Paul Lemarcis

“ A compter de ce jour, disait-on, une femme ne saurait craindre de donner de la publicité à ses réclamations contre son mari ; son état de lutte avec ce dernier témoigne assez de l'indépendance nécessaire pour remplir la formalité de l'inscription. Le législateur n'a pas admis cette extension; il a considéré avec raison que, si la séparation de corps ou de biens avait pour effet de rendre à la femme une certaine liberté, quant à l'administration de ses
biens, cependant le lien du mariage n'en continuait pas moins à subsister, ainsi que l'état de dépendance de la femme à l'égard de son mari ”

“ III. Après avoir déterminé les dispositions transitoires qui seraient applicables à la formalité de la transcription, l'art. 11 s'occupe de l'action résolutoire du vendeur et de l'obligation nouvelle imposée aux femmes mariées devenues veuves, aux mineurs devenus majeurs, aux interdits qui ont recouvré l'exercice de leur raison et de leur liberté, l'obligation de faire inscrire l'hypothèque légale qui leur appartient sur les biens de leurs maris ou de leurs tuteurs. ”

“ Mais après l'événement qui aura relevé de leur incapacité les incapables que la loi protège, la dispense cessera; seulement la loi accorde un délai de grâce pendant lequel l'hypothèque légale pourra être inscrite. Ce délai est d'une année. C'était le temps donné par les art. 58 et 64 de l'édit de 1673 ; il semble, en effet, devoir être suffisant. Ceux qui recouvrent ou acquièrent l'exercice de leurs droits sont sans excuse lorsqu'ils négligent pendant une année d'accomplir une formalité si simple, car leur position nouvelle doit éveiller leur sollicitude. ”

“ Après la transcription, il est trop tard ; l'ancien délai de quinzaine a disparu.
C'est là une innovation considérable qui a été vivement combattue dans le sein du corps législatif; ses adversaires la considéraient comme funeste au crédit, en ce que le créancier qui vient de prêter ses fonds est exposé à voir son emprunteur vendre aussitôt son immeuble à un tiers qui pourra avoir fait transcrire avant que lui, créancier, n'ait eu le temps de prendre l'inscription conservatoire de son droit; il perdra donc ainsi son argent. ”

“ Dans ces divers cas, il y a évidemment mutation de propriété et nécessité de la rendre publique dans l'intérêt des tiers.
Il faut en dire autant des abandons ou cessions d" immeubles qui peuvent être faits par père, mère ou autre ascendant, à l'un des deux époux, soit pour le remplir de ce qu'il lui doit, soit à la charge de payer les dettes du donateur à des étrangers. C'est l'hypothèse de l'art. 1406 du Code Napoléon. Dans ce cas encore, il y a transmission de propriété. ”

“ Les droits d'usage apportent tous une notable diminution dans la valeur de l'immeuble; leur existence intéresse donc les tiers au plus haut point ; de là, la nécessité de les porter à la connaissance du public par une manifestation extérieure.
Outre les actes constitutifs de ces sortes de droits , l'article soumet encore à la nécessité de la transcription tout acte portant renonciation à ces mêmes droits et tout jugement qui en déclare l'existence en vertu d'une convention verbale. ”

“ IX. La loi soumet à la nécessité de la transcription tout acte entre vifs translatif de propriété. Elle ne distingue pas entre les actes authentiques ou les actes sous seing privé. Il faut donc en conclure que les actes sous seing privé peuvent être également présentés à la transcription. Cette généralité des termes employés par la loi est intentionnelle. La question de savoir si l'on n'admettrait à la transcription que les actes authentiques, a été posée au Corps législatif; elle a fait, au sein de la commission, l'objet de discussions très-vives et trèsapprofondies. ”

“ Est-ce à dire que jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, le droit de l'adjudicataire soit incertain? Il faut distinguer.
Quant aux adjudications sur saisie immobilière, il nous semble que le droit de l'adjudicataire ne saurait avoir rien à craindre. Car le saisi qui, dès la transcription de la saisie , a perdu le droit d'aliéner au détriment des créanciers inscrits et du saisissant, ne recouvrera pas ce droit sans doute après
l'adjudication, le résultat contraire serait par trop bizarre, et certes l'intention de la loi n'a pas été de le consacrer. ”

“ Il serait en effet fort inutile pour celui qui cherche à placer ses capitaux avec sûreté, de savoir que les
immeubles qu'on veut lui donner en gage ou lui transmettre en propriété, sont libres de toute hypothèque, s'il lui était impossible de se convaincre que ces immeubles n'ont pas cessé d'appartenir à celui qui s'en dit propriétaire. ”

