Prix foncier

“ Un propriétaire foncier n’achète-t-il pas sans produire et sans tenir des secours d’autrui ?
Un propriétaire foncier produit par le moyen de son instrument, de sa terre. Le loyer qu’il en reçoit est le prix du blé ou de tout autre produit qu’il a obtenu pour sa part dans la production à laquelle il a contribué par la collaboration de sa terre. ”

“ IV. — LOYERS ET PRIX DE LA TERRE Le prix de location détermine le prix de vente, et, suivant les époques, la terre se capitalise à un taux plus ou moins élevé : dans une période de prospérité agricole, le taux de capitalisation est de 2 et demi à 3 pour 100 ; dans une ère de crise prolongée, le taux se relève à 4 et même 5 pour 100. Le prix de la terre est tantôt 25 fois, tantôt 30 ou 35 fois supérieur au fermage. Ce phénomène, observe M. Emile Chevallier, n’est que l’application, dans le domaine foncier, d’une loi dont on vérifie chaque jour la justesse à propos des valeurs mobilières. ”

“ Parmi les petits propriétaires que le régime foncier actuel décourage, ne faut-il pas compter ces ouvriers d'usines ou de mines que des Compagnies intelligentes s'attachent par des locations à prix réduit, amortissant en 15 ou 20 ans l'achat d'une maison dans un coron du Pas-de-Calais, ou dans une cité ouvrière de Lille, de Roubaix, de Rouen, du Havre, de Bordeaux ? ”

“ Si vous vous décidez pour l'intervention entre les propriétaires et les locataires, vous avez des terrains, vous pouvez en acheter à bas prix ; construisez vous-mêmes et laissez de côté toute combinaison avec le Crédit foncier. ”

“ Demandons quelle est, dans ces localités, la valeur vénale d'un hectare de terre, puis comparons cette valeur avec celle du sol dans les lieux de grande culture, et cela à qualité égale, et nous reconnaîtrons que le prix en est double dans les contrées où la propriété est le plus divisée; nous remarquerons en outre que la population y est généralement plus nom breuse, mieux nourrie et. ”

“ Il est faux que les progrès de la civilisation amènent toujours la hausse de la rente de la terre. — La concurrence des pays neufs, l’influence de la baisse des transports et du fret maritime. — Il y a plus de chances pour la baisse de la rente de la terre en Europe que pour la hausse pendant une période de plusieurs siècles.
Des quatre grandes questions que suggère la théorie de la propriété foncière, nous en avons étudié une l’origine et la légitimité de la propriété individuelle, absolue, perpétuelle. Il convient d’aborder la seconde quel est le caractère particulier du revenu foncier ? ”

“ Sans doute, ces non-valeurs sont dues à la crise persistante qui pèse sur la propriété rurale comme sur la propriété bâtie. Mais, cette crise elle-même n'est-elle pas due, en partie du moins, aux entraves apportées à la transmission des immeubles?
On sait que la transmission d'un immeuble d'une valeur inférieure à 5,000 fr. coûte de 10 à 15 %, sur lesquels l'Etat perçoit près de 8 %.
N'est-il pas vrai aussi que la terre, entre les mains du propriétaire qui la travaille lui-même, offre à l'ouvrier un prix de journée élevé. ”

“ « Il n’y a pas de marché pour les biens immeubles ; vous ne pourrez les vendre à aucun prix ; » et cependant si vous voulez acheter une terre, à moins que vous ne trouviez quelqu’un absolument forcé de vendre, vous êtes obligé de payer le prix qui prévaut quand la spéculation est dans son plein. Car les propriétaires, croyant que les valeurs foncières doivent finir par monter, gardent leur bien aussi longtemps qu’ils le peuvent. ”

“ Le sol, l’instrument-terre, étant admis au nombre des capitaux qui constituent la richesse sociale, le revenu de ce capital doit être admis lui-même à s’offrir à la demande sur le marché.
Le prix du loyer du sol, c’est la rente foncière, et ce prix devra se retrouver dans le produit total d’une exploitation agricole. ”

“ La valeur foncière du sol retient l'attention de l'acheteur et du locataire ; l'état dans lequel se trouvent les constructions semble parfois les intéresser beaucoup moins, parce que l'on considère surtout le prix de l'hectare de terre loué ou acheté. Cet état n'est cependant pas négligeable, surtout lorsqu'il s'agit d'une acquisition, car les frais de remise à neuf des bâtiments, la réparation des aires et des toitures peut entraîner à de grosses dépenses dont il convient, suivant moi, de tenir grand compte. ”

