Transcription notariale

“ Lorsque la renonciation n'est que la reconnaissance implicite du droit d'un tiers, il n'y a pas lieu à transcription, parce que la loi, il faut toujours en revenir à ce principe, n'exige la transcription que pour les actes opérant transmission de propriété, et n'y soumet pas les actes simplement déclaratifs. ”

“ Lorsqu'il y a eu adjudication, c'est également le jugement qui est soumis à la transcription (art. 1er, 4e) ; 3. Dans l'éventualité d'un transfert de propriété se réalisant mortis causa, c'est une attestation notariée qui est présentée au conservateur à fin de transcription, attestation destinée « à constater désormais les transmissions par décès d'immeubles ou de droits immobiliers à un légataire ou à un seul héritier » (art. 1er, 6°, nouv. réd.) .
Au cas de succession légale et en l'absence de testament, force était bien de recourir à ce procédé de l'attestation notariée ”

“ Rien ne peut donner un signalement plus exact et plus certain du droit de propriété que la transcription sur un registre public de toutes les mutations de la propriété , de ses démembrements et de ses charges, et c'est ainsi que la transcription se justifie et qu'elle se présente comme le correctif efficace du vice de la loi. ”

“ Toute cette législation est devenue à peu près inutile depuis la loi du 11 brumaire an vu , qui a ordonné la transcription sur des registres à ce
destinés , de toutes espèces d'actes translatifs de la propriété des immeubles. Elle l'est devenue complètement depuis la promulgation du Code civil, qui a définitivement substitué la formalité de la transcription à celle de l'insinuation. ”

“ Les actes sous seings privés sont, comme les actes authentiques, admis à la transcription.
24. Le défaut de transcription ne rend pas nul le contrat; il le rend seulement inefficace à l'égard des tiers.
25. Le nantissement, dans l'ancien droit, n'était pas considéré, non plus, comme une formalité substantielle.
26. La transcription ne couvre pas les vices, soit intrinsèques, soit extrinsèques, de l'acte.
27. Les immeubles seuls peuvent faire la matière de la transcription.
-Excepté dans le cas de substitution;-Ou lorsqu'il s'agit de loyers ou fermages non échus. ”

“ La transcription exigée par la loi de 1855 n'est, comme celle du Code civil, qu'une formalité extrinsèque. L'acte non transcrit n'a qu'une efficacité purement relative et ne peuvent l'attaquer que certaines personnes indiquées par la loi et sous des conditions fixées par elle.
L'article 3 de la loi du 23 mars 1855 n'admet à se prévaloir du défaut de transcription que « les tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble, et qui les ont conservés en se conformant aux lois. » ”

“ Mais c'est une question très controversée que de savoir si une vente d'immeubles peut prévaloir contre la saisie des mêmes immeubles pratiquée à la requête d'un créancier hypothécaire, alors qu'elle n'a été transcrite qu'après la transcription de la saisie. (En faveur de l'affirmative, V. Besançon, 29 nov. 1858, et en sens contraire la note sur cet arrêt, dans Dalloz, 1859.2.32) .
Le défaut de transcription ne peut pas être opposé par celui qui n'a pas lui même un titre transcrit. Ainsi, entre deux acquéreurs qui n'ont pas transcrit leurs contrats, la préférence appartient au premier en date. ”

“ La transcription d'un acte sur les registres publics, porte l'art. 1336, C. civ., ne pourra servir que de commencement de preuve par écrit; et il faudra même pour cela, 1° qu'il soit constant que toutes les minutes du notaire, de l'année dans laquelle l'acte paraît avoir été fait, soient perdues, ou que l'on prouve que la perte de la minute de cet acte a été faite par un accident particulier ; 2° qu'il existe un répertoire, en règle, du notaire, qui constate que l'acte a été fait à la même date. ”

“ Lorsqu'un acte de mutation est commun à plusieurs, il n'est pas nécessaire de transcrire entièrement cet acte, si les autres parties ne croient pas devoir requérir cette formalité; il suffit de produire une expédition en ce qui regarde la partie requérant la transcription ou autrement un extrait littéral, le conservateur ne devrait point admettre un extrait analytique. ”

“ Le notaire le plus ignorant sait que le défaut de transcription d'une vente peut entraîner les conséquences les plus désastreuses ; or, malgré les périls de l'éviction ou d'un double payement, il n'est point rare, dans les campagnes surtout, que l'acquéreur ne veuille, dans un but d'économie, éviter les frais de transcription et de purge. II connaît son vendeur; c'est un ami, un voisin, un parent; il connaît aussi la position, tout le rassure; les craintes qu'on lui suggère ne sont qu'imaginaires, et sur son ordre le contrat reste incomplet. Si le péril prévu se réalise, tout change de face ”

