Réforme hypothécaire

“ On a même souvent répété que la réforme hypothécaire devait marcher parallèlement avec la création d’un système de crédit foncier, et l’on s’est plaint que l’une né procédât pas aussi vite que l’autre. ”

“ En effet, cela se conçoit ; la réforme hypothécaire est la première chose à établir, si l'on veut secourir la propriété foncière, l'agriculture et l'industrie, parce que l'hypothèque, bien conférée, est le seul moyen d'obtenir, pour un long terme, une somme d'argent, ou, à son défaut, de créer des valeurs de portefeuille ayant cours de monnaie, présentant toute sécurité, puisque la meilleure garantie est celle du sol. ”

“ Toute révision de notre système hypothécaire qui sera limitée à de pures modifications dans la législation, comme on l'a fait jusqu'ici, restera par conséquent virtuellement insuffisante et inefficace. Ce qu'il faut réformer avant toutes choses, c'est le mécanisme hypothécaire, puisqu'il part d'un principe faux et qu'il repose sur des bases chancelantes. ”

“ La réforme hypothécaire ne peut réussir que par les efforts combinés du Notariat et des agents de l'Administration de l'Enregistrement. Il serait opportun que les Conservateurs des hypothèques, sur qui porteront le poids, le labeur et la responsabilité de la transformation de l'outillage hypothécaire et de son mécanisme administratif, fussent rassurés sur leur avenir trop souvent menacé ”

“ C'est au moment où la Réforme hypothécaire est à l'ordre du jour, où elle s'impose aux méditations des hommes soucieux de notre équilibre économique et de la reconstitution de notre crédit territorial, qu'on désorganise le service sur lequel reposerait l'effort de cette réforme et que, tout au moins, on décourage les agents, en froissant des droits acquis. ”

“ Le Droit hypothécaire, en particulier, se mêle si intimement à toutes les manifestations de la vie sociale qu'on hésite à y modifier quoi que ce soit avant d'avoir pris la résolution de faire table rase des opinions reçues, des phrases toutes faites, des arrêts acceptés, et des préjugés qui, semblables à une trame enveloppante et insaisissable qu'on ne peut ni dénouer ni rompre, embarrassent et entravent l'esprit le plus libre et le plus impatient. ”

“ La réforme hypothécaire elle-même, quelque amélioration qu'elle puisse apporter à ce crédit, demeurera impuissante contre le mal que nous venons de signaler. Elle rendra plus faciles et moins onéreux les emprunts sur la propriété ”

“ L’honorabilité de la réforme hypothécaire, je veux dire de la réduction de l’intérêt des prêts sous seing-privé et sur hypothèque, ainsi mise hors de cause, la question est de savoir, 1o à quel taux sera fixé l’intérêt ; 2o en quel délai le nouveau régime sera, partout, substitué à l’ancien.
Quelque système que l’on adopte, et sur le taux de l’intérêt, et sur les conditions du prêt, et sur la forme du papier, et sur le chiffre des émissions, il est clair qu’une fois engagée dans cette route, la tendance de la société, en ce qui concerne les prêts et les dettes, aura changé ”

“ Si la première ne fait pas au pays tout le bien qu’il pouvait en attendre, c’est que la chambre se trouvait, dans son travail, entravée par le système hypothécaire en vigueur, système imparfait, dangereux, et qu’on s’empresse de corriger dans tous les pays qui ont d’ailleurs adopté notre Code civil. Le gouvernement n’a pas osé suivre l’ordre logique des idées et présenter la réforme du système hypothécaire avant celle des lois de procédure qui s’y rattachent. ”

“ Le bon sens, qui autrefois a fait découvrir les principes, fait aujourd'hui qu'on les retrouve.
La réforme, doit viser spécialement la transformation du mécanisme hypothécaire, absolument défectueux et qui, par la façon souvent irrégulière dont il est mis en oeuvre, constitue, pour les intéressés, un mauvais outillage, à la fois très coûteux
(1) En ce qui nous est personnel, la plupart des idées développées dans ce travail ont déjà été traitées par nous dans le Journal des Conservateurs : 1875. N° 2893 (réforme hypothécaire) ; n° 2898 (nouveau mode de transcription) ”

“ Dès qu'il existe une hypothèque occulte et indéterminée, la connaissance des autres devient inutile, la véritable valeur des biens libres est impossible à déterminer, et l'on retombe dans tous les inconvénients, de l'ancien régime hypothécaire, sans profiter des avantages du Code. ”

“ Si la réforme hypothécaire se fait, au contraire, en même temps qu'on appliquera l'impôt sur le revenu, les propriétaires ne seront pas embarrassés pour trouver de nouveaux capitaux en remplacement de ceux dont le remboursement leur serait demandé. ”