“ Sur ce point, les acheteurs et IC5 prêteurs sur hypothèque seraient exposés à des mécomptes non moins fâcheux par l'ignorance où ils seraient des altérations subies par les immeubles qu'ils ont achetés ou acceptés pour gage , que par l'ignorance de la transmission du droit lui-même. C'est ainsi que l'art. 2 soumet à la transcription les actes constitutifs : 1° D'antichrèse. Les art. 2086 et 2087 du Code Napoléon en font un véritable usufruit qui, au lieu de s'éteindre à la mort de l'usufruitier, ne s'éteint que par l'entier acquittement de la dette pour laquelle elle a été consentie. ”

“ C'est dans ce but que l'art. 4 impose à l'avoué qui l'a obtenu, l'obligation de faire mentionner tout jugement prononçant la résolution, nullité ou rescision d'un acte transcrit en marge de la transcription faite sur le registre. Ainsi, ce n'est pas à proprement parler une transcription que la loi exige, mais une simple mention.
II. Cette mention sera faite par le conservateur sur un bordereau rédigé et signé par l'avoué, et qui devra être remis par celui-ci dans le mois à dater du jour où le jugement a acquis l'autorité de la chose jugée. ”

“ Et ce système est, en effet, le plus logique. Que produirait, en effet, un délai, si ce n'est de l'incertitude pour les tiers pendant la durée du temps donné à un contrat d'acquisition pour se manifester, et par suite le danger de traiter pendant le même délai, ou l'inconvénient, pour le propriétaire d'immeuble, de perdre l'occasion favorable qui s'offrirait à lui de vendre ou d'emprunter?
V. Si un acquéreur ou un créancier hypothécaire postérieur
peut opposer le défaut de transcription à l'acheteur morosif, il n'en est pas de même des créanciers chirographaires. ”

“ I. C'est une question très-controversée en législation, que celle de savoir si les hypothèques légales des femmes mariées, des mineurs ou des interdits doivent être soumises à un système de publicité complet, comme les hypothèques judiciaires ou conventionnelles, ou si, au contraire, il n'est pas plus sage et plus conforme à l'intérêt de tous de maintenir la dispense d'inscription établie par le Code Napoléon. ”

“ Les tiers seront avertis par l'inscription prise sur l'immeuble ; l'existence du privilège leur révèlera en même temps l'existence de l'action résolutoire. Tel est le sens et la portée de l'art. 7, d'après lequel « toute action résolutoire « établie par l'art. 1654 du Code Napoléon, peut être exercée « après l'extinction du privilége du vendeur, au préjudice de « tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du droit de Il l'acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les « conserver. » ”

“ L'hypothèque cédée n'en sera pas moins toujours une hypothèque légale , et conservera son caractère de généralité; mais celui qui voudra s'en prévaloir, étant soumis au droit commun, sera tenu de requérir l'inscription.
V. Il importe aussi de remarquer que les droits du subrogé vis à vis des créanciers hypothécaires primés par la femme et inscrits avant la subrogation sont les mêmes que ceux qui auraient appartenu à la femme. Il est évident que ces créanciers antérieurs seront primés par le subrogé, bien que la
femme ait négligé de s'inscrire. ”

“ « Dire que, par Il l'effet de l'obligation, écrivait-il en 1844, la propriété se « transmet du vendeur à l'acheteur, c'est une subtilité si vous « respectez le droit des tiers ; la force des choses résiste aux « mots de la loi. Votre acquéreur, qui n'a pas le sol et qui ne « peut l'avoir, n'est qu'un créancier à fin de dommages-inté« rêts. Si, au contraire, vous ne respectez pas le droit du « tiers possesseur, c'est un piège que vous tendez à la bonne 14 foi ; la propriété est incertaine et le crédit foncier détruit,
« car la loi n'est alors qu'un instrument de fraude. » ”

“ M. Adolphe de Belleyme a fait remarquer que la question posée et qui partage les cours souveraines, est une question de jurisprudence et de régime hypothécaire.
La loi nouvelle n'a donc pas pour objet de la résoudre. Ajoutons qu'un membre de la chambre. M. Allard, répondit à
cette question en disant que la question lui paraissait résolue par la loi nouvelle, qui dispose clairement que la transcription opère la purge à l'égard de ceux qui n'ont pas fait inscrire antérieurement leurs droits. ”

“ Jusqu'à la transcription les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois.
Les baux qui n'ont pas été transcrits ne peuvent jamais leur être opposés pour une durée de plus de dix-huit ans. ”