“ La propriété foncière, pour se justifier des attaques qu’on dirige contre elle, n’a qu’à répéter aujourd’hui la même fière réponse.
Et si même la terre n’était pas un produit du travail, elle serait du moins, dit-on, le produit du capital. La valeur de la terre et sa plus-value séculaire s’expliquerait suffisamment par les améliorations et les dépenses faites par les propriétaires et on affirme même que si l’on faisait le compte de toutes les dépenses accumulées par les propriétaires successifs, on arriverait à cette conclusion qu’il n’y a pas de terre qui vaille ce qu’elle a coûté [3] . ”

“ Sauf les conditions accidentelles de demandes et d’offres, le prix des choses est composé nécessairement de quatre élémens : rente de la propriété foncière, intérêt du capital employé, salaire des ouvriers, profits de l’entrepreneur. Sur quoi obtiendra-t-on des économies ? Il est impossible de supprimer le loyer de la propriété foncière. Quelqu’état social qu’on imagine, il faudra toujours acheter l’usage de la terre, ou la jouissance d’une habitation. ”

“ Ces lots, dont quelques-uns ont une grande valeur, sont soustraits à l’usage qu’on pourrait en faire, parce que leurs propriétaires ne pouvant ou ne voulant les améliorer, préfèrent, dans l’attente d’une hausse dans les valeurs foncières, les conserver pour le moment où ceux qui désirent les améliorer, en donneront un prix plus élevé que le prix actuel. ”

“ Le caractère provisoire de la propriété, l’incertitude des revenus, la fluctuation de la valeur capitale entre des prix toujours incertains et dans tous les cas très peu élevés comparativement au produit, sont les principaux obstacles qui longtemps encore sans doute paralyseront tous les bons désirs en faveur de la propriété foncière. ”

“ Les propriétaires fonciers bénéficient d'une rente, non pas comme les monopoleurs, parce qu'ils peuvent élever leurs prix au-dessus du cours normal, mais parce qu'ils produisent à un coût inférieur à celui des producteurs les moins favorisés. ”

“ Par suite de cette concurrence, le prix des terres s’est élevé au point que la proportion du revenu au capital n’est plus, dans quelques localités, que d’un pour cent. Mais qu’importe aux petits cultivateurs que le loyer du capital diminue ? Il leur suffit que la terre récompense les sueurs du travail. ”

“ Nous demandons qu'on accorde la même faveur à la propriété moyenne, qui a le plus contribué, par des travaux onéreux, au
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progrès de l'agriculture, afin de la mettre à même de persister dans cette voie.
Nous demandons, encore, de faire jouir des mêmes avantages la grande propriété, dans le double but de procurer du travail aux pauvres et d'augmenter la richesse territoriale. En effet, le grand propriétaire foncier est arrêté, dans les améliorations agricoles, par l'intérêt élevé des capitaux qu'il aurait à y engager. ”

“ Nous avons vu, il y a quelques années, une spéculation excessive se porter sur les terrains et les maisons. Beaucoup de personnes ont acheté des terrains et commencé à construire, sans avoir l'argent nécessaire pour mener à fin leurs entreprises ; mais elles savaient que le Crédit foncier, par une combinaison aussi sûre qu'ingénieuse, viendrait à leur aide, en leur prêtant, sur des constructions macher vées, l'argent qui leur manquait. ”

“ Puisque, sous le régime de la concurrence, la contribution foncière se trouve supportée par les seuls propriétaires, il est naturel que ceux-ci cherchent à en rejeter le fardeau, soit en obtenant une protection qui élève le prix des denrées agricoles, soit en réclamant un dégrèvement qui diminue précisément la charge dont sont grevés leurs revenus. ”

“ Si donc la propriété foncière supportait de lourdes charges en France, c’était par une disposition volontaire des propriétaires, par leur manie d’acquérir ou de conserver, c’était aussi par leur habitude générale, de renoncer aux bénéfices de la culture : dans l’un et l’autre cas, il n’y avait peut-être lieu qu’à laisser les choses reprendre un cours naturel, et les terres tomber dans les mains de gens qui en eussent mieux tiré parti. ”

“ La mode, pas plus que le temps, n’a de prise sur la terre. Sans doute la propriété foncière n’est pas entièrement à l’abri du risque. On a vu dans le Midi, à la suite du phylloxera, le prix des terres baisser de moitié. ”

“ Lorsque le mètre de terrain s’élève à deux mille francs dans certains quartiers, les maisons neuves coûtent cher, les propriétaires imposent des loyers plus lourds au commerce et à l’industrie, qui élèvent bientôt leurs prix en conséquence. ”

