Inscription au registre foncier

“ Le procédé de la transcription comme moyen de publicité et les inscriptions par ordre chronologique sont incompatibles avec l'établissement des livres fonciers. Tenus par ordre de date, les registres des inscriptions ne permettent d'arriver à la détermination juridique qu'à l'aide de répertoires parcellaires, renvoyant, pour chaque immeuble, aux inscriptions le concernant dans le registre des formalités.
Une recherche si compliquée, qui peut porter sur une longue série de volumes, n'offre aucune certitude. ”

“ C'est là une conséquence nécessaire du principe de la force probante attachée aux inscriptions du livre foncier : du moment où le registre foncier fait foi de ses énonciations, on est, en effet, forcé d'admettre que les inscriptions conservent leur efficacité tant qu'elles subsistent matériellement et dans la mesure du droit révélé par le registre public.La suppression du renouvellement n'offre, d'ailleurs, que des avantages, car elle préserve les créanciers du danger de la péremption et assure, en même temps, l'exactitude des recherches. ”

“ Chaque immeuble donnant lieu à l'établissement d'un titre foncier ne peut être composé que d'une seule parcelle ou de parcelles formant corps. Il peut y avoir lieu à l'immatriculation de titres spéciaux au profit des usufruitiers, emphytéotes, superficiaires, en vue de l'inscription régulière des droits et charges pouvant grever l'usufruit, l'emphytéose ou la superficie. ”

“ Dans le projet de la commission, la propriété immobilière doit être déterminée physiquement par le cadastre, et juridiquement par le livre foncier. La détermination physique d'un immeuble comporte, en premier lieu, la reconnaissance et la fixation de ses limites, c'est-a-dire, un travail de délimitation et de bornage, La délimitation est la préface indispensable du cadastre. ”

“ Le principe de pttblicité subordonne à l'inscription sur un registre public, sous le nom de l'immeuble et sur un feuillet spécial à celui-ci, l'existence même de tous les droits intéressant la propriété foncière, à commencer par le droit de propriété lui-même. Nul ne peut se dire acquéreur du fonds lui-même ou titulaire d'un droit réel quelconque, s'il n'est inscrit sur le registre. ”

“ Comme en Australie, l'immatriculation est facultative : la délivrance du titre, qui élève au profit de l'impétrant une prescription absolue de propriété, est précédée d'une purge destinée à révéler tous les droits occultes pouvant grever le fonds. Toutes les mutations ultérieures, même à cause de mort, donnent lieu à la délivrance d'un titre nouveau ; toutes les constitutions de droits réels, et généralement toutes les modifications quelconques survenues dans la condition juridique de l'immeuble, doivent, à peine de nullité, figurer sur le registre foncier et être reportées sur titre. ”

“ On peut dire que, du jour où la France sera dotée du livre foncier, le crédit réel aura conquis sa véritable base. Les transactions immobilières, si précaires à l'heure actuelle, offriront désormais une sécurité absolue, grâce à l'application sincère et sans réserve de la publicité, grâce à l'immatriculation de chaque unité foncière sur un registre tenu par désignation d'immeubles, relié étroitement au cadastre et faisant preuve de ses énonciations. ”

“ La période de l'immatriculation prend fin avec l'inscription de l'immeuble sur le livre public et la délivrance de la copie du titre. Aucune incertitude ne peut plus dès lois s'élever sur les limites de l'héritage, l'origine de la propriété, l'étendue des charges foncières : son individualité et son état civil ainsi constatés, l'immeuble est désormais régi par les dispositions de la nouvelle loi immobilière. ”

“ En outre, dans les cas où elle s'applique, il faut remarquer qu'en l'absence d'un cadastre rigoureusement établi et déterminant la condition matérielle de l'immeuble, le signalement dans l'inscription du fonds grevé de l'hypothèque ou du
privilège n'a aucune base certaine et sa désignation risque de ne pas être suffisamment claire et précise pour ne laisser aucun doute sur son identité. ”

“ ART. 126. — L’inscription aux livres fonciers des faits ou conventions ayant simplement pour objet de changer le titulaire ou de modifier les conditions d’existence d’un droit réel, sans aggraver ni atténuer la charge qui en résulte pour l'immeuble, est faite dans la même forme ; mais la mention sommaire prévue aux numéros 3° et 4° de l’article précédent, au heu de figurer au titre foncier et sur la ou les copies de ce titre, est reportée, en forme d’annotation marginale, sur les bordereaux analytiques se
Fig. ”

