Immeuble

“ C'est, en tout cas, plus conforme à la réalité : le terrain existe, l'appartement n'est encore que sur le papier. Sans doute lors de la vente d'un étage d'un immeuble construit, on vendra un étage et, accessoirement, une quote-part du terrain et de toutes les parties communes. Pourquoi faire comme M. JULLIOT (10) et vouloir dès avant la construction, considérer l'appartement comme une chose réelle. ”

“ Il n'y a pas double emploi par le seul fait que deux articles du rôle visent le même immeuble, si l'un vise le sol et l'autre le bâtiment, ou l'un la maison d'habitation et l'autre les bâtiments ruraux. ”

“ Il arrive également qu'une maison ait sa porte d'entrée et son escalier dans l'immeuble voisin.
Nous avons dit que le sol restait souvent la propriété du propriétaire du rez-de-chaussée ou du premier étage. Souvent ce propriétaire est l'entrepreneur qui a construit la maison.
En général, l'entrepreneur voulant construire un immeuble commençait par acheter un terrain ”

“ Toute construction élevée sur le terrain d'autrui, même par un constructeur de mauvaise foi, constitue à son profit un véritable immeuble superficiaire, dont il conserve la libre disposition, jusqu'au moment où le propriétaire déclare vouloir retenir cette-construction. ”

“ La plus grande partie des habitations ne se formait que de ballots montés les uns sur les autres et couverts par des pans d'étoffe interposés entre les rayons du soleil et la tête du propriétaire de ce qu'on ne saurait appeler un immeuble. Certains de ces arrangements étaient très jolis et confortables, bien garnis de tapis et de coussins. ”

“ La « maison de location », grande, belle, confortable et même somptueuse, est une invention toute moderne. Au moyen âge il n’y avait pas de « locataires », dans l’acception actuelle du mot. Ceux qui ne pouvaient ni bâtir, ni acheter un immeuble prenaient « à cens » l’immeuble d’autrui ”

“ En vue de permettre l'aménagement d'un ou de plusieurs logements, le propriétaire pourra reprendre les pièces isolées ou chambres de bonne distinctes d'un appartement et habitées, lorsqu'il mettra à la disposition du locataire ou de l'occupant un local équivalent dans le même immeuble. ”

“ Type d'immeuble
Le type d'immeuble détaillé est décrit en 7 postes :
1. Ferme, bâtiments agricoles
2. Habitation de fortune
3. Hôtel, pension de famille, garni
4. Maison individuelle : un seul logement d'habitation
5. Maison individuelle : un seul logement d'habitation et un seul local professionnel
6. Immeuble d'habitation 7. Immeuble à usage industriel, commercial, administratif comportant au moins un logement d'habitation
Le regroupement de ces postes permet de distinguer les logements individuels (1,2,4,5) des logements en immeuble collectif (3,6,7) . ”

“ Cette partie de l'immeuble, conservée dans les modifications actuelles, a été surélevée d'un étage, on en a tiré deux potelets formant meneaux, et la petite pièce de bois de la croisée assemblée avec ces meneaux; ces trois pièces très bien conservées, admirablement assemblées et chevillées, et ornées de sculptures d'un bon style. ”

“ Chacun des dix-neuf immeubles dont se compose la rue a un concierge qui répond pour tous les locataires de la maison. De plus, dans le vestibule de chacune des maisons se trouve un tableau où peuvent être inscrits à la peinture les noms et les enseignes des locataires industriels de l'immeuble. ”

“ « propriétaire de son étage sauf des gros murs ». Et on ajoutait, des murs de refend. Mais cette distinction n'a plus de raison d'être aujourd'hui, tout au moins en considérant les constructions actuelles en ciment armé, faites en un seul bloc, qu'une grue assez puissante pourrait soulever d'une seule pièce.
Lorsqu'on regarde la construction d'un immeuble moderne ,on assiste à l'édification de véritables alvéoles superposées formant chacune un futur appartement. ”

“ W.-C., cuisine et deux chambres; la toilette-salle de bains est intercalée entre ces deux divisions de l'appartement. La construction de ce riche immeuble ne comporte que des matériaux de premier choix : meulière, roche et pierre de taille. Les terres de fouilles transportées aux décharges publiques. Les rigoles sont remplies en béton de cailloux, même au droit des portes de cave. ”

“ Les propriétaires, gérants ou exploitants des hôtels, pensions de famille et locaux meublés seront tenus d'apposer, sur la façade de l'immeuble dans lequel ils exercent leur profession, des écriteaux facilement lisibles de la rue indiquant qu'il existe dans l'immeuble soit un hôtel, soit des appartements meublés. ”

