Privilège hypothécaire

“ Les immeubles qui ne sont pas susceptibles d'hypothèque ne sont point non plus susceptibles de privilége ; car le privilège n'est autre chose qu'une hypothèque privilégiée.
Ne sont point susceptibles d'hypothèque les biens qui ne sont point susceptibles d'être vendus aux enchères (art. 2118 et 2204) ; les actions qui tendent à revendiquer un immeuble , les actions en nullité ou en rescision d'une vente, de même que les actions en réméré, ne sont point saisissables et susceptibles d'expropriation forcée ; aucun privilége ne peut donc être établi sur elles. ”

“ Les priviléges sur les immeubles peuvent donc s'exercer, pour la totalité de la créance à laquelle ils se rattachent, sur tous les biens qui s'en trouvent grevés; s'ils ont dégénéré en une simple hypothèque, ils ne doivent venir qu'à la date de l'inscription qu'ils ont autorisé à prendre, mais ils ont conservé tous les avantages que cette inscription leur a procurés. L'hypothèque que ces créanciers ont obtenue de la loi en remplacement de leur privilége a donc continué à être indivisible. ”

“ Souvent on appelle hypothèques privilégiées les priviléges sur les immeubles, et c'est avec raison ; car, en réalité, ces priviléges ne sont rien autre chose que des hypothèques plus favorisées que les autres (Comp. la définition de l'art. 2114) ; ce qui explique pourquoi la créance privilégiée ne cesse pas d'être hypothécaire, lorsque les formes prescrites pour la conservation du privilége n'ont pas été observées (V. art. 2113) . Le privilège sur les immeubles renferme donc en lui une véritable hypothèque ”

“ Il y a un double inconvénient à laisser à l'hypothèque judiciaire le privilège de généralité qui lui permet d'atteindre les biens à venir. Le premier est fondé sur des considérations toutes morales, il est déjà écrit dans les articles 791, 1172 et 1600 du code civil. ”

“ ART. 2180. Les priviléges et hypothèques s'éteignent : 1° Par l'extinction de l'obligation principale ; 2° Par la renonciation du créancier à l'hypothèque; 3° Par l'accomplissement des formalités et conditions prescrites aux tiers détenteurs pour purger les biens par eux acquis ; 4° Par la prescription.
La prescription est acquise au débiteur, quant aux biens qui sont dans ses mains, par le temps fixé pour la prescription des actions qui donnent l'hypothèque ou le privilège. ”

“ La raison qui a inspiré ce changement est que les créanciers à privilège général sont ordinairement de petits créanciers, à qui il est dû de faibles sommes qui ne surchargent pas beaucoup le passif hypothécaire : c'est un domestique qui réclame ses gages ; c'est la note du boulanger ou du pharmacien, etc. Si on attendait pour les payer que les gros créanciers hypothécaires fussent désintéressés, le plus souvent ils ne toucheraient rien : l'actif immobilier d'une personne insolvable est ordinairement absorbé en entier par des hypothèques. ”

“ Le propriétaire sous condition suspensive étant propriétaire peut purger et il faudrait des raisons plus solides que celles que vous donnez pour écarter un bénéfice qui constitue le droit commun en matière hypothécaire. ”

“ L'action hypothécaire dure, car il n'y a pas paiement quand elle paralysée par une exception.
Le créancier peut encourir une plus petitio et perdre ainsi son droit, sans pouvoir recommencer; utilement ; mais la plus petitio respecte son hypothèque. ”

“ Au contraire, en matière d'hypothèque, la propriété actuelle de l'immeuble chez le constituant est, comme on l'a très-bien dit, une condition de possibilité légale de l'affectation hypothécaire en soi ; si elle fait défaut, l'hypothèque est entachée d'un vice réel et substantiel que rien ne peut effacer. ”

“ La ligne de démarcation à établir entre les privilèges et les hypothèques n'a point le caractère absolu qu'on lui prête : le privilége du vendeur est en réalité une première hypothèque, que les conditions mêmes de sa naissance permettent de soumettre à un droit particulier quant à sa publicité, mais qui doit subir, mutatis mutandis, toutes les règles hypothécaires. ”

“ Dès qu'il existe une hypothèque occulte et indéterminée, la connaissance des autres devient inutile, la véritable valeur des biens libres est impossible à déterminer, et l'on retombe dans tous les inconvénients, de l'ancien régime hypothécaire, sans profiter des avantages du Code. ”

“ Le droit hypothécaire a pour but et pour effet de faire vendre l'immeuble aux mains du débiteur ou du tiers détenteur, et de faire payer le créancier sur le prix. Une fois ce résultat obtenu, le droit hypothécaire est épuisé, ayant produit tout ce qu'il pouvait produire, lors même que les créanciers ne seraient pas totalement désintéressés. ”