“ De sorte que la pénurie de petits logements, dont souffre de nos jours, en maints endroits, la population ouvrière, loin de s'accroître par son application, devra, au contraire, disparaître rapidement à la suite de la nouvelle contribution foncière, laquelle traitera -sur un pied égal et les terrains inoccupés et les terrains occupés des grandes villes.
Chose curieuse : de répercussion en répercussion, l'effet ultime de l'impôt foncier actuel, dans les cas normaux du moins, c'est-à-dire de plus-value du sol, constituait, en réalité, quand même déjà un rachat ”

“ Par ce moyen, les 8 millions d'hectares de terre qui sont actuellement incultes en France doivent forcément être mises en produit dans un court espace de temps, et vont graduellement enrichir la fortune publique d'un capital de 15 à 20 milliards, à en juger par le prix moyen et actuel de l'hectare de terre cultivé. ”

“ Ce qui empêche d'ordinaire qu'on bâtisse en certaines régions, c'est que la spéculation se porte ailleurs, et que toutefois le prix du sol ici reste élevé. Il se produira ce qui se produit dans l'industrie : quand un produit rapporte moins à l'unité, on tend à accroître la production quand on le peut. Or on le pourra. La limitation du taux des loyers en quartiers ouvriers entraînera un abaissement du prix des terrains. ”

“ La propriété foncière, contre laquelle les principaux efforts paraissent dirigés en ce moment, n'est, de nos jours, qu'un mode de placement tout comme un autre...
Tandis que les uns placent l'argent qu'ils ont gagné par leur travail ou économisé sur leurs besoins journaliers, en achetant de la rente ou des obligations de chemin de fer, ou simplement en le déposant à la caisse d'épargne où il produit intérêt ; les autres le placent en achetant une maison pour l'habiter ou la louer, en acquérant un pré, un champ, ou une vigne. ”

“ La hausse des logements et du prix des terrains à bâtir en est l'indice extérieur et la population des campagnes, dans son exode vers les villes, semble apporter avec elle des causes nouvelles d'accroissement de la rente urbaine. ”

“ Mais on n'attend pas de nous que nous examinions sous cet aspect la question de la propriété immobilière. Nous n'envisagerons ici la terre que dans ses rapports avec les lois économiques, comme valeur d'échange et instrument de crédit. Sans abdiquer sa haute importance sociale, la richesse foncière de notre temps est surtout un objet de revenu et de placement de capitaux. ”

“ Tout le monde sait que l'agriculture paie environ 500 millions d'impôt foncier, et que tandis que la propriété mobilière continue sans embarras, sans charges, sa marche triomphale, la propriété immobilière , qui supporte, après tout, une forte part des sacrifices qu'exige sa rivale, subvient à tout, toujours frappée, toujours atteinte, sans qu'aucun secours réel et efficace lui vienne en aide. ”

“ Les maisons bâtiments, usines, manufactures, en un mot, toute propriété bâtie supporte l'impôt foncier sur la base de sa valeur locative, déduction faite de l'estimation de la superficie qui est classée dans la catégorie des meilleures terres labourables de la commune. ”

“ Mais ce prix varie, suivant que l'acquisition est un lieu de placement ou un objet d'industrie. En ce dernier cas, la terre rurale est souvent payée bien au-dessus de sa valeur. Et c'est précisément dans cette antinomie entre le prix et la valeur du sol, qu'il faut chercher une des causes principales de la crise agricole chronique qui nous accable. Il n'existe qu'un remède à cet état de choses : c'est la réalisation d'un juste équilibre entre la propriété en faire-valoir direct et celle en faire-valoir indirect, ainsi qu'une répartition rationnelle de la grande, moyenne et petite propriété. ”

“ Les raisons qui justifient les importantes variations que l'on rencontre dans la valeur vénale des terres situées dans la première région, exercent également leur influence sur les prix des propriétés dans la deuxième région et il est difficile d'indiquer un prix moyen, qui fatalement doit être la résultante de la qualité de la terre, des besoins et des ressources, des habitants, de la distance des bâtiments d'exploitation et de circonstances particulières. ”

“ Ce sont les voies de communication qui transforment la possession primitive du sol en propriété pleine et entière, et la rente foncière naturelle en rente foncière sociale. C'est par les voies de communication, de terre et d'eau, naturelles et d'art, qu'a lieu la mise en valeur du sol d'après sa situation et sa position, et elles en sont le principal, sinon le seul facteur. Ce sont, en un mot, ces voies et leurs adjuvants, les conduits ainsi que les limites des propriétés, qui distribuent la valeur du sol et ce sont les artères qui donnent la viabilité. ”

“ N'est-il pas vrai de dire de la sorte que le bon foncier, étant rivé à l'inscription et sa valeur étant adéquate à celle de l'immeuble correspondant, tout porteur de ce bon a, comme en portefeuille, une portion de la richesse immobilière qui suivra les pérégrinations du titre en lequel elle s'incarne? ”