Rambaud de Larocque

“ Empruntant pour cinquante ans, il paye une annuité de 6,01 p. 100, ou 3,005 fr. pour 50,000 fr. Trouvera-t-il, dans la moitié de sa terre, un revenu moyen annuel capable de faire face à l'annuité? Telle est la question que nous nous devons poser et qu'il nous faut résoudre. En vain pourrait-on dire que les prêts consentis par le Crédit foncier ne pouvant excéder la moitié de la valeur de la propriété, l'emprunteur pourra toujours trouver le moyen de parfaire sur les revenus de l'autre moitié, la somme nécessaire à solder le montant de l'annuité. ”

“ Mais supposons la situation de ce débiteur moins désespérée. Supposons que sur ses revenus il fasse des économies; avec ses économies même, il peut payer les intérêts de sa dette et amortir chaque année une partie du capital; qu'à son créancier pressé d'être payé à courte échéance, il lui en substitue un autre qui consente à être remboursé par fractions et à long terme, dans quelques années, il arrivera insensiblement à une libération totale et complète. ”

“ La Société de Crédit foncier s'engageait de son côté à porter son fonds de garantie de 25 à 60 millions, dont la moitié devait être immédiatement souscrite, et prêter sur hypothèque jusqu'à concurrence de 200 millions, à raison d'une annuité de 5 p. 100, comprenant l'intérêt, l'amortissement, les frais d'administration et éteignant la dette en cinquante années. La Société de Crédit foncier devenait, pour ainsi dire, comme on le disait alors, la Banque nationale de la propriété immobilière ; elle recevait un privilége considérable; elle était investie d'un monopole. ”

“ Nous devons maintenant examiner les effets du remboursement anticipé par rapport à l'emprunteur. Il ne peut s'élever de difficulté lorsque le débiteur par le payement anticipé se libère en totalité de ce qu'il doit. La dette est définitivement éteinte et l'inscription hypothécaire rayée. Mais dans le cas où la libération est partielle, sur quoi doit-on imputer les valeurs ainsi remises à la société? ”

“ Le capitaliste le plus souvent ne choisit pas l'emprunteur le plus solide, il prête à celui qui lui donne les plus gros intérêts. Je n'entends pas, par là, atténuer l'insuccès du Crédit foncier, le but même de l'institution étant de venir en aide au crédit de la propriété, la Société devrait fournir d'autant plus de capitaux aux propriétaires que ces derniers ont plus de peine à se les procurer chez les autres capitalistes. ”

“ Toutes les fois que la Société sera induite à penser, après examen de la demande, qu'il peut exister des hypothèques légales sur les biens offerts en garantie ou que même elle aura la certitude de l'existence de cette hypothèque, mais sans en connaître les ayants droit d'une manière suffisante pour leur pouvoir valablement signifier l'extrait, il y aura lieu à procéder à la purge de ces hypothèques. Les formalités sont les mêmes dans tous les cas, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre les hypothèques légales existant du chef de l'emprunteur ou du chef des précédents propriétaires. ”

“ Si le prêt était effectué en obligations, le cours de ces obligations étant inconnu, le taux d'intérêt ne pourrait être déterminé à l'avance. Le Crédit foncier peut prêter sans hypothèque, parce que le législateur a pensé que la nécessité de l'autorisation administrative pour emprunter, que les contributions votées chaque année, et au besoin imposées d'office, pour assurer le payement des annuités, constituaient une garantie aussi solide que celle assise sur un gage immobilier. ”

“ Or l'intérêt, la Société le reçoit de l'emprunteur; le capital, elle le trouve dans la portion de l'annuité affectée à l'amortissement successif de la dette. Les obligations ont donc les mêmes garanties que le prêt, elles n'ont pas une hypothèque spéciale, il est vrai, mais elles sont garanties par la masse des biens et revenus grevés : au gage individuel est substitué le gage collectif. ”

“ Une grande société seule, grâce à son organisation et à l'étendue de ses opérations, peut opérer une capitalisation semestrielle dont le montant placé à intérêt, recompose la somme prêtée au bout d'un certain temps, tandis qu'il n'est pas d'emprunteurs, il n'est pas de capitalistes qui trouvent à placer d'une manière continue et sans interruption les parcelles souvent très-petites qui, avec le temps, doivent reconstituer le capital. ”

“ Le nombre des emprunteurs sur hypothèque augmente, en effet, en raison même de la facilité qui leur est donnée de trouver des capitalistes prêts à leur accorder les fonds qu'ils désirent. Or, si, le numéraire s'étant accru en France dans des proportions considérables, l'industriel et le commerçant trouvent bien plus facilement qu'autrefois l'argent dont ils ont besoin, le propriétaire, au contraire, et par cette raison même, se procure plus difficilement des capitaux. ”