“ Pour tous ceux qui ont sondé les plaies, étudié des besoins de l'agriculture, la négative ne saurait être douteuse. Sans doute, la réforme hypothécaire, en donnant au gage foncier une sûreté plus grande, en diminuant le risque du prêteur, contribuera à réduire le taux de l'intérêt, et rend ra ainsi moins onéreux pour le propriétaire les emprunts hypothécaires. ”

“ Ce qui rend en effet si difficile toute œuvre législative concernant la réforme hypothécaire, c'est l'intervention des économistes qui ont voulu en quelque sorte monopoliser la question et lui enlever son caractère purement juridique, pour la rattacher directement à la création et au développement du crédit foncier. ”

“ Quant à la réforme hypo« thécaire, je ne crois pas qu'une réforme profonde, sur « laquelle on puisse établir le crédit foncier d'une manière « stable, doive résulter de la loi actuelle ; je crois qu'après « celle loi et les efforts qu'elle a coûtés à la commission et « à l'Assemblée, la réforme hypothécaire sera encore à « faire. » Cela étant, faut-il accepter le projet tel qu'il est? Oui, faute de mieux.
Elargissant le débat, l'orateur se déclare partisan d'une révision de tout notre Code civil. ”

“ I'IMMATRICULATION.
La cour de cassation et la cour royale de Rouen ont admis l'indication; — mais elles ont passé sous silence l'immatriculation. —Les autres cours royales et les facultés de droit ont proposé l'inscription et la transcription.
La Révolution de Février éclate ; on veut organiser le travail, l'on succombe à la peine. On veut aller au secours des nécessiteux, l'on se ruine. On veut établir le crédit foncier, l'on ajourne la
question et l'on arrive forcément à être obligé de traiter avant tout celle de la réforme hypothécaire. ”

“ Les essais d'amélioration partielle ont tous avorté parce qu'on a visé uniquement la législation, sans se préoccuper des procédés d'exécution, du mécanisme intérieur des Bureaux d'hypothèques. Ce sont ces rouages qu'il faut transformer en même temps qu'on révisera les textes. Lorsqu'on veut réparer une vieille maison, au premier coup de pioche on s'aperçoit qu'il faut jeter le bâtiment à bas. Le régime hypothécaire français, dans la connexité incorrecte de son mécanisme et de ses institutions, n'est pas autre chose qu'une maison qui menace ruine. ”

“ Quant aux prétendues raisons toujours alléguées par les défenseurs quand même de la spécialité pure, elles ne sont pas nouvelles non plus; mais le temps, bien loin de leur donner une valeur qu'elles n'ont jamais eue, n'a fait que mettre davantage en relief leur parfaite vanité.
Quoi qu'il en soit, la première partie d'une réforme à accomplir pourrait consister, d'après nous, dans la permission donnée aux parties d'accorder des hypothèques générales ”

“ L'impôt qui, sous des formes variées et avec des noms différents, atteint la propriété foncière, est arrivé à son maximum, grâce au tarif exorbitant des droits de mutation et à l'abus des centimes additionnels ; pour faire accepter la réforme hypothécaire, il convient de n'y rien ajouter, de le dégrever au contraire, sans toutefois diminuer les recettes du Trésor. ”

“ Dans nos recherches sur les réformes à introduire dans le régime hypothécaire établi par le Code civil, nous nous sommes toujours dirigé vers ce but, qui a été pour nous comme la pierre de touche de l'utilité des réformes : assurer aux tiers les moyens infaillibles de connaître toutes les charges grevant les immeubles, et cela, par les registres du bureau des hypothèques, pour celles qui sont susceptibles d'être inscrites, et par l'examen des titres de propriété , pour les charges rebelles, par leur nature , à l'inscription. ”

“ Les plus saillantes et les plus unanimes se concentrent sur trois ordres de faits : 1° consolidation du droit de propriété ; 2° création, publicité et purge des droits hypothécaires ; 3° mécanisme hypothécaire (Bureaux de la conservation des hypothèques, cadastre, notariat et procédure) .
Le but du régime hypothécaire est de consolider la propriété foncière dans les mains du propriétaire pour en faire la base de son crédit, et d'assurer à ses créanciers le remboursement des dettes dont cette propriété a pu devenir le gage. ”

“ Abstraction faite des dispositions de droit pur qui, sans inconvénient pour la marche régulière du système, peuvent être successivement modifiées sous l'influence de considérations philosophiques ou économiques, le régime hypothécaire doit avoir pour base des faits précis, des actes définitifs, des classements indiscutables. En France, tout, au contraire, y est arbitraire, capricieux, équivoque.
Que se passe-t-il actuellement dans un Bureau d'hypothèques? Et quels sont les procédés administratifs qui doivent y assurer l'effet des contrats et le jeu de la loi ? ”

