Location immobilière

“ Quelques mots sur les derniers contrats qualifiés de location par la loi, les louages d'ouvrage et d'industrie. Tels sont les marchés avec des ouvriers et des entrepreneurs, les transports par terre ou par eau. Dans ce cas, le locateur est celui qui donne pour un prix convenu son travail ou son industrie (locator operis) ; le locataire, celui qui paye ce prix en échange du travail ou de l'industrie qui lui sont fournis. Le travail ou l'industrie ont pour objet une chose que livre le locataire. ”

“ Chaque maison contient environ 11 appartements ou chambres à louer, car les locataires atteignent le nombre de 694 695, dont 65 257 sont vacantes, et 92 161 sont prises par le commerce et l’industrie ; c’est une moyenne de trois personnes par location. ”

“ Le propriétaire qui loue sa terre et qui veut que cette location lui profite aussi bien qu'à celui qui Prient exploiter, doit tenir à la donner dans les eilleures conditions possibles de viabilité, d'assaimissement, d'agencement de bâtiments. ”

“ C'est un événement non prevu, étranger au locataire comme au propriétaire, plus fort que leur volonté, qui vient mettre à néant, en tout ou en partie, l'immeuble même objet de la location. Dès qu'il se manifeste, le propriétaire ne peut plus remplir son obligation essentielle, donner la paisible jouissance d'un immeuble en échange de laquelle des loyers lui sont payés. Le locataire ne peut par suite devoir le prix d'une chose qu'un est dans l'impossibilité de lui donner. Le bail tombe faute d'objet. ”

“ N'oublions pas que la provenance de ces terrains qui recouvrent d'anciennes carrières a été pour les acquéreurs la cause d'une moins-value, et que les propriétaires actuels, également renseignés par leurs contrats, n'établissent aucune différence entre les prix de location de leurs immeubles avariés et ceux des maisons qui reposent sur un sol parfaitement solide. ”

“ Le prix de la location est aussi légitime que le salaire de l'ouvrier, que le prix de la vente. En louant une maison ou une terre en culture, le locataire s'approprie le produit de travaux antérieurs, dont la location ne représente qu'une partie de la valeur proportionnée à l'utilité qu'il en tire. Le droit de location met à la. portée de tous le sol qu'ils ne pourraient acheter, les choses dont ils n'ont qu'un besoin momentané. ”

“ Lorsque le bailleur vend l'immeuble loué et que le bail est enregistré, il pourra être opposé à l'acquéreur, qui devra le respecter, comme le bailleur lui-même était tenu de le faire ; mais s'il n'est pas enregistré, il ne sera pas opposable à l'acquéreur, parce que rien ne prouve qu'il soit antérieur à la vente. Le nouveau propriétaire pourra donc expulser le locataire en lui donnant congé suivant l'usage des lieux, comme si la location était faite sans bail et sans durée limitée. ”

“ De son côté, le preneur est tenu de garnir la maison ou les lieux loués de meubles suffisants pour garantir le paiement des loyers ou fermages, de se servir de la chose louée suivant sa destination, de faire les réparations locatives et de menu entretien, de veiller à la conservation de la chose et d'en jouir 'en bon père de famille, c'est-à-dire comme un propriétaire soigneux et attentif, de la rendre à l'expiration de la location, telle qu'il l'a reçue et de payer le prix convenu aux échéances ainsi que certaines charges accessoires. ”

“ D'après l'opinion aujourd'hui courante, le propriétaire qui a loué une partie de son immeuble à un commerçant n'a pas à s'occuper pour la location de ses autres locaux, au cas où rien n'a été stipulé dans le bail, de la profession exercée par un nouveau locataire3. ”

“ La nature et les besoins de l'industrie du locataire, l'importance de la location, la tenue de la maison, les usages locaux, sont autant d'éléments que les juges devront prendre en considération, mais ils devront surtout s'attacher à concilier les besoins et les droits de chaque locataire. ”

“ Ainsi, quand des terres labourables, des prés, bois, vignes, herbages, jardins maraîchers, sont loués comme objet principal de la location, de sorte que les bâtiments d'habitation et d'exploitation, si considérables qu'ils puissent être, n'en sont que l'accessoire pour le locataire, le bail est un bail à ferme; mais si, au contraire, la maison d'habitation était le principal objet de la location, la circonstance qu'un jardin produisant des fruits, un verger, un herbage, un petit bois, etc., dépendent de cette location, n'empêcherait pas le bail d'être un bail à loyer. ”

“ Depuis 1890, la Ville a établi un nouveau mode de location; elle livre le terrain nu aux négociants en gros, elle leur réclame un loyer de trois à quatre francs le mètre ; les locataires construisent à leurs frais, risques et périls, des magasins, caves ou celliers, à leur fantaisie et à leur goût, sauf en ce qui concerne les prescriptions administratives pour les alignements et les saillies. ”

