Maurice Halbwachs

“ Double raison pour que les quartiers d'habitation des ouvriers aussi soient nettement séparés des quartiers de travail et d'affaires, que, si possible, des espaces libres s'étendent dans l'intervalle, où les poussières d'usine s'arrêtent, où expirent tous les bruits qui accompagnent le labeur quotidien. Entre la ville et la campagne, la distinction lentement disparaîtra. Les habitations s'éparpilleront jusqu'à rejoindre les villages, qui, de leur côté, seront vivifiés par des relations plus suivies avec le centre, par l'apport des idées et des habitudes d'hommes issus des villes. ”

“ Ce que le grand développement du capitalisme a fait de tout cela, nous n'y insisterons point. Mais, à mesure que se bâtissaient des maisons et des quartiers nouveaux, chaque parcelle subsistante acquérait une valeur croissante. Les espaces sur lesquels des maisons s'élevaient d'année en année représentaient plus de richesse. Les propriétaires de vieilles maisons, en des quartiers plus ou moins centraux, par le seul fait de l'accroissement et du
peuplement de la ville, et sans dépense ni travail de leur part, voyaient leur bien chaque année grandir. ”

“ Aucune indemnité supplémentaire n'est attribuée sous le prétexte que la vente est forcée, qu'il y a expropriation. Bien plus : les propriétaires ne reçoivent pas une indemnité égale à celle qu'ils auraient eue si leur maison avait été en bon état, mais on retranche du prix toutes les dépenses qui auraient été nécessaires pour la réparer ou même en modifier l'aménagement; si la maison ne pouvait d'aucune façon être améliorée, l'indemnité comprend seulement le prix du terrain et le prix des matériaux. ”

“ Mais, même si la hausse est inévitable sous le régime capitaliste, les municipalités peuvent du moins en bénéficier en invoquant un second fait. C'est une tendance naturelle des propriétaires que de se considérer, comme tels, comme des individus isolés, dont les intérêts, les démarches, les biens n'entretiennent aucune relation avec ceux de la collectivité. Mais rien n'est plus faux. Il y a, entre eux et leur fortune, et les conditions, le développement de la ville, une profonde solidarité. ”

“ Quand même ils se fussent mieux aperçu que l'argent sortait en définitive des caisses de la Ville, les arguments des expropriés les auraient ébranlés. Ceux-ci, non sans habileté, réussissaient à confondre deux réalités bien distinctes. D'une part, ils insistaient sur l'importance des avantages dont ils se trouvaient privés: un immeuble, dans une ville, peut, d'une année à l'autre, augmenter énormément de valeur ; qu'une voie nouvelle amène dans le voisinage un courant de population plus intense, qu'un grand magasin s'ouvre à proximité, son prix croît très vite ”

“ Mais, à l'intérieur même de ta ville, les endroits plantés d'arbres ne manquaient pas: de toutes parts, c'étaient les Folies, dont le souvenir ne subsiste plus que dans le nom de quelques rues, les Enclos, les parcs et jardins attenant aux anciens couvents, larges tranchées par où l'air pur arrivait jusqu'au centre de Paris. C'est ainsi que, d'ellesmêmes, toutes les grandes villes s'étaient disposées et ordonnées. Malgré l'inégalité économique, la santé, la vue des arbres et les distractions champêtres étaient demeurées un bien commun. ”

“ L'accaparement de la plus-value du sol par les spéculateurs.
L'indemnité calculée en vue de compenser non seulement la perte effectivement subie, mais les chances d'un gain à venir ainsi disparues, est un véritable cadeau: la Ville est plus généreuse encore vis-à-vis d'autres propriétaires. Ceux-ci n'ont même pas l'ennui de signer des papiers, et de changer leur argent de place: ils bénéficient, sans bouger, des tracés de voie effectués à côté d'eux, sans autre peine que d'attendre la marée. ”

“ Surtout, cette valeur plus grande de certains quartiers, de quelques situations, c'est une richesse incontestable; or, de pareilles richesses, le Socialisme n'en détruira aucune. Hypocritement ses adversaires lui attribuent le dessein barbare de niveler par en bas toutes les valeurs, et d'anéantir certains biens afin d'empêcher que quelques privilégiés en profitent seuls. ”

“ En Angleterre, on voudrait qu'un propriétaire qui va bâtir soit obligé d'indiquer sur le plan la disposition projetée de tous les bâtiments qu'il élèvera dans la suite, et, s'il trace une rue, qu'il indique sa position par rapport aux autres rues projetées sur son terrain ou dans le voisinage : cette obligation n'existe pas, non plus que le droit pour la Ville de modifier la direction ou la position des rues ainsi projetées. A plus forte raison, aucune municipalité n'a le pouvoir de fixer le nombre maximum des maisons à bâtir par acre. ”

