Georges Peaudecerf

“ L'art. 274 s'exprime en ces termes : « Ceux qui sont appropriés par bannies d'héritages et de droits réels, en la forme ci-dessus, sont défendus contre quelque personne que ce soit, absens, mineurs et tous autres.» C'était dire que celui qui était approprié avait un droit opposable à tous.
La coutume de Bretagne, comme les pays de nantissement proprement dits, donnait une grande publicité aux mutations. L'acquéreur qui avait satisfait aux obligations de la coutume était protégé contre tous ceux à qui le vendeur avait pu consentir des droits. ”

“ Et l'empereur Rodolphe, dans sa charte de 1284, ordonne que les ensaisinements, à Cambrai, seront faits devant les échevins « nos volentes jus suum cuique servare » (2) . Il semble que l'idée de protéger les tiers prit naissance dans les pays qui avaient des coutumes d'origine germanique, c'est-à-dire dans ceux du nord de la France, c'est là qu'elle se conservera tandis qu'elle sera oubliée par les autres coutumes. Cependant, nous le répétons, les formalités usitées pour les mutations de propriété, n'eurent pas, d'abord, pour but la publicité, la conservation des droits des tiers. ”

“ Mais, le créancier qui voulait être saisi pouvait se trouver en présence d'un débiteur récalcitrant. Le juge peut mettre en saisine le nouvel acquéreur à titre de vente, d'échange, etc. lorsque le vendeur refuse de se dessaisir de l'héritage (I) . Si le juge n'avait pas eu ce droit, l'appréhension de fait et la simple tradition ne transmettant que la saisie de fait, celle de droit serait restée entre les mains de l'ancien propriétaire ou de ses ayant-cause, sans qu'il y eut mutation de propriété (2) . ”

“ Le code civil n'exigeait pas la transcription de la vente pour la validité de la mutation de la propriété à l'égard des tiers.
POSITIONS PRISES EN DEHORS DE LA THÈSE
Les servitudes continues et apparentes ne s'acquièrent que par la prescription trentenaire.
Le droit d'user de l'eau d'une source, ne peut être acquis par prescription par le propriétaire du fonds inférieur, que si des travaux apparents ont été executés par lui sur le fonds supérieur.
Les sociétés civiles n'ont pas la personnalité civile.
La promesse synallagmatique de vente est une convention de nature à être transcrite. ”

“ Nous avons dit plus haut qu'en général l'hypothèque, en Artois, ne pouvait porter sur les meubles, mais ils pouvaient être affectés à la garantie d'une créance privilégiée, il fallait alors que l'affectation fût enregistrée lors de la tradition au greffe de la justice du domicile du débiteur (2) .
Sans aucun doute, le créancier d'un droit réel pouvait, en général, se servir de la mise de fait pour acquérir ce droit, sans avoir une permission spéciale du débiteur; les contrats de vente, d'échange, de bail, de rente, ont pour but la réalisation de l'acquéreur ou du preneur. ”

“ Constantin paraît trop bien s'être rendu compte de l'importance de l'insinuation pour avoir borné à un conseil les termes de son édit. Souvent, dit-il, les donations donnent lieu à des fraudes: on nie ce qui a été convenu, et il arrive que plusieurs se disputent la propriété d'une chose donnée deux fois, ou vendue après avoir été donnée. C'était reconnaître le but véritable de l'insinuation, la protection des intérêts des tiers. ”

“ Au contraire, dans certains pays de nantissement, où la coutume contenait des dispositions tendant à assurer une publicité très complète des mutations, l'hypothèque légale n'était soumise à aucune formalité. A Péronne, à Laon, et dans tout le Vermandois, à Reims, les greffiers tenaient des registres de nantissement, et cependant les coutumes admettaient l'hypothèque légale et tacite des femmes mariées et des mineurs. La coutume d'Amiens reconnaissait toutes les hypothèques tacites du droit écrit (1) , Sa législation fut étendue aux coutumes de Ponthieu et de Boulenois par un arrêt de 1639. ”

“ Si plusieurs personnes prétendent des droits sur un immeuble, celui qui a été saisi le premier triomphe. Le nouvel acquéreur nous dit Beaumanoir, qui avait pris saisine du seigneur pouvait expulser les acheteurs ou ceux qui tenaient le bien à louage ou en nantissement et qui eux ne s'étaient pas fait ensaisiner par le seigneur (3) . La saisine de droit la plus ancienne l'emporte sur toutes celles qui sont plus récentes. ”

