Fernand Verdier

“ Ainsi, la réalité du droit de rétention assure à l'antichrésiste un droit de préférence assez semblable à celui qui résulte d'un privilège proprement dit. Mais il y a cette différence, que dans cette dernière hypothèse la préférence s'exerce dans tous les cas, sans qu'il y ait à distinguer de quelle manière l'immeuble grevé a été transformé en argent ; on n'a point à se demander si c'est sur la poursuite du débiteur ou de ses créanciers ordinaires, ou bien sur la saisie du créancier privilégié lui-même ; quoiqu'il en soit, le privilège a toute son efficacité. ”

“ L'acte de vente qui a été transcrit, ou qu'on leur montre, a averti les tiers du véritable rôle joué au contrat par l'acheteur; ils doivent par suite s'abstenir de traiter avec lui, sous peine de voir tomber l'acte qu'ils auraient consenti comme entaché de fraude et de nullité. Peu importe que le mandant reste inconnu, le résultat n'en est pas modifié. Cette circonstance est indifférente; elle ne change pas la nature de la convention passée par l'acquéreur; elle ne fait pas qu'il ait contracté pour lui-même, puisqu'il est constant qu'il a stipulé pour autrui. ”

“ La renonciation à la communauté se régira par des règles semblables. La femme qui renonce à la communauté est censée n'avoir jamais eu aucun droit sur les biens compris dans la communauté. Le mari est réputé en avoir toujours été le seul propriétaire; il s'en suit que la femme n'abandonne pas un droit acquis et que le mari n'en reçoit pas un nouveau. Il n'y a pas là de droit qui finisse, pas de droit qui commence. Il est donc vrai de dire que la renonciation n'opère ni mutation ni extinction, et qu'elle est purement déclarative. ”

“ On ne saurait soutenir que tout mandat d'acquérir contient nécessairement pouvoir de transcrire, parce que l'acquisition n'est parfaite à l'égard des tiers que par la transcriprtion, et qu'en n'opérant pas la formalité le mandataire n'a pas rempli toutes les obligations que lui imposait son mandat, puisqu'il n'a pas rendu son mandant propriétaire incommutable. Car, ainsi que nous l'avons déjà dit, la transcription est une formalité distincte de l'acte de mutation, qui n'ajoute rien à la validité de cet acte en lui-même, et qui n'est destinée qu'à le porter à la connaissance des tiers. ”

“ On reconnaît, en ce qui touche les tiers dont les droits sont nés d'un acte passé avec l'un des héritiers durant l'indivision, que la publicité ou la clandestinité du partage reste sans influence sur la validité ou la nullité de leurs titres. En effet, si l'héritier se prétend propriétaire exclusif, les tiers ne peuvent être trompés, puisqu'ils ont le droit, avant de s'engager, de le mettre en demeure d'établir la sincérité de sa déclaration par la représentation de l'acte de partage; s'ils agissent autrement, ils ne sauraient imputer à personne les suites de leur négligence. ”

“ Si la renonciation était faite à titre gratuit, ce serait une donation ; si elle était consentie à titre onéreux, ce serait une vente. Dans l'un comme dans l'autre cas, l'acte devrait être soumis à la transcription (art. 712-2219 C. Nap.) .
M. Mourlon n'est pas de cet avis. « L'acquisition, dit-il, n'est pas tellement délinitive et irrévocable qu'il ne soit possible à l'acquéreur, par un repentir qui l'honore, de rétablir les choses dans leur primitif état, en déclarant qu'il renonce à un droit qu'il considère comme une spoliation dont il tient à décharger sa conscience. » ”

“ Le fait que la communauté n'en a pas moins droit à cette jouissance, lorsque les époux se sont mariés sans contrat, ne prouve pas qu'il n'y ait pas de convention. Cette convention n'en résulte pas moins du mariage lui-même; seulement, c'est une convention non écrite, une convention verbale. Dans ce cas, le mari sera dans la position de celui qui, ayant traité avec une personne, s'est contenté d'une convention verbale. Au surplus, c'est là une exception; il ne faut pas, pour examiner un principe de droit, se placer dans une hypothèse exceptionnelle. ”

“ En résumé, acheter un droit litigieux sur un immeuble, c'est, dans d'autres termes, acheter l'immeuble lui-même, mais sous la charge du procès qui le grève. Le contrat doit donc être transcrit.
Il est vrai que si le cessionnaire n'obtient pas gain de cause, la transcription aura été inutile; mais elle produira tout son effet dans le cas contraire. Sans elle, le cessionnaire ne peut devenir propriétaire et se prévaloir de son droit à l'égard des tiers. ”

“ L'orateur demande en quoi consiste la fraude dont on parle. S'il s'agit d'un vendeur essayant de vendre une seconde fois un immeuble qui ne lui appartient plus, la fraude a lieu au préjudice de celui qu'il trompe; elle n'atteint pas celui avec lequel il a légitimement traité. La loi nouvelle ne mettra pas fin au stellionat, mais elle fera porter le préjudice sur l'acquéreur avec lequel a été passé l'acte légitime. Ce sera la seule différence. Chaque fois que la fraude se trouvera en lutte avec le droit, le droit succombera ; toujours l'acte illégitime l'emportera. ”

