Paul Lescure

“ Il ne serait pas d'un autre côté, sans danger pour l'immatriculation, de rendre les décisions du tribunal mixte passibles des voies de recours du droit commun ; soumettre les plaideurs aux formalités compliquées, aux lenteurs inévitables des juridictions ordinaires, c'est rendre impossible l'application, de la loi immobilière. Les contestations provoquées par l'établissement de la propriété exigent des solutions rapides, dans l'intérêt même de la paix sociale, et une juridiction expéditive s'impose absolument toutes les fois que l'on veut procéder à des abornements généraux. ”

“ Dès lors que le titre établi ensuite de l'immatriculation forme le point de départ unique de la propriété et que le droit se conserve indéfiniment par l'inscription, il en résulte que le fait d'une possession prolungée ne saurait prévaloir contre les énonciations du titre. La possession existe comme la conséquence, l'exercice du droit de propriété, mais non comme le fondement d'une prescription qui s'opérerait à son encontre. ”

“ Aux termes de l'art. 13 de la loi foncière, les droits réels immobiliers sont: la propriété immobilière,l'enzel et la rente d'enzel, l'usufruit, l'usage et l'habitation, l'emphytéose, la superficie, les servitudes foncières, l'antichrèse, les privilèges et hypothèques. C'est à juste titre que le législateur tunisien fait figurer dans cette énumération le droit de propriété, que notre code civil omet de mentionner parmi les droits réels immobiliers (art. 526) , l'identifiant, conformément à une tradition séculaire, avec la chose sur laquelle il porte, confondant ainsi le droit avec son objet. ”

“ Le législateur tunisien a donc cru devoir consacrer le principe de la publicité réelle. Dans cette loi, la publicité a pour base l'immeuble lui-même, déterminé physiquement et juridiquement par le titre de propriété et la copie du titre ; le registre des titres constitue un véritable livre foncier ; le principe de légalité s'applique, en matière d'immatriculation, en ce sens que le droit du requérant est soumis à la vérification préalable d'une juridiction spéciale ; les inscriptions du registre public jouissent, enfin, de la force probante, qui confère aux tiers une sécurité complète. ”

“ L'usufruit est, en droit musulman tunisien comme dans notre Code civil, un droit réel permettant au titulaire d'user et de jouir d'une chose à la charge d'en conserver la substance.
Il présente, toutefois, dans la législation tunisienne, cette particularité qu'il peut être perpétuel. L'usufruit des biens habous est, même de sa nature, perpétuel et se transmet entre les dévolutaires dans l'ordre fixé par le constituant, pour être éternellement recueilli par l'œuvre pieuse, bénéficiaire définitif. ”

“ Parmi les contrats les plus usuels nous citerons notamment la vente, la cession d'enzel, la cession de rente d'enzel (1) , la vente à réméré, l'échange, le bail à complant, les procès-verbaux d'adjudication et la donation. La servitude légale est, en principe, dispensée de l'inscription (art. 154) ; mais cette dispense, qui constitue une exception au droit commun, comporte une interprétation restrictive et ne doit être appliquée que lorsque la servitude n'apporte, dans son établissement ou son exercice, aucune modification à l'état normal de la propriété foncière. ”

“ La loi foncière est une œuvre considérable, aussi bien par le nombre et l'étendue de ses dispositions que par l'importance des problèmes résolus : elle organise une procédure de purge, dite procédure d'immatriculation, destinée à asseoir et à fixer la propriété et les droits réels immobiliers sur des bases certaines ; elle individualise l'immeuble par la création d'un titre foncier et crée un système de large publicité qui assure la sécurité des transactions ”

“ Le paiement de la dette n'emporte pas extinction du droit hypothécaire qui continue à subsister et le propriétaire peut se procurer un nouveau crédit en disposant de la garantie et du rang que cette hypothèque assurait.
L'hypothèque sur soi-même constitue pour le propriétaire un instrument de crédit toujours actif qui lui permet de se procurer instantanément, sans frais ni retard, les fonds dont il peut avoir besoin : c'est une hypothèque virtuelle susceptible de se réaliser au premier besoin d'argent. ”

“ L'enzéliste a, par suite, le droit de se servir de la chose pour tous les usages auxquels elle peut se prêter, d'en retirer tous les fruits qu'elle peut produire, de la donner en nantissement, d'en disposer au profit d'un tiers, mais il ne peut ni détruire l'immeuble, ni le grever d'un nouvel enzel, ni exercer des actes de jouissance abusive qui préjudicieraient aux droits du crédi-rentier. ”

“ La loi tunisienne admet, comme notre droit civil, que la propriété foncière se transmet entre les contractants par la seule force de la convention, indépendamment de toute publicité. Dans les rapports d'un acquéreur avec son auteur, l'inscription n'est munie d'aucune force qui lui soit propre; elle ne vaut que par la cause d'acquisition qu'elle constate et ne saurait modifier, par elle seule, les conséquences attachées aux particularités de cette cause. ”

