Louis Laure

“ C'est ainsi que dans un contrat de mariage il suffira de transcrire les clauses assujetties à transcription, par exemple une clause d'ameublissement, sans qu'il soit nécessaire de faire connaître au public dans leur entier les conventions matrimoniales des époux. J'en dirai autant d'un acte de société. C'est ainsi encore que si un immeuble a été vendu aux enchères par lots à différentes personnes, avec des prix distincts, les adjudicataires peuvent chacun ne faire transcrire que la partie du jugement d'adjudication qui les intéresse. ”

“ Ces personnes peuvent être soit le sujet lui-même, celui qui se propose d'aliéner ou d'acquérir, soit un tiers, une personne étrangère. Sur ce point, le principe rigoureux de l'ancien droit romain était qu'on ne pouvait rien acquérir par une personne sur laquelle on n'avait pas la puissance. Cela fut toujours admis de la
mancipatio et l'in jure cessio, tant que ces institutions subsistèrent comme mode de transmission de la propriété. Mais de bonne heure on fit échec à la rigueur primitive des principes, en faveur de l'acquisition de la possession et de la propriété par la tradition. ”

“ Ce n'était pas là du reste le seul avantage que conférait à l'accipiens la tradition d'une res mancipi, ou plus généralement l'in bonis ; car s'il est vrai de dire que les attributs de la propriété se divisent entre celui qui a le nudum jus quiritium et celui qui a la chose in bonis, l'utilité réelle et effective de la propriété est tout entière pour ce dernier, le premier n'ayant le plus souvent qu'un vain titre, et quelquefois une charge. Énumérons rapidement les avantages dont jouissait celui qui avait la chose in bonis : il avait seul l'usage et la jouissance de la chose ”

“ Constituer un droit d'usufruit, c'est d'ailleurs transférer à un tiers une portion de son droit de propriété, le jus utendi et fruendi, et il n'y aurait aucune espèce de raison pour soumettre à la transcription la cession faite par un usufruitier de son droit d'usufruit et soustraire à cette formalité la constitution d'usufruit faite par un propriétaire au profit d'une autre personne. ”

“ Que décider de la renonciation à une action en nullité pour vices de formes ou lésion, et à la ratification d'une aliénation annulable pour cause de violence, d'erreur ou de dol ? Celui qui avait l'action avait conservé le droit de disposer de l'immeuble et de l'hypothéquer, sous la condition que la nullité serait invoquée par lui. C'est une propriété conditionnelle qu'il abdique par le fait de sa renonciation. Les tiers doivent être avertis qu'il l'a perdue. ”

“ Mais les raisons mêmes, données ci-dessus, devaient faire exclure du domaine de la transcription certains jugements d'adjudication qui n'ont pas le caractère d'un acte translatif de propriété, mais d'un acte déclaratif de droits. Ce sont les jugements d'adjudication sur licitation rendus au profit d'un cohéritier ou d'un copartageant, car le jugement a, dans ce cas, ainsi que la vente, tous les caractères d'un partage, il participe donc de sa nature et de ses effets et à ce titre échappe à la formalité de la transcription. ”

“ On aima mieux créer à côté de la propriété du droit civil, une sorte de propriété du droit des gens, que l'on désigna par le fait, in bonis habere, et qui, comme la plupart des institutions prétoriennes, vint se placer, à côté de la théorie primitive, sans la renverser ni s'y substituer directement. Dès lors, la tradition d'une res mancipi cessa d'être dépourvue d'effets. ”

“ Nous pouvons écarter d'abord les héritiers et successeurs universels du vendeur, comme nous avons écarté le vendeur lui-même. Tenus de toutes les obligations de celui auquel ils succèdent, ils doivent respecter ses aliénations et ne peuvent avoir plus de droits qu'il n'en a lui-même. Or nous l'avons vu, entre les parties, la propriété a été transférée par le seul effet de la vente. Ils ne peuvent méconnaître l'aliénation consentie par leur auteur, car ils sont tenus à la garantie envers l'acheteur. ”

“ Tout créancier au profit de qui le vendeur aura constitué hypothèque sur l'immeuble, après son aliénation, n'aura acquis aucun droit. Seulement, et c'est là une pure question de preuve, comme il faut que l'antériorité de droits soit certaine à l'égard des tiers, le droit ne prend date vis-à-vis d'eux qu'à partir du moment où l'acte qui le constate a reçu date certaine, par exemple par la formalité de l'enregistrement. ”

“ Mais on oublie que le système contraire favorise une fraude dont nul ne peut se préserver: un acte sous seing privé ayant date certaine l'emporte sur un acte de date postérieure, bien que le second acquéreur n'ait pu soupçonner son existence, tandis que, sous l'empire de la transcription, l'acquéreur qui paie son prix avant de s'être assuré qu'il n'existe aucune aliénation transcrite ne peut imputer qu'à lui-même les suites de sa négligence. ”

