Action hypothécaire

“ L'action quasi-servienne est une action utile si on la compare à l'action servienne, de laquelle elle est dérivée par extension; mais elle suppose, comme celle-ci, l'existence du droit réel de gage ou d'hypothèque. Il arrive cependant que, dans certains cas, l'action hypothécaire est accordée, bien que le droit réel d'hypothèque n'existe pas encore, par exemple si le constituant était un possesseur de bonne foi, et si l'usucapion n'était pas accomplie. ”

“ Cette faveur ne doit s'appliquer qu'à l'obligation, mais seulement en tant qu'obligation hypothécaire. Le créancier, dont la sécurité est plus grande et l'inaction plus justifiable, conserve le moyen d'obtenir paiement par l'action hypothécaire alors qu'il ne le pourrait plus par l'action personnelle. D'ailleurs, pour-
quoi y aurait-il deux actions contre une même personne, la chose restant aux mains du débiteur? ”

“ L'hypothèque est un droit réel et indivisible, emportant droit de suite et de préférence, en vertu duquel une chose se trouve affectée à l'acquittement d'une obligation (1) .
471. Par essence, l'hypothèque est un droit accessoire ne survivant pas à l'extinction de l'obligation qu'il garantit (2) .
472. De ce que l'hypothèque est indivisible et existe en entier sur tous et sur chacun des biens grevés, il ne résulte aucun obstacle à la division de l'obligation principale entre les héritiers du créancier ou du débiteur, car l'action hypothécaire et l'action personnelle sont distinctes (3) . ”

“ Si, en payement de leurs légitimes ou de leurs legs, les légitimaires et les légataires ont reçu de l'héritier des immeubles sur lesquels le ciéancier avait hypothèque avant l'ouveiture de la succession, il est incontestable que le créancier peut intenter contre eux l'action hypothécaire. ”

“ De plus, on a fait observer que ce texte n'a peut-être rien à voir dans notre question parce que, vu sa généralité, il doit s'interpréter comme étant la suite de celui qui précède: la loi 1 dit que l'action hypothécaire durera contre l'héritier qui a payé sa part de la dette héréditaire, bien qu'il ne soit plus soumis à l'action personnelle: le créancier hypothécaire conserve entière son action, tant qu'il n'a pas reçu son paiement intégral. La loi 2 ne constaterait qu'une simple conséquence de l'indivisibilité de l'hypothèque ”

“ Le créancier qui a action hypothécaire sur plusieurs particuliers , et qui renonce à son action à l'égard de quelques-uns , n'est pas pour cela entièrement privé de la faculté d'agir contre les autres. S'il est vrai qu'il est res- ponsable de son fait de s'être mis dans l'impossibilité de céder ses droits et hypothèques, tels qu'ils existaient originairement, la fin de non-recevoir qui s'élève contre lui ne doit être accueillie qu'en proportion du dommage causé au tiers détenteur. ”

“ L. 35, D. depign. ethyp., XX, 1.
grève une maison grève le sol sur lequel elle est bâtie ; si un incendie la détruit, le sol continue d'être grevé, et, si la maison est rebâtie, elle sera soumise à l'hypothèque. Si un tiers achète le terrain et fait reconstruire, il sera soumis à l'action hypothécaire, mais il ne sera forcé, s'il est de bonne foi, d'abandonner la possession de l'immeuble, qu'après avoir reçu du créancier le remboursement des dépenses qu'il a faites, jusqu'à concurrence de la plus-value qui en est résultée. C'est ce que nous dit Paul dans la loi 29 § 2. ”

“ Ensuite, l'aliénation a domino d'une chose hypothéquée n'empêche pas l'exercice de l'action hypothécaire ; pourquoi donner à celui qui acquiert a non domino une situation meilleure?
3. On comprend sans peine que le propriétaire qui laisse l'usucapion s'accomplir contre lui soit déchu de son droit de propriété. IL est négligent de ne pas s'inquiéter .de savoir qui possède, tandis que, dans notre cas, il s'agit d'un créancier hypothécaire qui ne peut se faire mettre en possession de la chose hypothéquée avant l'échéance de la dette ”

“ Non ! le droit hypothécaire ne se décompose pas en deux droits, dont l'un s'exerce sur la chose et intéresse les rapports des créanciers avec le tiers acquéreur, et dont l'autre s'exerce sur le prix et concerne les créanciers dans leurs rapports entre eux. Le droit hypothécaire se résume en deux droits intimement liés l'un à l'autre (6) , droit de saisie de l'immeuble, droit de préférence sur
(5) L'exercice du droit de préférence n'est que la dernière phase de l'exercice de l'action hypothécaire qui est indivisible. ”