“ Par suite, le gage hypothécaire doit être d'une solidité parfaite ; il faut que la société puisse remplir ses engagements d'une faon régulière ; il faut que le public en ait la certitude ; il est enfin indispensable que les obligations soient d'une négociation facile. Ces conditions nécessaires pour le succès d'une société de crédit foncier, le décret du 28 février a donné, comme nous le verrons les moyens de les remplir.
Telle est la théorie du décret. C'est le système allemand : la libération à long terme par l'amortissement successif. ”

“ La Société fait également transcrire l'ordonnance, et si l'immeuble est loué ou affermé, elle fait connaître la prise de possession au fermier ou locataire par un acte extrajudiciaire.
Le séquestre établi par le décret du 28 février ressemble à celui existant dans notre Code civil, en ce que, comme lui, c'est bien une sorte de dépôt à charge de conserver et de rendre; mais il en diffère en ce qu'il ne s'applique ni à un objet mobilier, ni à une chose contentieuse ; en ce qu'il a le caractère du nantissement, et par cela même se rapproche de l'antichrèse. ”

“ Il peut se faire que les créanciers antérieurs, soit qu'ils trouvent leur gage suffisant même après l'hypothèque du Crédit foncier, soit pour toute autre cause, préfèrent ne pas recevoir le remboursement de leur créance. Alors ils peuvent sans subroger la Société à leur place, et par suite sans cesser d'être créanciers, céder leur rang, consentir antériorité d'hypothèque au Crédit foncier. La société cessionnaire vient au rang du cédant jusqu'à concurrence du montant de sa créance, et le cédant ne vient plus pour la même somme qu'au rang donné à la société par la date de l'inscription. ”

“ Le surplus, s'il excède les frais d'administration, sera conservé à titre de bénéfice. Mais ces obligations, remarquons-le, représentent des valeurs n'ayant pas d'époque fixée d'exigibilité ; car la Société ne peut prendre vis-à-vis les capitalistes que des engagements correspondants à ceux des propriétaires vis-à-vis elle. Elle paye ses créanciers comme ses débiteurs la payent elle-même. Donc ces lettres de gage, pour être acceptée doivent fournir des garanties et des facilités que l'on ne rencontre pas dans les créances ordinaires. ”

“ Lorsque la propriété est reconnue régulière et la garantie suffisante, le conseil d'administration détermine le montant du prêt à faire, et il est procédé à la signature du contrat conditionnel (art. 71 des statuts.) Cet acte renferme toutes les conditions du contrat. Il indique notamment le montant du prêt, le chiffre des annuités, la durée de la libération, l'indivisibilité de la créance, les règles et les effets du remboursement anticipé ; il contient l'obligation de l'emprunteur, et si ce dernier est marié, le concours solidaire de la femme toutes les fois que ce concours est possible. ”

“ Cela tient tout naturellement à ce que le propriétaire qui travaille pour lui-même, sans le secours d'autrui, apporte dans son travail plus d'ardeur et plus de soins, et arrive ainsi à des résultats auxquels le propriétaire qui fait valoir une grande terre ne saurait prétendre. J'ai vu des paysans sans fortune aucune, mais travailleurs économes, acheter une petite terre et, de bonnes récoltes y aidant, la payer dans cinq ou six ans. Cependant, c'est précisément à la petite propriété que le Crédit foncier a le moins prêté ? ”

“ Une personne loue pour les calendes de juillet un établissement de bains, et pour garantie du payement des loyers, hypothèque un esclave
au bailleur, puis, avant les calendes de juillet, ayant emprunté de l'argent, elle hypothèque le même esclave à un second créancier. Au quel des deux est due la préférence ? Le bailleur s'est fait donner une hypothèque au moment où aucune créance n'était née à son profit; il n'avait à ce moment qu'une créance future qui, aux yeux des jurisconsultes romains, n'est ni à terme ni conditionnelle et à laquelle aucune rétroactivité ne peut être attachée ”

“ Si la Société se trouvait en présence de l'hypothèque légale inscrite d'un femme, d'un mineur ou d'un interdit, la mainlevée de cette hypothèque est donnée (art. 9) « soit par la femme non mariée sous le régime dotal, soit par le subrogé tuteur du mineur ou de l'interdit, en vertu d'une délibération du conseil de famille. » Cet article a eu pour but de simplifier les règles de droit commun; il s'applique également au cas où il s'agit dans les mêmes conditions de la cession d'antériorité de l'hypothèque légale. ”

