Transfert de propriété

“ Voici donc une première solution certaine ; c'est que le transfert de propriété, tel qu'il résulte de la seule convention, n'est pas annulé ; il est simplement non avenu à l'égard de certaines personnes qui sont intéressées, pour ce qui est d'elles, à considérer l'aliénateur comme étant resté propriétaire, et comme ayant gardé, au moins vis-à-vis d'elles, le droit de disposer de la propriété. ”

“ Il en est de même en droit français (V. art. 1599, C. civ.) . Cela tient, non à ce que la vente s'identifie avec le transfert, mais à cette règle édictée par l'art. 1138, C. civ., que toute obligation délivrer un corps certain entraîne nécessairement le transfert de propriété.
(4) Le vendeur l'ignorera moins souvent que l'acheteur, car le vendeur doit savoir quels sont les droits qu'il a sur les choses qui sont en sa possession, tandis que l'acheteur, voyant une chose aux mains du vendeur, peut présumer légitimement qu'elle est la propriété de celui-ci. ”

“ On peut établir comme règle que la remise .du gage s'effectue par un procédé imité des modes de transfert de la propriété : il s'agit de faire passer la chose ou le droit engagé en la possession du créancier : on s'y prend comme si on voulait lui en transférer la propriété, il n'y a de différence que dans l'intention ; on veut engager et non aliéner la chose ou le droit. ”

“ Le transfert était actuel et définitif, il ne pouvait être subordonné àaucune condition, aussi la plus grande certitude existait-elle après l'acte. L'aliénateur n'était plus propriétaire, même s'il restait en possessionOn consolidait la propriété, dit M. Esmein, avec ce luxe de précautions le doute n'était guère possible.
II. Cessio in jure.
Le premier mode de transfert de la propriété, la mancipation, que nous venons d'étudier,s'opérait devant de simples citoyens; elle était l'image de la vente primitive per aes et librarn et consistait dans l'accomplissement de
formalités rigoureuses. ”

“ L'intérêt de la propriété et de la multitude d'existences qu'elle alimente , exige que tout possesseur d'immeubles, qui n'a donné en garantie que certaines portions déterminées de son héritage , conserve la liberté de vendre le surplus, sans être exposé à des entraves, à l'époque du paiement, par l'effet de désignations insuffisantes , qui souvent portent Je conservateur à confondre dans ses écritures les portions d'i mmeubles vendues , avec les portions hypothéquées. ”

“ Il ne pourrait pas en céder l'usufruit, par exemple, ou l'engager par contrat d'hypothèque.
Comparons la situation de l'exproprié à celle d'un vendeur. La vente est, par elle seule, translative de propriété; mais on sait que depuis la loi du 23 mars 1855, un transfert de droits sur un immeuble n'est pleinement efficace que s'il est transcrit. Un transfert non transcrit n'est pas opposable aux tiers qui auraient eux-mêmes acquis des
Si cependant les véritables propriétaires: s'étaient fait connaître à l'administra- tion, c'est contre eux que la procédure d'expropriation devrait être dirigée. ”

“ Le précédent propriétaire doit se dessaisir de la chose entre les mains de son seigneur qui en investit l'acquéreur et le seigneur prend l'habitude de se faire payer l'adhésion qu'il donne à la transmission de propriété. De là, une double coutume, qui a laissé des traces profondes dans notre droit : 1° Profits à payer au seigneur : c'est l'origine de nos droits de mutation ; 2* formalité de l'ensaisinement, qui donnera plus tard l'idée de la théorie de la transcription. ”

“ Toutes les fois qu'une propriété foncière passe du patrimoine d'une personne dans celui d'une autre, à la suite d'une vente, d'un échange, d'une donation, ou de l'ouverture d'une succession, l'administration de l'Enregistrement prélève sur le prix de l'immeuble un droit de transmission ou de mutation. ”

“ Si nous examinons cette question de la transmission de la propriété, nous voyons qu'elle touche à deux sortes d'intérêts d'une nature très-diverse, que les anciens législateurs n'ont pas nettement aperçus, et que la science moderne seule a distingués. Le premier est l'intérêt des parties entre lesquelles s'opère la transmission de propriété, l'autre l'intérêt des tiers,'à qui il importe de connaître l'acte qui a fait passer cette propriété d'un patrimoine dans un autre. ”

“ En effet la propriété n'est transférée à l'égard des tiers que par la formalité de la transcription. Jusque-là, la transmission ne peut leur.être opposée : l'acheteur n'est pas. devenu propriétaire, le vendeur n'a pas cessé de l'être. Un second acquéreur n'a donc plus rien à craindre d'une aliénation précédemment consentie mais non rendue publique, car, s'il a lui-même consolidé son droit par la publicité, il triomphera envers et contre tous. ”