“ Aubry et Rau, § 287, note 65.
(3) C. civ.. 2178.
300 RÉGIME HYPOTHÉCAIRE.
profité, et, pour l'efficacité du recours, la loi lui accorde de plein droit subrogation aux droits du créancier qu'il a payé.
La position du légataire particulier est celle d'un tiers détenteur ordinaire : s'il acquitte la dette hypothécaire, pour les héritiers ou successeurs universels, il a une action personnelle contre chacun de ceux auxquels le paiement a été utile, et une action hypothécaire contre ceux qui détiennent les immeubles hypothéqués à la dette du créancier par lui payé. ”

“ ACTIONS SERVIENNE ET QUASI-SERVIENNE 795
2459. II. Le créancier hypothécaire, de son côté, a des moyens complets et énergiques pour obtenir la possession du gage, la conserver, et au besoin la recouvrer. S'il possède, il peut se faire maintenir en possession au moyen des interdits uti possidetis et utrubi. (L. 16, D. 41, 3.) S'il est attaqué par un créancier postérieur, il peut repousser l'action hypothécaire par l'exception : Si non ante mihi res pignoris hypothecaeve nomine sit obligata. (L. 12, pr. D. 20, 4.) S'il a perdu la possession par violence, il a l'interdit unde vi. ”

“ Elle lui devient nécessaire, soit pour assurer la conservation de la chose, s'il craint qu'elle soit détériorée, soit pour arriver à la vente et au paiement de sa créance.
Lorsque le créancier hypothécaire réclame la chose engagée contre une personne autre que le constituant, il agit en exerçant l'action réelle quasi-servienne; c'est au moyen de cette même action réelle qu'il peut également exiger la remise de la chose de la part de celui qui a consenti l'hypothèque ”

“ Lorsqu'un tiers achète un bien hypothéqué et désintéresse, je suppose, le premier créancier hypothécaire, l'hypothèque n'en continue pas moins d'exister sur le bien au profit des créanciers hypothécaires non désintéressés. Le créancier qui monte au premier rang va donc exercer l'action quasi-Servienne contre le détenteur et le déposséder? ”

“ Si la dette a pour objet de l'argent il pourra le dépenser dans la mesure de la garantie sans recours possible de la part des créanciers hypothécaires inférieurs. Si le paiement a pour objet un corps certain, ce corps certain entre dans son patrimoine loco pignoris, c'est-à-dire grevé d'une hypothèque à son profit et au profit du créancier hypothécaire postérieur. Seulement, étant créancier préférable et détenteur du bien il pourra en l'aliénant le purger de toute hypothèque. ”

“ La situation du premier est-elle plus digne d'intérêt que celle du second?
V. D'autres auteurs 1 concluent à un simple dissentiment entre jurisconsultes: Ulpien se serait laissé toucher par l'intérêt des tiers ; Marcien respecterait davantage les principes. Nous inclinons à admettre cette solution, en faisant remarquer que l'opinion de Marcien n'est qu'une conséquence du principe par lui émis dans la loi 13 § 4 D. XX, 1. Ici nous pouvons bien dire : pecunianonest soluta, neque satisfactum est, par conséquent, hypothecaria actio manet, l'action hypothécaire subsiste. ”

“ La vérité, en effet, est que si le tiers détenteur avait vendu son immeuble volontairement on le lui aurait payé, eu égard à la plus-value, quelle qu'en soit l'origine. Si les créanciers hypothécaires ne la lui paient pas, ils s'enrichissent à ses dépens. ”

“ Ce deuxième alinéa est une conséquence de ce principe que : tout propriétaire peut grever ses biens d'hypothèques, s'il a la capacité d'aliéner. Le tiers détenteur, malgré les sûretés accordées par les précédents propriétaires, conserve le droit de disposition.
- H peut grever l'immeuble acquis de charges nouvelles, et ses créanciers hypothécaires pourront, d'après la loi, exercer leur hypothèque malgré l'éviction. ”

“ L'action hypothécaire est donnée contre tout posseS--é seur de la chose, le constituant ou un tiers, et elle as pour but l'exercice du droit réel de gage ou d'hypo-- thèque.
Au surplus, le créancier, n'ayant pas plus de droits 8 que le constituant, est tenu de respecter les droits réels a antérieurement établis sur l'objet engagé. ”

“ Ils bénéficient de la conservation du gage, qui sans les dépenses faites par l'acquéreur volontaire, eût, sinon totalement péri, au moins diminué d'une grande partie de sa valeur. Il est juste que les créanciers hypothécaires restituent au détenteur évincé les dépenses qu'il a faites de ce chef et qui leur profitent indirectement. ”

“ Le propriétaire d'un bien hypothéqué, ne pourra trouver à emprunter sur ce bien, si minime que soit l'importance des charges antérieures, si le préteur a en expectative la disparition avec effet rétroactif des droits de l'emprunteur. ”

“ Quant aux intérêts représentatifs des fruits, que le tiers détenteur pourrait devoir à son vendeur, les créanciers hypothécaires n'y ont un droit exclusif qu'à partir également de la sommation de payer ou de délaisser. ”