“ PRESCRIPTION.
Voir Paiement.
PRINCIPAL LOCATAIRE.
Lorsque le locataire a cédé à un autre ou à d'autres out ou partie de la maison qui lui a été louée (Voyez Sous-Location) , il prend à leur égard, le nom de principal locataire.
Le principal locataire, qui est l'homme direct du propriétaire, et qui est le seul qu'il puisse et doive connaître, reste toujours garant envers lui du prix du loyer de la partie qu'il a sous-louée.
« Il est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait de ses sous-locataires. » (C. N. 1735.) ”

“ Attendu que si, pour un appartement non meublé, l'arrivée du locataire et le rangement des meubles constituent une prise de possession d'où il peut être permis d'induire une location préalable, ces faits ne suffisent pas lorsqu'il s'agit, comme dans l'espèce, d'un appartement meublé destiné par sa nature à une occupation et à une jouissance immédiate ”

“ Ailleurs, c'est simplement une famille, dans une position médiocre, qui détache une ou deux chambres de son appartement, afin de les louer meublées et d'augmenter ainsi son modeste revenu. Aussi voit-on fréquemment dans une maison un ou deux étages seulement d'appartements meublés, tandis que le surplus est en location ordinaire.
Les appartements meublés s'annoncent par des écriteaux suspendus à la porte d'entrée de la maison et qui, au lieu d'être, comme pour les autres appartements, sur papier blanc, sont uniformément sur papier jaune avec le mot « meublé. » ”

“ La « maison de location », grande, belle, confortable et même somptueuse, est une invention toute moderne. Au moyen âge il n’y avait pas de « locataires », dans l’acception actuelle du mot. Ceux qui ne pouvaient ni bâtir, ni acheter un immeuble prenaient « à cens » l’immeuble d’autrui ”

“ Après leur prise de possession, les locataires industriels ou commerçants placent sur le mur de face des enseignes ou tableaux.
L'exercice du droit d'enseigne étant un de ceux qui soulèvent souvent des difficultés, il est prudent, en faisant le bail, d'indiquer quelles seront ces enseignes, leur nature, la surface qu'elles devront occuper.
Il est admis généralement que la surface extérieure des lieux loués pour le commerce ou l'industrie fait partie de cette même location et le locataire en a la jouissance, pour des enseignes ou inscriptions, en se conformant aux règlements de voirie. ”

“ Le deuxième paragraphe de l'article 1571 déclare que, par exception, le bail pourra durer autant que la vie du locataire dans le cas seulement où il s'agira de la location d'une maison pour l'habitation. Pourquoi ne pas avoir étendu cette solution au moins au cas où il s'agira d'employer les locaux à l'exploitation d'une industrie? Tout le monde sait que, dans les villes même d'une médiocre importance, un emplacement convenable et bien achalandé, une situation heureuse, peuvent avoir une véritable valeur industrielle. ”

“ Un propriétaire qui loue un logement, n’est pas au-tre chose qu’un commerçant. En échange du loyer qu’il percoit, il doit au consommateur un logement, c’est-à-dire un local où il puisse vivre sans danger pour lui et pour les siens. ”

“ Les maisons, boutiques, magasins, appartements et logements, chambres et greniers ne suffisant pas, dans Paris, au nombre toujours croissant de ceux qui les demandent, le résultat nécessaire, inévitable, c'est l'augmentation des prix de location. ”

“ Si la maison louée est à usage industriel ou commercial, le preneur doit y exercer le commerce ou l'industrie en vue desquels la location a été faite ; l'achalandage d'une maison constitue souvent une partie de sa valeur locative, et ce serait en diminuer la valeur que d'en renvoyer les clients ou de transporter ailleurs le siège du commerce ou de l'industrie. ”

“ La location d'un appartement meublé est censée faite à l'année, au mois ou au jour, suivant que le prix a été fixé à raison de tant par an, par mois ou par jour, et, à défaut de stipulation à cet égard, suivant l'usage des lieux ; si des meubles ont été loués à l'effet de garnir une maison, corps-de-logis, boutique ou autres appartements, le Bail, à moins d'une stipulation contraire, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps-de-logis, boutique ou autres appartements, d'après l'usage des lieux. ”

“ Au cas où le bail ne contient aucune clause prohibitive, d'autre location à une industrie similaire, la jurisprudence, après avoir décidé que par l'obligation générale de faire jouir paisiblement le locataire, le propriétaire ne pouvait louer d'autre partie de l'immeuble à un concurrent de ce premier locataire, est revenue à reconnaître au propriétaire une pleine liberté de location; elle tend chaque jour davantage à s'établir dans ce sens. ”