“ En effet, cela se conçoit ; la réforme hypothécaire est la première chose à établir, si l'on veut secourir la propriété foncière, l'agriculture et l'industrie, parce que l'hypothèque, bien conférée, est le seul moyen d'obtenir, pour un long terme, une somme d'argent, ou, à son défaut, de créer des valeurs de portefeuille ayant cours de monnaie, présentant toute sécurité, puisque la meilleure garantie est celle du sol. ”

“ V. la célèbre loi Assiduis, 1, § 1, Cod. Just., qui potior in pign. (VIII ,18) , et Inst., § 29, de Action. (IV, 6) .—V. aussi un exposé complet de la matière des hypothèques privilégiées , dans le Traité du droit de gage et d'hypothèque , traduit de l'histoire du droit romain de Schillim; par M. Pellat, § 18.
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18 PRIVILEGES ET HYPOTHÈQUES.
peuvent aucunement s'en plaindre. Mais la même règle, étendue aux privilèges généraux sur les immeubles autres que le privilège des frais de justice ( Comp. art. 2101 et 2105) , cause un véritable préjudice aux créanciers hypothécaires antérieurs. ”

“ Mais quand je dis que j'hypothèque tous mes biens, n'est-ce pas dire suffisamment que je grève tels et tels objets qui font partie de ce tout ?
Est-ce parce que l'hypothèque a le caractère d'une quasi-possession, d'une main-mise sur l'immeuble ? Sans doute ; mais à la différence du gage mobilier qui passe dans la main du créancier pour le nantir, et qui ne se partage pas à plusieurs, le gage immobilier reste dans les mains du débiteur. Il est toujours sa propriété ; seulement il est grevé d'une charge ou de plusieurs charges ”

“ Lorsqu'un tiers achète un bien hypothéqué et désintéresse, je suppose, le premier créancier hypothécaire, l'hypothèque n'en continue pas moins d'exister sur le bien au profit des créanciers hypothécaires non désintéressés. Le créancier qui monte au premier rang va donc exercer l'action quasi-Servienne contre le détenteur et le déposséder? ”

“ Il nous semble qu'en principe général rien ne doit s'opposer à ce que le vendeur fasse détacher ces objets du corps de l'immeuble, pour exercer sur eux son privilège. Mais si l'immeuble dont il s'agit avait été grevé d'hypothèque avant ou après l'immobilisation , les créanciers hypothécaires devraient l'emporter sur le vendeur, parce que l'hypothèque s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué ( V. art. 2118 et 2133) ”

“ Ajoutons qu'une telle procédure est véritablement indispensable dans une législation qui, comme la nôtre, admet des hypothèques occultes, car elle est le seul moyen, pour un acheteur, de se garantir contre le danger de voir surgir une hypothèque ignorée au jour où il a acquis l'immeuble.
Telles sont les raisons d'ordre général qui justifient l'institution. Il est vrai que ses avantages ne vont pas sans quelque inconvénient pour les créanciers. Le prêt hypothécaire est un mode de placement recherché par les capitalistes. ”

“ Cela résulte en termes exprès du 3° du même article 14 , d'après lequel ce précédent propriétaire passe, comme privilégié, avant tous créanciers hypothécaires. Ce classement est fort raisonnable, car, ainsi que je l'ai dit plusieurs fois, l'aliénation n'a été faite que sauf la rétention du privilège, et l'acheteur ne peut concéder à ses créanciers plus de droits qu'il n'en a lui-même. On voit qu'il n'y aura jamais lieu d'appliquer littéralement au privilège du vendeur l'art. 1er, suivant lequel le privilége est le droit d'être préféré aux autres créanciers , quoique antérieurs en hypothèque. ”

“ Un autre besoin , peut-être le plus pressant de tous, et qui a échappé à l'attention de ceux qui, jusqu'à présent, ont proposé des projets de réforme hypothécaire, ce sont les frais que les formalités occasionnent, et qui, en raison de l'extrême morcellement de la propriété et de la modicité de la plupart des affaires , contraignent les nouveaux possesseurs à négliger la purge des hypothèques, au risque d'être évincés plus tard, de soutenir un procès , ou de payer deux fois. ”

“ Or, on doit comprendre dans la classe des tiers, non seulement les créanciers hypothécaires, mais encore les créanciers chirographaires. Car, quoique les uns et les autres tirent leurs droits du débiteur, ils ne tiennent pas leur rang de lui, et par conséquent ils sont tiers les uns à l'égard des autres pour s'opposer à ce que des préférences injustes soient établies en faveur de quelques uns au préjudice de tous. La loi a déterminé les causes de préférence. Ce sont le privilége et l'hypothèque. ”

