Jean Guérin

“ Elle se produit par exemple lorsque, croyant signer un mortgage, on signe une vente. Il est rare qu'elle puisse être prise en considération ; en effet, elle est due la plupart du temps à la négligence de la partie qui l'a commise, et l'on peut estimer que celle-ci n'a pas eu pour ses intérêts le soin qu'elle devait y apporter normalement. En fait, si l'on relève les cas où un contrat de vente a été annulé pour erreur sur la nature de l'acte, on verra qu'il y a presque toujours eu dol ou fraude de la part du solicitor ou de l'agent de la partie qui a obtenu l'annulation. ”

“ Néanmoins, ce que nous avons rencontré de réellement spécial à l'Angleterre, nous semble-t-il, c'est la distinction entre droits « légaux » et droits « équitables », l'absence de caractère translatif du contrat de vente, et la réglementation de l'immatriculation.
Cette distinction est de nature à nous surprendre quelque
peu, s'agissant de droits dont le contenu est le même, mais qui diffèrent pour leur valeur à l'égard des tiers, par la moindre sécurité qu'ils offrent à leur titulaire. ”

“ Lorsqu'un contrat est ainsi nul pour illicéité de son objet ou des motifs qui ont déterminé à contracter, il ne peut servir de base à une action en justice. Cependant un contrat de vente n'est complètement nul que si ces motifs illégaux, sont connus des deux parties. Si une seule les connaît, et qu'elle ne les dévoile pas à l'autre, elle n'est pas fondée à se prévaloir de cette cause de nullité pour échapper à ses obligations. ”

“ Si nous considérons du point de vue de l'équité les ventes opérées par le failli, nous nous trouvons en présence de règles beaucoup plus souples que les règles de common law. La vente opérée est valable en équité dans la mesure où l'actif de faillite est supérieur au passif, et dans la limite de cet excédent. Il sera ainsi possible à l'acquéreur d'éviter une perte totale dans le cas où il aurait conclu un contrat -de vente et imparfaitement examiné la situation du vendeur, même s'il s'agit d'un bien entré dans le patrimoine de ce dernier antérieurement à la déclaration de faillite. ”

“ Nous savons que la condition préalable à l'exécution d'un contrat de vente est que le vendeur démontre un droit de propriété régulier, et que cette obligation semble être d'origine équitable. Il en résultera que l'exécution en nature ne sera accordée que s'il a été fait la preuve d'un droit de propriété assurant une jouissance paisible. Il est établi à ce sujet que le vendeur a toujours le droit de demander une enquête sur le droit de propriété, qu'il soit ou non demandeur. Dans le cas où la régularité du droit est admise, l'acquéreur doit exécuter ”

“ Lorsqu'un acquéreur était en possession de l'immeuble avec le droit de faire, à ses frais, des réparations et des améliorations, il ne peut recouvrer le coût de celles qu'il aurait réalisées (et à plus forte raison s'il avait agi sans autorisation) . Et, dans aucun cas, il ne peut recouvrer les dépenses engagées en vue de l'exécution ultérieure du contrat après qu'il ait eu connaissance d'un acte en constituant une violation.
Nous devons maintenant envisager le cas où l'acquéreur obtient des dommages-intérêts substantiels comme contrepartie à la perte de l'affaire (loss of the bargain) . ”

“ La partie qui a opté pour l'affirmation de l'existence du contrat peut, dans la pratique actuelle, demander par une seule action des dommages-intérêts ou l'exécution en nature 1. Il va de soi que le fait d'obtenir des dommages-intérêts la déchoit de son droit de faire exécuter le contrat en nature ; le jugement accordant des dommages-intérêts retire le droit d'opter pour l'exécution en nature, et l'obligation de l'autre partie est novée en une obligation de somme d'argent. ”

“ Malgré les modifications des conditions extérieures, la common law n'a en effet presque pas varié depuis le Moyen Age et la vente immobilière y est toujours conçue comme elle l'était en droit romain, c'est-à-dire que le contrat de vente lui-même, l'accord de volontés n'offre que le caractère d'un contrat préparatoire ne faisant naître que des obligations personnelles à la charge des parties, obligations que nous verrons par la suite et dont la plus importante consiste pour le vendeur à opérer la tradition de l'immeuble par un nouvel acte de caractère solennel. ”

“ A moins que l'existence de l'immeuble dans un état déterminé jusqu'au moment du transfert soit une condition à la réalisation de la vente.
Le vendeur qui reste en possession pendant la période intermédiaire entre la passation du contrat et le transfert de propriété est tenu d'agir en propriétaire prudent 1 (notion qui correspond à celle du bon père de famille) , c 'est-à-dire d'entretenir l'immeuble autant que possible dans l'état où il se trouvait lors du contrat de vente. C'est la contre-partie de son droit de percevoir les fruits. ”

