Hypothèque

“ Ainsi d'abord l'hypothèque qui leur sert de gage n'est point, comme dans les cas ordinaires, consentie par le souscripteur des titres sur son immeuble. C'est l'hypothèque consentie par l'emprunteur à la Société, lors du contrat de prêt, qui devient la garantie donnée par celle-ci aux porteurs de ses propres obligations. En outre, chaque lettre de gage n'a point une hypothèque spéciale sur tel ou tel immeuble désigné : elle est garantie par la masse des biens hypothéqués par les emprunteurs. C'est le gage collectif substitué au gage individuel. ”

“ Comme le dit avec raison une note dont il vous a été donné lecture, une hypothèque ayant une existence distincte de la créance dont elle est l'accessoire, cela ne se comprend pas : c'est une abstraction sans réalité.
Et ce qui le prouve bien, ce sont les conséquences véritablement singulières auxquelles où arrive. En effet, puisque les obligataires restent individuellement et divisément créanciers, la société civile des obligataires n'est pas investie de la créance, elle n'est bénéficiaire que de l'hypothèque. ”

“ Avec le travail pour hypothèque et l’annuité pour moyen, votre capital n’est plus sujet à dépréciation, votre propriété devient inviolable, vos placements et avances ne redoutent plus la consolidation, vos rentes n’ont rien à craindre de la conversion : il vous suffit, et le travailleur vous en sera reconnaissant, de faire valoir votre inépuisable hypothèque, le Travail. ”

“ S'il s'agit de constituer une hypothèque spéciale sur un ou sur quelques immeubles pris particulièrement, qui composent toute la fortune du débiteur, ou qui même seroient choisis parmi beaucoup d'autres dont il seroit propriétaire, c'est alors qu'il faut redoubler de soins et d'attention, pour déterminer avec précision ce qui fait l'objet de l'hypothèque. On doit prendre toutes les précautions possibles pour faire disparoître toute équivoque. ”

“ L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation.
Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. ”

“ XIII. Tout ce que nous venons de dure suppose que l'hypothèque dont sont grevés les immeubles à discuter, et les immeubles dont les détenteurs demandent le bénéfice de discussion, est une hypothèque générale. La discussion ne peut être demandée quand le droit du créancier est un privilège ou une hypothèque spéciale. ”

“ Une hypothèque est en effet générale précisément parce qu'elle existe indépendamment de toute désignation parcellaire, et qu'elle frappe toutes les parcelles qui actuellement appartiennent au débiteur, sans qu'il soit nécessaire de les connaître et par conséquent de les désigner, et, de plus, toutes les parcelles quelconques dont pourra se trouver augmenté à l'avenir, n'importe pour quelle cause, le patrimoine du débiteur. ”

“ Mais je viens de dire que les actions immobilières, telles que l'action en rescision pour lésion, l'action en nullité, et généralement toutes actions qui ont pour objet la revendication d'un immeuble, sont susceptibles d'hypothèque, en ce sens que celui qui a une action pour recouvrer un immeuble peut donner cet immeuble lui-même en hypothèque : donc l'art. 1er de la loi du 25 mars 1855 s'applique déjà, par son texte, au transport des actions immobilières, comme à la vente d'un fonds de terre ou d'une maison. ”

“ Au contraire, en matière d'hypothèque, la propriété actuelle de l'immeuble chez le constituant est, comme on l'a très-bien dit, une condition de possibilité légale de l'affectation hypothécaire en soi ; si elle fait défaut, l'hypothèque est entachée d'un vice réel et substantiel que rien ne peut effacer. ”

“ Il est bien évident que l'hypothèque établie sur un immeuble, sans rectriction ni limitation, en affecte toutes les parties, toutes les dépendances, en un mot, tout ce qui, non-seulement dans la saisie immobilière, mais encore dans d'autres opérations juridiques, telles que vente, mise en communauté , legs, serait considéré comme inséparable de l'immeuble et devant en suivre le sort. ”

“ Les hypothèques sont divisibles. Lorsque le propriétaire d'un bien hypothéqué en bloc veut le diviser en plusieurs lots, il en fait faire le plan parcellaire, l'estimation de détail d'accord, avec le géomètre ou l'architecte-expert du gouvernement, et chaque lot est frappé seulement de l'hypothèque en rente qui a été déclarée lui être afférente. ”

“ De là vient la généralité de l'hypothèque : comme il était impossible de circonscrire à l'avance et de spécifier le gage d'une créance dont rien ne permet d'entrevoir à l'avance l'importance et la quotité, tous les immeubles du gérant, ses immeubles présents et à venir, devaient être offerts pour gage et grevés éventuellement : telle est la règle que notre art. ”