“ Le habous appartient au statut réel, parce qu'il soumet le bien qu'il frappe à une immobilisation généralement indéfinie, qu'il le soustrait à toutes les règles du droit commun pour l'assujettir à celles fixées par le titre constitutif, qu'il est transmissif d'un droit d'usufruit au profit des dévolulutaires, qu'il crée, en un mot, un état spécial de la propriété foncière. ”

“ Ajoutons que les litiges intéressant la propriété foncière relèvent de la juridiction indigène toutes les fois qu'ils ne s'élèvent pas exclusivement entre justiciables des tribunaux français, que cette juridiction admet, en toute matière la preuve testimoniale et le serment, et qu'elle ne reçoit les témoignages des européens qu'à titre de simples renseignements. Nous avons maintenant une idée des difficultés que présente pour l'étranger l'acquisition d'un immeuble et des dangers d'éviction qui le menacent. ”

“ Race industrielle, sédentaire et connaissant la propriété privée, le Berbère présentait un degré de civilisation plus avancé que l'arabe envahisseur.
Au début de la conquête, l'Ifrikia était donc partagée en deux castes: les Moslim, c'est-à-dire les croyants, les vainqueurs, qui avaient pour mission de combattre et de propager la parole sainte ; les Infidèles, c'est-à-dire les Berbères, qui avaient en partage la culture de la terre et le paiement des impôts. ”

“ L'intérêt de l'immatriculation, sans doute, exige que le tribunal mixte soit investi d'un pouvoir souverain d'appréciation sur les questions de fait et de droit qui lui sont soumises, mais de son coté, l'intérêt d'une bonne justice s'oppose à ce qu'un tribunal puisse, en dehors de sa compétence ou contrairement aux règles de son organisation, rendre des décisions définitives et inattaquables. ”

“ La terre morte est à la disposition du Prince qui peut la concéder en toute propriété et jouit, à cet égard, d'un pouvoir discrétionnaire. Il peut en disposer, au profit d'une personne ou d'une collectivité, soit gratuitement, soit moyennant un prix, soit à charge de services ou de prestations. Par le seul fait de la concession, la terre entre dans le domaine du concessionnaire qui peut en disposer comme de sa chose. ”

“ Le principe de publicité a, dans ces législations, une portée différente de celle que lui attribue la loi française : tandis que, dans notre code civil, la publicité est dépourvue de toute efficacité à l'égard du droit qui en est l'objet, elle caractérise, au contraire,dans le système des livres fonciers, la création du droit par l'inscription et par la protection des tiers qui traitent sous la garantie de la foi due au registre public. ”

“ Le droit du tenancier issu du contrat de bail perpétuel était, à l'origine, limité à la simple jouissancee du fonds ; devenu, en droit musulman tunisien, un démembrement de la propriété connu sous le nom de domaine utile, il a franchi sa dernière étape avec la loi foncière, qui le considère comme la pleine propriété et le définit « une propriété foncière grevée d'une rente perpétuelle. ».
Les dispositions de la loi foncière relatives à l'enzel ne constituent pas une réglementation complète de cette forme de la propriété ”

“ Une procédure analogue est suivie en ce qui concerne les autres transactions et faits juridiques quelconques concernant la propriété immatriculée.
Le régime hypothécaire du « Real property act », basé sur les principes que nous venons de développer, offre au créancier une sécurité absolue, en ce sens que ce dernier ne saurait voir contester ni l'existence, ni le montant, ni le rang de l'hypothèque, ni le droit de propriété du débiteur ; mais la mobilisation des créances hypothécaires est loin de présenter la même souplesse, la même originalité que la mobilisation du sol. ”

“ Le droit musulman n'apporte aucune entrave au partage conventionnel. Par contre, il soumet le partage légal à certaines restrictions : il attribue au juge le soin de décider s'il est opportun pour les co-propriétaires de sortir de l'indivision et le pouvoir de rejeter la requête du demandeur qui lui paraîtrait basée moins sur un intérêt réel que sur une intention de lucre ou de vexation à l'égard de ses cohéritiers. ”

“ L'interprétation littérale de l'art. 228 conduit à décider qu'une constitution d'enzel sur un immeuble immatriculé prime les hypothèques inscrites antérieurement, puisque la cause de préférence du crédi-rentier « tient à la nature de sa créance », et que son privilège lui donne le droit « d'être préféré aux « créanciers même hypothécaires. » Or, un tel résultat suffit à détruire toute l'économie de la nouvelle législation, toute l'autorité du livre foncier. La rétroactivité de l'inscription des privilèges est incompatible avec le principe de publicité absolue ”

“ L'action négatoire est celle qui compète au propriétaire d'un immeuble pour le faire déclarer franc et libre de servitudes réelles au profit d'un autre fonds ou de servitudes personnelles, tels les droits d'usufruit, d'usage et d'habitation qu'un tiers prétendrait exercer sur cet immeuble. Elle tend accessoirement à faire interdire au défendeur tout exercice ultérieur de la servitude réelle ou personnelle, et à obtenir la réparation des dommages que son exercice antérieur a pu causer au demandeur. ”