“ « Lorsqu'il y a lieu à remembrement, la Commission communale fait procéder aux opérations nécessaires pour préciser la nature et l'étendue des droits de chaque propriétaire sur les parcelles soumises au remembrement et déterminer l'apport de chacun des intéressés, en prenant pour base la superficie cadastrale des propriétés, rectifiée ou complétée en conformité des inscriptions portées au Livre foncier. En cas de bornage ayant donné lieu à un procèsverbal d'arpentage, la contenance définie dans ce procès-verbal sera retenue. » ”

“ Cette délimitation est donc nécessaire à la réfection du cadastre, à l'immatriculation des propriétés, à l'établissement du livre foncier. Étant en quelque sorte la clef de voûte du système, doit-on admettre qu'elle puisse être tenue en échec par le mauvais vouloir ou simplement par l'inertie des intéressés, et ne faut-il pas aller vis-à-vis d'eux jusqu'à l'obligation ? ”

“ Tout usufruitier, emphytéote ou superficiaire, a également droit à un duplicata authentique, exact et complet, du titre spécial dont il a pu requérir l'établissement. Les autres titulaires de droits réels et charges foncières n'ont droit qu'à la délivrance de certificats d'inscription nominatifs, portant copie littérale des mentions relatives aux droits réels ou charges inscrits.
Art. 126. — Lorsque deux ou plusieurs personnes sont propriétaires indivis d'un immeuble, le duplicata du titre foncier et du plan y annexé est délivré au copropriétaire désigné nominativement dans la réquisition. ”

“ Le conservateur fait, au contraire, œuvre personnelle, quand il statue sur les inscriptions portant sur un immeuble immatriculé : c'est lui qui doit vérifier, au préalable, l'identité et la capacité des parties, examiner si l'acte satisfait, au point de vue de la forme, aux prescriptions de la loi foncière, s'assurer qu'il émane d'un titulaire figurant sur le livre foncier et qu'il n'est pas en opposition avec une mention déjà inscrite. ”

“ L'apprentissage de la création d'un répertoire foncier est très simple ; il suffit de feuilleter la matrice cadastrale et d'étudier la division du plan communal en sections, puis de transporter d'un registre à l'autre les numéros parcellaires avec le nom des lieux-dits. Le travail de refonte des tables alphabétiques est chose autrement ardue et délicate. ”

“ C'est parce que le registre hypothécaire (Grundbuch) est la contre-partie du registre cadastral ; c'est que la publicité du Grundbuch a pour base l'élément territorial ; chaque immeuble a sa place sur les registres qui sont en quelque sorte la représentation graphique et littérale de la propriété foncière. ”

“ L’opération du cadastre et la confection des registres de l’impôt étaient assez fréquemment renouvelées pour qu’on eût pu changer le nom des terres à chaque partage de succession. Le cadastre et le registre de l’impôt n’ont ici que l’importance d’une cause seconde. Au fond, la persistance du nom et de l’unité du domaine tenait à tout l’ensemble des habitudes et des mœurs rurales. ”

“ LIVRE FONCIER. — Le livre foncier ressemble à un registre d'état civil des immeubles ; il contient un nombre déterminé de feuillets, et chaque feuillet constitue une sorte d'acte d'état civil sur lequel est inscrit un seul bien fonds et porte un numéro spécial. L'immatriculation d'un immeuble dans un livre foncier d'une circonscription donnée est déterminée par les indications des procès-ver-
baux de délimitation et de recensement et des plans qui y sont annexés. ”

“ Pour remplir ce vœu de la loi, on a eu recours au Cadastre, c'est-à-dire à la constatation de la contenance de chaque parcelle de propriété et à l'évaluation de son revenu. Le cadastre offre les moyens de rectifier les inégalités de répartition et de faire payer chacun proportionnellement à son revenu. Le principe de l'égalité et de la généralité des charges publiques est tellement fondamental, dans notre système foncier, qu'un propriétaire ne peut s'en affranchir qu'en se dessaisissant de ses propriétés foncières au profit de la commune dans laquelle elles sont situées. ”

“ L'immatriculation ne peut jamais préjudiciel' aux droits du domaine public; aux termes du dernier paragraphe de l'art. 42 de la loi foncière, « les parties du domaine public comprises dans un « immeuble immatriculé ne soi.t pas assujetties à l'immatriculation « et les droits qui s'y appliquent subsistent indépendamment de « toute inscription ». ”

