Bureau des hypothèques

“ Abstraction faite des dispositions de droit pur qui, sans inconvénient pour la marche régulière du système, peuvent être successivement modifiées sous l'influence de considérations philosophiques ou économiques, le régime hypothécaire doit avoir pour base des faits précis, des actes définitifs, des classements indiscutables. En France, tout, au contraire, y est arbitraire, capricieux, équivoque.
Que se passe-t-il actuellement dans un Bureau d'hypothèques? Et quels sont les procédés administratifs qui doivent y assurer l'effet des contrats et le jeu de la loi ? ”

“ L'inscription des hypothèques doit être faite au bureau du conservateur dans l'arrondissement duquel sont situés les biens qui y sont affectés. Lorsque plusieurs immeubles sont affectés à la même dette, ou que le domaine hypothéqué se compose d'héritages situés sur deux ou plusieurs arrondissements, il faut nécessairement faire autant d'inscriptions qu'il y a de bureaux différents, pour conserver l'hypothèque. C'est ce qui résulte de la première partie de l'art. 2146 du Code civil. ”

“ Les Conservateurs des hypothèques sont investis de fonctions dont la responsabilité est incessante, et ceux-là seuls en apprécient l'étendue et la portée qui connaissent les procédés de manutention d'un Bureau d'hypothèques.
Une jurisprudence inconséquente, parce qu'elle est mal renseignée, a transformé leurs fonctions. Au lieu de leur demander, dans l'accomplissement des formalités hypothécaires, l'exécution passive de la volonté des parties, on les charge de contrôler la validité de leurs actes (1) . ”

“ Pour opérer l'inscription, il est présenté un triple bordereau contenant : 1° les nom, prénoms, qualité et domicile du requérant; 2° l'élection de son domicile dans l'arrondissement du bureau des hypothèques ; 3° les nom, prénoms, profession et domicile du comptable grevé; 4° la date et la nature du titre donnant lieu à l'inscription ; 5° l'espèce et la situation des immeubles sur lesquels doit porter le privilège.
891. Cette inscription étant indéfinie ne mentionne aucun capital; elle est prise pour sûreté des sommes
(1) C. civ., 2149.
(2) C. civ., 2111; Cass., 30 juillet 1878 ”

“ Ils consistent à porter, jour par jour., sans blanc ni intercalation, sur des registres'arrêtés à la fin de chaque séance, l'analyse bien circonstanciée de ces mêmes actes de mutation d'immeubles et de constitution d'hypothèque, qui, plus tard, sont obligés, pour conquérir le rang hypothécaire, d'aller se faire transcrire ou inscrire, à la diligence des parties, dans les registres d'hypothèques, souvent à une grande distance du point de départ, de manière que le créancier le plus à proximité du bureau a toujours un avantage réel sur ses concurrents. ”

“ « les privi« lèges des femmes, des fils de famille, des mineurs et des « interdits, ainsi que celui des avocats et des procureurs, « mentionnés dans l'article 1857 du Code, sont abolis. » La transcription s'étend à tous les droits réels.
Le canton de Glaris a terminé la publication du Code civil en 1874. L'article 255 est ainsi conçu : « Une bypo« thèque ne peut être constituée sur un immeuble que par « voie de création d'une lettre de gage. Le droit hypo« thécaire est acquis au créancier aussitôt que le débiteur « a notifié la lettre de gage au bureau des hypothèques. » ”

“ Aucune administration publique ne peut conférer d'hypothèque sur ses biens. Aussi, l'Etat, les départements, villes, communes, etc., empruntent-ils sur leur simple signature, après autorisation ou lois spéciales.
Les hypothèques conventionnelles ne peuvent être consenties que par ceux qui ont la capacités d'aliéner les immeubles qu'ils soumettent à l'hypothèque. ”

“ Mais, ce qui est plus pratique, si l'on veut laisser subsister les hypothèques générales à côté des hypothèques spéciales, il est manifeste que les moyens employés pour éviter une confusion quelconque dans les parcelles spécialement hypothéquées ne serviront absolument de rien pour éviter la confusion dans les personnes. Un tel résultat ne doit pas surprendre : l'hypothèque générale et l'hypothèque spéciale, envisagées au point de vue de la désignation des immeubles, sont en parfaite antinomie. ”

“ Il faut qu'un système hypothécaire ne puisse fonctionner que par l'initiative des particuliers. C'est aux intéressés à apprécier leurs titres comme ils le sauront; les conseils ne leur manqueront pas s'ils sont embarrassés. C'est à eux qu'il appartient de rédiger leurs réquisitions dans les termes qu'il leur plaira d'adopter, et de les adresser aux conservateurs des hypothèques : tant pis pour eux s'ils se trompent. ”

