Hypothécaire

“ Les plus saillantes et les plus unanimes se concentrent sur trois ordres de faits : 1° consolidation du droit de propriété ; 2° création, publicité et purge des droits hypothécaires ; 3° mécanisme hypothécaire (Bureaux de la conservation des hypothèques, cadastre, notariat et procédure) .
Le but du régime hypothécaire est de consolider la propriété foncière dans les mains du propriétaire pour en faire la base de son crédit, et d'assurer à ses créanciers le remboursement des dettes dont cette propriété a pu devenir le gage. ”

“ Tout le monde comprendra qu'une créance hypothécaire ne peut exister telle sans la volonté du créancier, et que dans la position actuelle des choses, en admettant que vous parveniez à mettre la main sur aucune créance sérieuse de cette nature, le créancier aimera mieux donner main-levée de son hypothèque, et renoncer à un gage d'ailleurs très-incertain, que d'ajouter aux éventualités de pertes accumulées contre lui, la réalité d'une dépense certaine de un pour cent à votre profit. ”

“ Une créance, hypothécaire ou non, peut être donnée en gage, à la condition de satisfaire aux règles de l'article 2075. De plus, la pratique a consacré les conventions désignées sous les noms de cession d'antériorité, subrogation, ou cession d'hypothèque, par lesquelles un créancier investi d'un droit hypothécaire, y substitue une autre personne, d'une façon plus ou moins complète. Nous étudierons ces divers actes en parlant de l'hypothèque légale de la femme mariée, à laquelle ils s'appliquent le plus souvent. ”

“ L'action hypothécaire dure, car il n'y a pas paiement quand elle paralysée par une exception.
Le créancier peut encourir une plus petitio et perdre ainsi son droit, sans pouvoir recommencer; utilement ; mais la plus petitio respecte son hypothèque. ”

“ En matière hypothécaire, c'est la propriété qui enprunte : elle doit prouver sa solvabilité ; le crédit personnel peut être élastique et ne pas se mesurer absolument à la fortune dé celui qui emprunté ; il y a dans les affaires une marge pour la confiance et l'avenir. Le crédit réel de la propriété se mesure exactement, au contraire, à la limite de sa valeur vénale ; ses ressources ne peuvent aller au delà : tout ce qui intéresse cette valeur appartient donc à la publicité. ”

“ Le droit hypothécaire a pour but et pour effet de faire vendre l'immeuble aux mains du débiteur ou du tiers détenteur, et de faire payer le créancier sur le prix. Une fois ce résultat obtenu, le droit hypothécaire est épuisé, ayant produit tout ce qu'il pouvait produire, lors même que les créanciers ne seraient pas totalement désintéressés. ”

“ Le créancier hypothécaire qui assigne l'héritier de son débiteur, tant en cette qualité d'hériritier que comme bien tenant, exerce par-là non seulement l'action pure personnelle qui dérive de sa créance, mais encore, et à la fois, l'action hypothécaire qui y est jointe. ”

“ Nous savons, nous qui avons une longue expérience de l'administration hypothécaire, qui en avons observé le mécanisme et les effets avec une attention soutenue ; nous savons combien d'entraves et de dommages ont été la suite de ces erreurs de noms et de personnes. C'est une perte qui se compte annuellement par dixaine de millions. ”

“ Ces considérations sont assez puissantes pour nous engagera soumettre à un nouvel examen le principe de la spécialité des hypothèques, qui forme la base de notre système hypothécaire.
La notion de la spécialité est si fortement enracinée dans les esprits, qu'elle est en quelque sorte passée à l'état de dogme : aussi est-on facilement disposé à l'accepter sans discussion, et même sans réflexion. Voyons cependant quelle est sa véritable valeur.
II. — Appréciation critique des prétendus avantages de la spécialité : l' Elle empêche le crédit du débiteur d'être épuisé par une seule hypothèque ”

“ Avec un régime hypothécaire clair et bien fait, le propriétaire devrait trouver, dans n'importe quelle banque ou dans n'importe quelle étude de notaire, immédiatement et sans coup férir, de l'argent à 3 ou 4 0/0 d'intérêt tout au plus. ”

“ Le montant de chaque créance hypothécaire serait ainsi rempli jusqu'à concurrence des trois quarts du prix de l'adjudication ou de l'importance de l'expertise.
L'importance de chaque créance, ou la somme disponible du propriétaire de l'immeuble grevé seulement en partie, ou libre d'hypothèque, pourrait être fractionnée à la convenance du créancier ou du propriétaire, sans que chaque partie fractionnelle puisse être inférieure à 5oo francs. ”

“ La loi de l'anxii, inspirée au contraire par des idées d'économie dans les frais et par un louable sentiment de moralité et d'ordre social, n'a pas craint d'entraver le crédit de la propriété et les spéculations transactionnelles, en rendant facultative, et par conséquent presque inutile, la transcription hypothécaire, et en rétablissant en partie le système de l'hypothèque occulte. ”

