Alexandre Laudoux

“ Le liquidateur d'un immeuble est justement effrayé des démarches qu'il lui faut faire pour obtenir la purge des hypothèques qu'il a levées légalement par l'acquit des sommes dues ; ces formalités s'exécutent avec tant de lenteur que les inscriptions pèsent long-temps encore après, sur l'immeuble dégrevé. Souvent la négligence ou l'incurie s'empare du propriétaire, et sa position de fortune reste entachée de doutes qui le privent, à son insu, du bénéfice d'une certaine considération. ”

“ L'importance du crédit foncier, excédant de
beaucoup nos richesses en numéraire, les capitalistes auraient une voie de placement des plus sûres pour leurs fonds, ils en recueilleraient un intérêt fixe et invariable, et leur fortune ne serait plus incessamment menacée d'un ébranlement soumis aux fluctuations du jeu de Bourse; la réalisation de leurs coupons de rente, reçus contre des titres d'hypothèques, s'effectuerait à leur volonté; la morale publique cesserait d'être outragée par ces tripotages fomentés par des spéculateurs égoïstes et adroits ”

“ Les conditions imposées aux capitalistes qui font des avances à la propriété sont si dures et si intolérables, que le prêt sur hypothèque est devenu le plus incertain et le plus dangereux de tous les placemens. ”

“ Le capitaliste serait à l'abri des chances de fluctuation du jeu de bourse, qui souvent compromettent son capital; une fixité s'établirait dans ses revenus ; il pourrait, ainsi que le propriétaire d'immeubles, tirer de son capital deux produits à la fois : celui du numéraire directement, et celui des titres qu'il aurait reçus en échange de ce numéraire.
Le commerçant et l'industriel puiseraient, dans l'augmentation du numéraire, tous les moyens de fécondation que leur état de malaise réclame. ”

“ Au fond la vraie, la bonne propriété, c'est la grande propriété ; la petite propriété végète improductive et stérile ; la grande propriété seule est dans des conditions favorables aux progrès de l'agriculture, à l'amélioration du sol et à l'accroissement de la richesse publique. ”

“ Ainsi, la loi des successions est fondée sur l'égalité ; la loi des hypothèques est fondée sur le privilège. La loi des successions est Ubérale et démocratique la loi des hypothèques est restrictive et aristocratique. D'un côté le législateur favorise, encourage la division des propriétés; de l'au-
tre, il a rendu la terre à peu près inviolable et immobile entre les mains du propriétaire. On ne peut rien imaginer de plus faux que notre système hypothécaire pris dans son ensemble, ni de plus inconséquent avec le but que l'on voulait atteindre. ”

“ Quelques personnes voient avec inquiétude et défiance les dispositions qui tendent à rendre plus faciles et plus fréquentes les mutations de la propriété foncière ; elles s'effraient de la mobilisation du sol, et croient voir renaître les cédules hypothécaires créées par la loi du 9 messidor an III. Il en est d'autres qui considèrent, au contraire, comme éminemment favorables au développement de la richesse publique et du bien-être général, les procédés qui rendent plus rapides la circulation des capitaux immobiliers. ”

“ Que de recherches, que d'efforts n'a-t-on pas faits pour anéantir l'usure, particulièrement à l'égard des propriétaires d'immeubles, dont les produits trop restreints sont déjà au dessous de leurs charges naturelles ! La solution de ce problème est cependant bien simple, par l'abrogation de l'ordre hiérarchique des hypothèques et par le nivellement de tous les titres qui en sont la conséquence, en laissant, en dehors de la valeur mobilisée, une portion du prix de l'immeuble pour former la garantie exigible. ”

“ Mais la France, pays essentiellement agricole, qui, d'après les recensemens de 1836, présentait, sur 33,540,910 individus, 15,392,000 ouvriers employés aux travaux de la campagne, doit se prévaloir, avant tout, des ressources que lui offre le crédit foncier; l'agiotage est un moyen précaire, une mine impure, une coupe empoisonnée, qu'il importe à notre prospérité nationale de bannir de ses Codes. ”

“ Le crédit est le levier des institutions modernes.
MONÉTISATION DE L'IMMEUBLE.
De nombreux essais sans résultat ont été faits pour la MOBILISATION et la MONÉTISATION de l'immeuble. A défaut de réalisation de ces projets , il n'a pas été permis de mesurer l'étendue des ressources qui en auraient découlé pour la morale et les intérêts publics. Deux circonstances surgissent en même temps pour favoriser cette heureuse innovation si utile aux progrès de notre siècle : le projet de réforme du système hypothécaire ; et l'occasion de l'emprunt proposé de 45o millions. ”

