Valeur locative

“ Le droit proportionnel est établi sur la valeur locative, tant de la maison d'habitation que des magasins, boutiques, usines, ateliers, hangars, remises, chantiers et autres locaux servant à l'exercice des professions imposables. ”

“ Lorsqu'une maison, louée à un locataire principal, fait l'objet de plusieurs sous-locations, la valeur locative qui sert de base à la contribution est celle qui résulte de l'ensemble des baux consentis aux sous-locataires. ”

“ Le revenu ainsi déduit de la valeur locative serait augmenté d’un vingtième par domestique en sus du premier, d’un vingtième par voiture et embarcation, de 5 pour 100 de la valeur du mobilier assuré pour ce qui dépasse vingt fois la valeur locative des locaux d’habitation. ”

“ Toutefois, afin de ne pas faire naître des espérances exagérées, je vais sur-le-champ montrer la source de la variabilité de la valeur locative. Ce dont il s'agit maintenant ici, c'est de savoir s'il existe un parallélisme entre l'augmentation de la valeur locative et celle du revenu. ”

“ Lorsqu'il s'agit d'apprécier la valeur locative de la partie consacrée à son usage personnel par le locataire principal d'une maison qu'il sousloue pour la plus grande partie, le bail principal ne peut être invoqué pour déterminer la valeur locative des locaux qu'il conserve, pas plus que les baux partiels, et il y a lieu de l'apprécier par comparaison avec des locaux voisins dont la valeur est connue. ”

“ Le revenu net imposable des propriétés bâties est déterminé d'après leur valeur locative, calculée sur dix années, sous la déduction d'un quart de cette valeur locative, en considération du dépérissement et des frais d'entretien et de réparation. ”

“ Dans les campagnes, au contraire, c’est-à-dire dans la grande majorité de nos 36 000 communes, la valeur locative de l’habitation personnelle est sensiblement identique chez tous les cultivateurs, quelles que soient les différences de fortune qui les séparent. ”

“ Cette contribution a pour base la valeur locative de la partie des bâtiments consacrés à l'habitation personnelle. Ne doivent pas être compris, dans l'évaluation des loyers d'habitation, les magasins, boutiques, ateliers, dans lesquels le contribuable n'habite pas, mais pour lesquels il paie patente. Ainsi donc, pour les commerçants et industriels, sont cotisés, seulement, les locaux consacrés à leur habitation personnelle, sans y comprendre ceux affectés à l'exploitation de leur commerce ou de leur industrie 8. ”

“ La proportionnalité s'établit par le loyer, ou la valeur locative pour ceux qui n'ont pas de loyer à payer. Il est évident que le grand fabricant a des ateliers plus vastes que le petit ; son appartement est plus spacieux, etc. Eh bien, on
ajoute au droit fixe une certaine fraction du montant du loyer. ”

“ Le locataire qui, pour son agrément ou pour les besoins de son industrie, effectue des travaux de transformation ou d'amélioration considérables dans l'immeuble, ne peut prétendre que le droit proportionnel doit être exclusivement basé sur le prix de son bail, parce que ces travaux ont accru la valeur locative de l'établissement. ”

“ Chaque individu payera pour la maison qu'il possède et qu'il habite lui-même, ainsi que pour la boutique ou le magasin qu'il possède et où il exerce un métier ou un commerce, une somme équivalente au double de la valeur locative de sa propriété. ”

“ Pour établir la valeur locative qui doit servir de base au droit proportionnel d'un patentable qui sous-loue une partie de ses locaux, il faut calculer la déduction à opérer sur le bail pour la partie souslouée, d'après le rapport existant entre la valeur totale des locaux et celle des pièces sous-louées, et non d'après le prix de la sous-location. ”

“ Lorsque la propriété d'une maison est fractionnée entre plusieurs personnes par étage ou même par chambres, chaque propriétaire est imposé personnellement d'après la valeur locative correspondant à la partie de l'immeuble qui lui appartient en propre et à sa part de jouissance dans les locaux communs, passages, escaliers, paliers, etc. ”

“ La valeur locative des établissements industriels doit comprendre les bureaux et le logement occupés par le gérant dans l'intérêt de la surveillance et de l'exploitation des établissements, mais non les logements dans lesquels sont logés les ouvriers et autres employés. ”

“ La valeur locative est déterminée régulièrement lorsque, à défaut de points de comparaison, on a évalué directement la valeur des locaux imposables, et que c'est à ces estimations directes et non aux prix de construction des bâtiments ou d'achat de l'outillage qu'on a appliqué les taux d'intérêt de 5 et 10 p. ”