“ Dans ces conditions les tiers sont toujours à même de ne traiter qu'à bon escient. Ils n'ont qu'à consulter le registre public pour s'assurer de la solidité du droit du propriétaire; déterminer la nature et l'importance des charges dont le bien-fonds est grevé et, par suite, voir clairement jusqu'à
concurrence de quelle somme ils peuvent acquérir l'immeuble ou l'accepter en garantie. ”

“ Si l'on considère que le jugement d'immatriculation tranche la question de propriété non seulement à l'égard des opposants mais encore des tiers inconnus, européens et indigènes, il faut bien reconnaître que la division du tribunal mixte en chambre française et en chambre musulmane n'a aucune raison d'être. ”

“ Si la fusion doit s'accomplir, ce ne sera que graduellement en suite d'un long contact des deux races et de transformations insensibles dans les mœurs, l'esprit et les coutumes des indigènes. On n'obtient rien par surprise ou violence.
Des réformes prématurées, qui ne sont pas l'expression du milieu social auquel on les destine, n'amènent aucun résultat durable. Mieux que les expédients législatifs, la diffusion de notre langue, de nos usages et de notre droit feront la propagande en faveur du nouveau régime. Le temps sera notre meilleur auxiliaire et pourra seul aplanir les obstacles. ”

“ Ces modifications n'ont pas, toutefois, altéré la pensée première du législateur : permettre à tout propriétaire d'obtenir, promptement et à peu de frais, un titre de propriété indiscutable et affranchi de toutes causes d'éviction occultes ; garantir les tiers qui ont traité sur la foi due au registre publie ; concilier ces principes avec l'esprit général de notre code civil sur l'acquisition de la propriété, la constitution des droits réels immobiliers, tel était et tel est encore l'objectif du législateur tunisien. ”

“ L'existence d'un pourvoi en cassation ne saurait retarder l'immatriculation, mais le principe de publicité exige que le pourvoi soit révélé par la décision du tribunal mixte, pour être ultérieurement mentionné sur le titre et pouvoir être valablement opposé aux tiers (T. m. 31 oct. 1893, J. T. 1897, 522) .
La juridiction française est évidemment compétente pour connaître du litige immobilier né d'une opposition à immatriculation, lorsque l'immatriculant et l'opposant sont tous européens ou protégés. ”

“ Le bail emphytéotique ne confère pas à l'emphytéote une simple jouissance, comme le bail ordinaire ; il est translatif d'un droit immobilier moins complet que la propriété mais plus étendu que l'usufruit, d'une sorte de quasi-domaine se composant de la jouissance pleine et entière du fonds, avec les droits attachés à la propriété. ”

“ A la diflérence des servitudes légales, les servitudes établies par le fait de l'homme sont de véritables charges réelles immobilières, car elles constituent une exception au droit commun de la propriété foncière.
Tout propriétaire peut imposer à ses immeubles, au profit d'autres immeubles appartenant à un autre propriétaire, telles charges que bon lui semble. ”

“ Les immeubles habous peuvent faire l'objet de transactions procédant, les unes du droit d'usufruit des dévolutaires, et les autres des tempéraments apportés par la loi ou par l'usage au principe de l'inaliénabilité de ces biens, Les dévolutaires, en effet, qui ont droit à la jouissance du fonds sont par cela même capables de faire des actes d'administration, à la charge de se conformer aux stipulations de l'acte fondamental et de respecter les droits des dévolutaires futurs. ”

“ Le régime successoral, enfin, contribue, lui aussi, à favoriser le développement de l'indivision, en attribuant au conjoint survivant une part réservataire de 1/2 à 1/4 du patrimoine de l'époux prédécédé : une nouvelle famille acquiert ainsi des droits indivis sur un immeuble déjà grevé d'indivision, en sorte que l'indivision, qui s'accroît à chaque génération et se complique à l'occasion de chaque mariage, aboutit le plus souvent à un fractionnement infinitésimal et devient d'une liquidation de plus en plus difficile. ”

“ La loi foncière soumet à la publicité tous actes à titre onéreux ou à titre gratuit et tous jugements emportant constitution ou transfert de droits réels : propriété immobilière, enzel et rente d'enzel, usufruit, usage et habitation, emphytéose, superficie, servitudes établies par le fait de l'homme, antichrèse, ainsi que tous actes et jugements emportant renonciation à ces mêmes droits. ”

“ Il est toutefois des causes d'éviction qui, en raison même des circonstances dans lesquelles elles prennent naissance, ne peuvent pas se révéler immédiatement aux tiers: le consentement du vendeur a été donné par erreur, obtenu par dol ou contrainte ; une vente d'immeubles ou un partage est entaché de lésion ; une donation en avancement d'hoirie tombe ou est réduite sous l'action en réduction etc. Dans ces différentes hypothèses, la cause de nullité, de rescision ou de résolution n'était pas susceptible d'être mentionnée sur le livre foncier, au moment de l'inscription du contrat ”