“ Nous savons déjà que ce qu'une personne hypothèque, c'est moins la chose elle-même que le droit qu'elle a sur cette chose, droit qui lui sera enlevé par le créancier hypothécaire, si l'on arrive à l'exécution du gage. ”

“ Si le fidéjusseur a donné une hypothèque, celleci subsistera tout comme le fidéj usseur restera obligé, autrement le créancier se trouverait perdre son action 3.
111. Il peut arriver que deux qualités égales se réunissent sur une même tête.
Ainsi un correns debendi succède à son débiteur. En ce cas, les textes décident que les deux obligations coexistent, car on ne voit aucune raison de faire disparaître l'une plutôt que l'autre ; d'ailleurs il n'y a ni paiement, ni satisfactio. Si l'un des correi a donné un gag.e ou une hypothèque, l'obligation hypothécaire subsistera 4. ”

“ Ce raisonnement nous paraît plus spécieux que fondé sur la justice et l'équité. Quand les créanciers font une surenchère, n'est-ce pas en vertu de leur droit hypothécaire, de leur droit de suite, puisqu'il n'y a que ceux qui ont une hypothèque inscrite qui ont ce droit (art. 2185) ? ”

“ C'est là ce qu'on exprime dans la pratique lorsqu'on dit que l'hypothèque engendre à la fois un droit de préférence et un droit de suite : un droit de préférence, au moyen duquel le créancier hypothécaire obtient avant tous créanciers chirographaires et avant tous créanciers hypothécaires postérieurs son payement sur le prix des immeubles affectés ; un droit de suite, en vertu duquel la charge reste sur les immeubles et les suit en quelques mains qu'ils passent, par suite des aliénations qu'en aurait pu faire le débiteur. ”

“ Cette présomption est moins concluante quand il y a une hypothèque qui garantit la créance, et que le bien hypothéqué reste entre les mains du débiteur. En effet, le créancier hypothécaire a une sûreté qui doit le rendre plus certain d'être payé ; son inaction est plus excusable, et fait moins facilement présumer un paiement, une faute ou une renonciation de sa part. ”

“ Le droit hypothécaire a pour but et pour effet de faire vendre l'immeuble aux mains du débiteur ou du tiers détenteur, et de faire payer le créancier sur le prix. Une fois ce résultat obtenu, le droit hypothécaire est épuisé, ayant produit tout ce qu'il pouvait produire, lors même que les créanciers ne seraient pas totalement désintéressés. ”

“ Un autre besoin , peut-être le plus pressant de tous, et qui a échappé à l'attention de ceux qui, jusqu'à présent, ont proposé des projets de réforme hypothécaire, ce sont les frais que les formalités occasionnent, et qui, en raison de l'extrême morcellement de la propriété et de la modicité de la plupart des affaires , contraignent les nouveaux possesseurs à négliger la purge des hypothèques, au risque d'être évincés plus tard, de soutenir un procès , ou de payer deux fois. ”

“ Mais quand je dis que j'hypothèque tous mes biens, n'est-ce pas dire suffisamment que je grève tels et tels objets qui font partie de ce tout ?
Est-ce parce que l'hypothèque a le caractère d'une quasi-possession, d'une main-mise sur l'immeuble ? Sans doute ; mais à la différence du gage mobilier qui passe dans la main du créancier pour le nantir, et qui ne se partage pas à plusieurs, le gage immobilier reste dans les mains du débiteur. Il est toujours sa propriété ; seulement il est grevé d'une charge ou de plusieurs charges ”

“ Il se peut qu'au moment où l'un des créanciers hypothécaires veut exercer son droit de suite et entamer la procédure à fin d'adjudication, la vente ne puisse se faire dans des conditions avantageuses, et qu'il vaille mieux attendre. Supposons qu'un créancier hypothécaire impatient, sûr d'être désintéressé parce que son hypothèque occupe le premier rang, ne veuille pas consentir à accorder un délai : la loi donne aux autres créanciers, qui craignent avec raison que le prix ne soit pas assez élevé pour que leur hypothèque ou privilège vienne en rang utile, le moyen de l'écarter. ”

“ Mais si la partie qui a promis une hypothèque refuse de la donner, si celle qui s'est engagée sous une affectation hypothécaire spéciale ne s'acquitte pas à l'échéance, et si de tout cela surgissent des contestations qui amènent les parties devant les tribunaux et. qui y reçoivent une décision, la situation n'est plus la même. ”

“ De ce que tous les créanciers sont présents, il ne s'ensuit en aucune manière que celui dont le droit hypothécaire s'étendait à tous les immeubles ne reste pas le maître, dès qu'il y a intérêt, d'exercer son droit comme il l'entend et de se faire payer soit sur tous les immeubles que grevait son hypothèque générale, soit sur tel ou tel de ces immeubles qu'il lui convient ou qu'il est dans son intérêt de choisir. ”