“ Lorsqu'un contrat antérieur à la guerre a donné naissance au profit d'un étranger à des droits de propriété, ceux-ci ne sont pas éteints du fait de la guerre, mais leur titulaire ne peut en tirer profit.
Ainsi nous verrons qu'aujourd'hui en équité le contrat de vente est considéré comme valant disposition conditionnelle de l'immeuble ; il n'est pas dissout, mais le droit à réalisation est suspendu et, si l'étranger est vendeur, le prix ne lui sera pas remis pendant les hostilités. ”

“ Si la capacité de contracter du mineur n'a pas été modifiée par la réforme de 1925, il n'en a pas été de même de la capacité d'être propriétaire.
Le Property and Settled Land Act dispose qu'un mineur ne peut ni tenir, ni acquérir un droit « légal » sur un immeuble. Cette règle dont le motif se trouve dans l'intention affirmée par les auteurs de la réforme de 1922-1925 de simplifier le régime immobilier et de faciliter la transmission des immeubles ne fait pas échec au droit du mineur de posséder ou d'acquérir des droits positifs sur des immeubles. ”

“ Si la réalisation se trouve retardée et que des intérêts de retard soient dus, le vendeur restant en possession devra tenir compte des fruits et loyers qu'il perçoit et devra lui-même un loyer s'il occupe personnellement l'immeuble, pour la période s'étendant jusqu'à la réalisation effective. Mais si le retard est dû à l'acquéreur, le vendeur n'est plus responsable des dégradations, et si le défaut de l'acquéreur le contraint à occuper lui-même l'immeuble, il n'a pas à payer un loyer pour cette occupation1. ”

“ La common law, essentiellement formaliste, valide un contrat scellé (deed) du moment qu'il est régulièrement scellé1. L'équité, au contraire, exige l'existence d'une contre-prestation pour valider un contrat : cette contre-prestation constitue la « considération » au sens strict du mot2. Dans la vente immobilière, c'est, pour le vendeur, le prix ; pour l'acquéreur l'immeuble ou le droit cédé. ”

“ Il ne faut pas oublier que le vendeur aurait jusqu'au transfert de propriété le droit de s'appuyer sur une clause l'autorisant à rompre le contrat au cas où une demande qui ne lui agréerait pas lui serait faite, si l'acquéreur lui demandait une indemnité, mais à condition que l'absence de concordance entre la description faite au contrat et la réalité ne provienne que d'une erreur involontaire. ”

“ Le syndic a la faculté d'abandonner la propriété de l'immeuble, comme « propriété onéreuse », par exemple si le contrat oblige le vendeur à engager des dépenses sur l'immeuble, mais, s'il ne le fait pas, il ne pourra faire annuler le contrat de vente quand celui-ci contient seulement les obligations réciproques, usuelles d'un vendeur et d'un acheteur, et en ce cas l'acquéreur a le droit d'agir en exécution en nature contre lui. ”

“ L'analogie avec le droit français s'impose ici à l'esprit : la situation du vendeur qui n'a plus en équité qu'un privilège sur l'immeuble, celle de l'acquéreur dont le droit est soumis à des restrictions dans l'intérêt du vendeur non payé, sont identiques à celles que nous rencontrons en droit français, où elles sont établies par la loi ou par la convention des parties. ”

“ Lorsque le vendeur reste en possession des documents nécessaires à la preuve du droit de propriété, il doit s'engager à les conserver et à les représenter à la réquisition de l'acquéreur, sauf lorsqu'il s'agit d'actes officiels conservés par des fonctionnaires publics, ou encore lorsqu'il n'a lui-même le droit de se faire communiquer ces actes qu'en vertu d'un covenant, auquel cas le bénéfice de ce covenant sera transmis à l'acquéreur. ”

“ Enfin les objections qui vaudraient pour combattre une demande en dommages valent également lorsqu'elles visent la validité du contrat et particulièrement lorsqu'il s'agit d'un contrat nul pour erreur ou illégalité, dol ou fausse déclaration, lorsque la partie lésée opte pour l'annulation ; de même, en matière d'incapacité, la libération des obligations contractuelles est en général une bonne défense à une action en exécution en nature. Nous savons cependant que dans le cas de faillite, l'obligation équitable d'exécution en nature subsiste. ”