“ La volonté du vendeur est bien alors que la propriété soit immédiatement transférée à l'acheteur. C'est ce que suppose un rescrit d'Alexandre qui forme la loi 3 au Code liv. 4, tit. 54 : Une personne a vendu un immeuble à cette condition que, si le restant du prix n'était pas payé dans un certain délai, l'immeuble lui ferait retour. Si elle a fait tradition de la chose, elle n'a plus la revendication, mais l'action venditi. Il résulte bien de ce texte que la vente ayant été faite à terme et la tradition ayant eu lieu, la propriété est transférée dès à présent. ”

“ VII. De même de toute personne qui a acquis un droit réel sur l'immeuble, usufruit ou servitude,
La question devient plus délicate et donne déjà lieu à controverse, dans le cas d'un second donataire. Soient deux donations successives, le second donataire seul a fait transcrire ; pourra-t-il opposer à l'autre le défaut de transcription de sa donation ? L'affirmative ne nous paraît pas douteuse; elle résulte, selon nous, tout à la fois, et du système de l'ordonnance et de celui de la loi de brumaire. ”

“ Certaine en ce qui concerne les sociétés commerciales, qui sont généralement considérées comme des personnes morales, cette solution ne peut davantage être contestée, en matière de sociétés civiles. Quelle que soit l'opinion que l'on adopte sur leur véritable caractère, et ne les considerât-on pas comme constituant un être moral, une personne civile, il faut cependant reconnaître qu'il y a dans tous les cas transmission de propriété, chaque associé acquérant au moins un droit indivis sur les immeubles apportés par les autres. ”

“ Une grande incertitude règne sur cette première phase de l'histoire de la propriété à Rome. L'obscurité est plus grande encore ici que dans l'étude de l'état des personnes. Quelques fragments de Gaius et des jurisconsultes classiques, reproduisant incidemment le droit ancien pour le comparer avec le droit en vigueur de leur temps, sont à peu près les seules sources auxquelles nous puissions puiser. Il est cependant un point qui ne peut être contesté, grâce au témoignage de Gaius, c'est que les Romains n'ont connu à l'origine qu'une seule espèce de propriété, le domininm ex jure quiritium. ”

“ Au XIIIe siècle, le mouvement s'accélère et la révolution achève de s'accomplir. La propriété secoue alors les entraves qui gênent sa libre circulation. La manière simple et rationnelle dont le droit Romain avait envisagé la propriété et ses moyens de transmission ne peut manquer de frapper les esprits. Dateurs l'ensaisinement demandé et obtenu du seigneur comme un bon office a perdu sa raison d'être. Il tombe bientôt en désuétude, et dès cette époque la tradition du droit Romain devient le droit commun de la France. ”

“ On peut supposer même qu'aucun changement matériel ne se produit dans l'état des choses. Le vendeur a pu en effet se réserver l'usufruit de la chose vendue ; il reste en possession ; les tiers ont tout lieu de le croire propriétaire ; s'ils traitent avec lui et paient leur prix se croyant en sécurité, ils sont trompés sans que rien ait pu les mettre en garde contre le piège qu'on leur a tendu. Ce qui était vrai de la propriété l'était également des démembrements de la propriété, tels que les servitudes non apparentes. ”

“ Pour le donataire, l'affirmative ne me paraît pas douteuse, car quelle raison de préférer un donataire à l'autre, si aucun d'eux ne s'est conformé à la loi. La priorité de transcription peut seule créer entre eux une cause de préférence. Quant à l'acquéreur à titre onéreux en présence d'une donation non transcrite, il peut, sous l'empire du Code, opposer le défaut de transcription, sans avoir rempli lui-même aucune condition de publicité ”

“ Les droits de l'héritier légitime tombent et avec eux tous ceux qu'il a conférés à des tiers de bonne foi. La transcription est donc aussi nécessaire en matière de succession testamentaire qu'en matière de transmission entre vifs.
Quant à la difficulté tirée de l'ancienne maxime : le mort saisit le vif, il serait aisé d'y parer, en fixant, à partir du décès, un délai dans lequel la transcription devrait avoir lieu et en lui donnant alors un effet rétroactif au jour du décès. ”

“ L'action se confond forcément avec le droit et celui qui a une action pour recouvrer une chose est censé avoir cette chose même.
Voilà pour la propriété. Quant aux droits réels immobiliers dont la constitution ou la transmission donne lieu à transcription, citons en première ligne l'usufruit d'un immeuble. Mais l'article 1, 1°, en disant que les actes translatifs de droits réels susceptibles d'hypothèque doivent être transcrits semble supposer en outre qu'indépendamment du droit d'usufruit, il existe d'autres droits réels susceptibles d'hypothèque. ”