“ D'une autre part, si l'hypothèque en elle-même ne peut pas, tant que les choses sont entières, entraver le droit d'administration du propriétaire, et retenir sous son action les fruits que le propriétaire a vendus, on comprend qu'il en doit être autrement lorsque les choses ne sont pas entières et que l'hypothèque est mise en mouvement, spécialement lorsque l'immeuble grevé a été frappé de saisie. ”

“ Les essais d'amélioration partielle ont tous avorté parce qu'on a visé uniquement la législation, sans se préoccuper des procédés d'exécution, du mécanisme intérieur des Bureaux d'hypothèques. Ce sont ces rouages qu'il faut transformer en même temps qu'on révisera les textes. Lorsqu'on veut réparer une vieille maison, au premier coup de pioche on s'aperçoit qu'il faut jeter le bâtiment à bas. Le régime hypothécaire français, dans la connexité incorrecte de son mécanisme et de ses institutions, n'est pas autre chose qu'une maison qui menace ruine. ”

“ Ainsi d'abord l'hypothèque qui leur sert de gage n'est point, comme dans les cas ordinaires, consentie par le souscripteur des titres sur son immeuble. C'est l'hypothèque consentie par l'emprunteur à la Société, lors du contrat de prêt, qui devient la garantie donnée par celle-ci aux porteurs de ses propres obligations. En outre, chaque lettre de gage n'a point une hypothèque spéciale sur tel ou tel immeuble désigné : elle est garantie par la masse des biens hypothéqués par les emprunteurs. C'est le gage collectif substitué au gage individuel. ”

“ S'il s'agit de constituer une hypothèque spéciale sur un ou sur quelques immeubles pris particulièrement, qui composent toute la fortune du débiteur, ou qui même seroient choisis parmi beaucoup d'autres dont il seroit propriétaire, c'est alors qu'il faut redoubler de soins et d'attention, pour déterminer avec précision ce qui fait l'objet de l'hypothèque. On doit prendre toutes les précautions possibles pour faire disparoître toute équivoque. ”

“ Or, dans beaucoup de législations, on a cru, à tort ou à raison, que le meilleur moyen de protéger les incapables dans leur fortune était d'accorder à ces derniers une hypothèque sur les immeubles de la personne chargée de l'administration de leurs biens. ”

“ Si notre Code a donné aux femmes et aux mineurs, non pas une hypothèque privilégiée, mais une hypothèque simple, dispensée d'inscription, il a mis en même temps les acquéreurs des biens des maris et des tuteurs à l'abri de tout danger, en établissant un moyen de purger les hypothèques. ”

“ L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation.
Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. ”

“ Nous convenons que le nouveau mode ne se prête pas facilement à la révélation des hypothèques sur les biens à venir, et que nous ne parviendrions que par un grand effort d'administration à donner à l'hypothèque légale, qui, par sa nature, doit nécessairement embrasser à la fois les biens actuels et les biens futurs, la publicité réclamée par l'intérêt des tiers, sans nuire à celui de la femme et du mineur. ”

“ Pour être rassuré contre les actions hypothécaires , l'acheteur devra jouir, après la transcription de son contrat, d'une possession publique et paisible de dix ou vingt ans , et peut-être même de trente ans ; car si l'hypothèque est un véritable droit réel, elle est attachée à l'immeuble et ne peut en être distraite. ”

“ Il n'est donc pas étonnant que, lorsqu'une somme est confiée à un particulier, selon certaines circonstances, à la charge d'en faire un emploi en immeubles ou en hypothèques, on stipule souvent que l'emploi se fera par première hypothèque. ”

“ On a même allégué que l'hypothèque judiciaire sera souvent fort avantageuse pour le débiteur lui-même, en ce que le créancier, tranquillisé par sa garantie hypothécaire, mettra moins d'activité et de rigueur dans ses poursuites ultérieures, soit quant à l'expropriation des immeubles hypothéqués, soit quant à l'emploi des autres voies d'exécution. ”

“ Ces droits ne valent que par l'inscription, de même que l'hypothèque légale sur les comptables ; ils diffèrent donc sensiblement des hypothèques occultes.
Le texte qui crée les hypothèques occultes, rétroactives et générales suffit, par sa rédaction autoritaire autant que par ses lacunes, à justifier les embarras qu'il apporte dans le mécanisme du régime hypothécaire. Le vieil adage du temps passé n'est que trop vrai : à loi sèche, commentaire trouble. ”