“ Nous devons donc tenir pour certain que tout projet de réforme hypothécaire, si bien conçu qu'on veuille le supposer, mais qui ne pourrait fonctionner qu'en multipliant sur le territoire le nombre des bureaux de conservation hypothécaire, doit être, pour cela seul, énergiquement repoussé, sans autre examen.
2" RÈGLE : Les conservateurs d'hypothèques ne doivent agir que sur la réquisition des parties intéressées. ”

“ En ce qui concerne les hypothèques, on trouverait pourtant, dans cette modeste enquête bureaucratique de 1884, le pendant de la grande enquête judiciaire de 1844, mais à un point de vue tout opposé, dans le sens de la révision, non pas seulement de la législation, mais surtout du mécanisme ; et c'est là, à notre avis, le noeud de la question.
Le droit de propriété est la base de l'hypothèque, s'il n'existe pas, point d'hypothèque ; s'il est douteux, l'hypothèque est discutable ; d'autre part, si le contrôle de ce droit a lieu d'une façon lente ou incertaine, le crédit s'évanouit. ”

“ Telle est la première question qui se présente à tous les esprits sérieux. Cette question n'est pas nouvelle dans le Congrès. Deux fois déjà il se l'est posée, et deux fois aussi, dans l'espoir sans doute d'une prochaine réforme hypothécaire, il a émis le voeu que cette réforme devait précéder l'introduction des institutions de crédit.
Cependant les années s'écoulent, le mal s'aggrave, et les voeux du Congrès ne sont point réalisés. Le projet de réforme hypothécaire, actuellement soumis à l'examen du conseil d'État peut subir de longs retards, rencontrer de nombreuses difficultés. ”

“ Un autre besoin , peut-être le plus pressant de tous, et qui a échappé à l'attention de ceux qui, jusqu'à présent, ont proposé des projets de réforme hypothécaire, ce sont les frais que les formalités occasionnent, et qui, en raison de l'extrême morcellement de la propriété et de la modicité de la plupart des affaires , contraignent les nouveaux possesseurs à négliger la purge des hypothèques, au risque d'être évincés plus tard, de soutenir un procès , ou de payer deux fois. ”

“ Nous avons hésité d'autant moins que là se trouve le germe d'une plus large réforme de notre système hypothécaire. Les statuts du Crédit foncier contiennent en effet de nouvelles combinaisons judiciaires, des restrictions de droit privilégiés, une procédure plus brève, un mode de purge exceptionnel. Si la supériorité des effets économiques vient à se vérifier, tout en se conciliant avec les exigences légales d'une suffisante garantie vis-à-vis du débiteur et des tiers, l'innovation spéciale ne peut manquer de passer un jour dans la loi générale. ”

“ Le cadre restreint de notre rapport ne comporte ni une étude absolue du système hypothécaire, ni une étude du nouveau projet de loi ; nous voulons seulement indiquer les réformes que la pratique journalière des affaires inspire, et présenter, en humble praticien, toutes les améliorations qui nous paraissent réclamées pour la sécurité et la facilité des transactions immobilières, sans nuire à la stabilité de notre crédit public. ”

“ Gardons-nous de croire, dit M. Troplong 1, que les vices du régime hypothécaire empêchent tellement la machine de fonctionner, que le crédit en est frappé au cœur, et que les capitaux fuient ,épouvantés les prêts sur immeubles. Je sais que tous les jours on répète que la direction des fonds disponibles s'éloigne d'une manière notable des placements hypothécaires, mais cette assertion, quoique sans cesse admise comme point de départ, est d'une incroyable inexactitude. ”

“ Ces droits ne valent que par l'inscription, de même que l'hypothèque légale sur les comptables ; ils diffèrent donc sensiblement des hypothèques occultes.
Le texte qui crée les hypothèques occultes, rétroactives et générales suffit, par sa rédaction autoritaire autant que par ses lacunes, à justifier les embarras qu'il apporte dans le mécanisme du régime hypothécaire. Le vieil adage du temps passé n'est que trop vrai : à loi sèche, commentaire trouble. ”

“ Quel inconvénient y aurait-il pour ce cas à abandonner la fiction de la rétroactivité, en maintenant les hypothèques jusqu'à concurrence des soultes, des prix de licitation, ou des valeurs mobilières attribuées en compensation des immeubles, et en accordant bien entendu comme conséquence de l'hypothèque le droit de surenchère ? ”

“ Quand le père de famille meurt, voilà un immeuble d'une valeur vénale de 4,000 à 5,000 francs qu'il faut vendre, souvent à vil prix, le partage étant impossible ; et ce foyer domestique, péniblement acquis par tant d'années laborieuses, à peine libéré, se désagrège et disparaît. Le problème hypothécaire touche à toutes ces questions d'économie sociale. ”