A. Naudot

“ Mettre la propriété indigène sous le régime de la loi française, reconnaître et constater les droits individuels dans les territoires de propriétés privées, constituer la propriété individuelle dans les territoires collectifs; dans l'un comme dans l'autre cas, délivrer aux ayants droit des titres formant le point de départ unique de la propriété ”

“ Le domaine éminent semble exister partout dans nos jeunes colonies et nos pays de protectorat. Issu du bon plaisir ou de la force, conséquemment d'une origine peu recommandable, en tout cas impossible à justifier en droit ; d'ailleurs aussi préjudiciable aux intérêts des indigènes qu'à ceux des colons, il ne constitue plus qu'un anachronisme et nous ne devons pas hésiter à le faire disparaître d'ores et déjà dans tous nos pays de conquête et de petit protectorat. La terre doit appartenir à qui la vivifie. ”

“ La Tunisie, Madagascar, l'Afrique Occidentale française et le Congo, qui paraissent aujourd'hui en avance sur l'Algérie, ne tarderont pas à être distancés par elle. C'est que dans notre grande colonie Nord Africaine, toutes les dispositions, considérées comme les préliminaires indispensables à la fructueuse application des principes de l'Act Torrens, ont été prises. On y a mis le temps, c'est vrai, mais il y a maintenant situation acquise. Que nos autres possessions se hâtent donc de compléter leur régime foncier, mieux vaut tard que jamais. ”

“ Il n'y a pas au Congo, comme à Madagascar, de loi foncière indigène, de codification des coutumes, de traités antérieurs pouvant renseigner sur le mode de tenure des terres indigènes et la possibilité pour les Européens d'y accéder. ”

“ Il règle notamment avec un soin méthodique et très détaillé la procédure de l'immatriculation. Le nouveau régime est accessible à tous (art. 4) , quelque soit l'état ou le statut des propriétaires ou détenteurs. L'immatriculation, facultative en principe, n'est obligatoire que : 1° dans le cas de concession ou d'aliénation de terres domaniales ; 2° dans le cas où un immeuble détenu jusque-là dans les formes admises par les coutumes indigènes, doit faire, pour la première fois, l'objet d'un contrat écrit, rédigé en conformité des principes du droit français. ”

“ A notre avis, il n'y a qu'un cas où la promulgation du Code dans une colonie n'entraînerait pas « ipso facto », la disparition des anciennes coutumes relatives à la propriété immobilière, c'est celui où l'acte de promulgation en contiendrait la réserve expresse. ”

“ C'est ainsi que, tout en disposant, dans l'art. 2 du décret du 28 mars 1897, que ce les biens appartenant aux indigènes sont régis par les coutumes et usages locaux pour tout ce qui concerne leur acquisition, leur conservation et leur transmission », il admet, dans l'art. 7-2°, que ces biens peuvent être vendus à des Européens : « l'immatriculation, porte ce dernier article, est facultative. Exceptionnellement, l'immatriculation est obligatoire : 1°... 2° dans tous les cas où les Européens ou assimilés se rendent acquéreurs de biens appartenant à des indigènes ». ”

“ Cette dernière innovation, en l'état actuel des choses, est de nature à rassurer les acquéreurs de biens domaniaux et indigènes ; elle comble une lacune signalée dans l'art. 14 du décret de Madagascar de 1897 et qui existait dans l'art. 7 des anciens décrets susvisés de la Côte occidentale (Congo compris) . Mais, en obligeant un acquéreur, pressé de s'installer, ce qui est, en général, le cas des nouveaux arrivants, à attendre les résultats d'une longue procédure, il faut bien reconnaître qu'elle peut lui causer un préjudice sérieux. ”

“ Indépendamment de la loi foncière du 9 mars 1896, qui ouvrait aux Européens l'accès des terres individuellement détenues par des sujets malgaches, une autre loi, du même jour, sur les concessions de terres, remplacée, presque aussitôt après l'annexion, par un arrêté du 2 novembre 1896, a déterminé les conditions dans lesquelles les terres libres du domaine de l'Etat, soit la plus grande partie du territoire de Madagascar, peuvent être accordées à toute personne qui en fait la demande. ”

“ La mainlevée du domaine éminent accordée par la reine de Madagascar, à la condition de faire immatriculer les immeubles, s'applique (art. 2) aux seules parcelles sur lesquelles les habitants ont bâti ou qu'ils ont eu l'habitude de cultiver jusqu'alors.
Elle n'a pas l'ampleur de celle octroyée aux Algériens par l'art. 1" du sénatus-consulte de 1863, aux termes duquel :
« Les tribus de l'Algérie sont déclarées propriétaires des territoires dont « elles ont la jouissance permanente et traditionnelle, à quelque titre que « ce soit ». ”