“ Le fait seul de la part du Code d'exiger que la déclaration de remploi soit contenue dans l'acte de vente prouve bien le danger d'éviction qui menace les ayants-cause du mari et la pensée de la loi d'y remédier, car si l'acceptation de la femme ne rétroagit point, quelle peut être l'utilité d'une pareille prescription et quel besoin y a-t-il de prévenir à l'avance les tiers d'une éventualité qui ne pourra leur porter aucun préjudice? ”

“ « L'adjudication faite à un héritier bénéficiaire d'un héritage de la succession sur la saisie réelle des créanciers ne donne pas lieu au profit de vente. La raison en est que cette adjudication ne lui transfère pas la propriété de cet héritage, qu'il avait déjà en sa qualité d'héritier, elle ne fait qu'assurer et confirmer son droit. » — Serait également dispensé de transcription le jugement d'adjudication, dans le cas où l'héritier bénéficiaire aurait usé de la faculté que lui donne l'article 802 de se décharger du paiement des dettes en faisant aux créanciers abandon des biens. ”

“ C'est là, je crois, la seule explication que l'on puisse donner de l'article 1 303 : Lorsqu'une chose est perdue sans la faute du débiteur, il est tenu, s'il a quelques droits ou actions en indemnité par rapport à cette chose, de les céder à son créancier. Comment comprendre que dans une législation où la propriété est transférée par le seul consentement, l'action en indemnité, à raison de la perte de la chose, puisse naître
dans la personne du débiteur et non dans celle du créancier devenu propriétaire ? ”

“ Notons, avant de terminer ce sujet, que l'acheteur évincé pour n'avoir pas fait transcrire, ou pour avoir fait une transcription tardive, a toujours un recours contre son vendeur à l'effet d'obtenir la restitution de son prix et même des dommages-intérêts. Il est évident en effet que l'acheteur n'est pas obligé de faire transcrire, tandis que le vendeur est obligé envers lui à s'abstenir de tout acte de nature à l'évincer. ”

“ Examinons les principales hypothèses de conflit qui peuvent se produire entre un acquéreur de la propriété et un preneur ayant un bail de plus de dix-huit ans.
• 1° Le bail a précédé l'aliénation de l'immeuble. D'après le Code civil (a. 1743) l'acquéreur n'est tenu de respecter les baux que s'ils ont date certaine avant la vente. La loi de 1855 modifie ce principe. Si le bail est de moins de dix-huit ans, l'art. 1743 continue d'être applicable ; il suffit que le bail ait reçu date certaine antérieure à la vente pour être opposable à l'acquéreur. ”

“ Pothier et les commentateurs voient là une tradition feinte. Prenant à la lettre les expressions sine traditione, qui se trouvent dans Gaïus et dans les Institutes de Justinien, ils en concluent qu'il n'y a pas eu de tradition véritable mais seulement la fiction d'une tradition, qui n'a pas eu lieu et qu'on répute accomplie. La chose est censée, selon eux, avoir été rendue par le locataire ou le dépositaire à son propriétaire qui lui en a ensuite fait tradition. Pour nous, il n'est pas besoin d'inventer une fiction. ”

“ Un bail d'une certaine durée est une charge aussi grande pour l'acquéreur d'un immeuble ou pour le créancier hypothécaire qu'un droit réel, usufruit ou servitude, précédemment consenti. La loi de 1855 n'a point jugé suffisant d'assujettir à la publicité les droits réels immobiliers, en laissant ignorer aux tiers les baux de longue durée qui peuvent être aussi préjudiciables à leurs droits. ”

“ Prenons d'abord la première hypothèse : l'aliénation est antérieure à la saisie. C'est un point incontestable que le gage des créanciers chirographaires suit toutes les variations que subit le patrimoine de leur débiteur. Par cela seul qu'ils n'ont exigé aucune garantie, ils ont accepté d'avance toutes les modifications qui surviennent dans sa fortune et de même que tout bien qui devient la propriété du débiteur entre dans le gage de ses créanciers, tout bien qui cesse de lui appartenir échappe à leur action. ”

“ Si l'action est intentée contre un possesseur autre que le propriétaire, elle triomphera par elle-même, et celui qui a perdu la chose qu'il avait in bonis en recouvrera la possession. Si le défendeur à la publicienne est le propriétaire lui-même, l'action sera repoussée par l'exception justi dominii; mais comme il serait inique que la mauvaise foi du propriétaire put servir pour lui de fondement à un droit, l'acheteur qui a reçu la chose mancipi par simple tradition triomphera eri définitive de l'exception justi dominii par la replicatio rei venditœ et traditæ. ”