“ Les actes et jugements contenant mutation d'immeubles, indication de nouveaux propriétaires, constitution de servitudes et de droits réels, d'hypothèques et privilèges, ne seraient admis à l'enregistrement, à la transcription et à l'inscription qu'autant qu'ils contiendraient les numéros du cadastre des parcelles vendues, cédées ou affectées. Tout acte contenant mutation de propriété n'aurait de valeur, à l'égard des tiers, qu'à partir de la transcription. ”

“ Même en l’absence de tout litige, toute personne pourra requérir du tribunal mixte la transcription sur le registre d’immatriculation d’un titre de propriété lui profitant.
Toute personne titulaire d’un droit réel immobilier inscrip-tible autre que la propriété pourra, en outre, requérir du tribunal, avec l’autorisation du propriétaire, l’immatriculation de l’immeuble auquel s’appliquera le droit. ”

“ Le livre foncier est la représentation et la description de l'état juridique du sol, de même que le cadastre est la représentation et la description de son état matériel. On va voir combien cette différence est importante au point de vue de la publicité et du crédit. Nos registres hypothécaires ne publiant que certains actes relatifs à la propriété foncière, il en résulte que toute la publicité qu'ils procurent se concentre autour des auteurs de ces actes. Le conservateur, chez nous, ouvre un compte dans ses répertoires, non à chaque immeuble, mais à chaque propriétaire, réel ou apparent. ”

“ L'expertise cadastrale est conduite dans des conditions toutes différentes selon que l'impôt foncier est un impôt de quotité ou un impôt de répartition et, dans ce dernier cas, selon que le cadastre doit servir au nivellement général de l'impôt foncier dans toute l'étendue du pays, ou simplement à la répartition individuelle dans l'intérieur de chaque commune. ”

“ Le conservateur- lui délivre des extraits de ses livres en lui garant issant que les copies sont conformes au registre ; mais il ne peut pas lui garantir autre chose, et l'avoué, comme le notaire, se trouve en présence d'une véritable énigme, chaque fois qu'il a à appliquera une procédure un état d'inscription ou de transcription dans lequel il y a des différences dans la désignation des immeubles ou des personnes.
On a bien proposé d'obliger les notaires à désigner les immeubles par les numéros de la matrice cadastrale. ”

“ C'est, au surplus, commettre une erreur gratuite que de supposer que le cadastre ne soit pas considéré, sous l'empire de la législation existante, comme une preuve de la propriété.
L'art. 12 de la loi du 22 frimaire an VII déclare que la mutation d'un immeuble sera suffisamment établie pour la demande du droit d'enregistrement par l'inscription à ta matrice cadastrale du nom du nouveau possesseur. Les mutations verbales d'immeubles ne sont tolérées par l'art. ”

“ Rien n'est plus facile que d'immatriculer un immeuble au vu d'un acte. On n'a qu'à prendre l'acte et à inscrire sur un registre la désignation de l'immeuble, puis à indiquer dans une colonne à côté la date et la nature de la transmission, ainsi que la désignation de l'ancien et du nouveau propriétaire.
C'est ce que nous avons fait dans notre expérience pratique pour un immeuble vendu par acte notarié suivant acte transcrit à la conservation des hypothèques de Mende le 23 mai 1900. ”

“ Le cadastre, nous ne cesserons de le répéter, donne l'ossature, l'anatomie de la molécule foncière ; mais il n'en constitue point par luimême, l'entité; il est impuissant à la faire naître à la vie juridique. Ce rôle est dévolu au conservateur des hypothèques. Lui seul est en mesure
de délivrer sur des bases inattaquables, le titre de propriété, de lui conférer une stabilité absolue, et de le garantir contre l'escroquerie foncière du stellionat. ”

“ Cette disposition de la loi est d'autant plus sage que l'on recourt naturellement au registre des inscriptions, afin de savoir s'il existe des priviléges ou hypothèques. De cette manière, comme le disait M. Jollivet à la séance du conseil d'état du 3 ventôse an XII, le registre des inscriptions est complet (V. Fenet, t. XV, p. 358) . ”

“ Quant à celles qui résultent, pour les mineurs et interdits, ou pour les femmes mariées, de succession, les biens meubles et immeubles qui dépendent de ces successions faisant l'objet d'une déclaration de succession au bureau de l'enregistrement dans le ressort duquel les biens sont situés, rien n'empêche de forcer le receveur de l'enregistrement de transmettre cette déclaration au conservateur des hypothèques, qui devra faire l'inscription d'office. ”