Capital foncier

“ Dans la plupart des pays de l’Europe continentale, le capital foncier reste encore égal ou supérieur au capital mobilier ; mais, presque partout, la valeur de la terre demeure stationnaire ou décroît ; ou, si elle augmente encore, elle augmente moins vite que le capital mobilier. ”

“ Le caractère propre de ces sortes de capitaux, ainsi que du capital foncier, est de participer passivement à l'oeuvre de la production et de ne se transformer en valeurs actives qu'au moyen de leur échange. ”

“ Le propriétaire foncier, le capitaliste, qui ne font pas valoir par eux-mêmes, reçoivent leur revenu en une seule fois, ou bien en deux fois, ou en quatre fois chaque année, selon les conventions qu’ils ont faites avec l’entrepreneur auquel ils ont prêté leur terre ou leur capital. Quelle que soit la manière dont le revenu se perçoit, il est toujours de la même nature, et sa source est toujours une valeur produite. ”

“ Un propriétaire foncier — qui serait en état, attendant un an, d’économiser sans aucune gêne — ou avec une gêne moindre que celle qu’il aurait à payer l’intérêt courant — le capital dont il a besoin pour mettre ses terres en valeur, ce propriétaire, plutôt que d’attendre, emprunte le capital susdit. ”

“ Et maintenant, comme il est prouvé que la propriété foncière ne rapporté que 2 1/2 à 3 0/0, tandis que les placements faits sur la rente, les chemins de fer, les emprunts des villes, etc., donnent 5, 6, 7 0/0 et davantage de bénéfice, il s'ensuit que le capital papier fait une concurrence désastreuse au capital foncier, surtout si l'on considère que le capital papier atteint un chiffre excessivement élevé, puisqu'il est représenté par des titres montant ensemble à 72 milliards de francs. ”

“ Messieurs les députés, j'appelle capital foncier le sol de la France qui, mis en culture, donne des produits de toute nature. Selon l'appréciation des hommes qui ont fait des recherches et des études sérieuses sur cette matière (1 ) , on peut estimer que le capital foncier de la France doit être représenté par le chiffre de 96 milliards de francs.
J'appelle capital papier tous les titres négociables à la Bourse, tels que : 1° la rente, 2° les chemins de fer, 3° les emprunts des villes et des départements, 4° les sociétés financières et les industries en commandite par actions. ”

“ L'abondance des capitaux créés par l'industrie et le commerce, et qui se consolident en immeubles ; la division du sol, qui accroît le nombre des propriétaires et multiplie les transactions ; l'élévation de la valeur en capital des biens ruraux, proportionnellement au revenu net; par suite, la tendance de la propriété, petite et moyenne, à sortir des mains du simple propriétaire, qui ne perçoit que la rente, pour se classer dans celles du cultivateur, qui cumule les bénéfices du propriétaire, du fermier et même parfois de l'ouvrier ”

“ Ici on ne rencontre point cette rapide transformation du fonds de roulement, qui donne tant de vivacité aux opérations commerciales; les bénéfices, plus assurés et plus constants que ceux des entreprises industrielles, ne s'élèvent que rarement au taux de ces derniers ; aussi l'intérêt que le commerce pourra payer sans peine écrasera la propriété foncière ; aussi le remboursement du
capital, facile au marchand, au manufacturier, n'est-il que trop souvent une cause de ruine pour le propriétaire. ”

“ Des centaines de millions peuvent être dépensées sur notre territoire en amélioration du capital foncier et l'être avec un tel avantage, que nul emploi d'argent ne peut en offrir de pareil Il s'agit quelquefois d'une véritable bagatelle pour amener un terrain d'un état négatif à une grande valeur; presque point de domaine qui ne pût devenir le théâtre d'une opération brillante. ”

“ Ajoutez à ces causes de nivellement les mutations de la propriété foncière qui, portant tous les anssur un capital d'un milliard 500 millions, en auront déplacé les trois-quarts dans vingt ans, et demandezvous comment on s'y prendra pour fonder un gouvernement durable sur une base devenue presque aussi mobile que l'argent qui la représente! ”

“ S'il a la sagesse de mettre de côté les 1,000 fr. qu'il a en plus de son revenu habituel, puisqu'il n'a à payer que 1,000 fr. au Crédit foncier pour intérêts et amortissement du capital, au terme de vingt années, le voilà propriétaire très-aisé et, de plus, capitaliste d'au moins 20,000 fr. Si nous mettons encore, en ligne de compte, la plus-value véritable de la propriété bien et largement tenue, plus-value qu'on peut, sans exagération, porter à 200 fr. par hectare, nous arrivons à constater un accroissement très-réel de fortune de 40 à 50,000 fr. ”

