J.-L. Loreau

“ Et, en effet, la transcription de tous les contrats de vente, de donation, d'échange, de partage, de cession d'usufruit, d'établissement de servitudes quelconques, la transcription de tous les baux , de tous les actes d'antichrèses, de toutes les dispositions, en un mot, susceptibles d'influer sur la valeur des immeubles, est une œuvre impraticable dans un pays comme le nôtre, où la subdivision incessante de la propriété , fruit de nos mœurs et de nos lois sur les successions, multiplie les contrats à
l'infini. ”

“ La peréquation du revenu imposable aurait, de plus , l'inappréciable avantage de rendre inutiles les simulations de prix de vente dictées aujourd'hui par l'esprit de fraude, et de cicatriser par conséquent cette plaie désastreuse , qui blesse à la fois la moralité publique et une
foule d'intérêts généraux ou particuliers. Rien n'empêche, en effet, que ce revenu ne devienne la base de perception du droit d'enregistrement établi sur les mutations de biens immeubles. ”

“ Mais cette base, à notre avis, n'est pas la plus juste pour une peréquation générale : il ne serait pas déraisonnable que le capital le plus fort, susceptible d'être réalisé quand on le veut, fût pris en considération dans l'assiette de l'impôt; car l'égalité du revenu n'est pas l'égalité de la fortune : l'avantage est incontestablement du côté du propriétaire dans les mains duquel se trouve la valeur vénale la plus considérable. ”

“ Beaucoup de gens se persuadent qu'on est parfaitement à l'abri de recherches en faisant concourir la femme à la vente des biens du mari, et qu'il est dès lors inutile de purger légalement : c'est une grave erreur.
Sans doute la femme, sous le régime de la communauté, ne pourrait point, après avoir garanti le trouble ou l'éviction, se prévaloir elle-même de son hypothèque légale; mais si elle s'en est dessaisie au profit d'un tiers avant cette vente, celui-ci viendra exercer ses droits et contraindre l'acquéreur à délaisser ou à payer ”

“ Ils en sont détournés par tant de raisons, la position sociale du mari, sa garantie morale, des apparences de fortune rassurantes, les retards qu'entraînerait une inscription dans la rentrée du prix de la vente, qu'il n'est point étonnant qu'ils se dispensent de publier l'hypothèque.
Au reste, il n'y a rien de plus concluant que les faits ; presque toutes les femmes sont dotées, presque toutes ont part à des successions, et
rarement, malgré l'hypothèque légale, la fortune de la femme échoppe au naufrage de la fortune du mari. ”

“ Mais il ne faut pas, pour un cas exceptionnel, probablement fort rare, gêner le mécanisme hypothécaire par une foule d'écritures presque toujours inutiles; paralyser le crédit du mari par une situation effrayante aux yeux de ceux qui ne se donneraient pas la peine de séparer de l'actualité ce qui ne serait qu'éventuel et mis en double emploi ; doubler les frais relatifs aux certificats du conservateur; enfin, en cas de vente des biens du mari, occasionner des embarras inextricables pour le paiement du prix en présence de ces droits éventuels qui presque jamais ne se réaliseraient. ”

“ Nous convenons que le nouveau mode ne se prête pas facilement à la révélation des hypothèques sur les biens à venir, et que nous ne parviendrions que par un grand effort d'administration à donner à l'hypothèque légale, qui, par sa nature, doit nécessairement embrasser à la fois les biens actuels et les biens futurs, la publicité réclamée par l'intérêt des tiers, sans nuire à celui de la femme et du mineur. ”

“ Ils en sont d'autant plus éloignés, que presque jamais les emprunteurs ne sont en mesure de se libérer à l'échéance du terme fixé pour le remboursement; et que s'ils étaient obligés, pour rentrer dans leurs capitaux, d'en faire le transport ou la cession, ils devraient supporter eux-mêmes un sacrifice considérable; car alors se renouvelleraient nécessairement les honoraires, les frais et les droits de l'emprunt: il n'en coûte pas moins, en effet, pour un acte de cession que pour un acte de prêt ; on a même à payer de plus le coût de la signification du transport au débiteur. ”

“ A moins de connaître parfaitement les lieux et les qualités réelles du sol,
ceux qui effectuent des placements en biens imrrjeubles sont enclins à regarder la modicité de la contribution comme un signe de la médiocrité du fonds, et presque toujours ils s'en prévalent avec succès pour obtenir l'abaissement du prix !
De nombreux exemples pourraient prouver, au besoin, que généralement les prix d'acquisition sont plus élevés, à revenu brut égal, pour les propriétés dont l'impôt est le plus fort. ”

“ Mais pour produire ce grand et beau résultat, le code hypothécaire ne doit pas promettre des sûretés qu'il est incapable de tenir ; il ne faut pas qu'il se présente d'un côté comme le meilleur garant des transactions civiles, et que de l'autre, par ses défectuosités et ses lacunes, il tende des piéges que la prudence de ceux qui eulent acquérir des immeubles, ou qui sont
disposés à mettre leurs capitaux au service de la propriété dans ses instants de gêne ou dans ses vœux de progrès, ne saurait découvrir. ”

