain urbaniste, notamment pour une meilleure organisation des transports et la construction de nouveaux logements devant remplacer les taudis. ”

“ On ne peut construire en bordure d'une rue, place ou voie publique quelconque, qu'après en avoir demandé et obtenu l'autorisation 2, ainsi que l'alignement 3 et le nivellement 4 de ces rues, et en se conformant aux règlements relatifs aux saillies et à la hauteur des maisons 5.
Il est interdit de construire des caves sous la voie publique 6.
Tout travail concernant le sol de la voie publique, tel que les conduites d'eau et de gaz, les égouts, les raccords de pavage 7, etc., doit être fait par les entrepreneurs de la ville. ”

“ Mais il n'y a pas lieu de les percevoir sur les points du territoire de la commune où il n'y a pas d'habitations agglomérées. En dehors de ces limites, les droits de voirie sont applicables à-toutes les constructions, quel qu'en soit le propriétaire. (Avis du Conseil d'État, comité de l'intérieur, 11 janvier 1848.)
Si la construction est élevée en arrière de l'alignement, il n'y a pas de droit à percevoir puisqu'il n'a pas été besoin d'autorisation pour construire, et qu'il n'a pas été délivré d'alignement. ”

“ Il n'existe pas, en effet, aux Etats-Unis, de loi fédérale faisant une obligation aux municipalités de créer des plans d'aménagement et d'extension. Par contre la faculté reconnue aux particuliers de provoquer leur élaboration compense largement cette absence de contrainte. Une loi de 1923, « The Standard State Zoning Enabling Act » 1, permet à un groupe de citoyens de demander au gouvernement de chaque Etat l'autorisation de créer une commission d'aménagement urbain. ”

“ Il en serait autrement du pavage des routes et rues dépendants de la grande voirie : Il n'est à la charge des communes, qu'autant qu'elles le veulent bien. (Ordonnance royale du 10 février 1821) . On suit assez généralement, sur ce point,
les anciens usages. (Art. 12 de la- loi des finances du. il juin 1842) 3706. Les communes qui veulent ouvrir une rue nouvelle, ou redresser ou élargir une rue ancienne, doivent demander au Gouvernement une déclaration d'utilité publique ; ainsi, et dans les formes indiquées aux art. 2036 et suivants du présent Code. ”

“ En d'autres termes, il n'est plus possible d'opérer l'élargissement et la régularisation des voies urbaines que par l'application des servitudes de voirie résultant des plans partiels ou généraux d'alignement, ou bien au moyen de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Le Conseil d'Etat a pensé qu'en réalité le maire ne pouvait pas délivrer, en connaissance de cause, un alignement individuel, ayant pour objet de modifier la voie publique, sans faire
étudier un plan au moins pour la rue ou l'a portion de rue le long de laquelle il s'agit de construire. ”

“ Parmi ces rues il en peut exister un certain nombre dont le pavage est, d'après l'usage, entretenu par les propriétaires riverains ; mais le sol n'en appartient pas moins au domaine municipal, et l'administration y exerce tous les droits de propriété et de police.
Indépendamment des voies publiques communales, il y a aussi, dans beaucoup de communes, des rues ouvertes sans autorisation par des propriétaires ou des spéculateurs, dans le but de mettre en valeur des terrains plus ou moins étendus et de les rendre propres aux constructions. ”

“ La procédure d'instruction des dossiers est entièrement confiée au préfet.
Le dossier déposé par le lotisseur doit comporter, outre le plan d'aménagement dorénavant coté, des plans de détail, profils en long et en travers. Le cahier des charges doit déterminer la superficie des lots, la hauteur, la densité et la destination des constructions à édifier.
Les rues à créer devront avoir la largeur minima fixée dans la commune. ”

“ Le plan. — Le plan doit répondre à trois conditions : 1. Le lotisseur doit faire concorder son projet de lotissement avec le plan d'aménagement, d'extension et d'embellissement de la commune, si ce dernier existe. D'ailleurs cette obligation n'est impérieuse que sur le territoire des communes soumises par l'article 7 de la oi de 1919-1924 à l'obligation de faire établir un plan d'aménagement et lorsque ce plan a été déclaré d'utilité publique conformément aux dispositions dudit article ”