“ Obligées d'accepter provisoirement la division spontanée des villes en quartiers riches et pauvres, et d'appliquer, en matière foncière, des règlements distincts à ces régions ainsi séparées, elles considéreront qu'une telle opposition est provisoire. Les socialistes ne nient point hypocritement l'existence des classes: mais ils ne tiennent pas à ce qu'elles s'isolent les unes des autres dans l'espace. Sans doute, il y aura toujours des emplacements meilleurs que d'autres, des maisons plus aérées, plus proches des centres, des parcs, des plus belles avenues. ”

“ Sans doute, dans la mesure où le haut prix du sol entraîne une augmentation excessive des loyers ouvriers, ce phénomène a des conséquences mauvaises, et les municipalités socialistes doivent intervenir. Mais il y a locataires et locataires. La Ville n'a pas à protéger les locataires riches contre les exigences des propriétaires. Il est naturel, équitable que les bourgeois aisés paient cher, et de plus en plus cher, l'avantage d'habiter en des quartiers de luxe et d'élégance, et surtout en des quartiers qui les posent. ”

“ Une loi de 1865 sur les associations syndicales, modifiée en 1888, dit que les propriétaires d'une région où des travaux urgents et d'intérêt général s'imposent, pourront constituer des syndicats: pour les travaux d'assainissement dans les villes et les bourgs, d'ouverture, d'élargissement, de prolongement des voies publiques, il suffit que les trois quarts des intéressés, représentant plus des deux tiers de la superficie et payant les deux tiers de l'impôt foncier, décident de constituer un tel syndicat, pour que les autres soient obligés d'y adhérer, et de payer leur part des dépenses. ”

“ Quant aux immeubles déjà vendus depuis longtemps, à toutes ces maisons de rapport situées en bordure des plus belles voies, et qui entrent pour une telle part dans le patrimoine des bourgeois riches, c'est en s'.inspirant des mêmes principes que la Ville doit peu à peu poursuivre leur reprise. Il faudra que la législation socialiste lui réserve d'abord un droit de préférence, lorsque de tels immeubles seront mis en vente. De même, lorsque les immeubles changent de propriétaire pour cause de décès, la Ville aura le droit de reprendre l'immeuble contre paiement d'une indemnité égale à sa valeur. ”

“ Le dernier tiers du XIX° siècle et les premières années du xxe auront vu la concentration croissante de la population ouvrière en des quartiers sans air et sans beauté, avec pour horizon des façades de pierre ou de grandes avenues arides et emprisonnées, vrai séjour de géhenne, où l'on perd jusqu'au souvenir des impressions de nature et jusqu'à l'instinct de la liberté. Les grands remanieurs de cités, dans cette période, se sont préoccupés surtout des régions centrales et des quartiers riches; ils y ont dépensé beaucoup de millions. ”

“ Plusieurs propriétaires d'un même terrain ne s'entendent pas sur le tracé des rues nouvelles, et la redistribution de leurs parcelles. Les bourgeois ne s'aperçoivent pas que la misère, le manque d'air et d'espace, dans les régions pauvres de la ville, produisent la tuberculose et les maladies infectieuses qui les guettent. Les ouvriers ignorent que les quartiers riches produisent chaque année, sous forme de plus-value, les ressources nécessaires pour transformer les quartiers misérables, et que la Ville les laisse capter. ”

“ Pour en profiter le mieux, il y a plusieurs procédés : si on possède, en un quartier entièrement neuf et non bâti, un terrain étendu, on en vend d'abord les meilleures parcelles, et, quand celles-ci sont couvertes de constructions, et que la valeur des autres a haussé, on les vend à leur tour. Ou encore, on répartit le plus possible ses terrains en toutes les régions où la hausse est probable, et, comme les baisses sont rares et localisées, on gagne toujours au total. ”

“ Tout le mal vient de ce qu'on ne reconnaît pas les relations d'étroite solidarité par où tous les intérêts et toutes les régions de la ville se rattachent. L'anarchie qui résulte en général de la propriété individuelle se manifeste ici avec intensité. Ce ne sont pas les mêmes propriétaires qu'on exproprie et qui profitent des transformations de la ville. Ceux des quartiers riches se soucient peu des quartiers pauvres, et de ce qui s'y peut passer. ”

“ L'Expropriation dans les Quartiers riches.
On a décidé, par exemple, de prolonger le boulevard Haussmann. L'opération coûtera beaucoup de millions, car il s'agit d'abattre des immeubles très épais et élevés, en plein rapport, dans le quartier de l'Opéra. Va-t-on encore se livrer au petit jeu classique ? L'expropriant, dans le cas ci-dessus, offrait le prix réel de la maison, plus une indemnité modérée, soit, au total, 1,740,000 francs; l'exproprie demandait, simplement, 3,931,950 francs (pour ne pas dire 4 millions) : le jury lui alloua 2,300,000 francs. ”

