Prêt hypothécaire

“ Ajoutons qu'une telle procédure est véritablement indispensable dans une législation qui, comme la nôtre, admet des hypothèques occultes, car elle est le seul moyen, pour un acheteur, de se garantir contre le danger de voir surgir une hypothèque ignorée au jour où il a acquis l'immeuble.
Telles sont les raisons d'ordre général qui justifient l'institution. Il est vrai que ses avantages ne vont pas sans quelque inconvénient pour les créanciers. Le prêt hypothécaire est un mode de placement recherché par les capitalistes. ”

“ Voyons comment se pratiquait et comment se pratique encore aujourd'hui cette sorte de prêt, afin d'apprécier les avantages et les inconvénients dont il est entouré.
D'abord, qu'est-ce que le prêt hypothécaire simple? Le prêt hypothécaire simple est celui qu'une personne disposant d'un certain capital fait à une autre qui a des immeubles à lui offrir en garantie. L'hypo-
thèque suivie d'inscription assure au prêteur le remboursement de la créance, en ce sens que, si l'emprunteur ne fait pas honneur à ses engagements, la loi donne au prêteur le droit de recourir à l'expropriation forcée. ”

“ Le prêt sur hypothèque s'est donc ressenti de .ces attaques que l'on cherche tous les jours à répéter; et pourtant ce genre de prêt vient tous les jours au secours du commerce, de l'agriculture et de la propriété; il les alimente, les féconde , et les fait prospérer, en les délivrant des serres avides de l'usure. Il tendrait à se propager encore plus sans les procès et les contestations dont il se voit quelquefois entouré, et dont le plus souvent on attribue la source au régime hypothécaire. Avec cela on est injuste, on exagère le mai, sans
en rechercher la cause véritable ”

“ Relever le crédit du sol, à peine de voir un malaise général succéder bientôt à cette prospérité financière que nos revers nous ont laissée, et qui est le gage de notre salut : voilà quel doit être le but de nos recherches ; voilà ce qu'il faut trouver. Et je De crois pas que ce désidératum soit au-dessus de nos efforts.
Il suffirait de vouloir. et de rendre, ce que je vais examiner, les conditions du prêt hypothécaire plus abordables, c'est-àdire plus avantageuses. ”

“ Au surplus, si le prêt hypothécaire est entouré de garanties et parait solide, est-ce qu'il n'expose pas aussi à certains risques, malheureusement trop fréquents, le créancier qui s'y est confié ? Quand les valeurs mobilières rapportent davantage, c'est-à-dire aux époques troublées, les immeubles se déprécient, et le préteur qui fait vendre peut et doit fréquem-
ment se trouver en perte, si prudent qu'il ait été. ”

“ Le propriétaire d'un bien hypothéqué peut, en tout temps, rembourser le prêt en tout ou en partie, soit au moyen de titres hypothécaires de la série requise munis de leurs coupons, pris à leur valeur nominale, soit en espèces.
199. La société peut réclamer le remboursement de tout le prêt, quand le propriétaire, contrairement à l'art. 128, a mis le bien dans un tel état que d'après les dispositions des présents statuts le prêt hypothécaire ne pourrait plus être fait. ”

“ L'hypothèque générale, nous l'avons déjà dit, est mêlée d'inconvénients immenses: elle affecte gravement le crédit du débiteur, quelle que puisse être la modicité de cette hypothèque comparativement à la valeur de ses biens, parce qu'on a lieu de craindre qu'elle ne vienne fondre précisément sur l'immeuble qui serait affecté plus tard à la garantie spéciale d'un prêt conventionnel. ”

“ Un industriel est engagé dans une opération fructueuse ; mais son industrie exige de nouveaux bâtiments ; il n'a pas d'épargne. Le prêt hypothécaire à 6 0^0 lui permettra de doubler son revenu.
Dans toutes ces hypothèses, qui ne sont pas le fruit de
mon imagination, une petite somme peut relever le crédit d'une propriété, et même augmenter notablement sa valeur. ”

“ La vérité est que la spécialité ne peut procurer qu'un seul avantage , et nous ne voulons pas le méconnaître : celui de ne pas hypothéquer des immeubles trop considérables et libres pour un prêt de médiocre importance. Mais il faut remarquer que l'hypothèse n'est pas de nature à se présenter souvent : car elle suppose un grand propriétaire dont tous les immeubles sont libres et qui cependant, chose assez inexplicable, ne peut trouver une très-petite somme qu'en offrant une hypothèque. ”

“ L'opération totale du placement sur hypothèque est ainsi dédoublée : un titre constate la créance du prêteur, c'est l'obligation foncière ; un autre titre constate la dette de l'emprunteur, c'est l'acte de prêt.
Ceux qui achètent à la Bourse des obligations foncières sont donc en réalité des créanciers hypothécaires. Seulement leur hypothèque ne porte pas sur tel ou tel immeuble déterminé ; ils ont pour gage la masse des biens sur lesquels la Société , a prêté de l'argent. Ces titres circulent donc avec la garantie hypothécaire qui leur est indirectement, mais très efficacement attachée. ”