“ Il y a plus, si la femme n'est acquéreur qu'en sous-ordre, elle doit subir toutes les hypothèques ou autres charges dont le bien peut être grevé, non-seulement du chef du vendeur, mais encore du chef de son mari. Et cette conséquence se produira, si court qu'on suppose l'intervalle de temps écoulé entre la vente et la ratification. Un mari dont les biens seront grevés d'hypothèques générales ne pourra pas faire une acquisition en remploi pour sa femme, sans que l'immeuble ne soit inévitablement affecté de ces hypothèques, lors même que la femme aurait accepté dans le contrat d'acquisition. ”

“ La clause de constitut et de précaire par laquelle le vendeur, tout en conservant la possession, déclarait qu'il possédait pour le compte de l'acheteur, suffit pour opérer la tradition, et bien qu'elle restât complètement inconnue des tiers, elle n'en rendait pas moins l'acheteur propriétaire à l'égard de tous, en lui donnant le droit de revendiquer la chose vendue, même contre un second acheteur mis en possession réelle. La simple rétention d'usufruit produisit le même effet, et opéra une tradition civile. Le consentement, en un mot, remplaça la tradition réelle. ”

“ Sans doute, ditil, le retrait laisse subsister, à l'égard de celui qui l'exerce, la vente qui avait été consentie ; le contrat primitif n'est pas résolu, en ce qui concerne le retrayant. Mais cependant, il surgit une circonstance grave qui modifie le contrat primitif. Une personne prend la place d'une autre comme acheteur, et la vente n'est plus faite au profit des parties originaires. Or, n'est-il pas clair que l'acte translatif n'est pas complet si, au lieu de l'acheteur définitif on ne désigne au public que l'acheteur éliminé? ”

“ Quand, au contraire, l'adjudication est tranchée au profit d'un étranger, il y a une véritable mutation qui doit être transcrite.
Bien que l'adjudicataire ne soit pas obligé de recommencer la purge (2) , il n'en est pas moins vrai qu'il tient ses droits de l'acquéreur dépossédé ; que la propriété de l'immeuble passe de ses mains dans les siennes; qu'en un mot, une nouvelle transmission de propriété s'est accomplie; cela suffit pour que la transcription, qui a un tout autre objet que celui qu'elle avait sous le Code Napoléon, soit nécessaire. ”

“ Ainsi donc, pour nous résumer, il nous paraît parfaitement démontré que la loi soumet à la transcription tous les actes de renonciation quels qu'ils soient, autres que ceux qui ont un caractère purement déclaratif, ou faits à cause de mort. Toutes les fois, en un mot, qu'une personne renonce, par un acte entre vifs, à un droit dont elle est investie, cet acte doit être transcrit. ”

“ Interpréter l'art 11 dans un sens restrictif, c'est briser le principe de la publicité dans son application, c'est rendre la loi incomplète, contradictoire; c'est l'annihiler dans ses effets ; c'est, en un mot, empêcher la réalisation du but qu'elle s'est proposé d'atteindre. Ses dispositions ne peuvent former un tout complet, homogène, symétrique, qu'autant qu'on les prend dans un sens large, et que l'on décide qu'elles concernent tous les actes constitutifs de droits de servitude ou autres semblables, quels qu'ils soient, à titre gratuit ou à titre onéreux. ”

“ La disposition de l'art. 4, d'après laquelle l'avoué qui a obtenu un jugement qui prononce la résolution d'un acte transcrit, est tenu, sous peine d'une amende, de faire opérer la mention de ce jugement en marge de la transcription de l'acte résolu, est une disposition exceptionnelle, qu'il ne faut pas étendre hors des limites tracées par elle, et appliquer à des hypothèses qu'elle n'a pas tout spécialement prévues. C'est à la partie elle-même à veiller à l'accomplissement de la formalité, et elle n'a qu'à imputer à sa propre négligence le préjudice qu'elle souffre. ”

“ Lorsque l'héritier, en déclarant qu'il renonce, ajoute qu'il ne le fait qu'en faveur de tels ou tels autres héritiers, il est clair qu'il y a là, sous le nom menteur de renonciation, une véritable donation s'adressant à ceux au profit desquels la prétendue renonciation est faite. Si l'abandon des droits est fait absolument et au profit de tous les cohéritiers indistinctement, mais moyennant un prix quelconque, ou sous la condition d'obligations imposées à ceux qui doivent en bénéficier, ce n'est pas encore une vraie renonciation, c'est une vente. ”

“ La renonciation produit cet effet d'effacer complétement la personne du légataire et de placer l'héritier dans la même position que s'il n'y avait pas eu de legs. Le droit abandonné reste dans la succession, et l'héritier le recueille, jure hereditario, comme s'il n'avait jamais été légué (3) . Le legs est caduc, dit l'art. 1043, lorsque le légataire le répudie. Ajoutons que les droits des légataires ne doivent pas être soumis à la transcription, et qu'on ne comprendrait pas qu'on assujettît à la formalité les actes de renonciation à ces mêmes droits. ”

