Capital immobilier

“ À mesure que s’élèveront des constructions nouvelles, la Société immobilière offrira de nouveaux gages au Crédit foncier, dort les prêts serviront eux-mêmes à édifier d’autres immeubles. Le concours de ces deux sociétés rendra de plus en plus facile l’accession de la propriété immobilière au plus grand nombre, car les immeubles bâtis se prêtent d’autant mieux à la vente, qu’il faut débourser un moins grand capital pour les acquérir et qu’on peut se libérer par annuités. ”

“ Si nous tarissons une source d'un côté, nous en ouvrons de l'autre une bien plus abondante. Un acte de vente d'immeuble produit bien plus au Trésor qu'un emprunt hypothécaire. Au point où nous en sommes, nul emprunt hypothécaire n'est possible. Dans deux mois, si notre projet était adopté, il y aurait partout des ventes d'immeubles, et partout des acquéreurs.
3° La crise que nous subissons nous a bien démontré à tous maintenant que le capital en circulation est insuffisant. Quelques milliards de plus, spécialement affectes à la propriété foncière, aideront beaucoup et ne nuiront à personne. ”

“ Qu'on me fournisse les moyens d'avoir la place nette, et je me charge d'organiser une compagnie qui donnera, à chaque propriétaire et à son choix, ou le prix réel de son immeuble, ou, en échange d'une vieille et ignoble maison, se dépréciant tous les jours, une part dans les immeubles neufs, d'un revenu égal au sien. De sorte que s'il veut vendre, il aura vendu mieux qu'il ne pourrait le faire ; s'il veut rester propriétaire, il aura, en échange d'une maison en ruines et mal bâtie, un immeuble neuf et bien construit, c'est-à-dire un revenu égal cl un capital amélioré. ”

“ Donc la mobilisation de la propriété immobilière pourrait jeter dans la circulation un capital positif, dont aucune éventualité ne pourrait détruire les effets, soit en temps de prospérité, soit dans les temps de crise. ”

“ On donne le nom de remploi à toute acquisition d'immeubles faite pour remplacer un immeuble propre vendu ; et on donne le nom d'emploi à toute acquisition immobilière qui a pour but d'employer un capital qui n'entrait pas en communauté. ”

“ Le choix de l'emploi ne vous manquera pas : ou bien vous les changerez contre des bons du trésor si vous voulez en faire tout à la fois une valeur disponible et productive, — ou bien vous les échangerez contre des effets publics, ce qui constituera encore dans votre portefeuille une valeur en même temps disponible et productive — ou bien vous achèterez un immeuble, et dans ce cas, vous recueillerez directement les fruits de notre combinaison, c'est-à-dire que vous posséderez un avoir qui cumulera les avantages du capital fixe et du capital roulant. ”

“ La construction d'un immeuble est, soit une opération spéculative dans laquelle le capitaliste espère un gain par la revente de l'immeuble, soit une opération déplacement. Mais avant de choisir son mode de placement, le capitaliste envisagera toutes les conséquences de sa détermination: taux d'intérêt qu'il peut obtenir de son argent, possibilité d'emprunt pour construire, enfin possibilité de mobilisation ultérieure de son capital. ”

“ Seule la banque immobilière aura la puissance de mettre fin à la grande lutte du travail et du capital. Seule elle fera changer immédiatement et avec rapidité les valeurs mortes, improductives en valeurs actives. ”

“ Qu'un négociant porte dans son actif le coût d'un immeuble, le prix d'acquisition d' un terrain, d'une maison, il aura parfaitement raison, parce que le capital qu'il aura employé sera pour lui une source de revenus, ou pourra être reproduit par la vente de sa propriété avec perte ou bénéfice. ”

“ Un propriétaire foncier — qui serait en état, attendant un an, d’économiser sans aucune gêne — ou avec une gêne moindre que celle qu’il aurait à payer l’intérêt courant — le capital dont il a besoin pour mettre ses terres en valeur, ce propriétaire, plutôt que d’attendre, emprunte le capital susdit. ”

“ N’invoquez point toutes vos considérations de fantaisie romanesque sur l’origine et sur le fondement de la propriété qui, d’ailleurs, sont ici parfaitement superflues. Si la maison qui est un capital appartient au propriétaire, le loyer qui est le prix de la vente du revenu lui en est dû, et si des circonstances normales ou exceptionnelles ont fait hausser sur le marché le taux des loyers, c’est tant mieux pour lui : d’autres circonstances eussent pu le faire baisser. ”

“ Sous forme de rentes, de prêts à intérêt, de loyers temporaires de capitaux, de participations anonymes et commanditaires à des entreprises industrielles, l’emploi de l’argent, de la monnaie, du capital proprement dit a constitué une richesse nouvelle qui atteint de nos jours l’importance de la richesse immobilière, seule prisée jadis et exclusivement recherchée. ”

