Emprunt hypothécaire

“ Quoiqu'au premier abord l'emprunt paraisse préférable à l'aliénation, ses conséquences sont en réalité tout aussi désastreuses. En effet, la propriété territoriale rapporte deux et demi, trois pour cent au plus; l'intérêt de la dette hypothécaire, tous frais compris, est de 8 pour cent; il annihile donc entre les mains de l'emprunteur les revenus d'un capital triple de la somme à laquelle s'élève la dette elle-même. C'est ainsi que les créanciers hypothécaires deviennent les véritables propriétaires du sol, et absorbent ses revenus sans participer aux charges qui le grèvent. ”

“ Tels sont les seuls motifs qui ont fait décréter la spécialité des hypothèques conventionnelles. Voyons s'ils présentent quelque chose de sérieux.
If Si l'hypothèque pouvait être générale, le crédit du débiteur pourrait être ruiné par un seul emprunt. ,
Il est impossible de formuler une assertion plus inexacte. Remarquons d'abord qu'un propriétaire peut, d'un seul coup, hypothéquer spécialement tous les immeubles qu'il possède actuellement. ”

“ Si l'on ajoute à ces circonstances la concurrence que font à l'agriculture le commerce et l'industrie, on comprend aisément que l'emprunt hypothécaire, entouré de formalités gênantes et illusoires, loin d'appeler les capitaux, les effraie et les écarte. ”

“ Ils en sont d'autant plus éloignés, que presque jamais les emprunteurs ne sont en mesure de se libérer à l'échéance du terme fixé pour le remboursement; et que s'ils étaient obligés, pour rentrer dans leurs capitaux, d'en faire le transport ou la cession, ils devraient supporter eux-mêmes un sacrifice considérable; car alors se renouvelleraient nécessairement les honoraires, les frais et les droits de l'emprunt: il n'en coûte pas moins, en effet, pour un acte de cession que pour un acte de prêt ; on a même à payer de plus le coût de la signification du transport au débiteur. ”

“ Si l'on suppute ce qu'il en coûte pour établir la propriété, la consolider àl'égard de chaque immeuble et formaliser l'obligation, puis ce qu'il faudra rembourser, après la courte jouissance d'une partie seulement du capital emprunté, on ne doit pas s'étonner que le petit propriétaire, plutôt que de souscrire à de pareils sacrifices, se jette volontairement dans les bras de l'usurier , si tant est qu'il n'en devient pas forcément la victime , dans l'impuissance d'effectuer un emprunt hypothécaire. ”

“ Le crédit hypothécaire aurait pour effet d'augmenter le prix des terres, des rentes, et de favoriser le mouvement de l'industrie, les prêteurs actuels se trouvant dans l'obligation de chercher des voies nouvelles pour utiliser leurs capitaux.
— 130 — épargne sur l'emprunt devenu sans objet 30 millions; bénéfice sur les titres hypothécaires, 30 millions; suppression de rentes, 50 millions ”

“ Supposons, en effet, une hypothèque de 10,000 francs grevant plusieurs immeubles valant ensemble 200,000 francs; qu'arrivera-t-il si l'on veut procéder à la restriction de cette hypothèque ?
C'est qu'on la cantonnera sur une valeur d'environ 3o,ooo francs, et qu'on rendra libres 170,000 francs d'immeubles. Le propriétaire ne pourra plus désormais offrir comme gage sérieux d'un emprunt a contracter que ces 170,000 francs d'immeubles. ”

“ L'amortissement fait fructifier les économies obligées des propriétaires. Comme ils se libèrent par fractions, chaque payement partiel portant intérêt à leur profit, l'accumulation de ce bénéfice accessoire diminue d'autant le capital de la créance. Plus l'époque du
remboursement intégral est éloignée, et plus faible est la somme totale payée par eux pour solder l'emprunt. ”

“ La dette hypothécaire en France dans les 86 départements, s'élève à 1800 millions comme je l'ai déjà dit. La moitié seulement aurait besoin de l'emprunt : or, ce serait 900 millions à donner aux emprunteurs. Le propriétaire pour ces 900 millions, vous don-
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nerait 1800 millions d'hypothèque sur ses biens, donc une double hypothèque de la somme qu'il recevrait réellement ; d'après cela, le trésor aurait sur les 86 départements de France, 1800 millions de valeur ; ne produisant aux propriétaires qu'un revenu net de 2 1/2 , d'après ces fonds numéraire employés en terre. ”

“ Une fois le principe reconnu , nous avons dû faire participer les deux parties contractantes au bénéfice de l'opération , et nous avons dit : Si, par la signature de la nation, l'Etat fait prêter par la Banque hypothécaire un milliard aux propriétaires du sol, ceux-ci, de leur côté, peuvent bien souscrire un emprunt national de deux cent cinquante millions; et alors cha-
— 9 — que emprunteur de la caisse verserait au Trésor, contre un coupon de rente 5 % au pair, le quart de la somme que lui aurait avancée la caisse. ”

