Auguste Vavasseur

“ Mais si le fait même de la transmission n'a pas besoin d'être porté à la connaissance des tiers, il leur importe au plus haut point de pouvoir connaître d'une manière certaine ceux en faveur de qui elle s'opère; il est constant que cette possibilité n'existe pas avec le Code civil; aussi est-il souvent arrivé que les biens d'une succession ont été aliénés par ceux qui n'en avaient que la possession apparente. De là des procès nombreux, et une jurisprudence longtemps flottante sur la question de la validité des aliénations faites par les héritiers apparents en faveur des tiers de bonne foi. ”

“ Lors même que le vendeur aurait remis à un premier acquéreur ses titres de propriété, rien ne lui serait plus facile que d'en lever de nouvelles expéditions, de conserver ainsi les apparences de propriétaire et d'abuser de la bonne foi d'un second acquéreur ou d'un prêteur, car les notaires peuvent et doivent délivrer des expéditions ou des extraits de leurs actes, autant de fois qu'ils en sont requis; l'interdiction n'existe que pour les grosses, et cela importe peu quant au point qui nous occupe, puisqu'elles ne sont jamais délivrées qu'aux vendeurs comme titres exécutoires. ”

“ Enfin la loi à intervenir devra déterminer le droit des créanciers hypothécaires en présence d'une concession de servitude, de droit d'usage et d'habitation, d'un bail à longues années, de tous les actes en un mot pour la validité desquels nous avons demandé l'inscription au bureau des hypothèques.
Pour les servitudes, il est constant qu'elles ne sont pas susceptibles d'hypothèques; car le créancier inscrit ne pourrait exercer le droit de surenchère, qui est l'attribut essentiel du droit d'hypothèque, les servitudes n'ayant de valeur que pour ceux en faveur desquels elles ont été créées. ”

“ Là est donc le point fondamental : indiquer les servitudes qui devront être soumises à l'inscription.
Le Code civil (art. 639) distingue les servitudes en trois classes comme dérivant : de la situation naturelle des lieux, des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires; il y a donc les servitudes naturelles, légales et conventionnelles.
Il n'est pas besoin d'expliquer que nous n'avons à nous occuper que des servitudes conventionnelles, les autres étant nécessairement dispensées de l'inscription, puisqu'elles existent indépendamment du fait de l'homme. ”

“ Que ceux qui traitent avec un individu se disant héritier, doivent savoir que le défunt peut avoir fait un testament, et que lorsqu'ils ne peuvent se procurer une certitude suffisante, la prudence veut qu'ils s'abstiennent de traiter, ou qu'ils stipulent des garanties convenables.
Voyons si ces motifs ne sont pas plus spécieux que réels : L'inscription est sans doute contraire au principe de la saisine; mais ne l'est-elle pas au même degré au principe de la transmission de la propriété, par le seul effet du consentement? ”

“ Il n'est pas exact de dire d'une manière absolue qu'à défaut d'inscription, le légataire encourrait la déchéance du legs ; il est bien évident qu'entre les parties, les actes non inscrits produiront toujours leur effet; ainsi, la déchéance ne serait encourue que dans le cas d'une aliénation faite par l'héritier frauduleusement , ou dans l'ignorance du testament; mais ce cas de fraude ou d'erreur admis, sur qui la perte doit-elle tomber? Est-ce sur le tiers qui a traité de bonne foi avec l'héritier, le seul représentant du défunt qu'il lui soit possible de connaître? ”

“ Le créancier qui a une hypothèque ou un privilége sur plusieurs immeubles, ou portions d'immeubles vendus à différents acquéreurs, peut à son choix consentir un désistement eu faveur de l'un des acquéreurs, et faire peser la totalité de sa créance sur les autres.
Ne serait-il pas convenable d'assimiler le tiers acquéreur à la caution , et de décider, par analogie de l'article 2037 du Code civil, que, si le créancier a consenti un dégrèvement partiel, il peut être repoussé par le tiers acquéreur, par l'exception eedendarum actionum? ”