“ On a soutenu le contraire, il est vrai, et il faut même reconnaître que l'opinion dominante dans l'école, c'est que les lois auxquelles obéit le revenu foncier sont entièrement différentes de celles qui président au revenu du travail et à celui du capital. Sous le nom de rente, beaucoup d'économistes, le plus grand nombre peut-être, voient un élément distinct du profit, et qui est donné en sus pour le fait seul de la possession du monopole foncier. ”

“ La conclusion qui se présente d' elle-même , c' est que , dans une société progressive , la condition du propriétaire foncier devient de plus en plus commode , de plus en plus avantageuse . Sans se donner la moindre peine , sans avoir le moindre sacrifice à faire , par le simple effet de la loi que je viens de signaler , le propriétaire foncier a le rare avantage de voir s' accroître la valeur échangeable du capital qu' il possède , et le montant du revenu que lui assure cette possession 1 . ”

“ Eh bien ! avec de bonnes institutions de crédit foncier, les inconvénients disparaissent, les avantages subsistent. Assurée de se libérer du capital qu'elle emprunte, sans avoir rien à payer au-delà de l'intérêt exigé d'elle par le prêteur d'aujourd'hui, la classe des petits cultivateurs se développe en toute liberté, et la propriété, ainsi que le constate l'expérience, suit la pente qui la conduit, ou plutôt qui la ramène aux mains des exploitants, sans pourtant être exposée à un morcellement ”

“ Mais plus une marchandise augmente, plus elle est offerte: plus elle est offerte, plus son prix baisse. Nous avons donc le capital à bon marché, comme la subsistance et le domi cile, la commandite au rabais. C'est alors, et alors seule- ment, que l'Empereur pourra reprendre la réalisation de sa pensée d'une institution de Crédit foncier et agricole. La Société de l'Exposition, par ses avances et prestations de produits sur hypothèques à zéro d'intérêt, révolutionnant le bail à cheptel, ouvrira le sillon et tracera la méthode. ”

“ Le Crédit foncier, ou le capital garanti par le sol, varie dans ses formes, suivant le temps et le lieu. Autrefois établi en France au moyen du nantissement, de la vente conditionnelle et de l'hypothèque, il a toujours été pratiqué d'une façon plus ou moins ruineuse pour les propriétaires. La lutte de la royauté
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contre l'aristocratie féodale avait, de bonne heure, facilité la vente des grands biens, et la révolution, en proclamant l'égalité civile, n'eut rien à changer dans les conditions personnelles des contrats de vente et d'achat. ”

“ Et le capital ? dira-t-on. La propriété foncière est loin de composer toute la richesse sociale. Il y a l’argent, la rente, les billets, les obligations... On peut être fort riche et ne pas posséder un pouce de terre. ”

“ La propriété foncière, pour se justifier des attaques qu’on dirige contre elle, n’a qu’à répéter aujourd’hui la même fière réponse.
Et si même la terre n’était pas un produit du travail, elle serait du moins, dit-on, le produit du capital. La valeur de la terre et sa plus-value séculaire s’expliquerait suffisamment par les améliorations et les dépenses faites par les propriétaires et on affirme même que si l’on faisait le compte de toutes les dépenses accumulées par les propriétaires successifs, on arriverait à cette conclusion qu’il n’y a pas de terre qui vaille ce qu’elle a coûté [3] . ”

“ Cette fois, le fermage n’est plus perpétuel ; il s’impute annuellement sur le prix de la chose ; il vaut titre de propriété. Et comme le prix de l’immeuble ne peut pas s’élever indéfiniment, puisqu’il n’est autre chose que la capitalisation au vingtuple, trentuple ou quarantuple, de la partie du produit qui excède les frais de labourage, il est évident que la propriété ne pourra plus fuir le paysan. Avec la Banque foncière le fermier est dégagé ; c’est le propriétaire qui est pris. Comprenez-vous, maintenant, pourquoi les conservateurs de la Constituante n’ont pas voulu du crédit foncier ?... ”

“ Sauf les conditions accidentelles de demandes et d’offres, le prix des choses est composé nécessairement de quatre élémens : rente de la propriété foncière, intérêt du capital employé, salaire des ouvriers, profits de l’entrepreneur. Sur quoi obtiendra-t-on des économies ? Il est impossible de supprimer le loyer de la propriété foncière. Quelqu’état social qu’on imagine, il faudra toujours acheter l’usage de la terre, ou la jouissance d’une habitation. ”