“ Nous nous placerons entre ces deux opinions extrêmes et nous dirons : sont immeubles par leur nature, tous les objets qui sont une portion intégrante du bâtiment et qui sont tellement de son essence, qu'à leur défaut il resterait comme incomplet et inachevé, et qu'il serait impossible ou extrêmement difficile d'en retirer l'utilité eu vue de laquelle il a été construit ; dans cette immobilisation par nature, chacun de ces objets a perdu son individualité, sa substance propre; leur ensemble constitue le bâtiment. ”

“ Ces biens, comme chacun sait, ne revêtent la nature immobilière que par accident, et comme participant à la nature des immeubles proprement dits, qu'ils servent à exploiter ou à orner d'une manière permanente ; considérés en eux-mêmes et sous un point de vue abstrait, ce sont de véritables meubles. ”

“ Les immeubles sont, en général, les choses non susceptibles de déplacement ; les meubles sont les choses qui peuvent se déplacer. Cette distinction a une grande importance pratique au point de vue de la compétence, des hypothèques, de la saisie, des éléments constitutifs de la communauté conjugale, etc. Par suite du développement de la fortune mobilière, les différences établies par le Code entre le régime des meubles et celui des immeubles ne correspondent plus à une idée exacte. ”

“ Les immeubles, en effet, dans certaines situations louches, sont choses embarrassantes, comme biens dont on peut constater l'origine et qu'il est facile de suivre jusque dans les mains les plus complaisantes. ”

“ Elle figure comme on sait dans le Code civil 9.
Les conditions économiques changent avec les siècles : ce qui est immeuble aujourd'hui ne le fut pas toujours. La maison était chez nos aïeux nomades la tente ou la case et la case était
1 Gaius, II, 15 17. Ulpien, Regulse, XIX, 1.
2 Pour les meubles voyez Dig., L, XVI, 93 ; pour les immeubles, L, XVI, 115. Cf. Digeste, XLI, III, 23; II, VIII, 15; VI, I, 8 in fine.
3 Pour le mot héritage employé au sens d'immeuble voyez Beaumanoir, XXIII, XXXV, 2; mes Établissements, t. ”

“ Parmi les immeubles de la première catégorie, n'en estil pas qui n'ont cette qualité que momentanément, et qui la perdent soit par l'exploitation, soit même en changeant de propriétaire ?
Les produits du sol sont dans ce cas ; tant qu'ils restent attachés à la terre, ils sont immeubles; ils deviennent meubles dès qu'ils en sont séparés. ”

“ On admet généralement qu'il y a lieu de considérer comme immeubles par nature ceux de ces objets sans lesquels le bâtiment ne serait pas complet, comme les portes d'une étable ou les râteliers d'une écurie. ”

“ Ainsi celui qui est troublé dans la jouissance d'une maison peut demander d'être maintenu dans la possession , non seulement de l'édifice, mais des meubles qu'il renferme, et qui par leur destination sont réputés immeubles. ”

“ Les types d’immeubles sont variables. A l’exception de la Bellevilloise, les coopératives ouvrières ont fait construire de gros édifices mornes, en maçonnerie lourde, qui tiennent du temple, de l’école municipale, ou du marché couvert : le visiteur, qui présumait de grands magasins débordans de vie, est comme déconcerté. ”

“ La construction, dans Paris, de grands et de petits immeubles pour les classes laborieuses sera composée de grands logements et appartements dont le prix de loyer annuel est fixé d'une façon absolue à 165 francs, — 220 francs, — 265 francs, — 300 francs, — 350 francs — et 400 francs,—dan s les XIe, - Xile, — XIIIe, — XIVe, — XV, — XVIe,XVIIe, — XVIIIe, — XIXe — et XXe arrondissements de Paris ; ils seront édifiés de un, deux, trois, quatre étages seulement, suivant les quartiers et le prix des terrains, en moellons, briques et fer. ”

“ Tous les matériaux et toutes les choses mobilières qui entrent dans la composition d'un bâtiment et qui lui sont incorporées, sont immeubles comme lui dès qu'ils n'en peuvent plus être séparés, sinon physiquement et matériellement, du moins légalement et juridiquement. ”

“ Les audacieuses réalisations architecturales de notre temps, qui, pour répondre aux exigences du confort moderne, ont transformé les types des immeubles urbains, ont rendu inévitable une revision du droit du bâtiment. ”

