Émile-François-Xavier Fender

“ Elle présente l'avantage de permettre l'accession à la propriété à un plus grand nombre d'individus et en celà son avantage social est indéniable. L'accès à la propriété attache l'habitant à son foyer, stimule l'esprit d'épargne et développe en lui le sentiment de son indépendance et de sa dignité. D'autre part, dans les moments de crise pendant lesquelles les capitaux répugnent à s'immobiliser, elle s'affirme comme un remède efficace, si toutefois cette crise des placements à long terme s'accompagne d'une crise du logement. ”

“ La population consomme des biens produits dans le passé, sans affecter à leur remplacement une fraction appropriée du revenu national. L'élimination du facteur loyer favorise l'industrie dont elle diminue le prix de revient, mais elle empêche la construction des maisons neuves, la réparation des anciennes et plonge dans le marasme le plus complet l'industrie du bâtiment, si les collectivités publiques ne viennent pas construire des habitations au moyen des fonds publics. ”

“ Lorsque nous disons que les travaux publics ne rentrent pas dans l'industrie du bâtiment, nous n'adoptons pas la définition du droit administratif. En langage d'entrepreneur, l'entrepreneur de travaux publics est l'industriel
chargé par une collectivité publique, Etat, département, commune, établissement public, ou même par un particulier, des travaux de construction de routes, ponts, chemin de fer, fortifications, ports, terrassements, égouts... ”

“ Si la situation politique et internationale s'améliore, si le monde retrouve un équilibre trop longtemps abandonné, si les craintes d'une dévaluation de la monnaie disparaissent, si le respect des contrats redevient la charte intangible des relations entre pays et particuliers, si l'Etat par une sérieuse politique financière fait moins appel au crédit public, il sera bien inutile de recourir à une politique de taxation, et l'intérêt des capitaux prêtés s'abaissera rapidement. ”

“ L'organisation du placement dans le bâtiment est rendue nécessaire par suite de l'irrégularité des travaux et du chômage hivernal qui, bien que moins fréquent qu'avant guerre, n'en existe pas moins, surtout dans certains métiers comme la maçonnerie où il est impossible de travailler quand il gèle, et où tous les procédés mis en œuvre jusqu'à ce jour n'ont abouti qu'à augmenter sensiblement le prix de revient et sont par conséquent fort peu employés.
L'irrégularité des travaux est un mal dont souffre l'entreprise qui peut rarement s'assurer des travaux suivis. ”

“ L'abandon de l'étalon-or par les principales puissances et la chute de leurs devises par rapport au franc, le déficit du budget, les difficultés du Trésor, ont créé en France un état d'inquiétude sur le sort futur de notre monnaie. Cet état s'est traduit par la hausse du taux de l'intérêt à long terme, et par la fuite des capitaux devant les investissements de longue durée. La hausse constante du pouvoir d'achat de l'or incite le public à la thésaurisation plutôt qu'à des opérations immobilières dont les résultats sont actuellement paiticulièrement aléatoires. ”

“ Cette question se posait, parce que la Société de gestion immobilière offre une particularité : c'est une société d'économie mixte, c'est-à-dire une société dont le capital est formé à la fois de deniers privés et de deniers publics. Associée aux bénéfices à concurrence de 40%, la Ville de Paris ne devait-elle pas, dans cette proportion, recueillir les avantages, quels qu'ils fussent, résultant de l'exécution de la convention ? Il était d'autant plus naturel de le penser que les immeubles, construits avec les fonds de la Ville, étaient réputés sa propriété dès leur implantation dans le sol. ”

“ L'entrepreneur traite avec le mandataire de l'équipe, mais celui-ci, comme ses camarades, demeure constamment dans une situation de subordination vis-à-vis de l'entreprise. L'entrepreneur demeure le patron, les membres de l'équipe restent ses ouvriers, l'entrepreneur a tous les droits et toutes les obligations de l'employeur. C'est là, à proprement parler, ce que l'on appelle le contrat d'équipe. ”

“ On appelle « entrepreneur général » l'entrepreneur qui se charge de l'exécution totale de la construction du bâtiment, qu'il l'entreprenne à l'aide de ses propres ouvriers, ou en sous-traitant à des entreprises spécialisées.
Lorsqu'un propriétaire qui désire construire traite à forfait avec un tel entrepreneur, celui-ci lui assure la construction de son bâtiment conformément aux plans établis par son architecte, et sans qu'il lui soit nécessaire de traiter avec les entrepreneurs des divers corps d'état. ”