“ Quant aux améliorations qui sont le fait même du tiers détenteur, comme constructions, plantations, etc., il est certain qu'en droit, l'hypothèque les affecte; car nous avons vu, par l'art. 2133, que l'hypothèque s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué, et il n'importe que ces améliorations soient faites par le débiteur ou par un tiers détenteur. ”

“ Au surplus, on ne peut pas dire que la loi présente, à ce sujet, une lacune. En indiquant les moyens d'établir les hypothèques, elle fait sentir les risques qu'on peut courir. Le créancier, dans l'espèce en question, a à s'imputer de n'avoir pas plus étendu l'assiette de son hypothèque, qu'il pouvcit rendre générale. Je dis qu'il pouvoit la rendre générale par le fait, en faisant comprendre dans l'hypothèque, nominativement et spécialement, tous les immeubles du débiteur, ou au moins le plus grand nombre. ”

“ Notons, en terminant, que, d'après la plupart des auteurs du seizième siècle, notre maxime est opposable aux créanciers ayant une hypothèque générale sur tous les biens de leur débiteur et ne l'est pas aux créanciers pourvus d'une hypothèque spéciale sur tel ou tel meuble. ”

“ Est-ce le propriétaire qui consent l'hypothèque au profit de l'entrepreneur, dans le but d'éviter les formalités compliquées prescrites pour le privilège de constructeur? elle portera ordinairement sur le terrain à bâtir et sur les constructions qui y seront édifiées, et garantira le prix des travaux et de la main-d'oeuvre, qu'il sera nécessaire d'évaluer dans l'acte.
Au contraire, si l'entrepreneur fournit une hypothèque au propriétaire, son objet consistera à garantir la perte totale ou partielle de, l'édifice, résultant des vices de construction ou malfaçons. ”

“ Si les ouvriers ont laissé entrer la plus value dans le patrimoine du débiteur comme franche et libre de leurs créances, il ne leur reste plus qu'une simple hypothèque (V. art. 2113) , qui a rang du jour de l'inscription , et que priment toutes les hypothèques antérieures. Ils ont laissé échapper ce qu'ils pouvaient retenir ; leur hypothèque (car je ne dis plus leur privilège) est désormais une acquisition nouvelle, qui ne peut préjudicier à des droits antérieurement acquis. ”

“ D'un autre côté, si l'immeuble ou les immeubles périssent en partie, l'hypothèque subsiste en entier pour ce qui est dû sur tout ce qui reste des biens hypothéqués. Enfin , si les fonds hypothéqués se divisent, par succession, vente ou autrement, chacune des fractions ainsi séparées, ne fût-elle qu'une parcelle minime, demeure engagée pour toute la dette et pour chacune des portions de cette dette. ”

“ Elle avait même créé une institution des plus originales, les hypothèques sur soi-même et les cédules hypothécaires. Tout propriétaire d'immeuble pouvait créer par ce moyen une hypothèque au profit d'une personne indéterminée au moment de la constitution. ”

“ Donc l'hypothèque s'étend à l'alluvion, à l'augmentation de valeur donnée par des réparations a l'immeuble hypothéqué; mais elle ne s'étend pas aux îles nées en face du fonds, au lit abandonné , à l'augmentation d'un enclos, à une maison construite sur le fonds hypothéqué; ce sont des immeubles nouveaux et distincts de ceux grevés : l'hypothèque est de droit étroit, tout y est de rigueur. ”

“ Lorsque le communiste confère hypothèque sur la totalité de l'immeuble, l'efficacité de l'hypothèque est subordonnée à l'évènement du partage : si l'immeuble entier ou une partie est attribuée au constituant, l'hypothèque a son effet dessus : mais si l'immeuble est dévolu à un autre copropriétaire, l'hypothèque s'évanouit (5) .
(1) C. civ., 1705; Troplong, 465.
(2) Cass., 12 juin 1865; Douai, 29 janvier 1880 ; Demolombe, XV, 264; Bertin, II, 1189: Aubry et Rau, § 618.— Contrà, Rouen, 3 décembre 1826. ”

“ Mais, dans tous les objets énoncés dans ce chapitre, quoique plusieurs soient réputés immobiliers, il faut déterminer ce qui est proprement susceptible d'hypothèque. C'est aussi ce que la loi a fait dans l'art. 2118.
Il y est dit: « Sont seuls susceptibles d'hypothèque, 1°. les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles; 2°. l'usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée. » ”

“ Le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque a souvent donné lieu à de graves difficultés, lorsque des hypothèques générales pour des rentes, soit perpétuelles, constituées à prix d'argent, soit foncières, soit enfin viagères, se sont trouvées en concours avec des hypothèques spéciales. ”