“ En conséquence, nous étant rendu sur ledit Trottoir Roulant, et étant parvenu avenue de La Motte-Picquet, devant l’immeuble numéroté 5 bis, nous avons nettement distingué, au fond d’un appartement, révélé à tout un chacun par l’écartement d’une croisée grande ouverte, une sorte de sphère imparfaite, fendue dans le sens de la hauteur, offrant assez exactement l’aspect d’un trèfle à deux feuilles, et que nous avons reconnue pour être la partie inférieure et postérieure d’une personne courbée comme pour baiser la terre. ”

“ « Tous les biens sont meubles ou immeubles ». En présence d'une disposition aussi impérative il peut sembler surprenant de rencontrer une catégorie particulière de biens qui sont traités comme meubles à certains ègards, comme immeubles à d'autres. ”

“ Les immeubles principalement affectés à l'habitation ou à un usage industriel ou commercial, alors même qu'ils sont situés à la campagne et qu'il en dépend des jardins et parcs produisant des fruits, si ces dépendances ne sont qu'un accessoire pour l'ornement ou l'agrément de la propriété. ”

“ Construction d'une remise et d'une écurie à la place de
bâtiments démolis et en raison de laquelle la valeur locative de la maison s'est trouvée notablement augmentée (i) ; acliè- vement d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage et adjonction d'un nouveau corps de bâtiment (5) ; exhaussement d'un étage et modifications importantes ayant accru sensiblement la valeur locative de la maison (6) ; aménagement en pièces d'habitation d'un rez-de-chaussée jusqu'alors "inhabitable et augmentation sensible de la valeur locative de l'immeuble (7) ”

“ Les immeubles sont susceptibles d'hypothèques, et ont suite par hypothèque; les meubles n'ont pas de suite par hypothèque. Les saisies des meubles se font autrement que celles des immeubles. — Ces quelques exemples suffisent pour justifier l'importance attachée à la distinction des meubles et immeubles.
5. Les choses, transportables par leur nature, qui sont mises dans une métairie ou maison pour servir à son exploitation, n'en font pas partie et sont des meubles. Ainsi les bestiaux, les chevaux, les instruments aratoires, les ustensiles de pressoir sont meubles. ”

“ Des immeubles ruraux, par exemple des herbages, des prairies, peuvent être loués par un même bail en même temps qu'un château ou que des bâtiments industriels qui n'en sont pas cependant l'accessoire ; chacun sera évalué distinctement, suivant sa nature. ”

“ Il est vrai que dans les villes où notre mode de propriété est apparu récemment, il s'agit dans la très grande majorité des cas d'immeubles neufs, ne donnant pas naissance par là-même à beaucoup de différends. ”

“ Bâtie sur une cavité de même forme et de même volume qu’elle, machinée de façon à s’enfoncer dans cette cavité au moyen d’un simple déclic, elle offre à ses habitants des avantages qu’on rencontrerait difficilement dans les vieux immeubles de l’ancien continent.
Selon que le locataire habite le quatrième ou le dix-neuvième étage, ce gentleman, quand il veut rentrer chez lui, pousse le quatrième ou le dix-neuvième bouton, et docilement la maison s’enfonce au degré voulu, mettant l’appartement demandé au ras du trottoir.
C’est comme qui dirait le rez-de-chaussée à tous les étages. ”

“ Pour les immeubles, nous verrons que c'est la lesc rei sitae qui les régit, peu importe qu'on les considère individuellement ou en tant que composant une universalité, tandis qu'au contraire pour les meubles des distinctions sont à faire. ”

“ Il est à souhaiter que dans les grands immeubles et contrairement à ce qu'on fait, les pièces de réception, salons, salle à manger, qui sont occupées une partie seulement de la journée, donnent sur la cour tandis que les pièces principales, chambres à coucher, cabinet de travail où l'on passe le trois quarts de sa vie aient les fenêtres sur rue. ”

“ Quoi qu'il en soit, cherchons à recomposer avec des fragments épars de divers jurisconsultes cette division des choses en meubles et immeubles.
Les immeubles, c'est-à-dire les objets qui par leur nature sont intransportables, sont désignés par diverses expressions; res quœ soli sunt (D. I. 11, De œdilit.) , edict. quœ solo consistunt (frag.vatie. §293) , res immobiles (Ulp.Reg. XIX, § § 6 et 8. Const. Just. De Episcopis, 1. 49, § 2) ; plus généralement on leur donne les désignations particulières de prædia, fundi, œdes. ”