“ Notre répertoire permettrait, par ses combinaisons et par les éléments qui doivent s'y grouper, de mettre partout le revenu imposable en rapport avec la valeur vénale de la propriété.
Nous expliquerons tout à l'heure ce procédé, qui est simple et très-préférable à ceux qu'on a vainement essayés jusqu'à ce jour.
Disons, en attendant, que la publicité n'est pas l'unique base d'un bon système d'hypothèque. Ce système serait incomplet et peu avantageux , si la spécialité la plus commode et la plus sûre ne s'alliait pas à la publicité. ”

“ Il est naturel que la femme vienne par ses capitaux et ses biens seconder les spéculations de son mari, au lieu de le laisser recourir à des capitaux étrangers; mais ce n'est qu'un prêt qu'elle lui fait, et tant que ce prêt subsiste, il est juste que la garantie subsiste aussi : il semble contraire à la raison que cette garantie s'éteigne avant l'extinction de la dette qui en est l'objet ”

“ Quant au débiteur, dont la dette a, par cette confusion de personnes, passé sur le compte de son homonyme, il peut arriver que sa situation hypothécaire, mauvaise peut-être en réalité, mais bonne selon les écritures d'ordre de la conservation des hypothèques, devienne un piège pour le prêteur de bonne foi, mal éclairé sur les dettes de son emprunteur. ”

“ Au surplus, si l'on ne voulait pas s'écarter du revenu réel pour l'assiette de l'impôt, on trouverait aussi dans le répertoire les moyens de comparer le revenu imposable actuel avec le prix des loyers ou des fermages énoncés dans les baux. Il y a un cadre particulier où sont relevés distinctement tous les actes de cette nature , soumis à l'enregistrement. On pourrait, par ce moyen , élever le revenu imposable au même taux que le revenu réel ”

“ Maintenant, nulle garantie contre les mille chances d'éviction qui menacent l'acquéreur, peu de sécurité pour les capitaux engagés dans le prêt sur immeubles, retards infinis dans les paiements par la marche embarrassée du mécanisme hypothécaire, par la confusion des personnes et des biens dans les livres de la conservation, par l'inexactitude des certificats, où l'on met souvent sur une tête ce qui regarde l'un ou l'autre de ses nombreux homonymes ; puis, avec
tout cela, frais ruineux , ou tout au moins disproportionnés à la plupart des affaires. ”

“ L'homme qui veut tromper n'est pas scrupuleux dans le choix des moyens ; il met en œuvre toutes les ressources de son esprit, et les occasions ne lui
manquent pas. Il faut donc que la loi soit plus ingénieuse dans ses combinaisons qu'il ne peut l'être dans ses manœuvres.
Le système que nous proposons fait disparaître les dangers que présente aujourd'hui le privilège du vendeur : l'enregistrement de la vente vaudrait conservation de ce privilège ”

“ Cette cession est beaucoup plus dangereuse pour les tiers que l'hypothèque ne l'est elle-même. Avant de traiter, on peut demander la représentation du contrat de mariage ou des actes qui ont attribué à la femme des biens propres, et par là apprendre quelles peuvent être les reprises de cette dernière sur les biens de son mari : mais la cession, rien ne
peut la révéler ; elle peut être cachée aux yeux de tous ; elle résultera d'un acte sous seing privé revêtu de l'enregistrement, d'un acte notarié non inscrit au bureau des hypothèques ”

“ Rien n'est plus simple ni plus facile, c'est l'affaire d'une règle de trois.
Les prix de vente exprimés dans les actes mériteraient plus de confiance qu'ils n'en méritent aujourd'hui, lorsque, par le changement des bases de perception proposées au titre de l'enregistrement, l'acquéreur n'aurait plus d'intérêt à déguiser ce prix. Comme il n'en paierait ni plus ni moins de droits, il s'abstiendrait certainement de cette simulation , qui n'aurait plus que des inconvénients pour lui. ”

“ Des esprits peu habitués à réfléchir sur les conséquences des impôts ont trouvé que la contribution foncière n'était pas aussi forte proportionnellement que les impôts assis sur la consommation, et qu'il serait conforme à la raison publique de rejeter sur la propriété immobilière une part un peu plus lourde des sacrifices de la société. ”

“ Les hypothèques légales des femmes seraient publiées comme le sont toutes les autres ; leur rang serait, de même que le rang de celles-ci, invariablement fixé par la date de l'enregistrement du contrat ou de l'acte qui aurait constitué le mari débiteur des sommes appartenant à sa femme. Ainsi les créanciers hypothécaires du mari n'auraient plus à redouter l'apparition soudaine d'hypothèques sur lesquelles ils ne comptaient pas, et dont l'effet ordinaire est d'anéantir les leurs. ”

“ L'acquéreur, à moins de payer la chose au-delà de sa valeur, n'en doit évidemment donner que 100,000 fr.
tous droits compris; or, 94,000 fr. payables au créancier, joints aux droits de mutation, absorbent la valeur de l'immeuble, et le vendeur qui, sans cet énorme droit, aurait pu conserver 6,000 fr. pour tout débris de sa fortune, n'a plus rien; tout son avoir se trouve confisqué par l'impôt. ”