“ Après dix ans de possession continue et d'inscription au rôle de la contribution foncière, sans qu'il soit survenu aucune raison de croire qu'un tiers ait plus de titre à la propriété de l'immeuble, le défaut de justification de la propriété ne fera plus obstacle à l'investiture. ”

“ Si le propriétaire refuse de les recevoir, la prise de possession aura lieu après offres réelles et consignation.
La propriété s'acquiert. par donation et testament, par contrat et par prescription.
L'occupation est encore un moyen d'acquérir la propriété de certaines choses, en s'en emparant le premier, conformément à la loi.
La propriété peut se perdre de plusieurs manières, par le fait immédiat du propriétaire, lorsque celui-ci transfère son droit à un autre, aliène et transmet sa propriété à autrui. ”

“ Nous pouvons écarter d'abord les héritiers et successeurs universels du vendeur, comme nous avons écarté le vendeur lui-même. Tenus de toutes les obligations de celui auquel ils succèdent, ils doivent respecter ses aliénations et ne peuvent avoir plus de droits qu'il n'en a lui-même. Or nous l'avons vu, entre les parties, la propriété a été transférée par le seul effet de la vente. Ils ne peuvent méconnaître l'aliénation consentie par leur auteur, car ils sont tenus à la garantie envers l'acheteur. ”

“ XIX. Lorsqu'un bien a été vendu à réméré, les contributions doivent être comptées à l'acquéreur, et non au vendeur. Le premier est véritablement propriétaire, sauf une condition éventuelle, qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère une nouvelle transmission de propriété. ”

“ Tout ce qui concerne la distinction des biens, le droit d’accession, l’usufruit, les servitudes, successions, contrats, prescriptions, hypothèques, devra être raccordé avec le droit à la plus-value et remanié de fond en comble. ”

“ A la vérité, la transmission de propriété s'opère alors de l'associé qui a fait l'apport de l'immeuble à la personne morale de la société, transmission qui, dans la rigueur des principes, pourrait donner ouverture â des droits proportionnels de mutation ”

“ Dans-ce cas, le droit de mutation exigible serait celui de vente,
d'échange ou de donation, suivant que la donation revêtirait le caractère d'une transmission à titre onéreux (vente ou échange) ou à titre gratuit. Dans le doute, les libéralités ne se présumant pas, c'est le droit de vente ou celui d'échange qui serait réclamé.
2. Usufruit et nue propriété. — Si l'usufruit d'un immeuble appartient en entier à une personne, et la nue propriété à une autre, il n'y a pas indivision entre elles. ”

“ Il faut distinguer d'abord ce qui est transport ou cession de ce qui est subrogation. 1 Le transport ou cession est une véritable vente que le créancier fait de sa créance à un tiers. Cet acte est une vraie mutation de propriété; il se fait dans l'intérêt du cédant; il emporte une garantie; il se règle par les principes de la vente, avec des modifications que la nature de l'objet vendu, comparativement aux immeubles, a fait introduire. Un pareil acte transmet de droit au cédataire tous les priviléges et hypothèques attachés à la créance. ”

“ La possession légitime des biens provenant soit de nos ayeux, soit d'autres personnes à qui ils appartenaient par suite d'acquisition, d'échange ou de donation, comprend le droit exclusif d'en disposer à notre gré, de les vendre , échanger ou céder à notre volonté , d'en faire enfin l'usage qui nous convient, en respectant toutefois le droit d'autrui et les mœurs publiques. ”

“ On a dit, l'un côté, que ces mots droit réel sont synonymes de ceux-ci, démembrement de propriété, et qu'ainsi, dans la pensée de la loi, l'hypothèque constitue un démembrement de la propriété, aussi bien que l'usufruit, l'usage, l'habitation et les services fonciers. La propriété complète d'une chose, dit-on dans ce sens, est le droit réel le plus complet, le droit de disposer de cette chose de la manière la plus absolue, par conséquent d'en user, d'en jouir, de la détruire même, ou d'acquérir d'autres objets en l'aliénant ”

“ Le preneur ne peut donc pas intenter l'action possessoire pour faire cesser les voies de fait, et se faire remettre en possession.
A plus forte raison, il n'aura pas qualité pour prendre l'initiative d'une action qui s'engagerait sur la propriété du fonds, ou sur une servitude établie sur la chose louée. Les actions relatives à la propriété ou à ses démembrements n'appartiennent qu'au propriétaire. ”