“ Ce droit de contrôle que l'administration se réserve nous paraît nécessaire, tant dans l'intérêt des indigènes, qu'il protège contre leur propre entraînement dans l'exercice d'un droit nouveau pour eux, que dans celui de la colonisation, pour éviter l'intrusion dans les milieux indigènes d'aventuriers qui pourraient y être une cause de trouble ou d'accaparateurs trop avides qui arriveraient à paralyser l'action administrative. ”

“ « Nulle terre sans seigneur », par celle de l'enclave, par les statuts, coutumes et règles, soit générales, soit particulières, qui tiennent à la féodalité, demeurent comme non avenues.
Art. 2. — Toute propriété foncière est réputée franche et libre de tous droits tant féodaux que casuels, si ceux qui les réclament ne prouvent le contraire dans la forme qui sera prescrite ci-après.
17 juillet 1793. — Art. 1er — Toutes les redevances ci-devant seigneuriales, droits féodaux, censuels, fixes et casuels, même ceux conservés par le décret du 23 août dernier, sont supprimés sans indemnités. ”

“ En ce qui touche les opérations générales de délimitation et de répartition des territoires des tribus, les observations que nous avons présentées, en nous occupant du Congo, sont de tous points applicables aux colonies de l'Afrique occidentale française. La colonisation étant plus active et plus avancée dans celle-ci qu'au Congo, la prudence exige toutefois que ces opérations soient commencées et exécutées plus vigoureusement. ”

“ Notre outillage foncier colonial est en bonne voie ; mais il est loin d'être complet. Un effort considérable a déjà été fait, qu'il importe de continuer jusqu'au parachèvement de l'oeuvre. Pour atteindre le but plus sûrement et plus rapidement aussi, il nous paraît nécessaire :
1° Que partout où il n'y a pas d'impossibilité absolue de le faire, les transactions, passées de bonne foi entre colons et indigènes et qui pourraient être entachées de nullité ou avoir à craindre quelque clause résolutoire par des motifs tirés du droit musulman ou des coutumes locales, soient validées ”

“ On discutait depuis douze ans sur la signification des mots « bled el arch » (terre de tribu) et sur la valeur des prétentions que les Arabes pouvaient élever à la pleine propriété de ces terres et autres biens collectifs de culture détenus par eux. On parlait du domaine éminent dévolu sur ces terres au Sultan, suzerain du pays avant la domination française. Une lettre demeurée célèbre, adressée par l'Empereur au maréchal, duc de Malakoff, gouverneur général de l'Algérie, le 6 février 1863, vint trancher le débat en principe. ”

“ Nous nous plaisons même à reproduire textuellement ici le commentaire qu'en a fait l'un des plus autorisés, sinon le plus autorisé d'entre eux, au sujet des justifications à produire par le requérant l'immatriculation (art. 17 du décret du 16 juillet 1897) . Ce commentaire, en dehors des éloges qu'il décerne au législateur malgache, contient, sur l'origine, la nature et l'étendue des droits que la loi de 1896 a pour but de consacrer, des aperçus qu'il est intéressant de retenir au point de vue spécial qui nous occupe, les transactions entre européens et indigènes. ”

“ Etant donné le caractère familial de la possession, surtout dans les terres collectives, on pouvait d'ailleurs s'arrêter dans l'échelle de l'indivision et de la constatation de la jouissance au groupe familial, sans descendre toujours à l'individu. Il parut que de ce double chef le travail de la propriété individuelle pouvait être notablement simplifié et se poursuivre dans des conditions moins onéreuses et plus expéditives. ”

“ En admettant même, au mieux aller, que notre interprétation soit exacte, l'art. 58 n'en serait pas moins insuffisant. Rouvrir la discussion sur une question qui a déjà été agitée, peut être même liquidée plus ou moins complètement ou sur laquelle simplement le silence, l'apaisement, l'oubli s'est fait, n'est-ce pas s'exposer à réveiller de vieilles chicanes, de vieilles haines, des convoitises mal assouvies et toujours disposées à se faire jour, provoquer même des suggestions d'un ordre encore moins relevé, le chantage pour dire le mot, sous une forme plus ou moins déguisée ? ”

“ Obligation à tout créancier hypothécaire ou tout prétendant à un droit réel sur un immeuble de faire inscrire ou transcrire ses titres, à peine de déchéance, avant la transcription du titre français. En un mot, toute la série des formalités prévues dans l'Act Torrens pour la purge initiale aboutissant à l'établissement du titre foncier, point de départ de la propriété unique, sauf la substitution du registre hypothécaire français au registre foncier australien. ”

“ La Tunisie, à son tour, reconnaît la nécessité de recourir à là délimitation générale pour arriver à la constitution de la propriété dans les tribus à terres collectives, dans le sens des errements suivis par le Sénaltus-consulte de 1883, relatif à l'Algérie, avec cette différence essentielle toutefois qu'il n'est fait jusqu'à présent aucun abandon du domaine éminent par le Bey au profit des occupants. Cet abandon sera-t-il consenti plus tard ? telle est la question qui se pose. ”