“ A mesure que l'emprunteur se libère par le paiement des annuités, il peut, s'il ne s'est pas interdit cette faculté par le contrat, faire restreindre l'hypothèque consentie sur ses biens. Rien ne s'oppose même à ce qu'il contracte de nouveaux emprunts à la société du Crédit foncier, pourvu que ce soit dans les conditions déterminées par la loi, c'est-à-dire que la Société vienne au premier rang hypothécaire pour ses divers prêts, et que le
montant de ces prêts n'excède pas la moitié de la valeur des immeubles hypothéqués. ”

“ Pourquoi ne pas croire que la plupart des propriétaires grevés d'hypothèques s'empresseront de profiter du mode de libération que leur offre le Crédit foncier de France, et que la majeure partie de la dette hypothécaire, consolidée d'abord, s'éteindra successivement par l'action de l'amortissement?
En résumé : Rendre à l'avenir les emprunts sur hypothèque moins onéreux, et assurer aux emprunteurs les moyens certains de se libérer par le paiement d'annuités à longs termes :
Débarrasser nos propriétaires du fardeau de leur dette, ou, du moins, en alléger le poids ”

“ Ajoutons qu'une telle procédure est véritablement indispensable dans une législation qui, comme la nôtre, admet des hypothèques occultes, car elle est le seul moyen, pour un acheteur, de se garantir contre le danger de voir surgir une hypothèque ignorée au jour où il a acquis l'immeuble.
Telles sont les raisons d'ordre général qui justifient l'institution. Il est vrai que ses avantages ne vont pas sans quelque inconvénient pour les créanciers. Le prêt hypothécaire est un mode de placement recherché par les capitalistes. ”

“ Voyons comment se pratiquait et comment se pratique encore aujourd'hui cette sorte de prêt, afin d'apprécier les avantages et les inconvénients dont il est entouré.
D'abord, qu'est-ce que le prêt hypothécaire simple? Le prêt hypothécaire simple est celui qu'une personne disposant d'un certain capital fait à une autre qui a des immeubles à lui offrir en garantie. L'hypo-
thèque suivie d'inscription assure au prêteur le remboursement de la créance, en ce sens que, si l'emprunteur ne fait pas honneur à ses engagements, la loi donne au prêteur le droit de recourir à l'expropriation forcée. ”

“ Mais vous ne pouvez assimiler le prêt hypothécaire au prêt commercial : le premier n'expose le créancier à aucun risque, le second est par sa nature même aléatoire et périlleux; si périlleux, qu'on a créé le prêt à la grosse, dans lequel l'intérêt n'est pas fixé, pour compenser les chances de perte. Toutes ces considérations ne sont que spécieuses ; est-ce que le prêt fait à l'Etat, au Crédit foncier, expose à quelques risques? ”

“ Le prêt sur hypothèque s'est donc ressenti de .ces attaques que l'on cherche tous les jours à répéter; et pourtant ce genre de prêt vient tous les jours au secours du commerce, de l'agriculture et de la propriété; il les alimente, les féconde , et les fait prospérer, en les délivrant des serres avides de l'usure. Il tendrait à se propager encore plus sans les procès et les contestations dont il se voit quelquefois entouré, et dont le plus souvent on attribue la source au régime hypothécaire. Avec cela on est injuste, on exagère le mai, sans
en rechercher la cause véritable ”

“ Le petit propriétaire qui convoite le champ dont il veut augmenter son patrimoine ne s'arrêtera pas devant les sacrifices qu'on lui demandera, et lorsque ce petit propriétaire, qui recule devant le prêt hypothécaire parce qu'il est public, voudra emprunter, il empruntera à huis clos ”

“ Pour tous ceux qui ont sondé les plaies, étudié des besoins de l'agriculture, la négative ne saurait être douteuse. Sans doute, la réforme hypothécaire, en donnant au gage foncier une sûreté plus grande, en diminuant le risque du prêteur, contribuera à réduire le taux de l'intérêt, et rend ra ainsi moins onéreux pour le propriétaire les emprunts hypothécaires. ”

“ Un propriétaire foncier veut-il emprunter, il n'a comme ressource que l'hypothèque qui, parmi ses nombreux défauts, présente en première ligne celui d'être rarement employée lorsqu'il s'agit d'un emprunt à court terme. ”

“ Si le fait d'un tiers ou un cas fortuit faisait périr ou détériorait l'immeuble hypothéqué, enlevant ainsi ou diminuant la garantie fournie, le créancier ne pouvait rien exiger du débiteur, ni le remboursement anticipé, car un événement où le débiteur n'est pour rien ne peut lui faire encourir la déchéance du terme stipulé en sa faveur, ni un supplément d'hypothèque, car en promettant une hypothèque spéciale, le débiteur avait cantonné la garantie et ainsi affranchi par avance de toute obligation hypothécaire le reste de son patrimoine. ”

