Raymond Théodore Troplong

“ Il n'est pas douteux qu'en soi la clause d'ameublissement ne renferme une mutation. Pothier dit très bien qu'elle est une espèce d'aliénation (1) . L'immeuble périt pour la communauté et non plus pour l'époux (2) ; l'époux est garant de l'éviction (3) , comme s'il y eût eu vente véritable. D'un autre côté, la communauté est une personne morale, qui se distingue des époux et devient propriétaire des choses apportées en commun (4) . Donc la propriété change de mains; elle se déplace et la transcription est aussi bien nécessaire que dans le cas d'une société civile ou commerciale. ”

“ Ce n'est pas le vendeur qui doit en principe faire transcrire la vente ; l'y contraindre sous peine de perdre son privilège, c'est le forcer à faire l'avance des droits de mutation, à exécuter l'obligation qui incombe à l'acquéreur.
Quand la loi impose une formalité à remplir, est-il naturel qu'elle n'accorde aucun délai pour son accomplissement, et qu'un vendeur, par exemple, doive , pour être tranquille, transcrire son acte avec une rapidité telle , que personne ne puisse le devancer et qu'aucun acte ne puisse être transcrit avant le sien? ”

“ Si on a dispensé de la transcription les légataires et les héritiers testamentaires, c'est parce qu'ils ont pu ignorer l'existence de leurs titres et que les dernières volontés des hommes ne pouvaient être ébranlées par le non-accomplissement de formalités, dont le testateur n'est pas responsable et dont l'accomplissement peut ne pas dépendre de la négligence des intéressés (1) .
Or ici, rien de pareil ne se rencontre. L'institué connaît son titre ; il y a été partie ; rien ne l'empêche de le livrer à la publicité, pour prévenir les méprises des tiers et les pièges tendus à la bonne foi. ”

“ EXPOSÉ DES MOTIFS. VII
et l'art. 1585, en disant « que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'aclieteur à fégard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du pris, » disait; virtuellement qu'en dehors des parties, à l'égard de tout autre que le vendeur, il fallait une révélation pour donner à cet acte un effet contraire au droit des tiers : que la mutation ait lieu à titre gratuit ou à titre onéreux, c'est la même chose pour le tiers intéressé ; il y a pour lui même raison d'exiger la publicité de la vente que celle de la donation. ”

“ Une aliénation par contrat est l'acte de deux volontés. L'acheteur qui a stipulé de bonne foi mérite d'être protégé ; il ne doit pas aisément être privé du bénéfice d'un contrat qu'il a formé. Si la loi se prononce en faveur du second acheteur qui a transcrit avant le premier, c'est parce qu'elle accorde une prime à la diligence d'un tiers de bonne foi. La fraude du vendeur n'est pas prise en considération, à cause de l'intérêt majeur du tiers acquéreur qui s'est conformé à la loi. Au contraire, une ratification est un acte Unilatéral ; celui qui en profite ne l'a pas stipulée ”

“ La position de celui qui achète d'un gérant n'est- elle pas analogue à celle d'un acheteur sous condition (1) ?
129. Mais l'acte de ratification sera-t-il transcrit? Nous le croyons. Il n'est pas la vente, mais il la complète; il n'est pas à lui seul translatif de propriété, mais sans lui la translation de propriété ne s'opérerait pas ; il ne forme pas le point de départ d'un nouvel état dans la propriété, puisque la mutation remonte à la vente consentie par le gérant ; mais il arrête la série des droits que le vendeur pouvait encore constituer sur l'immeuble tant qu'il n'avait pas ratifié. ”

“ Une inscription hypothécaire inexacte ou incomplète n'est nulle d'après nous (quoique la jurisprudence n'ait pas encore fait ses derniers pas vers notre opinion) , que si l'irrégularité blesse un intérêt que la loi a pour but de protéger, et qu'à l'égard de ceux qui ont été exposés à un préjudice.
Nous disons de même, que la transcription défectueuse ne sera nulle que si l'omission est de nature à nuire à quelqu'un ; et l'action en nullité ne sera ouverte qu'à ceux dont l'intérêt a été blessé par cette omission ou par cette inexactitude. ”

“ Nous disons donc que si un très-grand nombre de ventes, d'un prix minime, ne se transcrivaient pas sous le Code Napoléon, malgré l'utilité du purgement, il est à croire qu'elles ne se transcriront pas davantage sous la loi nouvelle, malgré les nouveaux avantages de la transcription. Il yaura toujours la bonne foi, qui sera un sujet de confiance et une sauvegarde dans les transactions. Quand deux voisins traitent ensemble pour un sillon, pour un morceau de haie, pour une faible découpure, on n'a pas d'intérêt à donner à ces mutations imperceptibles les proportions d'une grande aliénation. ”

“ Lorsqu'on a acheté un immeuble d'une personne qui, elle-même, n'avait pas fait transcrire son titre d'acquisition, est-on en règle avec la loi, si on se contente de faire revêtir de la transcription le titre dont on est porteur, ou bien n'at-on satisfait à ses dispositions que par la publication de tous les contrats antérieurs qui ne sont pas transcrits? ”