“ Ces indécisions ne laissent pas que d'imprimer une défiance excessive dans l'esprit des rentiers ; elles suspendent l'avènement d'une stabilité désirable dans le taux de l'argent; elles donnent cours à l'agiotage et aux spéculations immorales; elles privent le créancier de l'Etat du bénéfice de ses capitaux, et compromettent les fortunes particulières ; en un mot, les inscriptions au Grand-Livre ne présentent pas toute la sécurité et tout le produit nécessaires aux rentiers. ”

“ Assurer, au capitaliste et au propriétaire, une égale sécurité, et présenter, à l'un, un mode de placement simple et productif, avec des moyens de réalisation immédiate ; à l'autre, la facilité de se procurer des capitaux instantanément, au taux légal, toujours fixe et invariable, et remboursables à sa volonté, avant ou après l'époque fixée par le contrat. ”

“ Les priviléges finiront, mais le peuple est éternel.
MIRABEAU.
MOBILISATION DE L'IMMEUBLE.
1° Arrêter le morcellement de la propriété foncière.
La bonne organisation du travail et sa division constituent la première économie dans les exploitations agricoles et industrielles. C'est l'administration ou la direction de ces deux bases principales qu'il faut interroger.
Le morcellement de la propriété qui a ses approbateurs et ses antagonistes, est, à mon avis, une cause essentielle de la dépréciation des richesses agricoles, par sa distribution contraire
à la division du travail. ”

“ On ne concevra jamais qu'un pays aussi essentiellement agricole que la France placé dans des conditions si favorables pour se suffire à lui-même avec les produits de son sol, en soit réduit à aller chercher à l'étranger les bestiaux nécessaires à sa subsistance. Evidemment ce n'est pas la faute du sol, ce n'est pas même celle de l'agriculture ”

“ Le propriétaire d'immeubles, à jamais délivré de l'usure, serait pourvu des ressources nécessaires à sa position : il éteindrait ses charges, il donnerait de la plus-value à son immeuble, il augmenterait ses revenus. Le moindre avantage qu'il recueillerait lui serait attribué sur ses prêts à l'Etat; ainsi, l'immeuble, évalué à 100,000 fr., serait escompté par 75,000 fr. d'effets publics, qui lui produiraient 750 fr. de rentes, à 1 p. 0/0; en conséquence, la moyenne du revenu de l'immeuble étant de 2 1/2. ”

“ La vente aux enchères d'un immeuble grevé d'inscription hypothécaire entraînerait sa liquidation.
ART. 11.
L'adjudicataire d'un immeuble grevé serait tenu, en acceptant, comme il est de droit, les époques d'échéance et les conditions antérieurement consenties et constatées par les contrats
d'hypothèque, de donner main levée au conservateur des hypothèques de délivrer à chacun des créanciers hypothécaires et des légataires, des titres fractionnés à leur convenance, à échéance des hypothèques consenties par l'ancien propriétaire de l'immeuble. ”

“ Alors, par la destination spéciale d'un quart de la valeur de l'immeuble, à former la garantie des intéressés , toute réserve serait maintenue, toute défiance serait dissipée, et la négociation des titres étant sanctionnée régulièrement par la loi, comme acte du ministère d'un officier public ; l'usure serait proscrite, et un agiotage effréné ne viendrait point, à prix
d'argent, surprendre la bonne foi des uns, en vendant ses services immodérément aux autres. ”

“ Pour un immeuble, libre d'hypothèque, qui devrait être vendu à l'amiable, et dont le prix ne devrait pas être acquitté intégralement au comptant par l'acquéreur, l'expertise dudit immeuble aurait lieu préalablement, et l'inscription hypothécaire totale serait portée aux trois quarts de l'importance de la moyenne de la somme fixée aux procès-verbaux d'expertise, rendus contradictoirement. ”

“ Il n'est pas possible de s'occuper de l'un sans toucher à l'autre ; ilfaut, dans un projet de loi sur les hypothèques, se prononcer entre le système du Code civil, qui donne au consentement seul le pouvoir de transférer la propriété et les autres droits réels, et celui de la loi du 11 brumaire an vu, qui exigeait la transcription des contrats, afin d'avertir les tiers et de rendre manifeste pour tous l'événement qui fait passer la propriété ou ses démembremens d'une personne à une autre. ”

“ Pour la purge des priviléges ayant leur effet, il serait suivi l'ordre exprimé par les art. 2097, 2098 et 21 o5 du Code civil.
TITRE IV.
Des effets translatifs de l'Immeuble.
ART. g.
La vente aux enchères d'un immeuble, libre ou grevé d'hypothèques, ne donnerait pas lieu à l'expertise préalable pour ce qui concerne les conditions d'adjudication. Le prix de l'adjudication servirait de base pour la somme à consentir immédiatement pour une nouvelle hypothèque. Néanmoins, le prêteur ou les prêteurs auraient le droit d'exiger une expertise préalable avant de délivrer leurs fonds.
ART. 10. ”