“ L'opération totale du placement sur hypothèque est ainsi dédoublée : un titre constate la créance du prêteur, c'est l'obligation foncière ; un autre titre constate la dette de l'emprunteur, c'est l'acte de prêt.
Ceux qui achètent à la Bourse des obligations foncières sont donc en réalité des créanciers hypothécaires. Seulement leur hypothèque ne porte pas sur tel ou tel immeuble déterminé ; ils ont pour gage la masse des biens sur lesquels la Société , a prêté de l'argent. Ces titres circulent donc avec la garantie hypothécaire qui leur est indirectement, mais très efficacement attachée. ”

“ Si l'Etat emprunte à un taux plus élevé, c'est parce qu'il fait courir plus de risques à ses prêteurs. On lui répondit très-justement que c'était une grave erreur, que l'hypothèque vivait sur sa vieille réputation de solidité, et que ceux qui exagéraient ses avantages et son crédit étaient précisément ceux qui n'avaient jamais prêté sur hypothèque. ”

“ Un industriel est engagé dans une opération fructueuse ; mais son industrie exige de nouveaux bâtiments ; il n'a pas d'épargne. Le prêt hypothécaire à 6 0^0 lui permettra de doubler son revenu.
Dans toutes ces hypothèses, qui ne sont pas le fruit de
mon imagination, une petite somme peut relever le crédit d'une propriété, et même augmenter notablement sa valeur. ”

“ Quant au débiteur, dont la dette a, par cette confusion de personnes, passé sur le compte de son homonyme, il peut arriver que sa situation hypothécaire, mauvaise peut-être en réalité, mais bonne selon les écritures d'ordre de la conservation des hypothèques, devienne un piège pour le prêteur de bonne foi, mal éclairé sur les dettes de son emprunteur. ”

“ Aux termes du droit commun, un créancier ne peut être subrogé à l'hypothèque du créancier qui lui est préférable que s'il l'a payé de ses propres deniers. Or, d'après notre système hypothécaire actuel, ce n'est point avec les deniers des créanciers n'ayant qu'une hypothèque spéciale que le créancier dont l'hypothèque est générale a été remboursé : c'est avec le prix provenu de la vente des biens, et ainsi avec des deniers propres au débiteur. La condition principale imposée à toute subrogation légale ne s'accomplit donc point alors. ”

“ Quand un particulier emprunte par hypothèque ou par billet, doit-il rembourser un capital supérieur à celui emprunté ? Non : en payant les intérêts convenus, il ne doit rembourser que la somme empruntée.
Ce serait donc en vain qu'on objecterait que les garanties sont plus grandes dans le placement hypothécaire que sur la Rente, car en admettant que cela soit, il y a un avan-
tage dans la Rente qui compense bien au delà cette garantie, en ce que, les frais étant grands pour les emprunts hypo- thécaires, les prêts ne se font que pour un nombre d'années assez long. ”

“ La réforme hypothécaire elle-même, quelque amélioration qu'elle puisse apporter à ce crédit, demeurera impuissante contre le mal que nous venons de signaler. Elle rendra plus faciles et moins onéreux les emprunts sur la propriété ”

“ Mais vous avez tort de comparer le prêt hypothécaire délaissé, aux valeurs immobilières si recherchées aujourd'hui.
Leur but et leur nature sont différents ; on ne saurait attribuer à l'accroissement des unes la disparition des autres. Le prêt hypothécaire n'a jamais été considéré que comme un placement de père de famille ; il sert aux emplois et aux remplois ; il sauvegarde la fortune des incapables. ”

“ Cette présomption est moins concluante quand il y a une hypothèque qui garantit la créance, et que le bien hypothéqué reste entre les mains du débiteur. En effet, le créancier hypothécaire a une sûreté qui doit le rendre plus certain d'être payé ; son inaction est plus excusable, et fait moins facilement présumer un paiement, une faute ou une renonciation de sa part. ”

“ Le prêt hypothécaire à longue échéance n’est maintenant un placement de fonds que pour le petit rentier qui renonce à augmenter son capital, ou qui, spéculant au fond d’une province sur la misère et l’ignorance du paysan, fait ses placements à un taux dont l’élévation est en raison même de l’immobilisation de la dette. ”

“ H est efficace et simple. Après trente ans l'action personnelle qui vivifie la créance entière s'éteint. L'action hypothécaire qui est un moyen d'obtenir le paiement à concurrence de la valeur de la chose hypothéquée subsiste. En fin de compte l'existence, de la dette est prolongée dans l'exacte proportion de la garantie réelle qui la corrobore. Le créancier dont la sécurité fondée sur l'hypothèque justifie une plus longue inaction, est soustrait à la prescription trentenaire et conserve le moyen d'exiger ou d'obtenir ce qui lui est dû hypothécairement. ”