“ A mesure que l'on avance dans l'histoire de la propriété, on voit que la tenure pût passer aux descendants et enfin à un acquéreur. Mais, quand le propriétaire voulait se dépouiller de son droit, il était obligé de remettre la terre au seigneur abandonnant en ses mains ce qu'il avait reçu de lui et le priant de reconcéder à l'acheteur. Au XIe siècle, quand un droit est transmis, il l'est par l'intermédiaire du seigneur. Bientot ce dernier sera obligé de donner son consentement moyennant une redevalce, le tenancier n'ayant pas la propriété pleine, ne pouvait là transmettre sans être autorisé. ”

“ Au point de vue de la forme de la publicité, il n'y a là qu'une innovation sans importance théorique. Les anciens principes des coutumes féodales conservées dans les Flandres sont consacrés de nouveau. Mais, tandis que la loi de 1790 et celles qui l'ont précédée ne considèrent la transmission de propriété comme parfaite, tant entre les parties qu 'à l'égard des tiers, qu'après l'accomplissement des devoirs de loi ou de la transcription, la loi de l'an VII, au contraire, semble dire que la propriété est transférée entre les parties par l'effet du contrat. ”

“ En Artois, toute mutation de droit réel est soumise à la formalité, la vente, l'échange, les acquisitions par succession en ligne directe ou collatérale, le douaire, l'hypothèque, les rentes, les donations sont soumis au nantissement (1) . À Reims, au contraire, le vest et le devest sont inutiles pour acquérir une hérédité, un legs, qu'il soit délivré par l'héritier saisi ou par la justice. Inutiles pour les donations, l'avancement d'hoirie, les donations en faveur du mariage et le retrait lignager (2) . Ces différences entre les coutumes nous paraissent difficiles à expliquer ”

“ La saisine de fait était donnée par la simple détention de l'immeuble. Celui qui détenait pouvait repousser par légitime défense loute voie de fait, il était protégé par le juge, quand il avait cessé de posséder sans tradition volontaire et pouvait exercer l'action réelle. Cette saisine de fait devenait plus avantageuse pour celui qui possédait, quand elle avait duré un an et un jour. L'ancien coutumier, publié et annoté par Maillard,dit que «par la coutume d'aucuns lieux, il suffit d'an et jour, tant seulement pour gagner héritage par longue tenure » (3) . ”

“ Art. 276. « Toutes les lois, coutumes et usages obserservés antérieurement sur les hypothèques, appropriances, nantissement, œuvres de loi et ventes d'immeubles sont abrogés». Toute hypothèque sera désormais constituée par acte authentique ou par jugement (1) . La loi fixe l'ordre et le rang des hypothèques et innove en créant l'hypothèque sur soi-même, comme moyen de crédit. Le propriétaire d'un immeuble peut se présenter devant le
conservateur des hypothèques et lui déclarer la valeur de ses biens. Le conservateur est garant de cette valeur, s'il ne conteste pas la déclaration faite. ”

“ A cet égard, la législation des Flandres et notamment les coutumes de Gand et de Bruges nous semblent remarquables (2) .
La coutume de Gand, rédigée au XVI" siècle, distingue les immeubles concédés et les immeubles, libres. Pour devenir propriétaire des 'premiers, il faut notifier la mutation au seigneur foncier qui signe l'acte et le transcrit sur un registre spécial. D'après la coutume, les devoirs de loi passés devant les échevins de la ville ne suffisaient pas à transférer la propriété. ”

“ Il n'est pas juste de dire que les dotations de sommes n'intéressent pas les tiers. Le donateur, en effet, diminue l'importance de son,patrimoine, affaiblit son crédit. Les créanciers antérieurs à la donation, n'ont-ils pas tout intérêt à la faire annuler si elle rend leur débiteur insolvable. Quant à ceux qui voudront contracter avec le donateur-après la donation, ne devrontils pas se montrer plus circonspect. Concluons en disant que l'insinuation protégea à l'origine le donateur, mais que bientôt elle devint un moyen de protection pour les tiers. ”

“ Pothier (1) la définit ainsi : « C'est la clause par laquelle le vendeur ou le donateur déclarent qu'ils se dessaisissent de l'héritage et qu'ils en saisissent l'acheteur ou donataire dans un acte passé devant notaire ». « Dessaisine-saisine faite par devant notaires de la court laie, de la chose aliénée, dit la coutume d'Orléans (2) , valent et équipollent à la tradition de fait et possession prise sur la chose, sans qu'il soit requis autre appréhension. »
Comment expliquer ces différentes modifications dans les formes de transmission de la propriété? ”

“ Dans les pays de nantissement, au contraire, les mutations immobilières à titre gratuit ou à titre onéreux, étaient rendues publiques par les moyens que nous avons décrits. Les tiers savaient toujours qui était propriétaire. Lorsque l'insinuation fut introduite dans les pays de coutume, le besoin d'une publicité nouvelle ne se faisait pas sentir dans les coutumes du nord, aussi gardèrent elles leur ancienne législation. ”

