“ Le système hypothécaire consacré par le Code civil est donc un système mixte : c'est la publicité et la spécialité, comme sous la loi de l'an VII, mais avec des modifications et des tempéraments.
Voici ses principes généraux : L'hypothèque est indivisible et ne peut être constituée que sur des immeubles.
En général, les priviléges et les hypothèques sont assujettis à l'inscription pour produire effet vis-à-vis des tiers, mais ce principe de la publicité reçoit plusieurs modifications importantes. ”

“ La vérité est qu'il n'en est rien. Le crédit gagnerait peut-être à l'abolition complète des hypothèques légales; mais du moment où l'ordre public et la famille sont intéressés à leur existence, il importe peu qu'elles soient inscrites ou non, pourvu que la dispense d'inscription ne soit pas étendue des intéressés à leurs cessionnaires, comme la jurisprudence, en désaccord avec la saine pensée du législateur, l'a décidé sous le Code civil. La notoriété s'attache à l'existence du mariage et de la tutelle. ”

“ Le principe absolu de la publicité des actes qui transfèrent ou démembrent la propriété, tel qu'il est inscrit dans la loi de l'an VII, ne convient qu'aux grands biens, qu'aux pays où la propriété territoriale, encore dans les liens de la féodalité, forme l'apanage exclusif de l'aristocratie, où les institutions politiques et les combinaisons légales s'opposent à la division des héritages ”

“ Notre opinion sur la transcription obligatoire n'est pas seulement celle des hommes pratiques, qui jugent les législations, non d'après la perfection logique de leurs systèmes, mais d'après les services réels qu'elles rendent à la propriété et aux individus, c'est encore l'opinion des jurisconsultes Allemands eux-mêmes , fort bons juges en cette matière, puisque le système préconisé par les adversaires du Code civil est en pleine vigueur dans leur pays. ”

“ Il n'y a donc, dans le système de publicité sans limites qu'on propose de consacrer, ni utilité, ni satisfaction de besoins ou de vœux réels, ni économie. En revanche, on y trouve partout danger pour la petite propriété, sacrifice des droits des femmes et des mineurs, formalités multipliées et frais dispendieux.
On a signalé la facilité des stellionats sous le régime actuel, mais on
a oublié d'en énumérer les exemples. ”

“ Gardons-nous de croire, dit M. Troplong 1, que les vices du régime hypothécaire empêchent tellement la machine de fonctionner, que le crédit en est frappé au cœur, et que les capitaux fuient ,épouvantés les prêts sur immeubles. Je sais que tous les jours on répète que la direction des fonds disponibles s'éloigne d'une manière notable des placements hypothécaires, mais cette assertion, quoique sans cesse admise comme point de départ, est d'une incroyable inexactitude. ”

“ Si c'est dans l'intérêt des créanciers hypothécaires, la publicité est sans objet; il est vrai que la valeur vénale de l'immeuble subit une dépréciation inévitable sous les baux à long terme ou acquittés à l'avance d'une forte partie de leur fermage, mais le bail antérieur à l'hypothèque est connu du créancier comme il le serait de l'acheteur ”

“ Au surplus, si l'on n'a pas conspiré à priori la ruine des femmes et des mineurs, ajoute M. Troplong comment peut-on exiger en présence du contrat de mariage, tel que le Code civil l'a sagement organisé en France, en présence de notre système de tutelle, une indication irrévocable du montant des droits de ces personnes, lorsque ces droits dépendent d'une foule d'éventualités, de l'ouverture imprévue d'une succession, de comptes defruits à échoir, de remploi de propres qui seront aliénés, d'indemnités pour dettes qui seront contractées, etc., etc? ”

“ Il est facile de s'assurer si celui avec lequel on contracte est marié, s'il est veuf et tuteur légal d'enfants mineurs; en admettant que la recherche puisse être quelquefois épineuse lorsqu'il s'agit d'une tutelle dative, du moins elle n'offre rien d'impraticable. Or, une fois le fait du mariage ou de la tutelle établi, que signifie pour l'acquéreur ou le prêteur la surabondance de l'inscription? ”

“ Tous les privilèges et toutes les hypothèques sont assujettis à l'inscription, sous une exception unique admise en faveur de certains privitéges généraux reproduits par l'article 2101 du Code civil, et qui, à défaut de mobilier, s'étendent sur les immeubles. Voilà pour la publicité.
Toute stipulation volontaire d'hypothèque doit indiquer la nature et la situation des immeubles hypothéqués; elle ne peut comprendre que des biens appartenant au débiteur lors de la stipulation. L'hypothèque judiciaire ne peut affecter que les biens appartenant au débiteur lors du jugement. ”

