Saisie immobilière

“ La loi s'occupe de l'ordre, après avoir réglé la saisie et la vente des immeubles hypothéqués, parce que l'ordre est le complément des poursuites des créanciers ; l'ordre est le moyen d'arriver au payement, c'est-à-dire au but que les créanciers ont voulu atteindre par la saisie.
Mais un ordre peut être ouvert sur le prix d'un immeuble, sans qu'il y ait eu adjudication sur saisie immobilière. Le prix d'un immeuble aliéné de toute autre manière, vendu, par exemple, à l'amiable par le débiteur, ou adjugé en justice hors du cas de saisie (Voy. par exemple les art. 953 et s., 966 et s., C. pr.) ”

“ Beaucoup de personnes hésitent à acheter sur saisie immobilière : tantôt des doutes s'élèvent sur le droit de propriété du saisi à l'égard de l'immeuble mis aux enchères, tantôt, et surtout dans les campagnes, on n'ose se rendre adjudicataire à cause des menaces faites par le saisi contre ceux qui achèteront ses biens. Il peut donc arriver que, le jour de la première adjudication, il se présente peu d'enchérisseurs et que l'immeuble soit adjugé à vil prix. ”

“ Les articles 339 et suivants, où il s'agit non plus de la saisie conservatoire mais de la saisie immobilière, sont beaucoup plus impératifs. L'article 339 pose cette règle que l'agent d'exécution se fait remettre les titres de propriété par leur détenteur et en autorise la communication aux enchérisseurs (art. 339, § 4) . C'est qu'en effet, dans un. pays où la propriété immobilière est à l'état occulte, incertaine, souvent grevée de charges inconnues, la saisie immobilière est pleine de dangers ”

“ D'autre part, l'adjudication sur saisie immobilière est unie de ces ventes « qui, d'après la loi, ne peu« vent être faites que d'autorité de justice :. » les formalités qui l'ont précédée, les précautions qui l'ont entourée, la publicité qu'elle a reçue font justement présumer que l'immeuble saisi a été vendu à sa véritable valeur ; par conséquent, ni le saisi ni le poursuivant ni les autres créanciers ne peuvent l'attaquer et demander qu'on la recommence sous prétexte qu'ils seraient lésés de plus des sept douzièmes ( G. civ., art. 1684) 3. ”

“ Ainsi il a été jugé que lorsqu'une saisie immobilière est pratiquée sur deux ou plusieurs personnes, l'adjudication n'est pas nulle par le seul fait de la vente sur l'un d'eux d'immeubles appartenant à l'autre partie saisie, lorsqu'ils sont tous débiteurs du créancier saisissant. ”

“ De quelques conséquences de la saisie immobilière. — Si, lors de . la saisie, les immeubles ne sont pas loués ou affermés, le poursuivi continue à les détenir en qualité de séquestre jusqu'à la vente, et ce, à moins qu'il n'en soit autrement ordonné (art. 343, § 1, lre phrase) . Les fruits et revenus dudit immeuble" sont immobilisés pour la partie qui correspond à la période qui suit la notification de la saisie au poursuivi, et sont distribués au même rang que le prix de cet immeuble (même texte, §2) . ”

“ Afin d'éviter les frais d'une saisie immobilière le Domaine doit, toutes les fois qu'il est possible et que le créancier poursuivant y consent, présenter requête au tribunal à l'effet d'être autorisé à faire vendre les immeubles aux enchères (Sol. 6 fév. 1885, Aube) . A défaut, il y a lieu de constituer avoué pour éviter un jugement par défaut et de s'en rapporter à justice. ”

“ Le saisi qui détourne ou détruit des objets saisis sur lui peut être poursuivi devant le tribunal correctionnel, puni d'un emprisonnement et d'une amende.
Saisie immobilière. — Les immeubles, à raison de leur importance, ne peuvent être saisis et mis en vente qu'après l'accomplissement de formalités plus longues et plus solennelles que celles exigées pour les meubles. Il ne peut être procédé à la saisie des immeubles qu'en vertu d'un titre exécutoire ; la poursuite ne peut s'exercer en vertu d'un jugement par défaut pendant les délais de l'opposition. ”

“ Il est souvent impossible, en matière de saisie immobilière, d'établir la propriété des immeubles saisis ; aussi l'article 690 de la loi du 2 juin 1841 n'exige pas un établissement de propriété dans le cahier des charges : néanmoins, lorsque le saisissant aura, soit dans son titre même, soit dans des actes connus de lui, des renseignements certains sur la propriété, il sera bon de faire connaître comment la partie saisie et ses auteurs ont acquis la propriété et en ont payé le prix. ”

“ Le mot brandon indiquait autrefois dans certaines provinces un piquet surmonté de paille, que l'on mettait sur le terrain pour indiquer la saisie des fruits.
(2) Dès que la saisie immobilière a été transcrite au bureau des hypothèques, les fruits sont dits être immobilisés, parce que le saisi ne peut plus, en disposer, par vente, bail ou acte quelconque, au préjudice des créanciers saisissants. Les loyers ou fermages (fruits incorporels) suivent également le sort de l'immeuble, à partir de la transcription (même art. 682; Comp. art; 678) . ”