“ La municipalité n’a pas le droit d’exiger des riverains une contribution à l’établissement des places et des squares. Il n’y a que pour les rues non achevées que l’on peut faire dépendre l’approbation des projets de construction de l’autorité municipale. Dans les rues achevées, et dans les rues présentant un intérêt historique, le droit d’approuver les projets de construction est réservé à l’autorité de police. La municipalité peut délivrer le permis de bâtir en bordure de rues non achevées par dispense spéciale en raison de conditions particulières. ”

“ Dans les immeubles bâtis et leurs dépendances, cours, terrasses, jardins et dans les terrains non bâtis, les dépressions et dénivellations du sol seront régularisées ou comblées, les cours seront remblayées au moins à hauteur de la voie publique et munies de rigoles cimentées et toutes les précautions nécessaires seront prises pour assurer l'écoulement des eaux sans stagnation jusqu'au caniveau ou au collecteur le plus voisin. ”

“ Toute création et ouverture d'une rue nouvelle, tout élargissement ou redressement d'une rue ancienne,. sont donc à la charge de la commune (art 2784 du présent Code) , et cependant, à raison de la tutelle administrative des communes, celles-ci ne peuvent rien faire à ce sujet sans une ordonnance royale rendue dans les fjrmes des règlements d'administration publique. (Argument de l'art. 51 de la loi de 1807) .
3705. Le pavage des rues peut cependant être mis à la charge des propriétaires riverains, chacun dans la longueur de la façade de sa maison. ”

“ A l'avenir, l'étude de tout plan d'alignement de rue devra nécessairement comprendre le nivellement; celui-ci sera soumis à toutes les formalités qui régissent l'alignement.
Tout constructeur de maisons, avant de se mettre à l'œuvre, devra demander l'alignement et le nivellement de la voie publique au-devant de son terrain et s'y conformer.
4. Il devra pareillement adresser à l'administration un plan et des coupes cotés des constructions qu'il projette, et
se soumettre aux prescriptions qui lui seront faites, dans l'intérêt de la sûreté publique et de la salubrité. ”

“ La Commission d'urbanisme prévue par l'article 6 du présent arrêté se réunira sur la convocation de son président pour examiner les lieux et immeubles en construction ou déjà bâtis et déterminer les travaux supplémentaires qu'il y a lieu d'imposer aux propriétaires à l'effet de les rendre conformes aux prescriptions du présent arrêté, aux dispositions et règlements concernant l'hygiène.
Art. ”

“ La procédure de préparation et d'approbation d'un scheme se divise en plusieurs phases. En effet, les autorités désireuses d'opérer un aménagement urbain prennent tout d'abord une résolution de procéder à l'étude d'un programme de travaux dont elles déterminent les bases et l'étendue ; en second lieu, elles établissent une sorte d'avant-projet qui permettra enfin d'élaborer le scheme définitif. Ce n'est qu'après son approbation par le Ministre que ce scheme sera présenté à la ratification du Parlement ; dès ce moment il est passible du contrôle juridique de la « High Court » ou Cour suprême. ”

“ Elle étend la nécessité de l'alignement à tous immeubles situés dans des lotissements, aussi bien à ceux situés en bordure de voies publiques qu'à ceux riverains de voies privées ou même de voies simplement projetées, puisque le lotisseur a pu être dispensé de l'exécution préalable de l'aménagement des terrains. ”

“ Pour le sol urbain, les règlements de voirie concernant les bâtiments, notamment les arrêtés de police limitant la hauteur des maisons et ceux prescrivant la surface libre obligatoire, exercent nécessairement une grande influence sur la valeur. ”

“ En Angleterre, on voudrait qu'un propriétaire qui va bâtir soit obligé d'indiquer sur le plan la disposition projetée de tous les bâtiments qu'il élèvera dans la suite, et, s'il trace une rue, qu'il indique sa position par rapport aux autres rues projetées sur son terrain ou dans le voisinage : cette obligation n'existe pas, non plus que le droit pour la Ville de modifier la direction ou la position des rues ainsi projetées. A plus forte raison, aucune municipalité n'a le pouvoir de fixer le nombre maximum des maisons à bâtir par acre. ”