“ On a dit : le fermage d'un bien rural est ordinairement de 2 1/2 à 3 ° 0 ; si le propriétaire hypothèque ce bien jusqu'à concurrence des deux tiers de sa valeur, au taux de 5 1/2, frais compris, les fruits de l'immeuble seront insuffisants pour acquitter les intérêts du prêt, chaque année la dette augmentera, et la date de l'exigibilité du capital sera forcément celle de l'expropriation. ”

“ Il est rare; en matière de prêt sur immeubles, que le créancier désire avancer le remboursement du capital. C'est le contraire qui se produit généralement. Dans l'état actuel de la jurisprudence, l'endossement du contrat hypothécaire est valable, et cependant ce mode de transmission est à peu près sans,
exemple, malgré la latitude très grande dont il jouit sous une législation qui n'exige de lui aucune formalité particulière. ”

“ Ainsi, 4 milliards 360 millions, voilà le chiffre de la dette foncière réelle. Si nous ne nous abusons, ce chiffre est au-delà de la vérité, bien qu'il soit loin d'atteindre le chiffre officiel de 11 milliards 300 millions, et les autres évaluations plus ou moins exagérées qui ont servi de thème
aux dissertations sur les charges et le crédit de la propriété immobilière. ”

“ L'expropriation en justice frappe le débiteur d'un discrédit moral aux yeux de ses concitoyens.
Les immeubles saisis sont vendus à vil prix à la barre d'un tribunal éloigné de leur situation, sur un cahier de charges mal compris, à des enchérisseurs que l'obligation de se servir d'intermédiaires, et la difficulté de connaître à l'avance le chiffre des frais postérieurs à la vente, rend toujours hésitants. ”

“ L'adjudicataire est tenu, au-delà du prix de son adjudication, de restituer à l'acquéreur, ou au donataire dépossédé, les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la transcription sur les registres du conservateur, ceux de la notification, et ceux faits par lui pour parvenir à la revente, sans préjudice pour l'acquéreur de son recours en garantie, tel que de droit, contre son vendeur.
2176 (C. c. 2189) . L'acquéreur ou le donataire qui conserve l'immeuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur, n'est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication. ”

“ En vain proposerait-on de mettre en mouvement de nombreux agents pour acquérir l'inscription. On n'arriverait jamais à un système rassurant. Fréquemment on se marie sans contrat de mariage. La tutelle des père et mère se prend sans solennités publiques. Où trouver alors les surveillants qu'on charge de prendre l'inscription? D'ailleurs, quelque vigilants qu'on les suppose, ils ignoreraient le plus souvent la situation des immeubles à inscrire. ”

“ Les délais pour les prix de ventes, non payés comptant, n'excèdent pas, en moyenne, deux années; on a vu, d'ailleurs, que la plupart des prêts hypothécaires ont pour cause l'échéance des prix d'acquisition. Quant aux dettes hypothécaires résultant de jugements, on peut évaluer leur durée moyenne à trois" années : mais il est à remarquer que beaucoup de condamnations juliciaires sont prononcées contre des débiteurs qui ne possèdent aucun immeuble, et à l'égard desquels le droit d'hypothèque est par conséquent illusoire. ”

“ Tandis que le commerçant obtient avec facilité, dès le début, le crédit dont il a besoin pour son industrie, l'agriculteur, en possession de valeurs matérielles importantes, ne peut guère obtenir que dans sa propre famille le crédit destiné à payer ces valeurs, à améliorer sa terre, a parer aux éventualités d'une mauvaise récolte, d'une mortalité sur les bestiaux, d'une dépréciation sensible dans le prix des denrées. ”

“ Il ne peut exister d'usure avec des capitaux abondants, qui attendent, inactifs, les besoins de la propriété foncière.
Si, comme on le répète souvent sans preuves à l'appui, les campagnes sont dévorées par l'usure, elles ne s'imaginent guère que ce fléau ait sa source dans le régime hypothécaire S ni que, sous prétexte de les en délivrer, il soit nécessaire d'assujettir les transactions immobilières à des formalités superflues, qui les grèveraient d'un impôt annuel de plusieurs millions, comme nous le démontrerons bientôt. ”