“ VI. Le droit de propriété est indivisible; on ne peut tout à la fois être et ne pas être propriétaire ; on ne saurait comprendre que le consentement assurât la propriété à l'acheteur vis-à-vis de son vendeur et ne la lui assurât pas vis-à-vis des tiers. (Cour de Bordeaux. )
Le Code civil a introduit, comme nous l'avons vu, un système nouveau, en donnant au seul consentement le pouvoir de transférer la propriété; anciennement le contrat ne produisait qu'une obligation personnelle ne transmettait à l'acquéreur que le jus ad rem ”

“ Pour en faire sentir toute la gravité, posons un exemple : un immeuble est vendu ; le vendeur présente ses titres dont le plus ancien est un contrat translatif de propriété remontant à trente et un ans. Ces titres sont examinés avec soin et énoncés dans l'acte de vente ; l'acquéreur remplit les formalités pour la purge des hypothèques de toute nature, aucune charge ne lui est révélée, il paye son prix et assurément il doit se croire à l'abri de toute recherche. ”

“ Dans bien des circonstances, une tierce opposition n'aurait aucune chance de succès ; et la plupart du temps, elle ne réparerait pas le préjudice causé au tiers qui se serait libéré de bonne foi entre les mains du vendeur dépossédé ; d'ailleurs où commence et où s'arrête le droit de former tierce opposition ? appartient-il aux créanciers inscrits, en faveur desquels surtout il devrait être formellement consacré? Cela est au moins douteux d'après la jurisprudence. ”

“ Est-il donc si nécessaire de conserver les actions en nullité ou rescision vis-à-vis des tiers détenteurs? La violence, dans l'état de nos mœurs , est-elle d'un usage si fréquent? Où sont les procès qui sont venus démontrer l'utilité d'une protection légale à ce sujet? Et les notaires, conseils des parties et surveillants de leurs intérêts , ne sont-ils pas à même de la découvrir, aussi bien que l'erreur ou le dol , et prêteront-ils leur ministère à de semblables manœuvres? ”

“ On a vu, depuis le Code civil, peu de procès nés du défaut de transcription, et le nombre toujours croissant des ventes d'immeubles proteste contre les dangers qu'on attache au système actuel (même cour) .
L'innovation sans doute a ses dangers : le passage d'une législation à une autre cause un certain ébranlement , on voit souvent surgir de graves questions que la prévoyance la plus consommée n'avait pu deviner ; il y a enfin, comme l'exprime la cour de cassation , cette hante raison d'État qui recommande en tout temps et en tout pays la stabilité dans les lois. ”

“ Mais cette hypothèse ne peut être, il nous semble, le véritable point de départ de la question, parce qu'elle se réalise rarement, et que, lorsqu'elle se réalise, il y a faute de la part du tiers acquéreur, qui pouvait, par l'examen des titres ou de la qualité de son vendeur, se convaincre que celui-ci ne possédait qu'une portion indivise de l'immeuble, au lieu de la totalité; la loi n'a point pour mission de prémunir les citoyens contre leur négligence ou leur imprudence, elle doit se borner à leur fournir les moyens d'éviter les fraudes dont ils pourraient être victimes. ”

“ La fraude serait moins facile sans doute de la part d'un vendeur possédant, en vertu d'actes sous seings privés; mais elle serait possible encore dans le cas, par exemple, où le titre ne serait pas remis, comme comprenant d'autres immeubles.
IV. Les mutations sont notoires aujourd'hui ; la concurrence, pour la grande propriété; la hâte de faire acte de maître, de vanter son acquisition, pour la petite propriété, concourent promptement à produire cette notoriété. (Cour de Besançon.) Il est facile au surplus de s'assurer par qui sont perçus les fruits de l'immeuble. (Cour de Bordeaux.) ”

“ Sur le fond de la question, la publicité des servitudes en général , la cour de cassation , les cours d'Agen et de Colmar, sont les seules qui se prononcent pour la négative absolue.
La cour de cassation soutient : Que les servitudes n'amoindrissent jamais la valeur de l'immeuble, dans une proportion assez large pour arrêter le prêteur sur hypothèque ; Qu'elles sont pour la plupart manifestes; Et que les assujettir à l'inscription, ce serait donner naissance à une foule de contestations. ”