“ Il n'est pas douteux, tout d'abord, qu'il s'agisse bien d'une industrie. L'Economie politique appelle « industrie » l'ensemble des entreprises de toutes sortes, dont le but est de produire ou de faire circuler les richesses.
L'industrie du bâtiment est une des branches de l'industrie manufacturière qui utilise et transforme les matières premières fournies par l'industrie extractive et l'industrie agricole. ”

“ Mais il est un fait que nous sommes obligés de constater en France : l'art moderne a fait reculer le bois dans la construction, plongeant dans le marasme toutes les industries qui travaillent cette matière. C'est à ce style que nous devons la disparition des artisans sur pierre et sur bois, ouvriers d'art qui pendant longtemps ont fait la renommée de notre pays et dont la délicatesse et l'habileté faisaient l'admiration de l'étranger. ”

“ Le loyer joue un rôle décisif dans la fixation des salaires. Si, grâce à la protection des locataires, la majorité de la classe ouvrière est déchargée d'une partie même faible du loyer, il n'est plus nécessaire de tenir compte de cette fraction lors de l'adaptation des salaires au niveau général des prix. Et dès lors l'ouvrier ne peut payer pour un logement neuf que le prix du logement correspondant à une maison ancienne, à moins d'abaisser son niveau de vie. ”

“ Il n'est pas douteux que dans le prêt à la consommation l'emprunteur soit à la merci du prêteur, mais ces sortes de prêts ne sont pas intéressants au point de vue économique général car ils ne concourent pas à la production. Le propriétaire qui emprunte sur son immeuble, contraint et forcé, pour satisfaire à des dettes criardes, n'est pas dans la même situation que celui qui emprunte pour faire construire. ”

“ Les métiers du bâtiment ne peuvent être exercés utilement par des manœuvres; ils nécessitent un certain apprentissage. Ces professions sont difficiles et ne peuvent être exercées que par des ouvriers qualifiés et connaissant à fond leur métier. Aussi la question de l'apprentissage est-elle vitale dans l'industrie du bâtiment. Avant la guerre, l'apprentissage se faisait dans les ateliers et sur les chantiers, mais la plupart des ouvriers du bâtiment répugnent à instruire les jeunes ouvriers, en qui ils voient de futurs concurrents susceptibles de prendre leur place. ”

“ Les prêts amortissables présentent de grands avantages. Si l'emprunteur satisfait aux conditions du prêt et particulièrement au paiement régulier des annuités, le capital n'est jamais exigible. C'est ce qui distingue essentiellement les prêts du Crédit Foncier de ceux qui sont négociés avec des particuliers. Le débiteur échappe ainsi aux préoccupations et aux dangers du remboursement intégral à échéance fixe et rapprochée, remboursement dont la nécessité peut se produire au moment de pertes inattendues, de malheurs privés ou de crises économiques impossibles à prévoir. ”

“ Pour nous, l'industrie du bâtiment se compose uniquement des corps de métiers travaillant effectivement et directement à la construction de l'édifice ou à sa réparation.
Certes, les fournisseurs de matériaux font bien partie de la grande famille du bâtiment, mais leur rôle n'est pas direct et, dans bien des cas, leurs fournitures serviront à alimenter une autre industrie voisine dont il nous faut parler maintenant, à savoir « les travaux publics ». ”

“ L'entrepreneur de bâtiment ne devrait être qu'un industriel fournissant matière première et main-d'œuvre, il est de plus un banquier. C'est bien souvent en grande partie, avec son argent que l'immeuble est construit par son client. Celui-ci compte sur des règlements lointains pour boucler financièrement son affaire. Il n'a pas les capitaux suffisants pour construire, il les demande à ses entrepreneurs et le plus extraordinaire, c'est qu'il les trouve. ”

“ Or il s'est trouvé que durant tout le XIXe siècle et le commencement du XXe la confiance dans le crédit de l'Etat a été telle que le taux des emprunts d'Etat a été toujours très inférieur au taux maximum fixé pour l'intérêt en matière civile. D'ailleurs qu'y a-t-il de plus simple que de tourner une telle disposition ; de nombreux Etats l'ont fait, quand ils émettaient des emprunts avec prime de remboursement, ou au-dessous du pair pour éviter de révéler de façon trop
apparente le véritable taux d'intérêt auquel on empruntait et rester ainsi au-dessous du taux maximum autorisé par la loi. ”