“ La majeure partie d'entre eux se trouve dans une position précaire, et reste inoccupée en face des engagemens du propriétaire.
Dans sa sollicitude, le propriétaire se renferme dans les limites de ses facultés présentes; il s'empresse de satisfaire à ses obligations, avant de s'engager dans des entreprises nouvelles.
Mais, dégagé des inquiétudes qui l'accablent, il pourrait alors se livrer avec confiance aux travaux de construction, d'amélioration et d'exploitation, nécessaires à donner une plus-value
à son immeuble. ”

“ Le montant de chaque créance hypothécaire serait ainsi rempli jusqu'à concurrence des trois quarts du prix de l'adjudication ou de l'importance de l'expertise.
L'importance de chaque créance, ou la somme disponible du propriétaire de l'immeuble grevé seulement en partie, ou libre d'hypothèque, pourrait être fractionnée à la convenance du créancier ou du propriétaire, sans que chaque partie fractionnelle puisse être inférieure à 5oo francs. ”

“ A peine le mot s'est-il produit, que le monde s'étonne et se divise : les uns redoutent
l'explication qui sera donnée, les autres y mettent leur espoir ; la force est opposée au droit, les arguties à la raison, les passions haineuses aux sentimens généreux. ”

“ ART. 25.
Pour les achats, améliorations et constructions opérés à l'aide d'emprunts contractés par le propriétaire de l'immeuble, par suite desquels emprunts il aurait dû exister, d'après la loi actuellement en vigueur, des privilèges sur l'immeuble en faveur des prêteurs ; il serait fait, aux nouveaux intéressés, des remises de titres jusqu'à concurrence de leur créance respective,
sur la nouvelle émission autorisée. ”

“ De là naissent de longs et difficiles procès, ruineux pour les parties qui les soutiennent, et nuisibles aux tiers, en ce qu'ils suspendent indéfiniment la distribution des sommes qui doivent être partagées entre tous les créanciers d'un même débiteur. Il est de la plus haute utilité d'établir
en cette matière des règles claires et générales, qui lèvent tous les doutes et embrassent tous les cas. ”

“ Enfin, le titre déposé comme garantie de gestion, remplirait le même but qu'une même somme en numéraire qu'il représenterait ; il n'en aurait pas les inconvéniens, d'après les formalités attachées a sa réalisation, puisque le numéraire, par sa mobilité, est sujet à des détôurnemens de force majeure, à part les risques attachés à l'immoralité privée.
Les richesses publiques seraient donc augmentées de toute l'importance de la valeur des titres d'hypothèques, d'après la rédaction de l'article i5.
10° Abaisser le taux de l'argent, et accroître les revenus du capitaliste. ”

“ Trois partis se trouvent donc en présence, et chacun d'eux participerait aux bienfaits de cette innovation : l'Etat, soit la fortune publique, soient les contribuables, dont les charges seraient considérablement diminuées; les propriétaires d'immeubles, dont les revenus s'augmenteraient de 1 p. 0, 0, et les capitalistes qui recueilleraient leurs intérêts sans courir aucune chance fâcheuse.
Sous le rapport de l'union nationale : des liens plus étroits cimenteraient le sentiment de fraternité entre les citoyens; le capitaliste serait plus attaché au pays ”

“ Les développemens que suscite cette question sont déjà définis par ceux de la 14e. Il s'agit d'abord des garanties assez puissantes en faveur du capitaliste, comme il est exprimé par les articles 15 et 22. Tout cas échéant, l'action en expropriation, qui est réservée par les articles 3i, 33 et 34, accorderait toute satisfaction dans le cas, qui serait seul à prévoir, d'insolvabilité personnelle ou de déconfiture du propriétaire .débiteur; ce qui n'atteindrait en aucune manière la garantie représentée par l'immeuble. ”

“ Les causes qui nous font recourir à l'étranger pour nos approvisionnemens de bestiaux et de chevaux, sont les mêmes que celles qui nous portent à négliger nos travaux de défrichement, d'irrigation, etc. : toujours la disette de numéraire , le discrédit et les charges. Les mêmes moyens, qui calmeraient tous ces maux, en mettant un frein aux abus, féconderaient les ressources puissantes attachées au sol, et il serait possible, avec du travail, que le pays se suffit à lui-même, en agrandissant le cercle de son industrie agricole. ”

“ A chaque nouvelle victime que le sort lui jetait, il rivait ses fers sur la tête des autres : le billot n'eût pas été plus immobile que ces masses d'os et de chairs façonnées par la douleur à l'obéissance, par la terreur au saisissement. ”