Georges Rectenwald

“ Il serait donc plus sage de décider que le nouveau système ne sera pas applicable aux indigènes : un immeuble immatriculé par un européen et vendu à un indigène cesserait d'être soumis à ce régime et se trouverait simplement placé dans la catégorie des immeubles francisés, au jour où cette transmission serait mentionnée au livre foncier. Quant aux indigènes qui voudraient purger leur immeuble, pour se mettre à l'abri des causes d'éviction et pour lui donner plus de valeur, il y aurait lieu de maintenir à leur égard une purge partielle, analogue à celle de la loi de 1897, mais moins onéreuse. ”

“ « L'indivision, disait le général Allard, est dans les moeurs des indigènes, et nous ne pouvons avoir la prétention de changer ces moeurs par notre seule volonté. Il faudra attendre que le temps et l'exemple aient fait comprendre le bienfait de la vie actuelle et déterminé les tribus à le solliciter. » On ne pourra donc pas, d'un seul coup, imposer la propriété individuelle à toute l'Algérie ; on procédera progressivement, et le gouvernement sera juge de l'opportunité qu'il y aura à constituer la propriété individuelle dans chaque tribu. ”

“ Une simple affectation hypothécaire, dit la cour d'Alger, ne peut avoir pour effet, soit d'anéantir par elle-même l'acte constitutif du habous, soit de faire perdre à l'immeuble hypothéqué le caractère de bien habous ; si l'expropriation est l'objet final de l'hypothèque, surtout quand celle-ci est constituée par un indigène, elle n'en est pas le résultat nécessaire ; la dette peut être payée, l'immeuble purgé. ”

“ Rien dans notre législation ne s'appose à ce que l'antichrèse soit pratiquée dans ces conditions: il s'en suit que la rahnia peut être consentie sur un immeuble francisé aussi bien que sur une terre non francisée. À noter seulement deux particularités:
1° L'antichrèse ne s'établit que par écrit (art. 2085, c. civ.) . Donc, pour les terres francisées, l'existence des rahnias ne peut se prouver, quelle que soit la valeur de l'immeuble et de la dette, que par un acte écrit, ou encore par l'aveu ou le serment. Cette règle est indiscutable; mais elle se heurte complètement aux usages indigènes ”

“ Ce que nous devons poursuivre, c'est la fin d'un régime de propriété qui met le détenteur dans l'impossibilité de perfectionner la terre qu'il détient. Sous ce régime, aucune amélioration n'est possible. L'indigène qui possède au titre arch ne peut ni vendre, ni emprunter. Condamner des régions entières à rester sous le régime de la propriété arch, c'est leur défendre de jamais arriver à la civilisation. ”

“ L'acquéreur, lui, sait que pour obtenir un titre, il lui faudra suivre la procédure longue et coûteuse de l'enquête partielle ; il sait que le commissaire-enquêteur, suivant les instructions de l'administration, s'efforcera de détacher du lot acheté le plus de parcelles possible pour les classer dans le domaine de l'Etat ou dans la domaine public; il redoute l'arbitraire du gouverneur général qui, en fait, refuse l'homologation sous un prétexte quelconque. Son acquisition est évidemment aléatoire : il ne peut raisonnablement payer une chance le même prix qu'un droit. ”

“ On abandonne à peu près complètement le système de la concession pour celui de la vente. Le rapport qui précède le décret paraît plein d'admiration pour le système de la vente tel qu'il, était pratiqué aux Etats-Unis d'Amérique. La vente offre sur toutes les variétés de concessions le grand avantage d'une extrême simplicité : le prix payé, c'est pour l'acquéreur l'absolue liberté. C'est donc la vente des biens domaniaux qu'organise le décret ; et il en indique trois formes: vente à prix fixe, vente aux enchères, vente de gré à gré. ”

“ Et l'on peut concevoir que des actes constatent l'existence de la propriété sans l'établir : faut-il, pour qu'il y ait francisation, que l'acte établisse la propriété? Suffit-il qu'il la constate ?
Un exemple va faire comprendre comment se pose la question. Un indigène vend un immeuble à un européen par acte notarié; nul doute que voilà l'immeuble francisé, car l'acte établit et, à plus forte raison, constate la propriété de l'européen. Mais modifions un peu l'hypothèse : l'indigène, propriétaire de l'immeuble, constitue une hypothèque au profit de l'européen ”

“ Étudier les effets de la francisation, c'est comparer le statut réel mixte auquel la terre était soumise et le statut français qui désormais va la régir. Le statut mixte, quand l'immeuble est possédé par un européen ou dès qu'un européen est en cause, c'est encore l'application de la loi française : il faut donc, pour que la francisation produise tous ses effets, supposer que l'immeuble était aux mains d'indigènes et que les actes concernaient exclusivement les indigènes. ”