“ Lorsque le droit hypothécaire d'un créancier porte sur un usufruit ou une nue propriété, et que la propriété pleine a été vendue pour un seul prix, le créancier est fondé à provoquer la ventilation du prix entre l'usufruit et la nue propriété, et à réclamer collocatlon du capital afférent à son gage (4) . ”

“ La réforme hypothécaire elle-même, quelque amélioration qu'elle puisse apporter à ce crédit, demeurera impuissante contre le mal que nous venons de signaler. Elle rendra plus faciles et moins onéreux les emprunts sur la propriété ”

“ Mon Comm. des Hypothèques, n° 530.
170 TRANSCRIPTION HYPOTHÉCAIRE.
145. L'acheteur agira avec le même succès contre les héritiers et successeurs universels du vendeur. Tenus de toutes les obligations de celui auquel ils succèdent, ils doivent respecter ses aliénations et ne peuvent être dans une condition meilleure que la sienne; ils sont ses continuateurs; personam defuncti sustinent; ses dettes sont les leurs ; ils sont tenus de tout ce dont il était tenu, et ne sont pas des tiers. ”

“ L'action hypothécaire est l'action qu'a le créancier hypothécaire , pour la poursuite de son droit d'hypothèque contre le' possesseur de la chose hypothéquée.
Le créancier conclut, par cette action , à ce que la chose soit: déclarée hypothéquée à sa créance, et à ce qu'en conséquence le possesseur soit condamné de la délaisser, pour être vendue eni justice, si mieux il n'aime payer la dette à laquelle elle est hypothéquée ; ou, si c'est une rente, s'obliger à la continuation de: cette rente , et payer les arrérages qui en sont échus. ”

“ La vérité, en effet, est que si le tiers détenteur avait vendu son immeuble volontairement on le lui aurait payé, eu égard à la plus-value, quelle qu'en soit l'origine. Si les créanciers hypothécaires ne la lui paient pas, ils s'enrichissent à ses dépens. ”

“ Lorsqu'un tiers achète un bien hypothéqué et désintéresse, je suppose, le premier créancier hypothécaire, l'hypothèque n'en continue pas moins d'exister sur le bien au profit des créanciers hypothécaires non désintéressés. Le créancier qui monte au premier rang va donc exercer l'action quasi-Servienne contre le détenteur et le déposséder? ”

“ Un créancier hypothécaire désintéresse un ou plusieurs créanciers qui lui sont préférables : c'est le jus ollerendæ pecuniæ.
2. Un tiers fournit des deniers pour désintéresser le créancier hypothécaire.
3. L'acquéreur d'un bien hypothéqué paye son prix entre les mains du premier créancier hypothécaire.
I. Jus offerendae pecunise. — En vertu de ce droit, un créancier hypothécaire peut désintéresser un autre créancier hypothécaire afin de prendre son rang. ”

“ Entre eux les créanciers hypothécaires sont payés d'après le rang de leur hypothèque ou droit de préférence (5) .
Les créanciers privilégiés viennent avant les hypothécaires et chirographaires (6) . Cependant le créancier hypothécaire est préféré au privilégié quand l'hypothèque affecte déjà l'immeuble du débiteur dont le fait a donné naissance au privilège (7) .
Entre créanciers privilégiés, celui qui a un privilège d'une qualité préférable prime les autres. Deux créanciers, avec un privilège égal, sont payés en concurrence (8) . ”

“ Aubry et Rau, § 285, note 27 ; Alauzet, VII, 2537.
INSCRIPTION DES PRIVILEGES ET HYPOTHEQUES. 261
avant la faillite n'ont le droit d'être colloques au rang du principal que pour deux années et l'année courante (1) .
909. A défaut d'inscriptions particulières, les intérêts non conservés de droit par l'inscription relative au capital ne jouissent d'aucune garantie hypothécaire; ce qui peut être soutenu par les créanciers simplement chirographaires (2) , ainsi que par le tiers détenteur qui, même sans purger, offre d'acquitter le montant de la dette hypothécaire (3) . ”

“ En effet, cela se conçoit ; la réforme hypothécaire est la première chose à établir, si l'on veut secourir la propriété foncière, l'agriculture et l'industrie, parce que l'hypothèque, bien conférée, est le seul moyen d'obtenir, pour un long terme, une somme d'argent, ou, à son défaut, de créer des valeurs de portefeuille ayant cours de monnaie, présentant toute sécurité, puisque la meilleure garantie est celle du sol. ”

“ Certains économistes prétendent que des modifications à notre régime hypothécaire, si rempli d'obscurités et de pi2ges funestes, suffiraient pour faire sortir la propriété immobilière des embarras qu'elle éprouve quand elle veut se procurer les ressources du crédit. ”

“ Au surplus, comme il est de l'essence du régime hypothécaire d'offrir sécurité complète à ceux qui contractent sous la foi des garanties promises par cette institution publique, il serait juste, selon nous, que ceux qui pourraient être blessés dans leurs intérêts, par les méprises oU les erreurs de la conservation des hypothèques, ne pussent être victimes de l'insolvabilité du conservateur. ”

