Louis Flandin

“ Pourquoi donc devrait-on transcrire l'institution contractuelle, qui n'est qu'un don de succession ?—Mais ce n'est pas tout : s'il est un point manifeste à tous les yeux, c'est que la transcription est établie pour que la crainte d'actes latents n'enlève pas à la propriété son crédit, et qu'à partir du moment où la publicité a déclaré l'aliénation, le droit de disposer ultérieurement de la chose aliénée, de la grever et de l'hypothéquer, soit entièrement arrêté et paralysé entre les mains du vendeur. ”

“ M. Troplong, au cas spécifié, semble ne faire une nécessité de la transcription de l'acte de résolution qu'autant que la première vente a été transcrite.
Voici, en effet, comment il s'exprime : « Si un acheteur et un vendeur, dit-il, se désistent, à l'amiable, d'un contrat de vente, sans qu'il y ait aucune des causes pour lesquelles la résolution ou la rescision serait prononcée par les tribunaux, cet acte n'est, en réalité, qu'une revente, une rétrocession ; et, dans le cas où la première vente a été transcrite, une nouvelle transcription est nécessaire. » ”

“ En droit, est-il bien vrai que la contre-lettre, qui a pour objet d'anéantir un acte translatif de propriété, d'en paralyser les effets, ne soit pas un acte de nature à être transcrit? —
L'Administration de l'Enregistrement n'en juge pas ainsi, car elle considère comme une rétrocession déguisée, sujette, par conséquent, au droit de mutation et de transcription, toute contre-lettre qui déclare la vente d'un immeuble simulée. Et c'est, en effet, ce qui a été jugé par la Cour de cassation (1) . ”

“ « Le retrait ordinaire, dit Duplessis, se fait sur le contrat de vente, et résout tout le droit de l'acquéreur. Au contraire, le retrait de mi-denier ne se fait point sur la première vente, mais sur la mutation qui arrive par la dissolution du mariage; de sorte qu'interim, le mari a été véritable propriétaire; et c'est tout de même que quand un lignager a acquis un héritage, et que, depuis, il vient à le revendre; auquel cas le retrait se peut faire, non pas sur la première vente, mais sur la seconde » (1) . ”

“ La femme opposerait, en vain, que le défaut de transcription, de la part de son mari, est, à son égard, plus qu'une négligence; que c'est un véritable dol, dont elle ne doit pas avoir à souffrir : on lui répondrait que ce n'est pas de l'intérêt de son mari qu'il s'agit, mais de celui des tiers, que la loi a voulu sauvegarder, en faisant de la transcription une condition, sine qua non, de la transmission de la propriété immobilière à leur égard. ”

“ « Attendu, dit la Cour de de cassation, dans un arrêt, que, d'après l'art. 2118, C. civ., les biens immobiliers qui sont dans le commerce sont seuls susceptibles d'hypothèque : d'où il résulte que l'héritier qui, par une vente, a pu disposer de sa part d'héritage, peut, à plus forte raison, grever d'hypothèque les immeubles qui la composent; et que, si celle part est encore incertaine, puisqu'elle n'-est pas déterminée par un partage accompli, l'hypothèque est, dans ce cas, selon l'art. 2125, C. civ., soumise aux mêmes conditions que l'immeuble, et subordonnée à l'événement du partage. » ”

“ Le droit de superficie peut être défini : le droit de jouir et de disposer, à temps ou à toujours, de tout ou partie des édifices existant sur le fonds d'autrui, ou que le preneur y établit, comme de tout ou partie des arbres ou des plantes qui y croissent ; que ce droit résulte d'un bail ou d'une vente, d'un legs ou d'une donation ; qu'il soit constitué pour un prix unique, ou moyennant une rente ou prestation annuelle ; qui superficiem in alieno solo habet civili actione subnixus est. ”

“ Puisque les rapports de l'associé débiteur, à l'égard de la société, sont ceux d'un vendeur à l'égard de l'acheteur, c'est donc que la société est propriétaire. Elle est, en effet, si bien propriétaire qu'elle peut hypothéquer l'immeuble ou l'aliéner. Or, dès qu'il y a mutation de propriété, il y a lieu à transcription. Cette transcription , en effet, peut seule empêcher le propriétaire originaire de l'immeuble d'en disposer, comme s'il en était encore le maître, et de tromper les tiers, en leur dissimulant la cession qu'il en a faite à la société (1) . ”

“ Rentrant maintenant dans l'hypothèse que prévoit l'art. 1435, celle où l'immeuble est acheté par le mari, en son nom, mais avec déclaration que l'acquisition est faite avec les deniers provenant de la vente d'un propre de sa femme, et pour lui servir de remploi, il est incontestable que, dans ce cas, à l'inverse du précédent, où le refus de la femme ferait évanouir le contrat, le mari est lié envers le vendeur, et qu'il est obligé (ou plutôt la communauté) de garder l'immeuble, si la femme ne l'accepte pas comme remploi de son propre aliéné. ”