“ Ce qui empêche d'ordinaire qu'on bâtisse en certaines régions, c'est que la spéculation se porte ailleurs, et que toutefois le prix du sol ici reste élevé. Il se produira ce qui se produit dans l'industrie : quand un produit rapporte moins à l'unité, on tend à accroître la production quand on le peut. Or on le pourra. La limitation du taux des loyers en quartiers ouvriers entraînera un abaissement du prix des terrains. ”

“ Dans tous ces cas, la hausse de la valeur des terrains provient directement de travaux dont l'exécution a été décidée par la Ville.
Il arrive, mais il est rare, que les spéculateurs poussent artificiellement le prix du sol : il faut, en effet, acquérir le sol voisin, en écarter les spéculateurs concurrents, ce qui coûte cher. On court d'ailleurs de gros risques : il faut être sûr de pouvoir vendre son terrain à temps. Mais, le plus souvent, on se borne à attendre la hausse. ”

“ La limitation des loyers est, à vrai dire, une des mesures initiales que le socialisme sera conduit à édicter : elle aura une efficacité révolutionnaire de premier ordre. En février 1871, le Gouvernement de la Commune rendit un décret qui exemptait les habitants de plusieurs termes à raison du siège : ce fut un des motifs de l'hostilité irréductible et haineuse que lui témoigna Versailles, mais aussi de sa popularité soudaine et persistante dans la classe ouvrière parisienne. ”

“ Pas plus que les municipalités ne restent indifférentes aux variations du prix du pain, elles ne peuvent abandonner à l'arbitraire des particuliers et au jeu de la spéculation le soin de fixer le taux des loyers et les conditions du logement. Or, si, dans le prix du loyer, de 28 à 30 0/0 doit être payé à titre d'intérêts pour le terrain seul sur lequel la maison est bâtie, c'est aux municipalités qu'il appartient d'empêcher que le terrain ne hausse trop fort ou trop vite, ou que cette hausse ne se propage partout. ”

“ Laissons de côté ici tout ce qui concerne la disposition de ces maisons, leur hygiène : n'envisageons pas non plus la Ville comme constructeur de maisons ouvrières. Mais la plus-value, pour être moins forte ici, reste quand même effective, et excessive; les loyers ouvriers sont trop élevés, et haussent sans cesse. ”

“ Les municipalités se préoccuperont non seulement des questions d'hygiène, mais de l'apparence extérieure; elle tiendront compte de la diversité des goûts et de leur variabilité, que le socialiste Pourier dut révéler aux économistes; les quartiers élevés suivant leurs plans n'évoqueront point, comme les constructions bourgeoises, l'aspect de prisons et de casernes. On commence seulement à s'apercevoir que la construction des villes est l'objet de tout un art difficile et encore embryonnaire. ”

“ Enfin, comme la hausse met souvent quelque temps à venir, que le terrain en quartier neuf, lorsqu'il a déjà haussé, peut réserver des déboires, le mieux, disent quelques spéculateurs, est d'acquérir, en des quartiers anciens,
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un terrain étendu couvert de vieilles bâtisses, et qui se vend en réalité au prix du terrain non bâti, et d'attendre; grâce aux loyers, même bas, le capital reçoit toujours un intérêt; et une plusvalue, même faible, réalisée sur un vaste espace, devient, au total, importante. ”

“ Il faut invoquer un principe à la fois plus précis et plus évident, savoir que, pas plus que sur les accidents et la maladie des ouvriers, on ne devrait avoir le droit de spéculer sur leurs besoins essentiels. ”

“ A Paris, dans le VIIIe arrondissement, le plus riche, mais non le plus grand, tout le sol (abstraction faite des bâtiments) vaut un milliard; dans le XVIIIe, le XIXe et le XXe arrondissements réunis, quartiers ouvriers, mais non les plus pauvres, tout le sol, sans les bâtiments, vaut cinq cents millions. ”

“ On ne saurait confondre, en effet, des tracés de voie dans des quartiers riches ou en plein essor, effectués souvent en vue d'embellir une région centrale et d'y attirer plus de passants, et les percées en quartiers pauvres, qui jettent bas des masures, et visent surtout à assainir et à purifier. ”

“ Les quelques grands propriétaires qui se partagent le sol de Londres cèdent un terrain à ceux qui veulent y édifier une maison, moyennant une redevance annuelle, et pour une durée de 99 ans, au terme desquels ils rentrent en possession de la surface et de la superstructure. ”