“ L'aspirant dont l'acte de naissance a été rectifié doit faire immédiatement transcrire le jugement et produire un nouvel extrait des registres de l'état civil, avec les rectifications ordonnées. On se contente même quelquefois d'une expédition du jugement sans exiger la preuve de sa transcription. ”

“ Que décidez-vous pour les actes de renonciation à une mitoyenneté ou à un droit de communauté ? Qu'ils doivent être également transcrits. ]
[ 2864 sexiès. Lesquels de ces actes n'avaient évidemment pas
besoin d'être transcrits avant la loi du 23 mars 1855 ?
C'étaient les actes et jugements relatifs à l'existence d'une antichrèse d'un bail, d'un paiement anticipé et d'une cession de loyers ou fermages. ]
2865. Les hypothèques légales non inscrites sont-elles purgées par la transcription ou par une adjudication non soumise à la transcription?
Non. Les art. 2193 et suiv. ”

“ L'acquéreur, qui a fait transcrire l'acte de vente, est dispensé de faire transcrire ultérieurement l'acte de ratification.
117. S'il en est ainsi, quand la nullité est relative, en est-il de même, quand la nullité est absolue? — Renvoi.
118. La mention de l'acte de ratification en marge de la transcription de l'acte ratifié serait néanmoins une chose utile.—Le Conservateur ne pourrait pas se refuser à faire cette mention.
119. Vente par mandataire. — La transcription de l'acte de vente suffit ; celle de la procuration est inutile. ”

“ Un créancier simplement chirographaire pourrait opposer le défaut de transcription; c'est une personne ayant intérêt (C. Amiens, 11 juin 1814) . Le contraire a été jugé par la cour de Grenoble, le 17 juin 1822; c'est une erreur évidente qu'il importe de relever, parce que tous les biens sont le gage commun des créanciers, et que l'art. 941 du Code civil ne distingue pas; c'est encore l'opinion des auteurs prénommés.
1905. En transcrivait une donation imposant des charges au donataire, le conservateur des hypothèques doit-il faire d'office une inscription pour assurer l'effet de ces charges? ”

“ De la transcription des actes et de l'inscription des hypothèques.
214. - Parmi les obligations imposées au notaire ne figure pas celle de les faire transcrire quand les. parties ne leur en ont pas donné le mandat, parce que cette formalité n'est pas indispensable à leur validité et qu'elle en est indépendante; qu'elle n'est nécessaire que vis-à-vis. des tiers, mais qu'elle n'est pas inhérente et essentielle à l'existence des actes; qu'elle peut avoir lieu longtemps après la confection des actes par les soins de toute personne ”

“ Car si les créanciers qui ne se sont inscrits que dans la quinzaine de la transcription peuvent requérir la mise aux enchères, il en est de même, à plus forte raison, des créanciers dont les inscriptions ont été omises dans le certificat du conservateur-, et qui, dans la quinzaine de la transcription, notifient leur inscription au nouveau possesseur. Plus diligents que les autres, ils doivent au moins jouir d'un avantage égal. Mais s'ils ne notifient pas leur inscription à l'acquéreur dans ce délai, l'immeuble en est affranchi, conformément aux art. ”

“ Du reste, il nous paraît certain qu'il suffira de transcrire un extrait du contrat dressé par le notaire et contenant la clause qui est assujettie à la formalité. C'est en ce sens que l'art. 2181 C. N., qui parle de la transcription en entier, est généralement interprété aujourd'hui (voy. Troplong, Priv. et Hyp., n° 911) .
Une observation a été faite sur ce point par M. Duclos, dans la séance du 13 janvier 1855, lors de la discussion de la loi ”

“ La question a été ainsi jugée, en matière d'enregistrement, par la Cour de cassation. 296. Si la femme renonce à la communauté, les reprises qu'elle exerce sur les biens de le communauté constituent une véritable dation en paiement, qui rend la transcription nécessaire. — Arrêts conformes de la même Cour.
297. Les prélèvements du mari ne peuvent, dans aucun cas, donner lieu à transcription.
298. Lorsque les reprises de la femme s'exercent sur les immeubles
propres du mari, il y a transmission de propriété à son profit, nécessité, dès lors, pour elle de transcrire. ”

“ De même, lorsque la donation sera faite à des mineurs, à des interdits ou à des établissements publics, la transcription sera faite à la diligence des tuteurs, curateurs et administrateurs, ou du notaire rédacteur de l'acte.
Lorsque la transcription n'est pas faite, tous ceux qui ont intérêt à ce que la donation soit nulle peuvent bénéficier de
21. ”