“ Or, plus le nombre d'architectes est grand, plus on crée la diversité et plus on a de chance de réussir véritablement une œuvre artistique et cela même si on doit imposer des lignes de servitude générale de façon à créer un ensemble.
L'appel à des sociétés d'entreprises générales conduit à passer des marchés de caractère douteux, du fait de l'abandon du système de l'adjudication publique et du recours à des marchés de gré à gré, où l'Administration fixe elle-même le montant du forfait sans appel à la concurrence. ”

“ On a créé une catégorie de privilégiés qui bénéficie des avantages des locations taxées et pour qui le loyer constitue une dépense plus infime que pour d'autres. Seulement ces privilégiés sont la masse, aussi ont-ils une grosse influence sur les assemblées parlementaires qui, par démagogie, ont cherché à retarder le retour au droit commun, seul système possible pour rétablir l'égalité entre les locataires des anciens et des nouveaux immeubles. C'est encore à l'influence politique de la masse que l'on doit le régime injuste infligé aux propriétaires des immeubles à petits loyers. ”

“ L'avantage de telles sociétés pour un propriétaire consiste dans le fait qu'il ne s'adresse qu'à un seul organisme qui lui assure à la fois la construction de son bâtiment et lui procure les fonds pour le construire.
Pour ces sociétés, l'avantage consiste dans un double bénéfice à réaliser, bénéfice sur l'opération d'emprunt et bénéfice sur l'entreprise. Cette facilité donnée aux constructeurs assure en outre à la société l'avantage d'un carnet de commandes bien garni, tout au moins dans les périodes prospères où l'on spécule sur les plus-values foncières. ”

“ Dans les anciens immeubles non soumis à la taxation, ceux à gros loyers présentent de nombreux appartements vacants et les propriétaires sont dans l'obligation pour ceux à louer de les moderniser, car ils subissent la concurrence des immeubles plus récents. C'est une lueur d'espoir, un peu de travail en perspective pour le bâtiment, si toutefois la crise générale s'atténue et permet à cette catégorie de locataires de retrouver ses revenus et de louer ces appartements. ”

“ Afin de chercher à faire travailler le plus grand nombre de ses ouvriers, l'entrepreneur n'ouvrira son usine ou ses chantiers que quatre ou cinq jours par semaine ; il cherchera par ce moyen à conserver le noyau de son personnel. Les ouvriers français devront être employés de préférence aux ouvriers étrangers, bien que pour certains travaux spéciaux le recours à ces derniers soit presque inévitable.
Enfin, afin de supprimer la concurrence des entreprises générales, mortelle pour de nombreux corps d'état du bâtiment, il serait souhaitable de voir disparaître le système du marchandage. ”

“ Les producteurs dans le bâtiment sont constitués par les entrepreneurs. Ils sont divisés en un certain nombre d'entreprises spécialisées et pour la plupart, ce sont les descendants des anciennes corporations de métiers ; nous en avons donné l'énumération au début de cet ouvrage.
Cette diversité des entreprises travaillant pour le bâtiment correspond au principe de la division du travail : une entreprise de plomberie ou de menuiserie devant, semble-t-il, être mieux placée pour consentir des conditions à son client qu'une entreprise générale. ”

“ Tel propriétaire, ayant construit avec un prêt de 10,60% pendant 30 ans, sera dans l'obligation de baisser ses loyers si le taux des prêts hypothécaires tombe à 6 ou 7% et, s'il a contracté un prêt de 60 ou 70% de la valeur de l'immeuble, il ne pourra plus faire face aux annuités ; c'est pourquoi la prudence commande, et c'est d'ailleurs la règle du Crédit Foncier, de ne jamais prêter sur garantie hypothécaire plus de 50% sur la valeur d'un immeuble, ce qui doit permettre une certaine élasticité dans les variations du taux des loyers. ”

“ La première obligation pour une collectivité décidée à construire, c'est de rechercher l'étendue des besoins, car, sauf pour des motifs politiques, on ne conçoit pas qu'une ville ou un département construise des habitations dans le but unique de faire concurrence aux propriétaires immobiliers et les oblige à louer leurs immeubles à des prix qui ne leur assurent pas un revenu normal. ”