“ L'affaiblissement du crédit hypothécaire n'est-il pas préférable à la ruine totale de la petite propriété? Quant au crédit personnel, il ne sortira que plus fort de cette épreuve. La caisse rurale qui prête, le fournisseur qui attend, savent, comme on l'a dit très judicieusement, qu'à l'abri tutélaire de son homestead intangible, le chef de famille travaillera le sol qu'on ne peut lui ravir, réparera les mauvaises années avec l'argent du prêt, se tirera peu à peu d'embarras et finira par tout rembourser. ”

“ Ce sont par exemple des prix de vente qui leur sont versés en attendant que les formalités de transcription et de purge soient remplies, pour être versés ensuite aux vendeurs ou employés à payer les dettes hypothécaires. Ce sont des sommes formant le montant d'un prêt hypothécaire qu'ils détiennent jusqu'à ce que l'inscription soit prise et qu'un état délivré par le conservateur permette de s'assurer qu'elle a bien le rang convenu. Ce sont des prix d'immeubles qui leur sont remis pour payer les créanciers ou les vendeurs. Tout cela est normal et parfaitement régulier. ”

“ Si l'Etat emprunte à un taux plus élevé, c'est parce qu'il fait courir plus de risques à ses prêteurs. On lui répondit très-justement que c'était une grave erreur, que l'hypothèque vivait sur sa vieille réputation de solidité, et que ceux qui exagéraient ses avantages et son crédit étaient précisément ceux qui n'avaient jamais prêté sur hypothèque. ”

“ Cependant, aux termes de l'article 2123, ce jugement emporte hypothèque sur tous les immeubles du défendeur. Pourquoi? Il n'y a aucune bonne raison à en fournir. Et même on aperçoit à première vue qu'une telle solution va permettre au créancier de violer la foi du contrat. En effet, après avoir consenti un prêt sans exiger de garantie hypothécaire, il pourra s'en procurer une avant l'échéance de sa créance, dès le lendemain du prêt. A cet effet, il n'aura qu'à poursuivre son débiteur en reconnaissance d'écriture. ”

“ Le petit propriétaire qui convoite le champ dont il veut augmenter son patrimoine ne s'arrêtera pas devant les sacrifices qu'on lui demandera, et lorsque ce petit propriétaire, qui recule devant le prêt hypothécaire parce qu'il est public, voudra emprunter, il empruntera à huis clos ”

“ Maintenant, nulle garantie contre les mille chances d'éviction qui menacent l'acquéreur, peu de sécurité pour les capitaux engagés dans le prêt sur immeubles, retards infinis dans les paiements par la marche embarrassée du mécanisme hypothécaire, par la confusion des personnes et des biens dans les livres de la conservation, par l'inexactitude des certificats, où l'on met souvent sur une tête ce qui regarde l'un ou l'autre de ses nombreux homonymes ; puis, avec
tout cela, frais ruineux , ou tout au moins disproportionnés à la plupart des affaires. ”

“ BANQUE HYPOTHÉCAIRE'
Les prêts hypothécaires s'effectuent aujourd'hui à un taux en quelque sorte usuraire. Il suffit, pour s'en convaincre, de considérer qu'indépendamment de l'intérêt déjà énorme de cinq pourcent, l'emprunteur doit encore payer les frais de contrat de prêt et de main-levée, ceux de l'enregistrement qu'ils nécessitent, le coût d'une grosse, puis les frais d'inscription et de radiation. Ces prêts se font à courte échéance, très souvent pour deux, trois ou quatre ans au plus ”

“ L'ouverture de crédit comporte affectation hypothécaire en garantie du remboursement du prêt qu'elle prévoit, affectation hypothécaire dont le bénéfice sera transmis aux obligations hypothécaires à ordre ou au porteur, qui seront ultérieurement créées en réalisation du crédit ainsi ouvert. ”

“ Si une personne (dit Domat) engage ses biens pour un prêt avenir, l'hypothèque stipulée pour une telle cause sera sans effet, car l'hypothèque n'est que l'accessoire d'un engagement déjà formé, et jusque là il n'y aurait point de prêt, cette personne pouvant même ne pas emprunter. ”

“ Ainsi, si l'on fait un prêt, pensant que l'emprunteur a payé le prix de l'immeuble donné en garantie, et que postérieurement le vendeur non payé vienne à remplir la formalité néces-
saire pour la conservation de son privilége , le prêteur, que les registres du conservateur n'ont pas éclairé sur l'existence de ce droit, se voit privé de son rang d'hypothèque, et se trouve exposé à perdre sa créance. ”