“ La vesture ne se conserve que d'une façon toute nominale et avec le caractère d'une mesure fiscale.
La prise de ban qui remplaça la vesture était une proclamation solennelle de la tradition et de l'entrée en possession ; elle faisait connaître cette dernière à tous ceux qui pouvaient être intéressés ; les mettait en demeure de s'y opposer. L'acquéreur s'adressait aux officiers municipaux pour être mis en possession et pendant la première année trois publications faites à quatre mois d'intervalle constataient qu'il détenait l'immeuble et à quel titre il le détenait. ”

“ La tradition a été introduite en droit romain comme mode d'acquisition du droit des gens. La mancipation, la cessio in jure, actes propres au droit romain, revêtaient des formes positives et strictes que le droit civil put conser ver avec un soin religieux. Au contraire, les actes qui étaient en usage chez les autres peuples, la vente, le louage, etc., n'étaient pas soumis à des formes positives et nous ne voyons aucune raison pour que ces formes fussent exigées pour la tradition quand elle fut introduite. ”

“ Dès l'instant que le propriétaire a contracté par acte authentique, l'obligation de donner ou de livrer un immeuble, il en est exproprié, l'immeuble ne peut plus être saisi sur lui par ses créanciers, l'aliénation qu'il en fait postérieurement est nulle et la tradition qu'il aurait pu faire à un second acquéreur ne donne aucune préférence à celui-ci. ”

“ Pour pratiquer une mise de fait il fallait avoir un titre, le titre d'acquéreur, de locataire, d'échangiste, de donataire, etc., La mise de fait pouvait être employée par tous ceux qui voulaient acquérir un droit réel sur un héritage. ”

“ Au XVIIe siècle, la tradition employée est celle que Pothier appelle tradition réelle de la chose et qui consiste, s'il s'agit d'un immeuble, à en prendre possession d'une manière effective et corporelle. On employa comme à Rome les traditions longa manu, brevimanu, et le constitut possessoire. Enfin, grâce aux effets d'une jurisprudence nouvelle, une simple clause de dessaisine-saisllie
devest insérée par les notaires dans les actes, suffisait à transférer la propriété à l'acquéreur. ”

“ La loi accorde au propriétaire le droit de prendre hypothèque sur soi-même pour un temps déterminé qui ne peut dépasser dix ans, par la voie des cédules hypothécaires, jusqu'à concurrence des trois quarts de la valeur vénale des immeubles. ”

“ D'après Denisart (1) il n'y a que le seigneur dominant qui puisse se plaindre du défaut de mise de fait à l'héritier, il n'est pas tenu de reconnaître pour vassal ou censitaire celui qui n'a pas été mis de fait en possession. Au contraire, la mise de fait était indispensable au légataire qui entrait en possession de la chose léguée et à l'exécuteur testamentaire, pour conserver leurs droits, ils devaient prendre possession en recourant aux procédures imposées par les coutumes (3) .
II. Publicité des testaments. ”

“ Il pouvait arriver que le vendeur ne fut pas propriétaire de l'immeuble vendu, l'acheteur acquéraitil, dans ce cas, la propriété ? L'art. 269 répond à cette question : l'acquéreur pouvait s'approprier, pourvu qu'il eut acquis de celui qui était saisi et actuel possesseur en son nom, par lui et ses auteurs, par an et jour. Les solennités de l'appropriance, assuraient à l'acquéreur la propriété comme s'il avait acquis du véritable propriétaire « afin que l'ignorance des acquéreurs sur la véritable propriété, ne leur fut pas nuisible » (1) . ”

“ L'acquéreur devait recourir aux appropriances pour purger les hypothèques des créanciers et tous les droits réels qui pouvaient gréver l'immeuble. Le successeur universel qui doit exécuter les obligations de son auteur, n'avait pas à se soumettre aux formalités de l'appropriance. pour s'approprier un bien, l'acquéreur devait être de bonne foi et avoir un titre, l'appropriement fait en vertu d'un titre nul était nul comme le titre. ”

“ Nous avons montré, comment les formalités nécessaires aux transmissions de propriété donnaient aux mutations certaine publicité, comment les intérêts des tiers étaient protégés par cette publicité, nous ne reviendrons pas sur ce sujet, ce serait revenir sur les formalités de la mancipation et de Vin jure cessio ; rappelons, cependant, que ces modes n'avaient pas pour but de rendre les aliénations publiques. La publicité n'était qu'une conséquence indirecte de leur emploi. ”