“ Si nous pénétrons dans leur nature même, dans leur manière d'être; si nous recherchons leur mode de constitution, leurs effets, nous ne trouvons que des différences. L'hypothèque résulte d'un acte solennel; il en est tout autrement de la créance. La première est un droit réel sur un immeuble; la seconde est un droit personnel. L'hypothèque peut naître avant la créance. L'action hypothécaire peut même survivre à l'action personnelle, par exemple en ma-tière de faillite. ”

“ Un débiteur peut demander la réduction d'une inscription hypothécaire, soit parce que le chiHre de la créance lui paraît exagéré, soit parce que, s'agissant d'une hypothèque générale, sa fortune immobilière dépasse de beaucoup la garantie nécessaire au créancier. ”

“ Or cet intérêt modéré, auquel elle a droit, puisque le gage qu'elle peut offrir à l'emprunteur serait, avec un bon système hypothécaire, la meilleure et la plus sllre de toutes les garanties, les capitaux des villes ne peuvent que rarement s'en contenter, parce que la vie, rendue chaque jour plus coûteuse, fait au citadin une nécessité de rechercher les placements à gros profits. ”

“ Il nous apprendra que le territoire de la France, qui forme sa principale richesse, est grevé d'énormes hypothèques : que les propriétaires paient des intérêts annuels tellement élevés, que pour eux , la propriété est nulle en quelque sorte, et n'a d'utilité que pour le créancier hypothécaire. ”

“ Un autre besoin , peut-être le plus pressant de tous, et qui a échappé à l'attention de ceux qui, jusqu'à présent, ont proposé des projets de réforme hypothécaire, ce sont les frais que les formalités occasionnent, et qui, en raison de l'extrême morcellement de la propriété et de la modicité de la plupart des affaires , contraignent les nouveaux possesseurs à négliger la purge des hypothèques, au risque d'être évincés plus tard, de soutenir un procès , ou de payer deux fois. ”

“ C'est une allusion aux actions en déclaration d'hypothèque, qui s'intentaient fréquemment dans notre ancien droit contre les tiers détenteurs afin de les empêcher de prescrire (POTHIER,
(1) Sur l'engagement de l'acheteur d'un immeuble de payer les créanciers hypothécaires, voyez SALEILLES, Théorie dé l'obligation, n° 110. — En Prusse, la loi hypothécaire du 5 mai 1872 libérait l'ancien détenteur quand le nouveau propriétaire de l'immeuble acceptait de payer la dette hypothécaire. Voyez l'art. 416 G. civ. all., qui règle à nouveau l'hypothèse. ”

“ Dans tous les systèmes, il faut revenir à des points donnés. Dans le système hypothécaire , il faut, quelque chemin qu'on ait fait, remonter à la nature de ce droit, et l'on verra qu'il est indivisible. ”

“ Il vous propose alors la reine des garanties : une hypothèque.
Voilà qui est sérieux. Une maison ne s'envole pas, un champ ne part pas en fumée comme un vulgaire fonds de commerce.
Une hypothèque ! cela doit achever de vous convaincre !
Il y a quelque trente années, le placement hypothécaire était de beaucoup le plus sûr en effet. A L iaut de paiement des intérêts et a fortiori du capital, le créancier faisait vendre l'immeuble par autorité de justice et, sur le prix de vente, se trouvait remboursé par priorité. ”

“ Les créanciers hypothécaires et le vendeur sont admis à critiquer la ventilation faite par le tiers détenteur (6) .
1215. D'un autre côté, si les créanciers ne sont pas fondés à surenchérir les immeubles non affectés du droit de suite à leur profit, il en est autrement pour le créancier qui a l'hypothèque sur la part indivise de son débiteur dans un immeuble adjugé à un étranger ; ce créancier peut étendre sa surenchère à la totalité de l'immeuble (7) . ”

“ Ils bénéficient de la conservation du gage, qui sans les dépenses faites par l'acquéreur volontaire, eût, sinon totalement péri, au moins diminué d'une grande partie de sa valeur. Il est juste que les créanciers hypothécaires restituent au détenteur évincé les dépenses qu'il a faites de ce chef et qui leur profitent indirectement. ”

“ Mais il ne résulte pas moins de notre système aCluel, que la petite propriété se trouve, par la force des choses, privée des avantages du régime hypothécaire : vice immense dans notre pays, où la propriété, déjà morcelée à l'excès, tend chaque jour à se diviser davantage. ”

“ Comment doit-on faire pour assurer à la société la priorité du rang hypothécaire?
Il faut, conformément à l'art. 19 du décret modifié si-
gnifier l'extrait : 1° au mineur devenu majeur, afin de purger l'hypothèque qui existe du chef de l'emprunteur ; 2° à la femme et au mari, pour purger celle qui existe du chef du précédent propriétaire.
347. Second exemple. — L'emprunteur est marié; sa femme a été présente au contrat et a reçu l'avertissement du notaire. De plus, l'un de ses biens est grevé d'une hypothèque légale, non encore inscrite, au profit des héritiers majeurs de sa première femme ”