“ Contravention.) Il n'y a d'exception que pour les testaments et donations à cause de mort; le notaire peut en délivrer expédition au testateur ou donateur avant l'enregistrement. (Déc. min. fin., 25 avril 1809.) Toute expédition ou extrait doit, à peine de 5 fr. d'amende, contenir la transcription littérale et entière de la mention d'enregistrement et de la quittance des droits perçus. (L. 22 frim. an vu, art. 44, 45 et 46.) Mais les notaires peuvent sans contravention délivrer l'expédition d'un acte ancien, antérieur au contrôle, sans que cet acte ait été ni contrôlé ni enregistré. ”

“ Le conservateur- lui délivre des extraits de ses livres en lui garant issant que les copies sont conformes au registre ; mais il ne peut pas lui garantir autre chose, et l'avoué, comme le notaire, se trouve en présence d'une véritable énigme, chaque fois qu'il a à appliquera une procédure un état d'inscription ou de transcription dans lequel il y a des différences dans la désignation des immeubles ou des personnes.
On a bien proposé d'obliger les notaires à désigner les immeubles par les numéros de la matrice cadastrale. ”

“ Mais la Régie maintint que le droit de transcription à 4 et demi p. 100 était exigible lorsque les colicitants n'avaient pas un titre commun. Instr. Rég. 48 déc. 4 824, n° 4 450, § 8; 30 sept. 4825 n° 4173, § 44 (Art. 4934 et 5344 J. N.) . Sur cette question, la jurisprudence a varié. Il avait d'abord été décidé que l'acte par lequel le tiers-acquéreur d'une portion indivise des immeubles dépendant d'une succession ou d'une communauté, acquiert les parts indivises des autres cohéritiers ou copropriétaires, produit l'effet d'une licitation ”

“ RÉFORME LUXEMBOURGEOISE 219
bre, déclarait dans le premier alinéa de son article 3 que, « les jugements, les actes authentiques et les actes sous seing privé, reconnus en justice ou devant, notaire, seront seuls admis à la transcription».
Les actes sous seing privé reconnus procurent assurément l'avantage appréciable qu'ils ne peuvent plus être contestés par les parties comme n'émanant pas d'elles ”

“ Ou plutôt, il faut voir, comme le disait Furgole, si quelqu'un a intérêt à l'accomplissement de cette formalité.
Les auteurs, aussi bien ceux qui ont écrit sous le Code Napoléon que ceux qui ont écrit depuis la loi du 25 mars 1853, sont presque unanimes à déclarer que la transcription n'est point requise pour les institutions contractuelles (1) .
701. Il est toujours périlleux d'affronter l'opinion commune, surtout quand on a contre soi les noms les plus éminents parmi les jurisconsultes. ”

“ Enregistrement. Les actes de résolution ou rétrocessions de biens sont soumis aux mêmes droits d'enregistrements que ceux qui en ont opéré la mutation (art. 69, § 5, L. 92 frim. an VII , n° ler) .
997. D'après le texte de cette loi, on pourrait concevoir que la résolution d'un contrat de vente d'immeubles pour défaut de paiement du prix, donnerait lieu au droit de 5 12 p. 100 , dont 4 fr. p. 100 pour le droit de mutation (ibid., S 7, n° lcr) , et 1 fr. 50 cent. pour droit de transcription (art. 52, L. 28 avril 1816) . Telle est l'opinion de la régie. ”

“ A partir de la transcription de l'acte de cession, aucune inscription n'est possible sur l'immeuble cédé, de la part de créanciers antérieurs non inscrits, et non dispensés d'inscription, à l'exception du ven1 deur ou du copartageant.
539. En général, les jugements sont purement déclaratifs, et non attributifs de propriété: le juge constate le droit, mais il ne le crée pas. De la théorie que j'ai précédemment développée, qu'il n'y a d'assujettis à la transcription que les actes translatifs, on est amené à conclure que les jugements sont, par cela même, exempts de la formalité. ”

“ M. Pons a paye la somme principale de 20,000 fr. et ses intérêts aux sieurs Girardin et à Mme Delacour, ses vendeurs, suivant une quittance passée devant Me..., notaire à..., le 19 mai 3817, dans laquelle il est rendu compte de l'accomplissement des formalités de transcription et de purge légale qui ont en lieu sans inscription. ”

“ Lorsqu'un immeuble, qui a été donné en avancement d'hoirie, est rapporté à la succession, en exécution de l'art. 843, C. Nap., ce rapport ne peut, à aucun point de vue, donner lieu à transcription.
Le considérera-t-on comme un acte de résolution ? Cette résolution procède d'une cause inhérente au contrat, puisque, dans toute donation faite en avancement d'hoirie, la condition du rapport est sous-entendue pour l'héritier qui accepte la succession, et que ce rapport, aux termes de
(1) Quest.. n°18.— Conf. Troplong, De la Transcr., n° 98. ”