“ Mais je viens de dire que les actions immobilières, telles que l'action en rescision pour lésion, l'action en nullité, et généralement toutes actions qui ont pour objet la revendication d'un immeuble, sont susceptibles d'hypothèque, en ce sens que celui qui a une action pour recouvrer un immeuble peut donner cet immeuble lui-même en hypothèque : donc l'art. 1er de la loi du 25 mars 1855 s'applique déjà, par son texte, au transport des actions immobilières, comme à la vente d'un fonds de terre ou d'une maison. ”

“ Une partie de ses membres a pensé que, si l'héritier ab intestat devait être dispensé de la transcription, parce que l'héritier continue la personne du défunt, et parce que son droit s'établit publiquement, en vertu de la loi et des actes de l'état civil, il n'en était pas de même de l'héritier testamentaire. — Si les testaments restent occultes, et si rien ne révèle au public le droit du légataire, les tiers peuvent être trompés par une vente que leur consent l'héritier légitime, propriétaire apparent, que la loi institue publiquement, et que le testament déshérite en secret. ”

“ « On pourrait dire, répondent-ils, que la transcription de cet acte est, pour le tiers, un avertissement suffisant, et que, puisqu'elle a eu lieu avant la transcription de la vente, elle peut être opposée à l'acquéreur. » Telle n'est pas, cependant, leur opinion; car ils ajoutent : « Mais celui-ci ne peut-il pas répondre : le cédant, n'ayant pas fait transcrire son bail, ne pourrait pas s'en prévaloir pour une durée de plus de dix-huit ans; je pourrais l'évincer pour le surplus : or, le cessionnaire ne peut avoir plus de droits que son cédant » (1) ? ”

“ Mais une pareille convention entre un débiteur et la généralité de ses créanciers est, sinon tout à fait impossible, au moins un contrat fort insolite. Il faudrait, de la part des créanciers, constituer un syndicat, qui administrerait les biens donnés en antichrèse pendant le temps convenu, pourvoirait à leur entretien, ferait les réparations utiles et nécessaires, prélèverait sur les revenus les frais de culture et autres charges, et ferait annuellement la répartition de ce qui resterait, au prorata de la créance de chacun. ”

“ Lorsque c'est le propriétaire lui-même qui vend, quoique la vente reste subordonnée à un événement futur, qui se réalisera ou ne se réalisera pas, s'il n'y a pas encore de mutation consommée, il y a le germe d'une mutation ; il y a, comme je l'ai établi dans la question précédente (n° 126) , une transmission conditionnelle de la propriété, de la personne du vendeur en celle de l'acquéreur ; et c'est là un titre apparent qui doit suffire pour la transcription. De quoi se
plaindra le vendeur, si l'acquéreur éventuel fait immédiatement transcrire ? ”

“ Le contrat de mariage, en effet, comme le fait observer M. Troplong, fait la loi des époux. L'achat que fait le mari devient ici le fait de la femme, parce qu'il a agi, non comme son negotiorum gestor, mais comme son mandataire, constitué à cet effet par le contrat de mariage. Cet achat a pu, sans doute, être effectué à de mauvaises conditions, et peut n'être pas à sa convenance ; mais le contrat de mariage l'a ainsi voulu. On ne suppose pas facilement, chez un mari, la volonté, l'intention coupable, de faire un acte préjudiciable aux intérêts de sa femme ”

“ Lorsqu'un droit réel immobilier est résolu, annulé ou rescindé par l'effet d'une transaction, il n'y a lieu, ni à transcription, parce qu'il n'y a pas mutation, ni à mention, parce qu'il n'y a pas jugement. ”

“ Ainsi, les donations de biens présents, en cas de survie, sortant de la classe des conventions matrimoniales, étaient sujettes à l'insinuation. Mais il n'en était pas de même des gains de survie, même extraordinaires, portant sur les biens que le donateur aurait à son décès ; elles n'étaient soumises qu'à une insinuation bursale, après la mort du donateur, et sans influence sur leur validité (2) . Supposons qu'une femme donne à son mari, en cas de survie, l'usufruit de tel immeuble déterminé : malgré la condition de survie, on ne saurait dire qu'il y a là une donation à cause de mort. ”

“ Qu'importe que le jugement, qui mïa déclaré propriétaire, n'ait fait que reconnaître et consacrer mon droit préexistant? L'abandon que je fais de ce droit acquis, en renonçant à me prévaloir du jugement, n'en constitue pas moins une transmission de propriété au profit de Primus.
L'erreur de M. Mourlon consiste à confondre les effets d'un jugement, qui n'est pas encore la vérité judiciaire, tant qu'il est susceptible d'opposition ou d'appel, avec ceux d'un jugement qui forme le plus irréfragable de tous les titres, lorsqu'il ne peut plus être réformé. ”

“ Le remploi en rentes du prix d'un immeuble dotal peut être critiqué par l'acquéreur, alors que les vendeurs seront d'accord à cet égard. En pareille matière, il est bon que le droit de chacun soit nettement déterminé. Les rentes ont l'avantage de se prêter plus facilement que les immeubles au placement à faire immédiatement, et souvent pour un temps indéterminé, de sommes quelquefois minimes. C'est pour faire cesser les doutes qui résultent de la divergence de la jurisprudence que nous vous proposons d'insérer, dans la loi de finances, un article portant. ”