“ Lorsque la contribution foncière s'élève au delà de ses justes bornes, elle accable l'agriculture, et porte le découragement dans le coeur de tous les propriétaires. Nous avons vu qu'il étoit bien difficile de séparer la vraie rente foncière, qui tient au monopole, et qui est indépendante de tout travail fait par le propriétaire ou ses prédécesseurs, d'avec la rente du premier capital fixe employé sur la terre, pour l'enclore, la défricher, et multiplier ses pouvoirs productifs. ”

“ Cette formule si simple, si nette, si précise, devant libérer la propriété foncière de son ancienne dette hypothécaire, puis lui conquérir le capital qui lui manque, l'instrument de travail qui lui fait défaut pour administrer et améliorer la propriété foncière, pour ajouter à ses produits, à ses revenus; introduire immédiatement l'abondance là où sévit la misère; le revenu là où il manque; le capital là où il n'existe pas; tout le mal ancien sera réparé et l'avenir, si le propriétaire et le cultivateur sont laborieux et économes, sera complétement assuré. ”

“ Si, dans ces petits districts, nous calculons d’une part la valeur de la propriété foncière et du capital qui y est employé, de l’autre celle du capital placé dans les fabriques, et que nous le comparions l’une à l’autre, nous trouverons partout que la première est au moins décuple de la seconde. Il serait insensé d’en conclure qu’il est plus avantageux pour une nation de consacrer ses capitaux matériels à l’agriculture qu’à l’industrie manufacturière, et que l’agriculture est par elle-même plus favorable à l’accroissement des capitaux. ”

“ Si l’on en faisait l’inventaire, il y faudrait joindre la propriété foncière : 90 milliards pour les terres, 55 milliards pour les maisons ; les hypothèques, le capital d’exploitation du sol (matériel agricole et animaux de ferme) , les meubles, objets d’art et métaux précieux ; les charges et offices ministériels ; enfin les fonds de commerce et l’outillage de la petite industrie tout entière, et des grands établissemens industriels qui ne sont pas organisés en sociétés anonymes.
Personne ne possède à lui seul un chemin de fer ”

“ Nous avons déjà fait remarquer que les valeurs foncières qui constituent une partie si considérable de ce qu’on appelle ordinairement le capital, ne constituent nullement un capital ; et que la rente que l’on comprend communément dans les revenus du capital, qui prend une portion toujours croissante du produit d’une communauté progressive, n’est nullement le revenu du capital et doit être soigneusement séparée de l’intérêt. ”

“ Encore une fois, je n’entends patroner ici aucun des projets de banque foncière qui ont pu se produire. Je crois possible d’organiser une pareille institution, et je raisonne sur cette donnée, qui est pour moi plus qu’une hypothèse.
Or, rien de plus aisé que d’appliquer au rachat de la propriété foncière le mécanisme de ce crédit, dans lequel on a l’habitude de ne voir qu’un préservatif contre l’usure et un instrument de conversion des hypothèques.
En moyenne, le revenu du capital terre est 3 p. %. Quand on dit que la terre rapporte 2, 3, 4 ou 5 p. ”

“ Il est vrai de dire qu'à côté du capital qui représente la propriété foncière, la société ajoute à son actif le capital-argent, dont la valeur conventionnelle détermine celle du capital-immeuble. Il est encore vrai que tous les efforts de l'industrie ont été portés vers le capital-argent, auquel on a rapporté, comme à un centre commun, toutes les opérations de la société en général. ”

“ Prenons bien pour constant, d'abord que la propriété foncière, comme toute autre industrie, a l'instinct de l'accumulation; que par conséquent, tant qu'un propriétaire foncier peut s'arrondir, il acquiert des terres et s'arrondit; tout comme un capitaliste , tant qu'il peut augmenter ses capitaux , place son argent et capitalise. ”

“ Le revenu de la terre est au revenu du capital comme sept est à douze. Ainsi, lorsqu'un capitaliste prête une somme quelconque à la propriété foncière, il arrive que, par la différence des revenus, le capital en quarante ans a dévoré la terre. Chacun de vous peut à l'instant s'assurer de l'exactitude de mon calcul.
Dans un but de justice et d'équité, en vue de l'ordre et de la bonne administration de nos finances, il faut donc réduire le taux légal de l'argent et le porter au taux le plus élevé du revenu net de la propriété foncière.... trois pour cent me semble pouvoir être adopté. ”

“ Loin de porter atteinte à la propriété le rachat de la plus-value sociale du sol en est la confirmation, la sanction, la consécration définitive, la réhabilitation, l'intégration.
Le rachat de la plus-value sociale du sol, en effaçant toutes les taches, toutes les tares de la propriété foncière, constitutives, originelles et subséquentes, la légitime, la moralise enfin, de même que son fruit civil, l'in-
térêt du capital, par la moralisation de la rente foncière, attribuée à l'État, et devenue impôt unique. ”