“ N'est-il pas étrange de voir un grand pays comme la France républicaine, — en cela moins généreuse que l'Empire, nous l'avons déjà dit et nous le répétons volontiers, — se réclamer de pareils auteurs, revendiquer des droits n'ayant d'autre origine que le bon plaisir et la force, et traiter, avec la même désinvolture que ces roitelets dont nous venons de parler, les biens de nos sujets indigènes ? ”

“ Certains prétendent que la plupart des indigènes qui vivent sous notre domination, habitués de temps immémorial à cultiver, tantôt par ci, tantôt par là, ne comprendraient pas ou n'apprécieraient pas les avantages qui résulteraient pour eux de la transformation de leurs droits de jouissance en droit de pleine propriété. ”

“ Maîtres incommutables de leur « sol, les indigènes pourront en disposer à leur gré, et de la multiplicité de « ces transactions naîtront entre eux et les colons des rapports journaliers, « plus efficaces pour les amener à notre civilisation que toutes les mesures « coërcitives... Voilà, Monsieur le Maréchal, la voie à suivre résoluement ; « car je le répète, l'Algérie n'est pas une colonie proprement dite, mais un « royaume arabe. Les indigènes ont, comme les colons, un droit égal à ma a protection, et je suis aussi bien l'empereur des Arabes que l'empereur « des Français... » ”

“ Pour bénéficier des dispositions de la loi du 9 mars 1896, il suffit au requérant de justifier, par tous les moyens légaux, d'une mise en valeur réelle et d'une occupation habituelle et continue antérieurement à la promulgation de la loi. ”

“ Situation tout aussi favorable aux Comores ; à en juger d'après les actes et traités qui ont précédé et motivé notre installation dans ces pays, la propriété individuelle n'y existerait qu'à l'état d'accident. Le droit de disposer du sol en maître absolu paraît avoir appartenu aux chefs ou souverains indigènes, leurs sujets n'ayant, sur les terrains détenus par eux, qu'un droit de jouissance plus ou moins précaire. ”

“ Il y a là une innovation qui ne nous paraît pas très heureuse. La conservation de la propriété foncière rentre, depuis le début de ce nouveau régime en Tunisie, au même titre que la conservation des hypothèques, dont elle n'est en somme qu'une modalité, une transformation, dans les attributions normales de l'administration dé l'Enregistrement. ”

“ « Dans les parties de l'Afrique Occidentale où la tenure du sol par les « habitants ne présente pas tous les caractères de la propriété privée, telle « qu'elle existe en France, le fait, par un ou plusieurs détenteurs de terres, « d'avoir établi, par la procédure de l'immatriculation, l'absence de droits « opposables à ceux qu'ils invoquent, a pour effet, quels que soient les inci« dents de ladite procédure, de consolider leurs droits d'usage et de leur « conférer les droits de disposition reconnus aux propriétaires par la loi « française. » ”

“ Il faut ajouter que toutes ces vieilles colonies, sauf peut-être la Guyane, dont le climat ne se prête guère à la colonisation proprement dite, sont dénuées de terres disponibles pouvant être attribuées à des colons, et d'ailleurs ont plutôt un trop plein de population qui s'accommoderait mal de l'introduction d'éléments nouveaux. ”

“ Si les revendications légitimes du domaine ont été « exercées sur les terres vacantes et sans maître des tribus, le gouverne« ment français a répudié les dépossessions arbitraires dont le beylik eut pu « s'attribuer la faculté. Dans les territoires « arch » la jouissance effective « des occupants indigènes a été respectée comme les droits acquis des indi« gènes des territoires « melk », à l'égal d'une propriété basée sur un titre « certain : cette jouissance a toujours été considérée comme créant un droit « à compensation pour l'indigène qui en a été dépossédé au profit de l'Etat... » ”

“ Le mal dont souffrent toutes nos colonies, plus particulièrement dans les débuts, c'est le peu de sécurité qu'offrent les transactions immobilières entre Européens et indigènes, par suite de l'ignorance où se trouve le colon de la nature et de l'étendue des droits de ses vendeurs sur le sol et de l'existence de certaines entraves qui gênent la libre circulation des terres.
Les titres délivrés par l'Administration elle-même ne mettent pas toujours le concessionnaire à l'abri de tout recours, de toute éviction ”

“ La Côte des Somalis vient d'être dotée de son régime foncier par un décret du 1er mars 1909. C'est la reproduction à peu près textuelle de celui du 24 juillet 1906 concernant l'Afrique occidentale française, avec quelques modifications heureuses ayant pour objet, comme l'explique le rapport de présentation, d'assurer aux femmes mariées, aux mineurs et aux incapables une sécurité plus complète de leurs droits en cas de négligence des maris et tuteurs ; de régler d'une façon plus précise la procédure d'intervention édictée par l'art. ”