Transcription hypothécaire

“ Après la transcription, il est trop tard ; l'ancien délai de quinzaine a disparu.
C'est là une innovation considérable qui a été vivement combattue dans le sein du corps législatif; ses adversaires la considéraient comme funeste au crédit, en ce que le créancier qui vient de prêter ses fonds est exposé à voir son emprunteur vendre aussitôt son immeuble à un tiers qui pourra avoir fait transcrire avant que lui, créancier, n'ait eu le temps de prendre l'inscription conservatoire de son droit; il perdra donc ainsi son argent. ”

“ C'est là l'avantage qu'on attend de la loi. L'orateur ne conteste pas que ce système, qui anéantit tous les droits des créanciers par la transcription , ne soit effectivement fort simple ; mais un tel avantage le séduit peu. Il n'admet pas d'ailleurs que la loi doive produire ce résultat de libérer l'acquéreur aussi rapidement qu'on le dit. On a senti, en effet, la nécessité de faire une exception au profit du vendeur et du copartageant ; on leur accorde un délai de quarante-cinq jours pour faire inscrire leur hypothèque ou leur privilège. ”

“ En un mot, entre deux personnes à qui le propriétaire a consenti des droits sur un immeuble, celle-là devra triompher qui la première aura fait transcrire son titre. De même, si nous supposons un créancier hypothécaire en lutte avec un acquéreur, le créancier qui aura fait inscrire son hypothèque avant la transcription de la vente l'emportera, quand même cette hypothèque aurait été consentie après la vente (art. 3 L. 23 mars) . C'est, au contraire, l'acquéreur qui triomphera si la vente est transcrite avant l'inscription de l'hypothèque (art. 6 ibid.) ”

“ Entre l'acquéreur d'un immeuble et un créancier hypothécaire inscrit, l'efficacité de l'hypothèque dépend uniquement de l'antériorité de son inscription sur la transcription, de sorte que l'inscription postérieure à la transcription est sans effet, bien que l'hypothèque ait été constituée avant l'aliénation. ”

“ Ainsi, un acquéreur fait transcrire son contrat, il se met en possession ; il voit que l'immeuble n'est grevé d'aucune hypothèque ; il paye son prix ; il constitue des hypothèques à ses créanciers sur cet immeuble ; mais voici que quelque temps après un tiers se présente porteur d'un acte sous seing privé, dont la date est antérieure par son enregistrement à la vente authentique. L'acquéreur a ignoré cet acte ; on le lui a si bien caché qu'il n'a pu le découvrir, ni même en soupçonner l'existence. ”

“ La loi de l'anxii, inspirée au contraire par des idées d'économie dans les frais et par un louable sentiment de moralité et d'ordre social, n'a pas craint d'entraver le crédit de la propriété et les spéculations transactionnelles, en rendant facultative, et par conséquent presque inutile, la transcription hypothécaire, et en rétablissant en partie le système de l'hypothèque occulte. ”

“ Quelques arrêts ont dit d'une manière absolue « que ce n'est pas donner effet rétroactif au Code civil que d'opérer d'après lui la réduction d'une inscription hypothécaire excessive; qu'il y aurait effet rétroactif si la loi portait atteinte à un droit acquis, mais qu'en conservant intacts les droits du créancier, quant à la quotité de la somme à lui due, et en réduisant seulement le gage, si ce gage reste toujours suffisant pour acquitter cette somme entière, il n'en peut résulter pour lui aucune perte, et ses droits sont parfaitement garantis. » ”

“ Dans l'état actuel de la législation, un immeuble est vendu ; cet immeuble est grevé d'hypothèque ou de privilège; l'acquéreur fait transcrire la vente : le créancier hypothécaire ou privilégié a un délai de quinze jours , à partir de la transcription, pour prendre inscription sur l'acquéreur. C'est cet état de choses que le projet de loi veut faire cesser. A l'avenir, le créancier hypothécaire ne pourra plus faire inscrire son hypothèque dès que la vente aura été transcrite. ”

“ J'ai parlé, dans mon Traité des Priviléges et Hypothèques, dont la publication doit suivre celle du présent Traité, de la transcription hypothécaire, considérée à un double point de vue : soit comme acte préliminaire de la purge ; soit comme mise en demeure des créanciers hypothécaires ou privilégiés, non encore inscrits, de réaliser, leurs priviléges et hypothèques, par la voie de l'inscription,
dans un délai de quinzaine, à peine de déchéance, conformément aux art. ”