“ Pour les exploitations agricoles, commerciales, industrielles et autres, le loyer, ou, si l’exploitant est propriétaire, la valeur locative des fonds sur lesquels porte l’exploitation agricole, ainsi que des propriétés immobilières occupées pour les besoins des exploitations ; l’intérêt des capitaux prêtés à l’entreprise, lorsque la personnalité de celle-ci est distincte de celle de l’exploitant ”

“ Comme l'objet des ventilations est de déterminer le revenu net des propriétés non bâties situées dans une commune, on doit tout d'abord retrancher du prix des baux : 1° La portion de fermage afférente aux extensions de la propriété sur d'autres territoires ; 2° L'évaluation de la valeur locative des propriétés bâties de toute nature, y compris les bâtiments ruraux. ”

“ Mais ces signes ont-ils la valeur de présomptions vraiment sérieuses du revenu professionnel que le législateur fiscal se propose de frapper ?
La valeur locative n'a pas la même signification pour toutes les professions. Un marchand de meubles a besoin pour l'exercice de sa profession de plus vastes locaux qu'une modiste ou un fabricant bijoutier sans magasin, classés cependant avec lui dans la 5e classe du tableau A; un agent d'affaires n'occupant qu'un employé peut traiter dans un local exigu un volume d'opérations supérieur aux locations faites par un patron d'un hôtel garni. ”

“ Attendu que le prévenu n'a fait aucune réparation audit logement; qu'en imposant dans ces conditions à son locataire une augmentation de cette importance, il a, dans son intérêt personnel, tenté de provoquer la hausse du prix des loyers au-dessus des taux que représentent les charges de la propriété bâtie et la valeur locative de son immeuble ”

“ Elle m’expliqua le procédé de la saturation, par laquelle la valeur locative de tout un quartier monte, en même temps que la qualité de ses habitants descend. ”

“ Le propriétaire privé des immeubles urbains jouit d’un extraordinaire accroissement de son revenu, grâce à l’élévation de la rente du terrain et du loyer de l’immeuble, et d’un extraordinaire accroissement de son patrimoine, grâce à la plus grande valeur acquise par l’immeuble même. ”

“ Le prix de la location est aussi légitime que le salaire de l'ouvrier, que le prix de la vente. En louant une maison ou une terre en culture, le locataire s'approprie le produit de travaux antérieurs, dont la location ne représente qu'une partie de la valeur proportionnée à l'utilité qu'il en tire. Le droit de location met à la. portée de tous le sol qu'ils ne pourraient acheter, les choses dont ils n'ont qu'un besoin momentané. ”

“ N'est-il pas vrai de dire de la sorte que le bon foncier, étant rivé à l'inscription et sa valeur étant adéquate à celle de l'immeuble correspondant, tout porteur de ce bon a, comme en portefeuille, une portion de la richesse immobilière qui suivra les pérégrinations du titre en lequel elle s'incarne? ”

“ N’invoquez point toutes vos considérations de fantaisie romanesque sur l’origine et sur le fondement de la propriété qui, d’ailleurs, sont ici parfaitement superflues. Si la maison qui est un capital appartient au propriétaire, le loyer qui est le prix de la vente du revenu lui en est dû, et si des circonstances normales ou exceptionnelles ont fait hausser sur le marché le taux des loyers, c’est tant mieux pour lui : d’autres circonstances eussent pu le faire baisser. ”

“ Enfin, le tableau précédent ne contient que le revenu et la valeur en capital des maisons occupées en location. Mais les trois millions de location que le dernier recensement relève en France ne représentent qu’une partie de la propriété bâtie de notre pays; nous savons, en effet, que le nombre des maisons dénombrées en 1876 s’élève à 8,680,182. ”

“ Aussitôt les magasins se déplacent, la propriété foncière se déprécie dans les quartiers abandonnés et sa valeur augmente dans ceux vers lesquels la foule se dirige comme inconsciemment, par instinct, ou par esprit d'imitation. ”

“ On dit encore, sous forme d'objection, que tout a augmenté dans d'énormes proportions depuis la découverte des mines de la Californie; que l'argent ayant perdu de sa valeur, ne représente plus que la moitié de ce qu'il a représenté; que les locataires marchands vendent quarante francs ce qu'ils ont vendu vingt il y a dix ans; que, vu cette augmentation de toutes choses nécessaires à la vie, il était naturel que le propriétaire, à son tour, augmentât son loyer. ”