“ Mais néanmoins nous reconnaîtrons que toujours le privilége retenu lors de la transmission d'un immeuble, prime les créanciers hypothécaires de l'acquéreur, lors même que l'hypothèque de ces derniers remonte à une date antérieure à la constitution du privilège ( V. plus loin le n° 14) .
12. Les hypothèques peuvent être établies par convention; les privilèges ne résultent que de la loi. — Le droit d'hypothèque peut s'établir par convention avec l'étendue que lui donne la volonté des parties (1) , et pour toute espèce de créance. ”

“ Quant à l'action résolutive, elle se confondra avec le privilége du vendeur et avec l'inscription de ce privilége.
Art. 21. Nonobstant toute convention contraire, l'emprunteur des bons hypothécaires pourra rembourser en tout ou partie les créances, mêmes non exigibles. ”

“ Or cet intérêt modéré, auquel elle a droit, puisque le gage qu'elle peut offrir à l'emprunteur serait, avec un bon système hypothécaire, la meilleure et la plus sllre de toutes les garanties, les capitaux des villes ne peuvent que rarement s'en contenter, parce que la vie, rendue chaque jour plus coûteuse, fait au citadin une nécessité de rechercher les placements à gros profits. ”

“ Une créance, hypothécaire ou non, peut être donnée en gage, à la condition de satisfaire aux règles de l'article 2075. De plus, la pratique a consacré les conventions désignées sous les noms de cession d'antériorité, subrogation, ou cession d'hypothèque, par lesquelles un créancier investi d'un droit hypothécaire, y substitue une autre personne, d'une façon plus ou moins complète. Nous étudierons ces divers actes en parlant de l'hypothèque légale de la femme mariée, à laquelle ils s'appliquent le plus souvent. ”

“ Ces considérations sont assez puissantes pour nous engagera soumettre à un nouvel examen le principe de la spécialité des hypothèques, qui forme la base de notre système hypothécaire.
La notion de la spécialité est si fortement enracinée dans les esprits, qu'elle est en quelque sorte passée à l'état de dogme : aussi est-on facilement disposé à l'accepter sans discussion, et même sans réflexion. Voyons cependant quelle est sa véritable valeur.
II. — Appréciation critique des prétendus avantages de la spécialité : l' Elle empêche le crédit du débiteur d'être épuisé par une seule hypothèque ”

“ De ce que tous les créanciers sont présents, il ne s'ensuit en aucune manière que celui dont le droit hypothécaire s'étendait à tous les immeubles ne reste pas le maître, dès qu'il y a intérêt, d'exercer son droit comme il l'entend et de se faire payer soit sur tous les immeubles que grevait son hypothèque générale, soit sur tel ou tel de ces immeubles qu'il lui convient ou qu'il est dans son intérêt de choisir. ”

“ Votre- spécialité n'est qu'une chimère, et elle n'aura jamais qu'une existence nominale: car les créanciers stipuleront toujours des hypothèques excessives quoique spéciales, et qui grèveront la totalité des biens du débiteur. ”

“ Cette faveur ne doit s'appliquer qu'à l'obligation, mais seulement en tant qu'obligation hypothécaire. Le créancier, dont la sécurité est plus grande et l'inaction plus justifiable, conserve le moyen d'obtenir paiement par l'action hypothécaire alors qu'il ne le pourrait plus par l'action personnelle. D'ailleurs, pour-
quoi y aurait-il deux actions contre une même personne, la chose restant aux mains du débiteur? ”

“ La propriété ainsi authentiquement prouvée entre les mains de l'emprunteur, il convient d'apprécier l'état civil, si l'on peut s'exprimer ainsi, du domaine que va frapper l'hypothèque.
Ce domaine, du chef de son propriétaire ou du chef de ses précédents possesseurs, peut être grevé de privilèges, d'hypothèques légales, d'hypothèques judiciaires, d'hypothèques conventionnelles; il peut être, pour un temps plus ou moins long, frappé d'usufruit, même d'inaliénabilité. ”

“ Cette présomption est moins concluante quand il y a une hypothèque qui garantit la créance, et que le bien hypothéqué reste entre les mains du débiteur. En effet, le créancier hypothécaire a une sûreté qui doit le rendre plus certain d'être payé ; son inaction est plus excusable, et fait moins facilement présumer un paiement, une faute ou une renonciation de sa part. ”

“ Quand le père de famille meurt, voilà un immeuble d'une valeur vénale de 4,000 à 5,000 francs qu'il faut vendre, souvent à vil prix, le partage étant impossible ; et ce foyer domestique, péniblement acquis par tant d'années laborieuses, à peine libéré, se désagrège et disparaît. Le problème hypothécaire touche à toutes ces questions d'économie sociale. ”