“ Les hypothèques légales des femmes, de mineurs et interdits, celles de l'état, des communes et établissements publics, frappent non-seulement les immeubles que les maris, tuteurs et comptables possédaient au moment où est née l'hypothèque légale, mais encore tous ceux qui leur adviennent à titre gratuit ou onéreux, même après la dissolution du mariage, la cessation de la tutelle, la démission ou la révocation du comptable (5) .
618. Quand le mari, le tuteur, ou le comptable échange un immeuble, celui qu'il reçoit est affecté de l'hypothèque
(1) C. civ., 2121. ”

“ Il est hors de doute que les actions hypothécaires se placeront avec une grande facilité, car c'est un nouveau revenu attribué au sol sans charge onéreuse; au contraire, toute propriété qui sera affectée d'une semblable hypothèque obtiendra une plus-value, puisque cette hypothèque sera productive sans causer le moindre préjudice au revenu. ”

“ On entend par hypothèques légales connues celles qui militent au profit de personnes dont l'existence et l'individualité sont suffisamment connues de la Société, pour qu'une notification puisse leur être valablement faite. Pour opérer la purge de ces hypothèques, il faut signifier aux personnes ayant droit à l'hypothèque, ou à leurs représentants, l'extrait de l'acte constitutif d'hypothèque contenant, sous peine de nullité, la date du contrat, les nom, prénoms, profession, domicile de l'emprunteur, la désignation et la situation de l'immeuble ainsi que la mention du montant du prêt. ”

“ D'après le défaut d'inscription dans le délai indiqué par ta loi, Pierre, second acquéreur, paye au mari, vendeur, le prix de sa vente : il est valablement libéré, et à l'abri des recherches de la femme ; mais celle-ci peut ensuite tourner tête, pour la conservation de son hypothèque légale, contre Paul, premier acquéreur; car, d'après la nature et l'étendue de son hypothèque, elle a le droit de l'exercer sur les biens de son mari, abstraction faite de l'antériorité ou de la postériorité des ventes que celui-ci en auroit faites. ”

“ Ou bien tout se passe entre l'entrepreneur et le propriétaire, et alors on convient d'un marché constaté par un acte enregistré au droit de 2 francs pour 100, et dont l'exécution est assurée par une hypothèque que le propriétaire confère ;
Ou bien, si l'entrepreneur n'a pas de ressources, et s'il a besoin de fonds plus que d'une créance, l'affaire se conclut avec l'aide d'un tiers, soit par la voie de l'ouverture de crédit, soit par la voie de l'emprunt. ”

“ Règle. — Quand une hypothèque est générale, elle s'étend à tous les biens du débiteur, non seulement à ceux qu'il possède au moment où il s'oblige (biens présents) , mais même à tous ceux qu'il pourra acquérir dans la suite (biens à venir) . Chacun de ces biens nouveaux est grevé de l'hypothèque au moment de son acquisition.
2748. Difficulté pour quelques hypothèques. — Les seules qui aient soulevé sur ce point quelque doute sont les trois hypothèques légales de l'art. 2121, qui sont établies sur les biens des maris, des tuteurs et des comptables de deniers publics. ”

“ Cette hypothèque, indépendante du privilège sur les immeubles acquis à titre onéreux, n'existe qu'à la charge de l'inscription qui doit être requise ou faite, à peine de destitution et de dommages-intérêts, par les receveurs d'Enregistrement et les conservateurs des hypothèques , au vu des actes déclaratifs ou translatifs de propriété passés par les comptables (2) .
859. Pour opérer l'inscription de l'hypothèque légale au profit de l'État ou d'un établissement public, le requérant présente trois borderaux contenant: l'indication du créancier: l'élection d'un domicile dans l'arrondissement ”

“ Or, dans beaucoup de législations, on a cru, à tort ou à raison, que le meilleur moyen de protéger les incapables dans leur fortune était d'accorder à ces derniers une hypothèque sur les immeubles de la personne chargée de l'administration de leurs biens. ”

“ Ainsi, dans l'article 447 de la coutume d'Orléans le s mots suite par hypothèque signifient tout simplement le droit d'hypothèque, c'est-à-dire, le droit d'être colloque par préférence, eu égard à la date du titre; en sorte que la règle : les meubles n'ont pas de suite par hypothèque est synonyme de celle-ci : les meubles ne peuvent être hypothéqués. ”

“ Nous ne l'apercevons pas; car enfin les immeubles étant seuls susceptibles d'hypothèque, aux termes des articles 2114 et 2118, comment aurait-on imaginé qu'un objet mobilier pût être grevé d'hypothèque, parce qu'autrefois il aurait fait partie d'un immeuble hypothéqué? Les meubles ne sont point susceptibles d'hypothèque ”