“ Par suite de la crise du bâtiment, les entreprises se font entre elles une concurrence mortelle, qui aboutit bien souvent à traiter des travaux au-dessous du prix de revient. Certains entrepreneurs consentent des rabais invraisemblables dans les adjudications publiques, rabais qui ne sont pas compatibles avec une bonne exécution du travail, ou avec un bénéfice normal de l'entreprise. ”

“ Les propriétaires de terrains subissent la loi du développement de la ville, car les mouvements de la population urbaine, l'évolution naturelle de ses besoins et de ses goûts, provoquent les mouvements de construction et par conséquent les ventes de terrain. C'est le spéculateur qui discernera ces tendances et qui cherchera à en profiter. Des mesures projetées d'urbanisme, de voirie, viendront donner une plus-value aux terrains situés dans les limites de l'opération. ”

“ Les entrepreneurs ne sont pas armés contre des aigrefins de cette envergure, car le plus souvent ils connaissent mal les lois sur les Sociétés et se fient à l'architecte qui ne risque, que ses honoraires, alors que les entrepreneurs risquent leur capital.
Les entrepreneurs ont consenti des conditions qui leur laissent la marge de bénéfice habituelle et ils ne sont pas pas aperçus que, pour un gain nécessairement limité, ils peuvent subir une grosse perte. ”

“ Aujourd'hui, où le capital répugne encore à s'investir à long terme, mais où la crise du logement n'existe plus, la division horizontale de la propriété, c'est ainsi que l'on dénomme cette forme de propriété, se maintient dans les immeubles où elle a été instituée, mais est complètement tombée en défaveur dans les immeublès neufs. ”

“ Or, dans une entreprise du bâtiment, on considère que le capital roule environ deux fois en une année ; en d'autres termes, une entreprise au capital de 500.000 fr. fait un chiffre d'affaires de 1.000.000 de fr. quand elle travaille uniquement avec son capital et sans le secours des banques. Nous en concluons donc que le capital investi dans les différentes entreprises du bâtiment, Sociétés anonymes, en commandite, à responsabilité limitée, en nom collectif, est supérieur à 2 milliards. ”

“ A l'appui de cette affirmation, il y a lieu de remarquer que les immeubles à petits loyers étaient plus recherchés que les immeubles à gros loyers ; la vacance d'un appartement influençant beaucoup plus le revenu d'un tel immeuble et étant beaucoup plus perceptible que sur un immeuble à petits loyers.
Cependant le capitaliste hésitait souvent à faire construire une maison et se contentait d'acheter un immeuble déjà construit et loué, évitant ainsi les risques de la construction et de la location. ”

“ Pour assurer la gestion de son bien, il doit mettre en œuvre des connaissances techniques variées, ce n'est donc pas un oisif. Ce qui trompe bien souvent sur sa fonction sociale, c'est qu'il agit par l'intermédiaire d'un gérant qui assure l'administration de l'immeuble, mais il est alors dans la même situation que l'actionnaire d'une Société anonyme qui accomplit lui aussi une fonction sociale et économique importante et se contente cependant de toucher ses coupons. ”

“ Ainsi en est-il pour la maçonnerie, pour la plomberie, pour la peinture, où le travail est exécuté sur le « tas», expression caractéristique du bâtiment. Des ateliers sont inutiles pour ces entrepreneurs et tout au plus ont-ils besoin d'une réserve pour remiser leur matériel. Il n'y a guère que pour la menuiserie et pour quelques autres entreprises où le travail en atelier entre en ligne de compte. ”

“ Les appartements construits par l'initiative privée dans la décade qui a suivi la guerre sont, ou des appartements de grands luxe, ou tout au moins des appartements d'un prix élevé et ceci, parce qu'il était beaucoup plus aisé de céder des appartements à des personnes riches et possédant un capital que de s'adresser à la classe moyenne et ouvrière, incapable de rien payer, en dehors d'un loyer proportionné à ses ressources. ”

“ Il échappe aux froissements certains qui l'attendent quand le prêteur est un capitaliste de son pays, s'arrogeant sur lui un droit de surveillance et le considérant comme son obligé. D'autre part, le Crédit Foncier ne cède jamais ses créances, la créance ne changera donc pas de mains, quoiqu'il arrive et ne sera jamais, en totalité ou en partie, la propriété de personnes dont il peut être désagréable ou dangereux de devenir le débiteur. ”