“ Ne savons-nous pas combien de luttes judiciaires et de pertes déplorables sont résultées de l'incertitude du domicile; et à chaque instant ne sommes-nous pas témoins du préjudice qu'éprouvent par ces entraves ceux qui attendent dans un pressant besoin la rentrée de leurs capitaux, et du dommage que ces retards causent à l'intérêt général, en ralentissant la circulation du numéraire, qui, plus active, accroîtrait les moyens de production, et par conséquent la richesse générale ? ”

“ La loi de l'anxii, inspirée au contraire par des idées d'économie dans les frais et par un louable sentiment de moralité et d'ordre social, n'a pas craint d'entraver le crédit de la propriété et les spéculations transactionnelles, en rendant facultative, et par conséquent presque inutile, la transcription hypothécaire, et en rétablissant en partie le système de l'hypothèque occulte. ”

“ La plus forte partie du droit d'enregistrement se prélève aussi sur sa valeur. C'est pour les mutations seulement un objet de plus de 90 millions.
Ajoutons les droits de timbre, les droits d'hypothèques, les honoraires relatifs à la rédaction et à l'expédition des contrats de mutation et de prêt hypothécaire, et nous aurons encore au moins 90 millions.
Ce n'est pas tout : la propriété comme l'Etat
a une dette énorme, toujours croissante, et dont il faut bien qu'elle solde chaque année l'intérêt ”

“ Nous ferons observer qu'il y a peu de différence aujourd'hui dans le prix des biens immeubles comparativement à leur revenu réel , et que plus nous irons, moins il y en aura. Des communications nouvelles et la diffusion incessante des lumières et de l'intelligence agricole, par les leçons de l'exemple et par le secours des capitaux, dû à l'amélioration du système hypothécaire,
ne manqueront pas d'effacer les inégalités qui peuvent se remarquer encore dans les placements en biens-fonds. ”

“ Les effets de la vénalité des offices, en augmentant démesurément le coût des services rendus à la société par les officiers ministériels, deviennent encore pour les producteurs un obstacle au développement de leur industrie; comme le droit d'enregistrement , ils affectent gravement la propriété foncière, et retombent, la plupart du temps, sur ceux qui sont le moins en état de les supporter. ”

“ De même, si, dans telle commune, des biens portés à 1,000 fr. de revenu imposable sont affermés 2,000 fr., combien peuvent l'être des immeubles de même nature du revenu de 500 fr. ? 1,000 fr.
Par ce procédé se révèlerait également la valeur vénale de tout le territoire, ainsi que son revenu réel. Plus la moyenne serait large, plus on approcherait de la vérité. Avec la multiplicité des mutations qui se font annuellement en France, nous doutons que des calculs établis sur la réunion des ventes et des baux pendant 10 ans, ne donnassent pas des notions exactes sur cette double valeur. ”

“ Les adversaires du tarif ont aussi fait sonner bien haut le droit de débattre les honoraires avec les officiers ministériels , les garanties de la concurrence, et enfin le droit de recourir à la taxe du juge. Ces raisons, il nous semble, ont peu de valeur et de force devant les résultats et les enseignements de l'expérience. L'expérience nous apprend que ces prétendues garanties n'ont
empêché ni les abus dont on se plaint généralement, ni l'élévation progressive des prix d'office, ni les germes de dissolution morale et de ruine qu'elle renferme. ”

“ Il ne saurait y avoir à ce mal désastreux qu'un seul et infaillible remède, le changement de la base de perception. Il faudrait ne plus prendre les prix de vente pour l'assiette et la supputation des droits.
Ce changement, le voici : il est la suite naturelle de la péréquation du revenu imposable que nous avons proposée. ”

“ L'hypothèque générale, nous l'avons déjà dit, est mêlée d'inconvénients immenses: elle affecte gravement le crédit du débiteur, quelle que puisse être la modicité de cette hypothèque comparativement à la valeur de ses biens, parce qu'on a lieu de craindre qu'elle ne vienne fondre précisément sur l'immeuble qui serait affecté plus tard à la garantie spéciale d'un prêt conventionnel. ”

“ Aujourd'hui il n'en est pas ainsi; c'est vainement que l'emprunteur veut conserver quelques pièces de terre libres de dette, pour au besoin en réaliser la valeur au moyen d'une vente; lors de la transcription de cette vente, le conservateur ne manque pas, faute d'éclaircissements convenables, de confondre les pièces vendues avec celles qui servent de gage hypothécaire , et de donner à l'acquéreur le relevé des inscriptions prises sur celles-ci, comme si elles frappaient sur ces premières. ”

“ A la fin de chaque mois, les receveurs de la situation reçoivent copie de tous les enregistrements d'actes de mutations opérés dans d'autres bureaux. Ces renvois embrassent tout ce qui peut éclairer sur la fraude des droits d'enregistrement; leur objet principal est de la mettre à découvert autant que possible, et d'offrir l'occasion de la réprimer; nous pouvons même dire qu'ils n'ont pas d'autre but. ”