“ La prescription maximum de trente ans que nous proposons en faveur des tiers acquéreurs, est suffisante pour garantir ceux-ci des actions en résolution de vente, en révocation ou réduction de donation, et autres, dont la connaissance est révélée par l'acte même d'où elles procèdent; mais à l'égard des actions en nullité ou rescision pour violence, erreur, dol ou incapacité , il n'en est pas de même ; rien ne peut faire soupçonner aux tiers leur existence , et à la différence des autres actions, qui ne dérivent que de certains actes déterminés, elles peuvent atteindre les actes de toute nature ”

“ La vente partielle est d'autant plus difficile, si l'on suppose une action résolutoire attachée à la dette inscrite. Cette action étant indivisible, il ne sert à rien à chaque acquéreur de faire courir le délai de la surenchère; il pourra toujours être dépossédé par l'exercice de l'action résolutoire ; et le danger d'une telle dépossession est d'autant plus grand que le créancier a pu se désister de ses droits sur les autres immeubles qui en étaient grevés, comme cela lui est permis sous le Code civil. ”

“ Lorsque les immeubles ont été partagés en autant de lots qu'il y a de copartageants, les tiers n'ont pas un intérêt bien grand, suivant l'expression de cette faculté à connaître par l'inscription l'existence de l'acte de partage.
Il est vrai que le partage, effectué dans ces conditions, est moins utile à connaître pour les tiers que les partages avec soulte ou compensation de mobilier : il peut arriver cependant, qu'après le partage opéré, l'un des copartageants, se disant encore dans l'indivision , hypothèque ou vende sa quote-part héréditaire des immeubles de la succession ”

“ Telle est l'objection qui pourra nous être faite et à laquelle nous répondons d'avance : Les actions dont nous voulons garantir les tiers détenteurs d'immeubles, reposent sur des principes de l'ordre le plus élevé : ainsi, l'action en réduction des donations est fondée sur le droit naturel des enfants à la succession de leur père, droit sanctionné par la loi civile; l'action en rescision des partages pour cause de lésion , sur l'égalité de droits des cohéritiers , égalité longtemps méconnue, rétablie enfin par la révolution de 1789 ”

“ Qu'une loi nouvelle ou que la jurisprudence ordonne l'inscription de ces sortes de cessions , l'acquéreur n'aura-t-il pas à redouter encore l'hypothèque légale non déclarée de mineurs ou d'interdits ?
Du reste, que la purge soit ou ne soit pas faite, le sort de l'acquéreur est toujours à peu près aussi précaire; car, hàtons-nous de le dire, il existe, dans le système du Code, un vice radical qui n'a pas été assez remarqué, et qui peut annihiler les effets
de la purge. ”

“ La cour de Bordeaux s'oppose à la transcription de tout contrat d'usufruit ou d'antichrèse, parce qu'il est toujours facile à celui qui veut acquérir un immeuble, de s'assurer si la perception des fruits est faite par le propriétaire ou l'usufruitier. ”

“ Pendant que la tradition, ou même-l'inscription sur les registres publics, était ainsi reconnue nécessaire pour la validité des transmissions immobilières , l'hypothèque n'était soumise à aucun mode de publicité; elle résultait même , sans stipulation, de tout contrat passé devant notaire, et elle affectait généralement tous les immeubles du débiteur.
L'hypothèque occulte était une source d'embarras et de difficultés; d'un autre côté la tradition, suffisante dans le principe, devenait, avec la civilisation un faible moyen de publicité ”

“ Quel inconvénient y aurait-il pour ce cas à abandonner la fiction de la rétroactivité, en maintenant les hypothèques jusqu'à concurrence des soultes, des prix de licitation, ou des valeurs mobilières attribuées en compensation des immeubles, et en accordant bien entendu comme conséquence de l'hypothèque le droit de surenchère ? ”