“ Et ce système est, en effet, le plus logique. Que produirait, en effet, un délai, si ce n'est de l'incertitude pour les tiers pendant la durée du temps donné à un contrat d'acquisition pour se manifester, et par suite le danger de traiter pendant le même délai, ou l'inconvénient, pour le propriétaire d'immeuble, de perdre l'occasion favorable qui s'offrirait à lui de vendre ou d'emprunter?
V. Si un acquéreur ou un créancier hypothécaire postérieur
peut opposer le défaut de transcription à l'acheteur morosif, il n'en est pas de même des créanciers chirographaires. ”

“ L'inscription hypothécaire suppose toujours une créance qu'elle a pour but de conserver; mais lorsque l'hypothèque légale a été éteinte par la renonciation de la femme, et que cette renonciation a été rendue publique par la transcription du contrat authentique où elle a été stipulée, le nouveau propriétaire est libéré; il n'a aucune autre formalité a remplir; on ne saurait l'astreindre à inscrire une hypothèque qui n'existe plus. La femme qui, après sa renonciation, transférerait à un tiers les droits qu'elle a perdus, commettrait une fraude qui ne profiterait pas au cessionnaire. ”

“ III. Après avoir déterminé les dispositions transitoires qui seraient applicables à la formalité de la transcription, l'art. 11 s'occupe de l'action résolutoire du vendeur et de l'obligation nouvelle imposée aux femmes mariées devenues veuves, aux mineurs devenus majeurs, aux interdits qui ont recouvré l'exercice de leur raison et de leur liberté, l'obligation de faire inscrire l'hypothèque légale qui leur appartient sur les biens de leurs maris ou de leurs tuteurs. ”

“ Le but de la transcription est de faire connaître aux tiers qui traitent avec une personne, si elle est réellement propriétaire du bien qu'elle veut leur transmettre, ou leur affecter hypothécairement. ”

“ Sur ce point, les acheteurs et IC5 prêteurs sur hypothèque seraient exposés à des mécomptes non moins fâcheux par l'ignorance où ils seraient des altérations subies par les immeubles qu'ils ont achetés ou acceptés pour gage , que par l'ignorance de la transmission du droit lui-même. C'est ainsi que l'art. 2 soumet à la transcription les actes constitutifs : 1° D'antichrèse. Les art. 2086 et 2087 du Code Napoléon en font un véritable usufruit qui, au lieu de s'éteindre à la mort de l'usufruitier, ne s'éteint que par l'entier acquittement de la dette pour laquelle elle a été consentie. ”

“ En effet, un créancier prêteur peut bien se mettre en garde contre une transcription, qui interviendrait subitement avant qu'il se fût inscrit; il lui est facile de stipuler que l'emprunteur ne recevra l'argent, qu'après la délivrance du certificat constatant que l'inscription à été faite en temps utile. Mais le vendeur n'a pas la même ressource ; pour qu'il s'inscrive, il faut que la vente soit conclue, et par suite que la propriété soit transférée entre les parties. ”

“ La seule ressource qui soit assurée dans le cas où par suite du défaut de transcription, les femmes et les mineurs souffriront un préjudice, c'est un recours contre leur mari et leur tuteur, lequel est garanti par leur hypothèque légale. ”

“ Un homme qui se propose d'acheter un immeuble va s'informer auprès du conservateur des hypothèques si tel individu qui se dit propriétaire n'a pas déjà vendu. Le conservateur délivre un -certificat négatif, et l'acquisition a lieu. Mais, aussitôt après la délivrance du certificat négatif, un tiers qui a acheté le même immeuble il y a quelques jours peut présenter son contrat à la transcription ; il a le temps de se mettre en règle avant que le second acquéreur , s'en doute, rassuré qu'il est par le certificat négatif. ”

“ Dès que le prêteur n'a pas le moyen de s'assurer que l'immeuble qui lui est donné en gage est la propriété de son débiteur, tout le système hypothécaire est compromis; l'hypothèque peut subitement disparaître par l'effet d'une revendication, et c'est un danger contre lequel le Code reste impuissant,
XXVI TRANSCRIPTION HYPOTHECAIRE.
un vice qui laisse à là fraude le plus facile passage. ”

“ Pour que le créancier hypothécaire puisse exercer le droit de suite, il faut qu'il ait pris inscription avant que l'acte par lequel le débiteur a aliéné la chose ait été transcrit au bureau des hypothèques ; la transcription assure la propriété à l'acquéreur et met obstacle à ce que de nouvelles inscriptions soient prises sur l'immeuble du chef du précédent propriétaire. ”

“ Il en existe, au contraire, de très grands à maintenir l'ancienne législation en ce qui concerne les créanciers privilégiés et hypothécaires.
Le plus considérable, c'est que le but qu'a voulu atteindre le législateur est entièrement manqué si la transcription n'est pas appliquée aux jugements d'expropriation pour utilité publique ; l'établissement de la propriété est incomplet, et le crédit foncier manque de base. ”