“ Supposons que Primus vende à Secundus Timmeuble A, et qu'avant la transcription de cet acte de vente, Primus revende le même; immeuble à Tertius, qui transcrit avant Secundus. Il est évident que Secundus, évincé par Tertius, aura une action de garantie contre Primus. Vainement Primus lui dirait-il : Tous êtes en faute; pourquoi n'avez-vous pas transcrit? Car, sous aucun rapport, il ne peut se prévaloir du défaut de transcription d'uni contrat ou il a été partie, et il ne peut laver son propre fait par l'omission d'une formalité qui n'a pas été établie en sa faveur. ”

“ À ses yeux, tout bail qui dépasse dix-huit ans excède les pouvoirs de celui qui jouit et administre ; il est une sorte d'aliénation; c'est un droit réel conféré sur la chose et entraînant un démembrement de cette chose. En cette qualité, il ne prend rang que par la date de la transcription. Quant aux baux de dix-huit ans et au-dessous, ils ne sont que l'usage du droit de propriété; c'est par ces baux que le débiteur tire parti de son bien, et lui fait produire un revenu. ”

“ Il est vrai qu'un jugement peut résoudre ou déclarer nul un acte qui a été transcrit et lui enlever par là l'autorité qu'il a en apparence aux yeux des tiers. Dans ce cas, la transcription du jugement n'est-elle pas nécessaire pour faire cesserdes erreurs préjudiciables? Cette objection a sa valeur; et nous verrons, sous l'article 4, que le législateur y a répondu par des mesures prudentes (1) .
45. Quant au partage, il faut considérer que la transcription n'est d'aucune utilité pour les créanciers de la succession ; ils peuvent conserver leurs droits nonobstant tout partage. ”

“ La question de savoir si les hypothèques des incapables doivent être placées sous la loi commune de la publicité ou en rester affranchies, est assurément la partie la plus discutée de la réforme hypothécaire. Il n'y a pas de sujet plus rebattu ; il n'y en a pas de plus cher aux espritsspéculatifs, qui rêvent à tout prix le crédit foncier et ne s'inquiètent que médiocrement du crédit de la famille. ”

“ La nécessité de l'inscription de l'hypothèque légale par le cessionnaire a pour but d'empêcher qu'un autre que la femme elle-même, ne profite de la non-publicité de l'hypothèque légale : Cette nonpublicité, introduite en faveur de la femme à raison de sa dépendance et de sa capacité incomplète, ne doit pas dépasser sa personne ; c'est un privilège qui se perd pour d'autres que pour elle. ”

“ Tout immeuble dépendant d'une succession se trouve dès lors soumis à l'incertitude du droit de l'héritier ou du droit du légataire; et comme tous les immeubles passent à leur tour par la filière des successions, on voit que la non transcription des testaments laisse subsister un trouble et une obscurité considérables dans : l'établissement de la propriété et une véritable lacune dans la loi. ”

“ Sans doute, ainsi que nous venons de le dire., le retrait laisse subsister, à l'égard de l'héritier qui l'exerce, la vente qui avait été consentie à un étranger; le contrat primitif n'est pas résolu, en ce qui concerne le retrayant. Mais, cependant, il surgit une circonstance grave, qui modifie le contrat primitif ; une personne prend la place d'une autre comme acheteur, et la vente n'est plus faite ait profit des parties originaires. Or, n'est-il pas clair que l'acte translatif n'est pas complet, si, au lieu de l'acheteur définitif, on ne désigne au public que l'acheteur éliminé? ”

“ La nature des biens, c'est d'être loués ; le bail à ferme les met en valeur et dégage leurs revenus; nul ne saurait s'en plaindre que lorsque le bail, par sa durée primordiale, nuit à là vente de la chose.
Peut-être, pour prévenir les fraudes, eût-on pu, à l'imitation de l'article 1430 du Code Napoléon, fixer un délai dans lequel le renouvellement aurait dû avoir lieu, pour échapper à la nécessité de la transcription. Mais cette précaution n'a pas été prise, et on doit reconnaître que les baux successifs, de dix-huit ans chacun, sont obligatoires sans publicité. ”

“ Pendant tout le temps qui s'écoule depuis la constitution de l'hypothèque jusqu'à son extinction, il faut que la chose soit administrée, utilisées qu'elle soit louée, si telle est sa destination. Il est logique et naturel de confier ce soin au débiteur, puisqu'il demeure propriétaire et possesseur, puisqu'il a droit aux fruits, et qu'il a un intérêt, au moins égal à celui du créancier, à entretenir l'immeuble en bon état de jouissance. ”

“ Le vendeur, qui rentre en jouissance, ne succède pas à l'acheteur ; il conserve la propriété qu'il avait primitivement, et qu'il n'avait aliénée que sous une condition aujourd'hui évanouie. Ces propositions élémentaires n'ont pas besoin d'être démontrées (1) . Le législateur a donc bien vu que la résolution d'une vente était diamétralement contraire à l'idée d'une translation de propriété par l'acheteur au vendeur; et c'est précisément pour cette raison qu'il assujettit le jugement de résolution, non pas à la transcription, comme tout acte translatif, mais à une. formalité spéciale (2) . ”

“ En matière hypothécaire, c'est la propriété qui enprunte : elle doit prouver sa solvabilité ; le crédit personnel peut être élastique et ne pas se mesurer absolument à la fortune dé celui qui emprunté ; il y a dans les affaires une marge pour la confiance et l'avenir. Le crédit réel de la propriété se mesure exactement, au contraire, à la limite de sa valeur vénale ; ses ressources ne peuvent aller au delà : tout ce qui intéresse cette valeur appartient donc à la publicité. ”