Ambroise Rendu

“ Nous ne cherchons pas à exagérer le mal ; nous devons cependant dire que l'expérience prouve que la plupart des acquéreurs d'immeubles ne possèdent pas le capital nécessaire au paiement de la totalité du prix ; que leurs convenances particulières, dans les campagnes surtout, sont une raison décisive, et qu'ils prennent le parti d'acquérir parce qu'ils comptent sur le crédit. Qu'ils aient la crainte de voir ce crédit leur faire défaut, ils s'abstiennent ; la concurrence disparaît et la propriété subit une dépréciation importante. ”

“ Mais vous avez tort de comparer le prêt hypothécaire délaissé, aux valeurs immobilières si recherchées aujourd'hui.
Leur but et leur nature sont différents ; on ne saurait attribuer à l'accroissement des unes la disparition des autres. Le prêt hypothécaire n'a jamais été considéré que comme un placement de père de famille ; il sert aux emplois et aux remplois ; il sauvegarde la fortune des incapables. ”

“ Dans l'agriculture comme dans l'industrie, nous sommes convaincus qu'il n'est pas possible de fixer une limite aux progrès que le génie et le travail de l'homme peuvent accomplir. L'enquête a constaté que le travail seul, et le travail réduit aux bras de l'homme, c'est-à-dire aux conditions les moins favorables, accomplit chaque Jour de tâches qui semblent impossibles à l'intelligence et à la richesse. ”

“ Quand la propriété foncière est en souffrance, la prospérité publique est gravement menacée. Sa situation est analogue à celle du commerçant ; si celui-ci ne trouve pas de crédit, la conséquence fatale c'est la faillite; pour la propriété foncière, la conséquénce est la même sous un autre nom, c'est la vente à vil prix, c'est-à-dire la ruine. ”

“ Si l'Etat emprunte à un taux plus élevé, c'est parce qu'il fait courir plus de risques à ses prêteurs. On lui répondit très-justement que c'était une grave erreur, que l'hypothèque vivait sur sa vieille réputation de solidité, et que ceux qui exagéraient ses avantages et son crédit étaient précisément ceux qui n'avaient jamais prêté sur hypothèque. ”

“ Dans ces vingt dernières années, à la suite de nos grands emprunts et des émissions de valeurs de toute nature, il s'est créé une industrie bâtarde, parasite, malsaine, qui consiste à épier et à exploiter les fluctuations de la Bourse. Après avoir conquis les petites villes, cette industrie marche à la conquête des campagnes. D'un autre côté, de grandes
sociétés de crédit servies par des agents actifs font refluer vers Paris les capitaux de la province. ”

“ Quand l'agriculteur ne trouve plus de bailleurs de fonds, la gêne arrive et l'expropriation n'est pas loin. C'est ainsi que bientôt on arrivera à la liquidation de la propriété foncière, et on peut être certain que des ventes trop nombreuses, volontaires ou forcées, déprécieront la propriété dans une proportion déplorable. Le Trésor lui-même éprouvera, par suite de l'avilissement de la valeur des immeubles, un préjudice sérieux dans ses recettes. ”

“ Il gagnerait 28 0/0 d'intérêts, La crise d'ailleurs nous en avons le ferme espoir, ne sera que passagère. Quand les valeurs, reprenant un cours réguliers, l'argent n'affluera plus vers la rente, mais se tournera vers l'hypothèque qui offrira un revenu égal et des garanties aussi sûres, on verra bientôt se produire le résultat suivant : Le revenu des valeurs mobilières baissant, le crédit du sol remontera. C'est là une conséquence nécessaire. Le crédit mobilier et le crédit foncier sont comme les plateaux d'une balance : l'un d'eux ne peut pas descendre sans que l'autre ne monte. ”

“ A côté de ces avantages pécuniaires que les fonds publics assurent à leurs fortunés souscripteurs, et qui ont fait refluer sur la rente le capital jadis employé en prêts à l'agriculture, il en est d'autres aussi qu'il ne faut pas négliger, car ils ont leur importance et leur intérêt. ”