“ Au moment même où la vente est conclue, l'acheteur devient propriétaire, le vendeur a cessé de l'être, sans qu'il soit besoin,, nous dit l'article, que la chose ait été livrée et que le prix ait été payé. Dans deux'cas seulement, la propriété ne sera pas transférée : lorsque la vente a pour objet une chose qui n'est pas déterminée dans son individualité, et, en second lieu, lorsque les parties auront renvoyé elles-mêmes à une époque ultérieure le transport de la propriété. ”

“ L'objection tirée de ce que le mort saisit le vif et que la propriété ne peut pas, jusqu'à sa transcription, rester incertaine, est résolue par l'effet rétroactif qui serait attribué à la transcription, comme il l'est au partage. ”

“ Là transmission de la propriété par contrat, l'échange d'un immeuble contre un autre, par exemple, ou la vente qui n'est qu'une façon d'échange et une manière de jouir de la chose que l'on possède, n'a pas rencontré les mêmes contradictions que la transmission héréditaire.. ”

“ En outre, le juge de paix ou le tribunal devrait pouvoir ordonner que l'expropriation ne portera que sur une partie du gage foncier, toutes les fois que l'examen des livres fonciers démontrera qu'une vente partielle suffit à couvrir le montant de la créance.
La propriété foncière se meurt de toutes les charges et servitudes qui l'accablent ; elle ne reprendra faveur que le jour où, sans plus de frais et avec les facilités dont jouissent les valeurs mobilières, commerciales et industrielles, elle pourra se vendre, s'échanger, se liciter, se partager et se donner en gage. ”

“ A la propriété sont attachées des actions réelles: ainsi, quand on transfère la propriété, on cède aussi les actions réelles , c'est la suite du droit absolu qu'on a sur la chose ; tandis qu'au contraire, lorsqu'on a seulement un droit à une chose , c'est-à-dire qu'on est créancier en vertu d'une obligation de livrer, alors on a simplement une action personnelle contre le débiteur pour le contraindre à livrer la chose, c'est-à-dire à opérer la translation de propriété. ”

“ Ce principe formulé par l'art. 1141 du Code civil, est un tempérament équitable et nécessaire à la règle qui fait acquérir la propriété des choses mobilières par l'etfet immédiat de la possession, par une prescription instantanée. Mais il n'y a aucun motif de l'appliquer aux immeubles, surtout sous un régime dont l'idée fondamentale est de.subordonner à une solennité extérieure le transport de la propriété à l'égard des tiers. Dirat-on qu'il faut veiller à ce qu'un acquéreur de bonne foi ne soit évincé par un acquéreur postérieur agissant de connivence avec le vendeur? ”

“ Mais cette évaluation varie, suivant qu'il s'agit de meubles ou d'immeubles. — Pour les meubles, le droit se perçoit sur la valeur estimative en capital, s'il s'agit d'une transmission en toute propriété; et sur la moitié de cette valeur, s'il s'agit d'une transmission en usufruit. Pour les immeubles, le droit se perçoit sur la somme obtenue en multipliant le revenu par 20 s'il y a transmission en toute propriété, et par 10 s'il y a transmission en usufruit. ”

“ « Tous actes entre vifs, à titre gratuit ou
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onéreux, translatifs de droits réels immobiliers autres que les privilèges et les hypothèques, seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau delà conservation, etc. », les mots: « en entier sur un resistre à ce destiné » ont été biffés, comme ne répondant plus à la situation qu'on allait créer. ”

“ La mutation d'un immeuble en propriété ou en usufruit est suffisamment établie, pour la demande du droit d'enregistrement et la poursuite du paiement contre le nouveau possesseur, soit par l'inscription de son nom au rôle de la contribution foncière, et des paiements par lui faits d'après ce rôle, soit par des baux par lui passés, ou enfin par des transactions, ou autres actes constatant sa propriété ou son usufruit. ”

“ En vente de héritage, il fault et vest et devest, combien que lettres en soient faites ; car au vendeur demeure toujours la vraye saisine et possession, jusques à tant qu'il en soit dessaisi en la main du seigneur foncier; et ne s'en peut dire l'acheteur saisi jusques à ce qu'il en soit saisi, de fet, par le seigneur foncier du lieu, se ainsi n'est qu'il en ait joy et usé par tel temps que il en ait acquis saisine et bonne possession et juste. ”

“ La volonté du vendeur est bien alors que la propriété soit immédiatement transférée à l'acheteur. C'est ce que suppose un rescrit d'Alexandre qui forme la loi 3 au Code liv. 4, tit. 54 : Une personne a vendu un immeuble à cette condition que, si le restant du prix n'était pas payé dans un certain délai, l'immeuble lui ferait retour. Si elle a fait tradition de la chose, elle n'a plus la revendication, mais l'action venditi. Il résulte bien de ce texte que la vente ayant été faite à terme et la tradition ayant eu lieu, la propriété est transférée dès à présent. ”