“ Toute vente, toute constitution de droit réel sur un
immeuble habous est frappée de nullité. Ce n'est que très exceptionnellement, quand le habous cesse de produire la somme nécessaire pour réaliser les volontés du fondateur, quand l'immeuble dépérit, qu'il tombe en ruine, que le dévolutaire peut se faire autoriser, par jugement du cadi, à échanger cet immeuble ou à le vendre en en remployant le prix à l'achat d'un nouvel immeuble qui devient habous à la place du premier. ”

“ La conséquence de ce pouvoir arbitraire du gouverneur est nécessairement l'infériorité du prix des terres arch. L'Arabe ne peut en demander leur véritable prix, pas plus que l'acquéreur ne peut le lui offrir. Si l'Arabe se sentait, comme il l'est en bon droit, vraiment propriétaire de sa terre, il saurait parfaitement ne la céder qu'à son exacte valeur. Mais sur elle on ne lui laisse qu'une insuffisante autorité : administrateur et caïd lui disent, et même parfois lui font bien voir qu'il en peut être dépossédé à tout moment. Cette terre n'a donc pour lui qu'une valeur incertaine, peu élevée. ”

“ Chaque lot comprend une parcelle urbaine et des parcelles rurales : c'est ce qu'on appelle un lot de village. On crée des lots dits de ferme là où le domaine possède des terres propres à la culture, mais d'une étendue insuffisante pour former un centre de population, et en même temps trop éloignées du centre le plus voisin pour y être rattachées comme lots de village. L'aliénation des terres domaniales en vue de la colonisation suppose donc cette opération préalable : la création d'un centre et d'un périmètre de colonisation. ”

“ Il est vrai que si, à l'usage, elle s'aperçoit que l'acquéreur ne remplit pas les conditions que lui imposent le décret et le cahier des charges, elle pourra prononcer sa déchéance. Mais il est infiniment plus difficile, pour des considérations de fait et même de sentiment, de procéder à la déchéance d'un colon déjà installé sur son lot que d'écarter de la vente un amateur manifestement incapable de devenir un pionnier de la civilisation. ”

“ Quelle en était la proportion relativement aux terres melk ? C'est une question qui n'aurait pu être résolue que par une enquête, poursuivie intelligemment et impartialement, à travers toute l'Algérie, il y a longtemps déjà. Mais il nous semble qu'il y avait en Algérie beaucoup moins de terres arch que n'en font apparaître les opérations du sénatus-consulte. Nous avons tout lieu de croire que la théorie de la terre arch n'a pas été inventée de toutes pièces par l'administration, mais qu'elle a été généralisée par elle comme un puissant moyen d'influence sur les tribus. ”

“ L'indigène, de son côté, n'a pas perdu toute espèce de droit sur les biens séquestrés : il en est toujours propriétaire, malgré la mainmise de l'administration. Et si l'art. 20 de l'ordonnance du 31 octobre 1845 dispose: « Postérieurement à la publication de l'arrêté qui aura ordonné le séquestre, aucun droit utile ne pourra être conféré, au préjudice de l'Etat, sur les biens séquestrés », il en résulte simplement que les aliénations totales ou partielles que l'indigène frappé de séquestre pourrait consentir ne peuvent nuire à l'Etat. ”

“ Et comme il arrivait souvent que ces immeubles, soit par suite de leur configuration, soit à cause du grand nombre d'intéressés, n'étaient point partageables en nature, on voyait s'ouvrir, contre des centaines d'ayants droit, d'interminables et coûteuses procédures qui absorbaient intégralement ou à peu près la valeur de l'immeuble, et jetaient dans la plus profonde misère ceux qui, la veille, vivaient à l'aise sur la propriété commune. ”

“ A raison de la diversité très grande du caractère des enquêtes, il y a grand intérêt à déterminer ce que la loi de 1873 entend par territoires de propriété privée, territoires de propriété collective. Ce n'est que quand cette première question est élucidée qu'on peut étudier la procédure même de l'enquête générale,
constatant dans un cas, constituant dans l'autre, pour arriver à la délivrance de titres dont la valeur a soulevé les plus graves difficultés. ”

“ Dans une colonie de richesse terrienne comme l'Algérie, le crédit foncier est indispensable : c'est le seul moyen de faire rendre au sol tout ce qu'il doit produire. Mais l'une des causes qui détournent le plus les capitaux des prêts hypothécaires, c'est la difficulté de réaliser le gage, ce sont les formalités, les lenteurs et les frais de poursuites, c'est l'immobilisation des sommes engagées. ”

“ Ce qui fait que notre justice coûteuse offre aux propriétaires indigènes le choix entre la ruine et le déni de justice : pénible alternative! Aussi s'est-on efforcé, par des détours ingénieux, d'éviter ce terrible inconvénient. Contre un usurpateur, le propriétaire indigène se gardera bien d'intenter une revendication ou une action possessoire qui le forcerait à employer la procédure française devant le tribunal d'arrondissement ou devant le juge de paix ; il formera une demande en indemnité pour indue jouissance, qui est de la compétence du juge de paix statuant en matière musulmane. ”