“ La loi ne soumet à la formalité de la transcription que les actes. Il s'ensuit donc qu'une vente verbale ne pourra être transcrite. Transcrire une vente c'est reproduire en son entier, sur un registre, l'acte qui la relate; or, ici il n'y a point d'acte. L'acheteur qui n'a pas de titre ne saurait être admis à se présenter devant le conservateur et à requérir de lui de transcrire sa déclaration au sujet de la vente qu'il prétend lui avoir été consentie. Le conservateur serait en droit de s'y refuser, en objectant qu'il ne doit transcrire que des actes, et non des déclarations verbales. ”

“ Le bail à domaine congéable, ou bail à convenant, est un contrat dans lequel le bailleur conserve la propriété des terres dont le preneur a seulement la faculté de jouir comme un fermier ordinaire ; puis il cède à celui-ci la propriété des superficies moyennant une redevance annuelle appelée rente convenancière ; enfin il conserve le droit d'expulser le colon à toute époque, et de reprendre ainsi les superficies, en lui en remboursant la valeur actuelle. On voit qu'il y a là, tout ensemble, vente à réméré et bail ordinaire. ”

“ Maintenant, qu'importe que la renonciation extinctive se présente souvent sous l'aspect d'un acte unilatéral? Cela n'empêche pas que le droit abandonné ne soit éteint, cela ne fait pas que quelqu'un n'en profite ; par conséquent, il est conforme à l'esprit de la loi nouvelle que cette personne ne puisse pas en bénéficier au détriment des tiers qui n'ont pas été avertis de la renonciation. Cela est si vrai, que dans l'exemple que nous venons de citer, l'acte d'abandon est unilatéral, et cependant MM. Rivière et Huguet n'hésitent pas à reconnaître qu'il doit être transcrit. ”

“ C'est l'acte de cession qui a rendu le cessionnaire propriétaire, puisque le jugement n'a fait que sanctionner le droit conditionnel de propriété qui lui avait été transmis par le vendeur. C'est même en vertu de ce droit de propriété qu'il intente l'action en résolution et obtient le jugement qui la prononce. On ne saurait, en
conséquence, admettre que cet acte de cession puisse produire, à rencontre des tiers, de pareils effets par rapport à l'immeuble vendu, s'il n'a été transcrit avant le jugement de résolution. ”

“ «Le bien acquis par le mari en remploi est un conquêt de communauté, tant que la femme n'a pas accepté.» Oui, sans doute, tant que la femme n'a pas accepté, l'immeuble est un conquêt de communauté; mais du moment que cette acceptation arrive, l'immeuble perd ce caractère, qu'il avait revêtu un moment et qu'il avait la chance de conserver à toujours, puisqu'à défaut d'acceptation, le mari devient, ou reste, si l'on veut, propriétaire définitif ”

“ Le gérant n'a aucun droit sur la chose, puisqu'il n'est qu'un intermédiaire; il ne peut donc en transmettre aucun. Le contrat se concentre dans la personne du maître par suite de la ratification. Le gérant est censé n'avoir pas existé, il n'a pu transmettre des droits qu'il n'avait pas lui-même. Il est vrai que le gérant a parfois l'espérance de devenir propriétaire, à défaut de celui au nom duquel il a parlé ; c'est ce qui a lieu lorsqu'un mari a acheté un immeuble en remploi du prix d'un bien propre de sa femme (2) . ”

“ Chaque associé n'a en effet divisément aucun droit sur les immeubles compris dans l'actif de la société et ne peut les hypothéquer. Par conséquent, la vente des actions est une vente purement mobilière, cette vente compritelle successivement toutes les actions. Il est vrai que la cession de la dernière action opérant la dissolution de la société, on pourrait soutenir que le droit a repris son caractère immobilier, et que par suite il doit être transcrit. ”

“ Il faut donc revenir à la vérité et reconnaître que l'art. 939 du Code Napoléon régit les donations constitutives de servitude, d'usage et d'habitation , en tant qu'elles sont considérées non comme donations d'une servitude, ou d'un droit d'usage, mais bien d'un démenbrement de la propriété. Ceci demande une explication. L'art. 939 a eu certainement pour but de soumettre à la transcription tous les actes de donation ayant pour effet d'anéantir, dans la personne du donateur, tout ou partie du droit d'aliéner et d'hypothéquer l'immeuble qu'ils ont pour objet. ”

“ La loi n'a pas jugé la publicité suffisante pour avertir les tiers. Elle a pensé que les signes matériels par lesquels elle se révèle aux yeux ne sont pas toujours tellement visibles qu'ils ne puissent pas échapper à un acheteur peu attentif; que les ventes se font souvent d'ailleurs loin de la présence des parties contractantes, soit par correspondance, soit par la voie d'un mandataire qui, n'étant pas directement intéressé au contrat, ne met qu'un empressement médiocre à se renseigner sur l'immeuble vendu, et par suite est exposé à se tromper et à induire en erreur ceux qu'il représente ”