“ La vente volontaire, ou à tout autre titre que par expropriation forcée, n'opère pas le même effet du jour du contrat, et nous le concevons très bien. En effet, d'après l'article t,. i 6e, le tiers détenteur est tenu ou de payer tous les intérêts et capitaux exigibles grevant l'immeuble, à quelque somme qu'ils puissent monter, ou de délaisser l'immeuble hypothé-
qué, sans aucune réserve. ”

“ Plusieurs moyens existent d'assurer à. l'hypothèque de la société le premier rang, sans concurrence, à l'égard des créanciers ayant déjà un privilége ou une hypothèque au moment du prêt.
Ces moyens sont (l) : 1° Le consentement d'antériorité d'hypothèque ou la cession de rang hypothécaire par le créancier dont le privilége ou l'hypothèque primerait le Crédit foncier ; 2° La subrogation, qui transmet à la société le privilége et le rang hypothécaire du premier créancier ”

“ Aveugle celui qni ne s'en rend pas compte. Qu'il aille causer avec son notaire et ses yeux s'ouvriront.
L'accumulation des valeurs mobilières, le développement excessif du crédit de l'État ayant créé cette situation, y a-t-il quelque chose à faire, en dehors des réformes pratiques, pour permettre au prêt hypothécaire, indispensable aux propriétaires, de lutter sans trop d'inégalité avec les placements en fonds publics ? aurait-on dll, en émettont une si grande quantité de valeurs, songer qu'on allait précisément attirer à soi l'épargne modeste, enlevée à l'agriculture? ”

“ Si le fait d'un tiers ou un cas fortuit faisait périr ou détériorait l'immeuble hypothéqué, enlevant ainsi ou diminuant la garantie fournie, le créancier ne pouvait rien exiger du débiteur, ni le remboursement anticipé, car un événement où le débiteur n'est pour rien ne peut lui faire encourir la déchéance du terme stipulé en sa faveur, ni un supplément d'hypothèque, car en promettant une hypothèque spéciale, le débiteur avait cantonné la garantie et ainsi affranchi par avance de toute obligation hypothécaire le reste de son patrimoine. ”

“ A mesure que l'emprunteur se libère par le paiement des annuités, il peut, s'il ne s'est pas interdit cette faculté par le contrat, faire restreindre l'hypothèque consentie sur ses biens. Rien ne s'oppose même à ce qu'il contracte de nouveaux emprunts à la société du Crédit foncier, pourvu que ce soit dans les conditions déterminées par la loi, c'est-à-dire que la Société vienne au premier rang hypothécaire pour ses divers prêts, et que le
montant de ces prêts n'excède pas la moitié de la valeur des immeubles hypothéqués. ”

“ On a dit que le créancier, qui a désintéressé le prior creditor, rend un service non seulement à ce dernier, mais encore aux autres créanciers dont les chances de paiement se trouvent augmentées : il fait un acte utile à tous, un acte de gestion d'affaires. Dès lors, il est juste, il est nécessaire pour le crédit hypothécaire lui-même, que ce créancier voie le recouvrement des sommes par lui avancées, garanti par une hypothèque qui doit être efficace, et, par conséquent, doit avoir le rang de celle jadis attachée à la créance éteinte. ”

“ Ainsi un emprunteur qui possède un petit immeuble, une maison appropriée à ses modestes besoins, aura crédit ; car le prêteur verra en expectative, si l'emprunteur vient a faiblir , une hypothèque lui arriver à l'appui d'un jugement. ”

“ H est efficace et simple. Après trente ans l'action personnelle qui vivifie la créance entière s'éteint. L'action hypothécaire qui est un moyen d'obtenir le paiement à concurrence de la valeur de la chose hypothéquée subsiste. En fin de compte l'existence, de la dette est prolongée dans l'exacte proportion de la garantie réelle qui la corrobore. Le créancier dont la sécurité fondée sur l'hypothèque justifie une plus longue inaction, est soustrait à la prescription trentenaire et conserve le moyen d'exiger ou d'obtenir ce qui lui est dû hypothécairement. ”

“ L'hypothèque conventionnelle nous parait de tous points harmonieusement réglementée par le Code en vue de la meilleure utilisation du crédit du débiteur ; il n'y a, à ce sujet, aucune critique importante à adresser au législateur. Il oblige le débiteur à spécialiser le gage hypothécaire dans le contrat constitutif; il lui défend d'hypothéquer ses biens à venir tant qu'il trouve dans ses biens présents un gage suffisant à offrir à son créancier ; il lui permet au contraire de le faire, dès que les biens présents deviennent insuffisants à cet égard. ”

“ La loi de l'anxii, inspirée au contraire par des idées d'économie dans les frais et par un louable sentiment de moralité et d'ordre social, n'a pas craint d'entraver le crédit de la propriété et les spéculations transactionnelles, en rendant facultative, et par conséquent presque inutile, la transcription hypothécaire, et en rétablissant en partie le système de l'hypothèque occulte. ”