“ Elle seule, à leur sens, permet d'attirer de nombreux émigrants : l'acheteur, dans le système de la vente, est le plus souvent un capitaliste, un spéculateur ; il a en vue le bénéfice à réaliser par une revente immédiate ou par la plus-value qui sera l'effet du temps ; ou encore il pratique l'absentéisme, ne cultivant pas par lui-même, se bornant souvent à tirer le revenu de son argent en louant le sol aux indigènes. La concession a sur la vente l'avantage de laisser aux émigrants toutes leur ressources, qu'ils peuvent affecter en totalité à la mise en valeur de leur terre. ”

“ Savez-vous ce qu'a provoqué cette circulaire? Des procès, des conflits, des rixes graves, car les vendeurs indigènes ont dit : nous allons profiter de cette circulaire. Ils se sont emparés des récoltes, des terrains, en ont chassé, par la menace ou la violence, l'acquéreur qu'ils avaient eux-mêmes mis en possession depuis plusieurs années. Voilà ce qui s'est
droit, en attendant la délivrance du titre et avant même que l'enquête soit requise, d'installer sur sa terre un européen ou un autre indigène, acquéreur ou non, comme fermier, métayer ou associé. ”

“ Ce qui revient à ceci: la propriété étant, de par le sénatus-consulte, partout la même, l'idée à laquelle il convient de s'attacher est celle de famille; la terre de propriété privée est celle que possède un seul individu ou indivisément des membres d'une même famille; la terre de propriété collective est celle possédée indivisément par des individus qui n'appartiennent pas tous à une même famille. ”

“ Qu'existe-t-il dans ce pays relativement à la propriété, des eaux ? Il n'y a jamais un titre de propriété, lorsqu'il existe un cours d'eau ou une source, qui ne définisse les droits sur la source ou sur le cours d'eau. D'après ces titres, le propriétaire du sol peut, ou jouir de toute l'eau de la source, ou la laisser couler pendant tant d'heures sur les propriétés situées en aval. Les titres déterminent de la façon la plus précise les droits des riverains... ”

“ Mais si la conciliation n'est pas encore trouvée entre les deux tendances, si le régime foncier qui donnera aux transactions immobilières une parfaite sécurité et permettra à la colonisation de se développer sans que les indigènes soient injustement chassés de leurs terres héréditaires, n'est pas encore celui qui résulte de nos lois, la principale cause en est dans la complète ignorance du droit musulman et dans les théories qui ont eu cours sur l'état de la propriété indigène. ”

“ Or, dans l'état d'indivision, d'enchevêtrement de la propriété arabe, il est rare qu'un litige ne soulève pas quelque question de succession, pour la solution de laquelle le juge de paix renverra devant le cadi, aux fins d'établissement d'une fréda. — Puis, dans une affaire immobilière un peu complexe, il est indispensable qu'un magistrat ou un expert se rende sur les lieux, vérifie les indications des titres, entende les témoins. Le juge de paix, très occupé, ne peut se transporter lui-même ; un expert français serait extrêmement coûteux. ”

“ Aux termes de l'art. 20, « avant l'expiration d'un délai de dix ans à dater du jour où il a été satisfait aux conditions de résidence et d'exploitation déterminées par les art. 10 et 12, l'immeuble aliéné par vente à prix fixe, par vente aux enchères ou par concession ne peut être transmis par voie de cession à titre gratuit ou onéreux à d'autres personnes qu'à celles remplissant les conditions de l'art. 4. — Toute transmission de propriété effectuée contrairement aux dispositions ci-dessus entraîne l'annulation de la vente ou de la concession ». ”

“ La raison de douter vient de ce que l'art. 3, al. 3, disposait qu'il ne serait point délivré de titres nouveaux lorsque l'existence des droits de propriété privée serait constatée par acte notarié ou administratif. Si on dispense le porteur d'un de ces actes de se préoccuper des opérations du commissaire-enquêteur et de déclarer son droit dans le délai fixé, ne faut-il pas reconnaître que le titre délivré ne formera plus le point de départ unique de la propriété et qu'on pourra dès lors lui opposer un acte administratif ou notarié antérieur ? ”

“ Classer les eaux dans le domaine public, c'est leur imprimer le double caractère d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité. Sur les biens du domaine public, les particuliers ne peuvent acquérir aucun droit : l'administration, en règle, ne peut concéder sur eux que des droits de jouissance, temporaires, révocables. ”

“ Ce que nous devons observer, et ce qui limite l'étude que nous avons à faire ici, c'est que, en Algérie, où le sol est occupé par une nombreuse population indigène avec laquelle l'incertitude de la propriété rend les transactions immobilières difficiles et dangereuses, la colonisation trouve, plus que partout ailleurs, une ressource précieuse dans le domaine, de l'Etat : c'est surtout à ce fonds commun qu'elle s'alimente. Ce que nous avons à examiner, ce sont les modes d'attribution des terres domaniales aux colons. ”