“ Devait-on soumettre à la transcription tous les actes an-
térieurs contenant transmission ou concession de droits réels ou de propriété? La question s'est agitée devant le Corps législatif.
Pour l'affirmative, l'on disait : affranchir les actes antérieurs de la formalité de la transcription, c'est ôter à la loi tout son nerf; c'est paralyser indéfiniment ses bienfaits; c'est embarrasser et non simplifier l'établissement de la propriété immobilière ”

“ Dans le cas où les femmes peuvent céder leur hypothèque légale ou y renoncer, cette cession ou cette renonciation doit être faite par acte authentique, et les cessionnaires n'en sont saisis à l'égard des tiers que par l'inscription de cette hypothèque prise à leur profit, ou par la mention de la subrogation en marge de l'inscription préexistante. ”

“ XIII. 4° Tout jugement d'adjudication autre que celui rendu sur licitation au profit d'un cohéritier ou d'un copartageant.
C'est là une innovation considérable; nous aurons à en apprécier toute l'étendue sous l'art. 3. 11 nous suffira de constater, pour le moment, que les termes de la loi sont généraux, et qu'ils s'appliquent indistinctement à tout jugement d'adjudication. Ainsi les jugements d'adjudication sur expropriation forcée, aussi bien que les jugements d'adjudication par suite de licitation , seront désormais soumis à la formalité de la transcription. ”

“ Il faut d'abord remarquer que la loi actuelle n'a pas pour but de modifier, en quoi que ce soit, la législation relative aux droits de la femme mariée en matière de cession ou de renonciation à une hypothèque légale. Ainsi donc, la question de
savoir dans quels cas une femme mariée peut céder son hypothèque légale, ou y renoncer en faveur d'un tiers, reste tout à fait en dehors de l'art. ”

“ Rien n'est plus équitable. Ces sortes de payements nuisent évidemment au crédit foncier, puisqu'ils exposent les acheteurs, les créanciers poursuivant saisie et les adjudicataires à se voir privés, pendant un temps plus ou moins long, des fruits de la chose vendue ou hypothéquée.
Le texte est clair : tout payement par anticipation de loyers ou fermages non échus doit être transcrit du moment que , par son importance, il excède trois années. Il importe de remarquer qu'il n'y a plus à distinguer ici entre les baux de dix-
huit ans ou les baux de moindre durée. ”

“ IV. 1° Du privilége du vendeur. Les auteurs du projet n'avaient pas admis d'exception au principe que nous venons de préciser; ils avaient pensé qu'il convenait de l'appliquer dans toute son étendue. La commission ne crut pas pouvoir adhérer à une innovation aussi radicale; elle insista pour qu'un délai fût accordé au vendeur afin d'inscrire son privitége, et un délai supérieur à celui de quinze jours ”

“ Les innovations qu'elle contient étaient trop graves, elles touchaient à un trop grand nombre d'intérêts, pour que le législateur n'ait pas cru devoir laisser quelque temps aux populations pour bien se pénétrer des devoirs nouveaux qui leur sont imposés, et dont l'inaccomplissement peut compromettre à un si haut point leurs intérêts les plus considérables. ”

“ Or, cet acte sous seing privé comprend ou l'aliénation de la propr:été entière du même immeuble, ou l'aliénation de l'usufruit, ou la cession d'un droit d'usage et d'habitation , ou la constitution de servitudes très-onéreuses, ou enfin un bail à longue durée , dont le prix aurait été payé d'avance. D'après le code , l'acquéreur par acte authentique et transcrit est dépouillé de sa propriété. Il perd la chose et le prix ; ses créanciers sont évincés de leurs hypothèques, ou du moins il éprouve dans sa propriété de graves altérations, dont les conséquences s'étendent à ses créanciers. ”

“ Donc, les baux de longue durée n'en continuent pas moins d'être valables; ils ne sont pas nuls; seulement, à l'égard d'un acquéreur ou d'un adjudicataire , ils n'ont d'effet que pendant dix-huit ans, à partir de la vente ou de l'adjudication.
X. Avant de passer au commentaire de l'art. 4, il nous reste à examiner la question de savoir comment la transcription doit avoir lieu. L'art. 3 du projet primitif introduisait un nouveau mode de transcription. Il se composait du dépôt de la copie de l'acte transcrit et de l'inscription par extrait sur le registre du conservateur ”

“ Ainsi, d'après cet article, la transcription de l'acte de vente vaut inscription du privilége du vendeur. Le conservateur est même chargé , sous sa responsabilité personnelle, de prendre une inscription d'office. Donc, toutes les fois que l'acquéreur aura fait transcrire avant l'expiration du délai des quarantecinq jours, le vendeur n'aura rien à faire. ”