“ Qu'aucun contrat de location n'existe, ou qu'aucun fonds ne soit exploité dans l'immeuble, cela se conçoit — que celui-ci ne devienne protégé qu'après une certaine durée, cela se comprend également, mais il est une catégorie de locataires vis-à-vis desquels le propriétaire aura une attidude très libre, c'est celle des occupants à location verbale. ”

“ Le contrat de location doit comporter : la consistance de la chose louée ; la désignation des locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive ; l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; la destination de la chose louée ”

“ Lorsque la vente porte sur partie seulement d'un immeuble loué, et que le loyer est divisé entre les parties sans l'intervention du bailleur, elles doivent s'engager réciproquement à payer leur part du loyer et à exécuter les conditions du bail!. ”

“ Le sous-locataire a donc été fort imprudent en laissant déménager le locataire originaire. Il devait, à ce moment, exiger de lui un cautionnement ou une garantie suffisantes pour assurer le paiement des loyers pour les années restant à courir après l'extinction de la sous-location. Convient-il, parce que le sous-locataire a commis une faute, d'en rendre responsable le propriétaire qui ignorait ou pouvait ignorer la cession ? Poser la question, c'est la résoudre dans le sens admis par le Tribunal de la Seine.
Voyez : Mobilier suffisant, etc., etc. — Loyers d'avance. ”

“ Un locataire de bonne foi installé dans un immeuble en bon état — en présence d'un propriétaire qui ne peut occuper par lui-même ou par les siens et se montre par ailleurs ménager de ses deniers — est pour ainsi dire certain de se maintenir dans les lieux tant qu'il lui plaira. ”

“ La location (ou la sous-location) pour sous-louer constitue un acte de commerce lorsqu'elle porte sur des meubles. — Elle n'est qu'un acte civil lorsqu'elle ne porte, au contraire, que sur des immeubles ou même lorsqu'elle porte à la fois sur des meubles et sur des immeubles, si les meubles doivent être considérés comme l'accessoire des immeubles. — Mais elle deviendrait commerciale s'il résultait des circonstances que le locataire, en faisant cette sous-location, a entendu se livrer à une exploitation d'hôtel garni. ”

“ La sous-location ou la cession doit toujours être faite à des personnes dont l'état, la profession n'apportent aucun changement notable dans l'usage et les habitudes de la maison.
Ainsi, on ne pourrait pas sous-louer une maison tenue bourgeoisement à une personne qui en ferait un hôtel garni. — Un tailleur ne pourrait pas céder son bail à' un serrurier ou à toute personne ayant une industrie bruyante ou dangereuse, tels que cafés, bals publics, auberge, etc., etc. ”

“ Le privilège du locateur d'une. maison porte sur tout ce qui la garnit, c'est-à-dire sur tous les meubles corporels qui y sont placés à demeure, soit pour la commodité et l'agrément de l'habitation, soit pour servir aux usages domestiques, ou à l'exercice de la profession du locataire, soit comme faisant partie d'une collection de livres, de tableaux ou de médailles. Il affecte même les objets placés à temps seulement dans la maison louée et pour être consommés ou vendus, notamment les marchandises faisant partie du commerce du locataire. ”

“ Qu'à tous les points de vue, il vaut mieux être locataire que propriétaire. Les décrets-lois en apportent une nouvelle preuve en diminuant les loyers des locataires et ne faisant rien pour les propriétaires qui ont acheté ou fait construire des immeubles qu'ils habitent, et cependant il est certain que les intérêts des sommes qu'ils ont dépensées pour l'achat ou la construction, sont pour eux un loyer au même titre que le loyer payé par un locataire à son propriétaire. ”

“ La valeur locative des maisons, dit-il, peut à peine être appréciée dans les villes ; dans les grandes villes, elle varie d’un quartier à l’autre, de l’extrémité d’une rue à l’autre extrémité ; dans les campagnes, où presque personne ne paye de loyer particulier des maisons, il n’y a point de bases, point de baux... ”

“ Le locataire peut bien faire, dans le logement qui lui est loué, tel changement de distribution qui lui convient, et qui n'exige point de démolitions importantes, parce que par là il ne change pas la destination des lieux, et qu'il sera tenu de les rendre à la fin du bail comme il les a reçus. ”

“ Les quittances de location ou de fermage délivrées dans l'année de la vente et après la dite vente, au locataire ou au fermier, par le bailleur, sont valables si elles se rapportent à des locations échues, et lui sont acquises si l'acquéreur n'a pas notifié son titre au preneur, le tout sauf stipulations contraires entre le vendeur et l'acquéreur.
12. Sauf conventions contraires, le propriétaire d'une
maison peut laisser au compte des locataires les contributions des portes et fenêtres. ”