“ Ainsi, quel que soit le mode de publicité des hypothèques, même s'il est réel, c'est-à-dire réalisé au moyen d'un livre foncier, même s'il constitue une condition de l'existence du droit réel d'hypothèque entre les parties, le législateur doit, s'il veut sauvegarder le crédit du débiteur, intervenir, par des dispositions expresses ou tout au moins implicites, pour obliger le créancier, s'il s'agit d'hypothèque conventionnelle à se contenter d'un gage spécialisé, s'il s'agit d'hypothèque légale, à ne prendre inscription que sur des immeubles limitativement déterminés du débiteur. ”

“ Il est de l'intérêt de la société de dégager, autant que possible, les immeubles des hypothèques. Or, il n'y a pas de nécessité d'imprimer l'hypothèque légale sur les biens du subrogé tuteur; mais, pour la sûreté de sa responsabilité à cet égard, il est raisonnable de se contenter de l'action que le mineur peut exercer contre lui, lorsqu'il y a lieu à réclamer cette responsabilité. On devrait craindre d'ailleurs que les citoyens ne fissent tous leurs efforts pour éloigner d'eux les fonctions de subrogé tuteur, s'ils devaient être grevés d'une hypothèque aussi générale (1) . ”

“ Le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque a souvent donné lieu à de graves difficultés, lorsque des hypothèques générales pour des rentes, soit perpétuelles, constituées à prix d'argent, soit foncières, soit enfin viagères, se sont trouvées en concours avec des hypothèques spéciales. ”

“ L'hypothèque générale, légale ou judiciaire, prend rang par son inscription tant sur les immeubles que le débiteur possédait au moment où elle a été opérée que sur ceux qu'il a acquis ultérieurement ; de sorte qu'à moins de restriction dans le bordereau d'inscription, la priorité de rang sur les biens présents implique priorité sur les biens à venir (5) .
Il en est ainsi pour les hypothèques légales dispensées d'inscription : celle qui se trouve être la première en date a la préférence, même sur les biens que le débiteur n'a acquis qu'après la naissance de la seconde (6) . ”

“ Peut-on, dans un ordre ouvert pour la distribution simultanée du prix de plusieurs immeubles, et dans le cas de concours de plusieurs créanciers ayant une hypothèque spéciale, chacun sur des immeubles différents, avec un créancier-ayant une hypothèque générale qui prime toutes les hypothèques spéciales, répartir, — lorsque le créancier ayant hypothèque générale ne s'y oppose pas, — la collocation au marc le franc sur tous les immeubles, sans avoir égard à la date des inscriptions des hypothèques spéciales? ”

“ Pendant tout le temps qui s'écoule depuis la constitution de l'hypothèque jusqu'à son extinction, il faut que la chose soit administrée, utilisées qu'elle soit louée, si telle est sa destination. Il est logique et naturel de confier ce soin au débiteur, puisqu'il demeure propriétaire et possesseur, puisqu'il a droit aux fruits, et qu'il a un intérêt, au moins égal à celui du créancier, à entretenir l'immeuble en bon état de jouissance. ”

“ Ainsi, lorsque le créancier à hypothèque générale n'a aucun intérêt sérieux pour demander à être colloqué de préférence sur le prix d'un immeuble affecté à des hypothèques spéciales, et qu'il peut être utilement colloqué sur le prix des autres immeubles, il ne faudrait pas écouter sa prétention, qui n'aurait pour effet que de neutraliser l'hypothèque spéciale de certains créanciers en vue de favoriser quelqu'un par cette îpanœuvre. ”

“ Il est bien évident que l'hypothèque établie sur un immeuble, sans rectriction ni limitation, en affecte toutes les parties, toutes les dépendances, en un mot, tout ce qui, non-seulement dans la saisie immobilière, mais encore dans d'autres opérations juridiques, telles que vente, mise en communauté , legs, serait considéré comme inséparable de l'immeuble et devant en suivre le sort. ”

“ Plus d'hypothèque générale attachée de plein droit aux baux passés par l'administration pour ces sortes de biens : la spécialité s'y oppose. Plus de possibilité de stipuler une hypothèque conventionnelle dans des baux administratifs : l'art. 2127 y met obstacle par ses dispositions restrictives. Le ministère des notaires est désormais nécessaire pour ajouter l'hypothèque à un contrat de bail résultant d'un acte de l'administration. ”

“ « L'hypothèque est la base du crédit réel en matière immobilière. Créée à l'origine pour les immeubles, elle a été limitée depuis à cette dernière espèce de biens, et notre Code civil a justement consacré la maxime qui avait prévalu dans l'ancienne jurisprudence : « Les meubles n'ont pas de suite par hypothèque. » Le principe est excellent, parce que les meubles d'une nature en général périssable, n'offrant pas de signes certains d'identité, n'ayant pas d'assiette fixe, ne se prêtent à l'organisation d'aucun système de publicité. ”