“ Il faut rendre au prêt hypothécaire sa faveur, à peine de voir la propriété foncière se déprécier chaque jour davantage: Mais alors, me pourra-t-on dire encore, votre remède n'est qu'une gêne nouvelle ajoutée à toutes celles qui écrasent la propriété foncière. C'est-à-dire, en formulant l'objection d'une manière plus précise : ne sera-ce pas hâter et rendre plus sûre la ruine des propriétaires besoigneux qui tirent à peine 5 0/0 de leurs meilleures terres, et qui, ayant emprunté à 6 0/0, ne pourront pas, à moins d'entamer leur capital, payer les intérêts ? ”

“ La tentation est trop forte, bien peu y peuvent résister, et on ne saurait les blâmer d'avoir confiance dans l'avenir. Un exemple rendra mon raisonnement plus frappant encore : Si, avec 83,000 francs, je puis avoir 5,000 francs de rente sur l'Etat, ayant pour garantie de mon placement le crédit du pays, ses richesses et ses impôts, puis-je être qualifié d'imprudent quand je préfère acheter avec mes fonds des titres de rente 5 010, plutôt que de les employer en hypothéques pour ne retirer que 4,150 francs de ces mêmes 83,000 francs. ”

“ Pour opposer aux valeurs de Bourse, l'agriculture inquiète réclamait la création de banques, où viendraient, on l'espérait du moins, refluer pour être mis à la disposition des travaux agricoles, les capitaux absorbés depuis nombre d'années, par le commerce, la grande industrie et surtout la spéculation. ”

“ « Nous ne pouvions procurer de l'argent à un moindre taux, » et cependant, ajoutait-il, c'était rendre un grand service à l'agriculture que de prêter à un taux aussi élevé.
Rien n'est plus vrai ; n'est-il pas maintes occasions où la moindre somme permet d'échapper à un désastre ? C'est ce qui arrive tous les jours pour la propriété foncière.
Par exemple, un bâtiment menace ruine, le propriétaire n'a pas d'argent et ne peut en trouver. Moyennant une petite somme il pourrait consolider ses murs ; mais l'hypothèque lui reste fermée ”

“ Le temps, qui a toujours raison de la routine, substituera au formalisme antique dont nous sommes encore les esclaves d'autres règles plus simples, moins coûteuses et surtout plus rapides, sans diminuer cependant la protection dont le contrat hypothécaire est justement enveloppé. ”

“ Au surplus, si le prêt hypothécaire est entouré de garanties et parait solide, est-ce qu'il n'expose pas aussi à certains risques, malheureusement trop fréquents, le créancier qui s'y est confié ? Quand les valeurs mobilières rapportent davantage, c'est-à-dire aux époques troublées, les immeubles se déprécient, et le préteur qui fait vendre peut et doit fréquem-
ment se trouver en perte, si prudent qu'il ait été. ”

“ Quant à l'intérèt que les cultivateurs ne peuvent, dit-on, sans courir à la ruine, dépasser dans leurs emprunts, et qu'il est d'usage de baser sur le revenu net des terres de la localité, c'est-à-dire sur le prix de location, taux qu'on dépasse d'ailleurs dans les achats à terme, nous croyons qu'il varie à l'infini : il varie d'abord avec ce revenu net qui se modifie, suivant les temps, les lieux, la nature des produits et le mode de culture ”

“ Peu de questions présentent un intérêt d'actualité aussi saisissant. Je n'en connais pas dont la solution soit attendue avec tant d'impatience et d'angoisses. C'est au nom d'une classe particulièrement intéressante, celle des petits cultivateurs et des industriels, que j'élève la voix. Ma réclamation n'est inspirée que de leur souffrance; c'est assez dire à quels titres elle mérite d'être accueillie.
Je n'ai pas, sans doute, la prétention téméraire de chercher ni d'indiquer un :remède aux gênes nombreuses qui semblent enlacer le propriétaire comme d'un réseau et qui se resserrent sans cesse. ”

“ Un industriel est engagé dans une opération fructueuse ; mais son industrie exige de nouveaux bâtiments ; il n'a pas d'épargne. Le prêt hypothécaire à 6 0^0 lui permettra de doubler son revenu.
Dans toutes ces hypothèses, qui ne sont pas le fruit de
mon imagination, une petite somme peut relever le crédit d'une propriété, et même augmenter notablement sa valeur. ”