“ The proportion of those buying lots on contract who persevere until the final payment is much smaller than is generally supposed... Eventually every vacant lot in the city will be on the market for a purchaser and then the natural tendency to concentrate realty on few hands, as seen in New York and all others growing cities, will be accentuated and the number of property owners will rapidly decrease. Capital is constantly seeking safe investments and nothing is safer than real estate in a progressive city. ”

“ Ce qu'il faut, au contraire, c'est que tout propriétaire de terrain sache, au moment où il établit le bilan de l'opération qu'il veut entreprendre, qu'il est fait des avantages à ceux qui élèvent des maisons dans lesquelles il est réservé, pour une partie au moins de la surface habitable, des petits logements à des prix peu élevés. Or, le revenu que doit rendre un immeuble se calcule en tenant compte et du capital engagé et des charges annuelles ”

“ Une valeur locative de 580 millions, en maisons, suppose une valeur vénale de près de 10 milliards. En combinant avec ces éléments d'autres données tirées du rendement respectif de la propriété bâtie ou non bâtie à l'égard de la contribution foncière et des droits de mutation, on arrive à chiffrer à environ 30 milliards la valeur des constructions imposables.
La richesse immobilière taxée atteindrait donc en France une valeur, en capital, de 130 milliards. ”

“ La propriété immobilière représente le capital fixe par excellence, car, en règle générale, on n'achète pas un immeuble pour le revendre. Un immeuble a pour destination normale le faire valoir ou l'amodiation. La spéculation immobilière demeure, dans l'ensemble des transactions, un fait exceptionnel : c'est à cause de cela même que la loi commerciale, selon le droit commun européen, gouverne la propriété mobilière seule. Dans le patrimoine, l'immeuble est un élément stable, permanent. ”

“ L'abondance des capitaux créés par l'industrie et le commerce, et qui se consolident en immeubles ; la division du sol, qui accroît le nombre des propriétaires et multiplie les transactions ; l'élévation de la valeur en capital des biens ruraux, proportionnellement au revenu net; par suite, la tendance de la propriété, petite et moyenne, à sortir des mains du simple propriétaire, qui ne perçoit que la rente, pour se classer dans celles du cultivateur, qui cumule les bénéfices du propriétaire, du fermier et même parfois de l'ouvrier ”

“ Les immeubles qui servent à l'exploitation de l'industrie ou du commerce sont considérés comme capital engagé et rénuméré dans l'entreprise. Ceux qui servent à l'habitation personnelle ne peuvent pas l'être. ”

“ Partout le capital tend à se grouper pour acquérir une force plus grande, et les groupements de capital, avec les habitudes contemporaines, donnent lieu aussitôt à des émissions de papier. Les Compagnies immobilières se multiplient ; des capitalistes se réunissent pour posséder en commun des lots d'immeubles, au lieu de rester isolés et d'exploiter individuellement, avec des ressources limitées, un seul immeuble. ”

“ Si l'on ne tient pas compte de ce fait dans la répartition, cet étage qui a contribué à faire augmenter dans des proportions, plus grandes que les autres, la valeur en capital de l'immeuble entier va bénéficier d'une répartition faite en proportion de la part de chacun dans les choses communes. ”

“ Le propriétaire foncier, par notre système hypothécaire , ne peut emprunter qu'à 5 % au minimum , et en payant 5 °/0 de droit en moyenne, sans les frais accessoires, un capital qui excède rarement la moitié de la valeur de son immeuble , et en faisant courir beaucoup de mauvaises chances au préteur. ”

“ Une maison est un capital. Le revenu de ce capital est l’abri journalier que procure la maison. Le loyer de la maison est le prix de ce revenu : il est dû par le locataire qui achète le revenu au propriétaire qui loue le capital. Voilà les seules données que nous ayons besoin d’emprunter à la théorie de la propriété. ”

“ Ce n'est pas une simple loi de procédure; il a un objet politique sérieux, qui est de favoriser le grand intérêt immobilier, de faire que la propriété immobilière atteigne le degré d'expansion et de prospérité auquel, depuis quarante ans , l'industrie s'est élevée. ”

“ Nous ne parlons pas même des avantages résultant de l'éclairage, du pavage, d'embellissements, etc., mais de ceux qui assurent à la propriété un revenu en rapport avec le capital engagé et qui permettent d'exercer un commerce ou une industrie avec faveur. Peut-on dire sérieusement que le prix de location de nos propriétés soit aussi élevé que celui des immeubles plus rapprochés de la ville? Oserait-on soutenir que les profits des industriels de certains de nos
quartiers sont équivalents aux bénéfices du plus grand nombre des habitants de Laval? ”