“ D'autre part, les loyers et fermages, quoique valeurs mobilières sont supposés faire partie intégrante de l'immeuble à l'occasion duquel ils sont nés.
La saisie immobilière peut donc se trouver en présence d'une saisie-brandon ou d'une saisie-arrêt : on peut aussi prévoir le cas où le débiteur est mis en faillite au cours d'une procédure d'expropriation forcée.
a. Saisie-brandon.
Tout le monde admet que la saisie-brandon met obstacle à l'immobilisation des fruits (1) ; il faut du reste qu'elle soit antérieure à la transcription de la saisie. ”

“ Enfin les créanciers, pour remédier aux conséquences d'une mévente, n'auront plus que le moyen de la surenchère, devant l'emploi duquel on hésite ; tandis que la procédure de saisie immobilière à l'avantage, par les sommations qui leur sont adressées , de mettre directement en éveil tous les créanciers et de leur permettre de surveiller et de pousser les enchères.
243 — La conversion d'une saisie immobilière en vente sur publications volontaires paraît donc , en principe, offrir, à un point de vue général, plus d'inconvénients que d'avantages. ”

“ La demande en résolution de la vente de l'immeuble saisi par le vendeur non payé n'est pas un incident de saisie (Voy. infrà, § 730) , mais le poursuivant peut y intervenir (Voy. suprà, § 678) . Les personnes intéressées à intervenir dans les incidents' de la saisie immobilière le peuvent-elles en appel comme en première instance? C'est un point réservé (Voy. infrà, §974) . ”

“ Certes les lenteurs de la saisie-immobilière sont bien de nature à porter le créancier à agir de préférence par la voie de saisie-mobilière, d'autant plus que parfois elle suffira pour désintéresser le créancier. ”

“ B. Procédure; saisie immobilière. — L'immeuble hypothéqué est saisi : l'adjudication sur saisie vaut purge (C. pr. art. 717, § 3, modif. par d.-l. 17 juin 1938) ; elle libère l'immeuble des charges hypothécaires dont 11 était grevé; désormais, les droits des créanciers sont transportés sur le prix; quant à ceux dont les droits n'avaient pas été publiés ils sont sacrifiés; cependant, la loi réserve le droit de préférence des hypothèques dispensées d'inscription (femme mariée, personnes en tutelle) ”

“ On répond (voy. sur-tout Lepage, au Traité des saisies, tom. 2, pag. 58) , que la loi n'a entendu donner à la saisie immobilière d'autre effet que de frapper sur la propriété et non sur la jouissance, et que, par une suite nécessaire, le débiteur, depuis le jour de la saisie jusqu'à la vente , perçoit les fruits et en dispose, si les créanciers ne les ont pas saisis. ”

“ L'immeuble saisi est loué ou affermé pour une période qui n'excède pas dix-huit ans : est-ce à bas prix, le revenu de l'immeuble se trouve diminué pendant un temps qui peut être assez long; est-ce pour un bon prix, la présence du locataire ou du fermier n'empêche pas moins le propriétaire d'habiter ou d'exploiter par lui-même. Les créanciers qui, dans ces conditions, craignent avec raison de ne pas trouver d'adjudicataire sont-ils tenus de subir ce bail? ”

“ On voit, en résumé, que la saisie immobilière peut donner ouverture à. quelques procédures particulières : avis à donner, aux fermiers et locataires (art. 343, § 3) , instance pour obtenir le dépôt des titres (art. 340, § 1) , publicité spéciale au cas où le débiteur déclare avoir perdu son titre ou n'en point avoir (art. 340, § 2) , avis aux copropriétaires ou autres détenteurs de droits réels (art. 342, § 1) . Elles ont lieu après là saisie, sauf la dernière qu'il faut, semble-t-il, reculer jusqu'après le cahier des charges ”

“ Celle incertitude paralyse souvent les intentions de quelques personnes qui refusent de se porter enchérisseurs, comme elles le feraient si elles n'avaient à craindre dans l'avenir aucun danger d'éviction. Cette incertitude et ces craintes arrêtent souvent l'essor des enchères dans les ventes sur saisie immobilière. Aussi le saisissant, le créancier et le saisi, tous intéressés à l'élévation du prix, s'entendent-ils, la plupart du temps, lorsqu'ils sont tous majeurs, pour convertir la saisie en une vente volontaire en justice, conformément à l'art. ”

“ Cette hypothèse ne diffère donc de la précédente qu'en un seul point : aucun créancier ne pourra saisir immobilièrement les constructions pour l'enlèvement desquelles le bailleur aura opté, car, vouéés à une destruction immédiate, elles ne seront plus qu'une propriété mobilière sur laquelle les créanciers du preneur pourront seuls pratiquer une saisie-exécution 18. ”

“ VENTE SUR SAISIE IMMOBILIÈRE.—SECT. I, § 3. 469 commandement doit arriver directement au débiteur ; autrement l'oubli, la négligence, la fraude, le décès de la personne chez laquelle on a élu domicile, exposeraient le débiteur à l'ignorance des poursuites.
Toutefois, il a été jugé que la faculté accordée aux parties de faire une éléction de domicile (— V. Exploit, nos 24-4 et suiv.) pour l'exécution des actes qu'elles contractent est générale dans ses effets, qu'il n'y a point d'exception pour le cas de saisie immobilière, que l'art. 675 ne s'exprime pas en termes plus impératifs que l'art. ”