“ Un tel système, qui ajouterait aux charges foncières des frais considérables, dont la plus forte partie retomberait sur la petite propriété, souleverait bientôt des complications insolubles, des difficultés pratiques inextricables, et une perturbation d'autant plus dangereuse, qu'elle tournerait au détriment des personnes que la loi a toujours protégées dans un intérêt social. ”

“ Les formes compliquées, lentes et ruineuses de la procédure en matière de partages, de licitations, de ventes sur bénéfice d'inventaire, et surtout d'expropriation et d'ordre judiciaire, seront toujours, pour la transmission des immeubles et pour le crédit, une barrière infranchissable , en dépit de toutes les réformes qu'il plaira au législateur d'introduire dans le Code hypothécaire. ”

“ La prescription est acquise au débiteur, quant aux biens qui sont dans ses mains, par le temps fixé pour la prescription des actions qui donnent l'hypothèque ou le privilège.
Quant aux biens qui sont dans la main d'un tiers détenteur, elle lui est acquise par le temps réglé pour la prescription de la propriété à son profit; dans le cas où la prescription suppose un titre, elle ne commence à courir que du jour où il a été transcrit sur les registres du conservateur. ”

“ Les modifications indiquées, dans le projet de loi, pour simplifier le mode d'inscription des privilèges et hypothèques, sont d'accord avec l'expérience pratique, qui considère le double bordereau comme superflu, et avec la jurisprudence, sur la nullité résultant des vices de forme. A l'avenir, un seul bordereau suffira, et les vices de forme n'entraîneront la nullité qu'autant qu'il en serait résulté un préjudice pour les tiers. ”

“ Les femmes ne peuvent céder leur droit à l'hypothèque légale, ou y renoncer en faveur des tiers, que par un acte authentique; et les cessionnaires n'en sont saisis que par l'inscription en leur nom direct, ou par la mention qui sera faite de la cession, soit en marge de l'inscription de l'hypothèque légale si elle a été requise, soit à la suite de l'inscription de l'hypothèque conventionnelle qui aurait été constituée par l'acte de cession. ”

“ La transcription n'est déclarée nécessaire que comme préliminaire de la purge.
La surenchère est admise, mais le créancier surenchérisseur sur aliénation volontaire est assujetti à fournir caution.
La purge des hypothèques légales non inscrite est soumise à des formalités particulières.
Les registres hypothécaires sont publics, et les conservateurs responsables.
Tel est le système qui, depuis près de cinquante années, suffit en France aux transactions multipliées aux intérêts divers et considérables qu'il est appelé à protéger. Dix-huit états étrangers en ont adopté les principes. ”

“ Il en sera de même à l'égard des créanciers ayant privilège sur des immeubles, sans préjudice des autres droits résultant au vendeur et aux héritiers, des art. 2106 et 2107 du Code civil.
2168 ( C. c. 2182 ) . La simple transcription des titres translatifs de propriété sur le registre du conservateur ne purge pas les hypothèques et privilèges établis sur l'immeuble.
Le vendeur ne transmet à l'acquéreur que la propriété et les droits qu'il avait lui-même sur la chose vendue : il les transmet sous l'affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé. ”

“ Qu'on s'adresse à tous les notaires, et leurs dix mille voix, confondues en une seule, répondront que la transcription non obligatoire et la clandestinité des hypothèques légales des femmes sont loin d'avoir la funeste influence qu'on leur prête sur le mouvement et le crédit de la propriété foncière. ”

“ La jurisprudence, en s'en écartant sous prétexte d'équité ; en reconnaissant, au créancier porteur de l'hypothèque spéciale dont le gage est absorbé, une subrogation tacite sur les autres biens atteints par l'hypothèque générale, mais au paiement de laquelle ils n'ont pas contribué, a rendu obscure une question fort simple, et encouragé une doctrine d'où il peut résulter, selon les circonstances, une injustice à l'égard des créanciers en ordre postérieur, et même des créanciers chirographaires.
51. Endossement des contrats hypothécaires. ”

“ Le régime hypothécaire allemand renferme la double combinaison des lois des 9 messidor an III et 11 brumaire an VII. Il prescrit l'inscription de tous les immeubles sur des registres, avec une page spéciale pour chaque immeuble; il prescrit également l'inscription de toute mutation d'immeuble et de toutes les charges et modifications de la propriété. Les inscriptions d'hypothèques légales sont prises à la diligence des administrateurs ou du tribunal des tutelles. ”