“ Pour faire de la propriété immobilière un instrument de crédit, il faut que le capital fixe, stable, puisse servir en même temps de capital actif, mobile, incessamment échangeable ; or, pour atteindre ce but, il n'y a pas deux manières de s'y prendre, il faut en faire un agent de circulation que l'on ait intérêt à faire rouler perpétuellement. — Ce n'est point là l'office que rempliraient les billets à rente ou des valeurs quelconques portant intérêt, et dont on ne se détachera jamais que le plus tard possible par la raison même qu'ils sont productifs. ”

“ La propriété foncière permettait aux capitalistes de se procurer des fonds, à l'aide d'emprunts hypothécaires, entraînant, il est vrai, des frais et difficultés considérables, mais sans nécessiter l'aliénation de leur patrimoine. Les possesseurs de valeurs mobilières pouvaient obtenir plus facilement les fonds qui leur étaient nécessaires, en transférant les titres qu'ils avaient en portes feuille ; mais cette opération entraînait l'aliénation du capital, et souvent une perte réelle, en raison des variations des cours de la Bourse. ”

“ Qu'en un mot la propriété serve à deux fins : qu'à côté du capital passif, productif, il y ait un capital actif mobile, échangeable, disponible à volonté, mais sans que son signe représentatif puisse jamais être affranchi du gage réel et hypothécaire qui s'y rattache et qui fait sa force et sa valeur.
Que pendant que le capital fixe fournit des intérêts, le capital circulant puisse engendrer des profits. ”

“ Les immeubles grevés au Sous-Comptoir sont de deux natures :
Les uns sont achevés, les autres sont en cours de construction.
Occupons-nous d'abord des premiers, des immeubles achevés.
Pour ceux-ci la solution de la question est encore très-facile.
Le Sous-Comptoir perçoit 9 1/2 p. % sur l'importance de ces prêts pour l'intérêt annuel sans amortissement de capital.
Le Crédit foncier ne fait payer que 6 p. % (amortissement compris) . ”

“ On comprend quelle activité de tels emplois donneront à l'industrie et au commerce, et nous ferons remarquer que le propriétaire a tout à y gagner ; car, où le capital manque pour l'utilisation des produits naturels et leurs transformations, la propriété ruine son possesseur; où ce capital abonde, elle l'enrichit.
Afin de faire apprécier la quotité du numéraire en CÉDULES FONCIÈRES qui pourrait être créé immédiatement , nous donnons ici un aperçu de la valeur de la propriété immobilière en France. ”

“ La propriété est une chose nouvelle pour lui, et il en est enivré.
« Dans les vingt-deux années, de 1826 à 1847, il « s'est vendu des immeubles pour une valeur officielle « de 29 milliards 301 millions. » Et vous trouvez cela mal ! Sur ces 29 milliards 301 millions, 25 milliards au moins sont passés dans les coffres des grands propriétaires, qui retiraient tout au plus 2 1/2 P. 100 de leur capital terre, et qui reçoivent aujourd'hui 5 p. 100 de leur capital argent. Ces mêmes 25 millions se sont répandus, par mille canaux, sur l'industrie et le commerce, où ils produisent encore 10 ou 15 p. ”

“ S'il a la sagesse de mettre de côté les 1,000 fr. qu'il a en plus de son revenu habituel, puisqu'il n'a à payer que 1,000 fr. au Crédit foncier pour intérêts et amortissement du capital, au terme de vingt années, le voilà propriétaire très-aisé et, de plus, capitaliste d'au moins 20,000 fr. Si nous mettons encore, en ligne de compte, la plus-value véritable de la propriété bien et largement tenue, plus-value qu'on peut, sans exagération, porter à 200 fr. par hectare, nous arrivons à constater un accroissement très-réel de fortune de 40 à 50,000 fr. ”

“ Des données précédemment établies, nous pouvons déduire la valeur de la propriété immobilière. Pour la propriété non bâtie, il faut multiplier par 3o le revenu net, et pour la propriété bâtie par i5; en rapprochant les prix de vente des 28 immeubles de Paris du revenu net, on voit que, pour obtenir le prix de vente, il faut multiplier par 10 le produit du revenu net. On aura ainsi :
Capital de la propriété | "
5,i88,5o4,ooo X 3o = 155,655,130,000 francs. ”

“ Oui, parce que ce sera pour eux le moyen d'utiliser des capitaux immobiliers, aujourd'hui improductifs. Bans l'état actuel des choses, les immeubles ne profitent au propriétaire que par l'usufruit. Par l'affectation hypothécaire, ils utiliseront le fonds, au grand profit de la société qui, trouvant dans son propre sol les valeurs nécessaires aux échanges, sera dispensée d'acheter à grands frais des métaux pour la confection des espèces. Prenons un exemple : Un immeuble de 300,000 fr. donne par la location ou par la culture, un revenu d'environ. ”