“ Lorsqu'un propriétaire immatriculé vient de s'engager par contrat à transmettre la propriété, l'acquéreur pourra (et le vendeur devra lui prêter son concours) , se réserver la priorité de l'enregistrement à la date du contrat au moyen d'un « avis de priorité », en réservant celle-ci pour un délai de deux semaines ; pour plus de garantie, le certificat de propriété de l'immeuble ou de la charge devra être déposé à l'appui de la demande de réserve de priorité. Si l'acte de tradition est déposé dans le délai, l'effet remontera à la date de l'avis de priorité1. ”

“ Tant que l'immeuble reste soumis aux règles régissant les « registered lands », l'immatriculation reste une condition de validité de la vente, à l'égal de l'exécution de la tradition. Mais le propriétaire peut toujours faire rayer l'immeuble du registre, ce qui le ramène sous le régime du droit commun, où seules les diverses charges foncières sont sujettes à publicité. ”

“ C'est une cause de nullité de la vente si un fait, une condition qui en ont été le motif déterminant n'existent pas, contrairement à ce que croient les parties (on rencontre le cas dans la cession d'un droit viager, lorsque la personne dont le décès en est la condition résolutoire est décédée à l'insu des parties ; dans une vente de propriété bâtie, lorsque la construction vient de subir une destruction complète) . ”

“ Lorsqu'il a été convenu que le vendeur ne vend que « le droit qu'il a », il peut exiger que le transfert soit fait dans les mêmes termes, mais si une description a été faite de l'immeuble et qu'il soit stipulé que l'acquéreur acceptera le droit du vendeur tel qu'il est, celui-ci est obligé de transférer l'immeuble comme il a été décrit au contrat sans pouvoir limiter le transfert au droit qu'il a réellement. Néanmoins la stipulation ordinairement contenue dans le contrat autorise le vendeur à indiquer que l'acquéreur n'aurait pas droit à indemnité pour les charges qu'il pourrait découvrir. ”

“ Si l'on néglige l'inconvénient résultant du morcellement des recours selon que celui qui prétend droit à l'encontre de l'acquéreur se réclame du dernier ou d'un précédent vendeur, et si l'on tient compte de l'absence de caractère translatif de contrat de vente, on constate que le système anglais se rapproche beaucoup du nôtre dans la pratique, étant donné également que le mode d'exercice des recours et l'étendue de la compensation accordée à l'acquéreur sont basés sur les mêmes principes que dans la pratique française. ”

“ Lorsqu'au cours d'une action en exécution en nature intentée par le vendeur, une enquête sur son droit est ordonnée par la Cour et qu'elle lui est défavorable, ce fait constitue une violation du contrat qui habilite l'acquéreur à résoudre la vente. Il peut par suite demander par une demande reconventionnelle, dans la même action, que soit ordonnée la restitution du dépôt avec intérêts et demander que soit établi à son profit sur l'immeuble vendu un droit de gage pour sûreté du remboursement du dépôt et du paiement des intérêts et des dépenses d'examen du titre. ”

“ Lorsque l'action en équité du vendeur a été rejetée à raison de l'incertitude de son droit, il n'est pas déchu de son recours « legal » si l'acquéreur refuse d'accepter un droit que le Tribunal d'équité ne le contraint pas d'accepter ou qui l'exposerait à une éviction immédiate. ”

“ En principe, le vendeur conserve les titres de propriété, ainsi que l'acte de transfert, en sa possession, ce qui constitue la manifestation du droit de rétention proprement dit : l'acquéreur a bien la jouissance effective de l'immeuble, mais le vendeur détient tout ce qui permet d'exercer les autres éléments du droit de propriété. ”

“ Mais la common law ignorant le trust, il serait possible que le cocontractant soit obligé en équité à abandonner au mandataire le bénéfice de l'opération si celui-ci avait fait acheter par un trustee pour son compte. Seulement l'équité s'oppose à ce mode d'exercice du mandat, qu'elle considère comme imparfait, et c'est pourquoi elle permet à celui qui a donné le pouvoir ou pour le compte de qui il a été donné par la loi d'agir en nullité. ”

“ Lorsque le vendeur, resté impayé après que la tradition ait été opérée, agit en vertu de son droit de rétention et que, l'immeuble ne pouvant se vendre, il obtient d'être remis en possession, il ne s'agit pas d'une résolution impliquant restitutio in integrum, mais seulement d'une remise en possession sans effet rétroactif et sans compte de loyers et de revenus. ”

“ Droits et obligations de l'acquéreur et du vendeur
Le contrat ayant transféré en équité la propriété à l'acquéreur, celui-ci peut dès lors en disposer ; s'il vient à décéder avant la perfection de la vente, la transmission s'opère au profit de ses héritiers et l'immeuble pourra servir à l'acquit du passif. ”