“ Relever le crédit du sol, à peine de voir un malaise général succéder bientôt à cette prospérité financière que nos revers nous ont laissée, et qui est le gage de notre salut : voilà quel doit être le but de nos recherches ; voilà ce qu'il faut trouver. Et je De crois pas que ce désidératum soit au-dessus de nos efforts.
Il suffirait de vouloir. et de rendre, ce que je vais examiner, les conditions du prêt hypothécaire plus abordables, c'est-àdire plus avantageuses. ”

“ Elle est aussi le résumé de toutes les réponses.
La crise est donc générale, et il est d'intérêt public de lui trouver, à bref délai, un spécifique. La situation s'aggrave et les établissements de crédit ne peuvent plus, j'essaierai de
le prouver, offrir à toutes ces "gênes autre chose qu'un secours illusoire, quand leurs combinaisons n'ont pas pour résultat de hâter la ruine de celui qui s'adresse à eux pour escompter un avenir douteux. ”

“ Partisans de la liberté absolue ou défenseurs des mesures restrictives, presque tous les déposants déclarent, en effet, que les capitaux manquent à l'agriculture et demandent avec instance que le gouvernement avise aux moyens de leur en procurer. ”

“ Aveugle celui qni ne s'en rend pas compte. Qu'il aille causer avec son notaire et ses yeux s'ouvriront.
L'accumulation des valeurs mobilières, le développement excessif du crédit de l'État ayant créé cette situation, y a-t-il quelque chose à faire, en dehors des réformes pratiques, pour permettre au prêt hypothécaire, indispensable aux propriétaires, de lutter sans trop d'inégalité avec les placements en fonds publics ? aurait-on dll, en émettont une si grande quantité de valeurs, songer qu'on allait précisément attirer à soi l'épargne modeste, enlevée à l'agriculture? ”

“ Il faut laisser à l'initiative individuelle sa part d'action. La remplacer ou même - la diriger, c'est exposer le pays aux grandes catastrophes, 4 dont nous avons eu tant et de si douloureux exemples. La liberté peut s'égarer parfois, mais en donnant son essor à l'activité humaine, elle produit bientôt des fruits durables. ”

“ Elle rapporte moins, elle n'est pas plus sûre, elle peut à chaque paiement d'intérêts, paiements en général espacés, donner lieu à des poursuites pénibles. Elle cause le plus souvent, aux époques de remboursement, de grands ennuis et de grands embarras au créancier, sans que celui-ci les puisse éviter. Il lui faut, pour se faire payer, recourir à la coûteuse procédure de la saisie immobilière, à l'adjudication ”

“ Qui donc ne prévoit pas la hausse, c'est-à-dire l'augmentation de sa fortune, et qui donc surtout, à cette époque où les capitaux se sont maintenus à des taux fort bas, n'a pas le droit d'espérer que ne pouvant descendre ”

“ Cette situation financière étant malheureusement constante, et devant à juste.titre préoccuper l'attention de tous ceux qui s'intéressent à l'avenir de la propriété foncière, de tous ceux qui croient que la terre est seule la source de la prospérité publique ”

“ Lors de l'enquête spéciale ouverte en 186 ï, les dépositions des notaires et des cultivateurs avaient précisé les causes et l'étendue du mal. Aussi, lorsque au moment où le régime impérial paraissant à son apogée, en 1866, il fut procédé à la grande enquête agricole. M. Gaudin, conseiller d'Etat, chargé de recueillir les réclamations de l'agriculture et de l'industrie, écrivait dans son rapport : t Un fait domine la situation, c'est l'insuffisance déclarée si souvent, proclamée dans l'enquête de 1864, des conditions actuelles du crédit agricole. ”

“ Le revenu des actions peut baisser, il est vrai, mais les immeubles peuvent diminuer de valeur aussi ; les hypothèques ont fait plus de victimes que les chemins de fer parmi les capitalistes. Le capital placé sur hypothèque est immobilisé neuf fois sur dix ; il est quelque- ”

“ Puisque les villes de France ne peuvent trouver de l'argent qu'à 6 0/0, comment veut-on que l'agriculteur s'en procure à 5. Quel raisonnement vaudra cette simple question ; et la poser n'est-ce pas en même temps la résoudre ? ”