“ Les créanciers à qui le failli n'a point consenti d'hypothèque ou qui ne sont pas privilégiés ne sont que des créanciers chirographaires. Or, les créanciers chirographaires ne peuvent se prévaloir du défaut de transcription.— Tant que l'hypothèque de la masse ne sera pas inscrite, nous convenons encore que la transcription de l'aliénation ne sera pas nécessaire pour que l'acquéreur puisse revendiquer. ”

“ ART. 6. Un mois après l'expiration de ce délai de trois mois, le greffier délivrera, s'il y a lieu, un certificat de non-opposition, qui sera transcrit en entier au bureau des hypothèques de la situation des biens. Ce certificat devra, en outre, être mentionné en marge de la transcription du titre.
ART. 7. Moyennant l'accomplissement des mêmes formalités, tout créancier hypothécaire sera à l'abri du recours des tiers se prétendant propriétaires ou antichrésistes de l'immeuble hypothéqué, ou se prévalant sur cet immeuble d'un droit de réméré. ”

“ Nous avons vu plus haut ( n° 75) , que le jugement qui prononce la résolution d'une aliénation immobilière est affranchi de la transcription. Il n'est pas sans intérêt de savoir si l'acte par lequel une personne renonce au bénéfice d'un pareil jugement rendu à son profit, doit ou non être revêtu de la formalité. ”

“ Loi sur la transcription en matière hypothécaire. En effet, dans le prêt sur hypothèque, c'est bien plutôt l'immeuble que le propriétaire qui emprunte : c'est l'immeuble qui acquittera la dette, même après qu'il sera passé en d'autres mains que celles de l'emprunteur. Il est donc indispensable que le bailleur de fonds puisse connaître avec certitude l'état réel de l'immeuble : il faut qu'il sache quel en est le propriétaire actuel, seul capable de l'hypothéquer, quelles sont les charges qui le grèvent et en diminuent la valeur. ”

“ Ajoutons qu'en définitive, ce défaut de transcription ne présente aucun danger pour les tiers. L'examen de l'acte de vente ou d'acquisition, lequel doit être rendu public, leur apprendra suffisamment l'incertitude qui plane sur l'aliénation. Les personnes attentives devront se faire justifier, avant, de contracter, de la ratification, ou d'un désaveu formel par celui qui se prétend propriétaire. ”

“ Le meilleur est de dire comme nous, que ni l'un ni l'antre ne sont fondés; la vérité s'accommode bien mieux de notre décision.
Remarquons aussi que, de ce que le mari ne peut aliéner ni hypothéquer son usufruit, on ne peut en conclure qu'il ne doit pas être transcrit, car sous le régime dotal, et avec une constitution particulière de dot, de l'aveu de M. Troplong lui-même, bien que le mari ne puisse pas plus aliéner l'immeuble dotal que son propre usufruit, la transcription est cependant nécessaire. ”

“ On ne peut aussi tirer contre nous aucun argument de la jurisprudence, aux termes de laquelle l'hypothèque consentie par un mineur, mais ratifiée en majorité, prime tous les créanciers inscrits postérieurement à la ratification, sans qu'il soit besoin d'une inscription nouvelle, ni même de la mention de la ratification intervenue. La raison en est qu'un débiteur peut hypothéquer les mêmes immeubles au profit de créanciers différents autant de fois qu'il le juge convenable. ”

“ Pour ceux-ci, la transcription constituera une garantie absolue; car, pour savoir' l'étal vrai de l'immeuble, ils n'auront qu'à se transporter au bureau des hypothèques et à consulter le registre du conservateur.
M. le rapporteur se résume sur ce point, en disant que le projet de loi est favorable à la propriété foncière , en ce qu'il augmente sa valeur de vente et son crédit ; le projet est favorable aux transactions , en ce qu'il leur donne la sécurité ; il améliore notre droit en faisant disparaître ce qu'il avait d'incorrect et d'incomplet en une matière si importante ”

“ C'est dire que, jusqu'à la transcription, le saisi reste propriétaire tout au moins dans ses rapports avec les tiers ; que la propriété n'est réellement et efficacement transmise à l'adjudicataire que par la transcription du jugement d'adjudication. A ce moment seulement, les droits des tiers se trouvent transportés de l'immeuble sur le prix. Or ce transport du droit hypothécaire sur ce prix ne peut s'effectuer que si l'inscription est encore utile, c'est-à-dire si elle n'est pas périmée ou si elle a été renouvelée à temps. ”