“ Il est prêteur et prêteur sur première hypothèque,
et par suite, il devra s'assurer que l'immeuble sur lequel il prête est susceptible d'hypothèque, et que l'emprunteur a capacité nécessaire pour consentir hypothèque. Dans le doute, la Société doit s'abstenir. Dans cet ordre d'idées, on s'est demandé si le Crédit foncier pouvait prêter sur des actions immobilisées de la Banque de France. Je crois devoir répondre affirmativement à la question, dans le cas surtout où ces actions immobilisées étant grevées d'hypothèques, le prêt consenti en faciliterait le dégrèvement. ”

“ D'après cet article, la position de la Société reste absolument la même tant que l'acquéreur ne lui a pas fait connaître ses droits. Mai si ce tiers détenteur s'est fait connaître, alors de deux choses l'une : ou 1 remplit les formalités de la purge, ou il s'en abstient. S'il s'en abstient il est dans l'obligation ou de laisser l'immeuble ou d'exécuter le contrat d'annuités comme l'emprunteur lui-même. Pour l'y contraindre, la Société, à la différence d'un créancier ordinaire, peut user de toutes les voies d'exécution qu'elle possède contre l'emprunteur. ”

“ La Société de Crédit foncier ne peut servir les intérêts avec exactitude aux porteurs de ses obligations qu'à la condition que, de son côté, elle reçoive exactement ses annuités. Il importe donc que leur payement régulier ne soit pas entravé par un créancier malveillant. ”

“ Après l'acquittement de toutes les annuités, l'emprunteur est libéré et, par suite, il a droit d'obtenir la mainlevée de l'hypothèque et la radiation des inscriptions prises au profit de la Société (1) .
36. « En cas de non-payement des annuités, nous dit l'art. 12 du décret du 28 février 1852, la société, indépendamment des droits qui appartiennent à tout créancier, peut recourir aux moyens d'exécution déterminés par le titre IV du présent décret. » Nous indiquerons ces moyens plus loin.
« Les annuités non payées à l'échéance (art. 28 du même décret) , produisent intérêt de plein droit. » ”

“ A plus forte raison, devrions-nous donner même solution dans le cas particulier qui nous occupe; car, tandis que celui au profit duquel un crédit est ouvert, n'est pas dans l'obligation de prendre les fonds, l'acte conditionnel, au contraire, oblige l'emprunteur à retirer la somme, et la Société à lui livrer sous les conditions stipulées au contrat. ”

“ Ces droits, l'emprunteur a consenti à les conférer à la Société ; c'est comme créancière que cette société les exercera. Ces droits ainsi conférés portentils atteinte aux droits acquis des créanciers antérieurs au décret, et par suite, est-il interdit au débiteur de consentir semblable prêt à leur détriment ? Je ne le crois pas. On ne peut contester, je crois, que le débiteur qui hypothèque ses biens conserve faculté d'en disposer, de les donner à antichrèse, d'en déléguer les revenus, le droit de contracter des emprunts à des conditions plus onéreuses ”

“ En réalité, cependant, on voit que le taux auquel a lieu l'emprunt, varie suivant le prix de la négociation de la lettre de gage. On peut répondre que l'emprunteur ne peut s'en plaindre ; il suit la loi du marché comme la société elle-même, qui est tenue de reprendre au pair les lettres de gage qu'elle reçoit dans un remboursement par anticipation. Nous reviendrons sur ce sujet dans notre dernière partie, et nous calculerons le taux auquel, en réalité, les propriétaires empruntent aujourd'hui au Crédit foncier. ”

“ Cependant le décret permet, lorsque l'intérêt de la vente l'exige, de déroger à ce principe, car (art. 33) « le tribunal sur requête présentée par la Société avant la première insertion, peut ordonner que la vente aura lieu, soit devant un autre tribunal, soit à l'étude d'un notaire du canton ou de l'arrondissement dans lequel les biens sont situés. Le jugement n'est pas susceptible d'appel. Il ne peut y être formé opposition que dans les trois jours de la signification qui doit en être faite au débiteur, en y ajoutant les délais de distance. » ”

“ Cette hypothèse est prévue par la loi 3 (20, 4) : un créancier, nous dit Papinien, a reçu en gage des choses que le débiteur, par une nouvelle convention, hypothèque à un second créancier. Le premier créancier, faisant ensuite novation, fait ajouter de nouveaux gages au premier. Papinien décide qu'il conservera le rang de créancier le plus ancien, comme se succédant à luimême. La loi 12, § 5 (20, 4) , prévoit un cas analogue et y donne même solution. La novation, en effet, est un mode d'extinction d'une créance par la formation d'une nouvelle obligation. ”

“ Ce privilége donné à la Société de Crédit foncier la mettant, en ce qui regarde l'immeuble, aux lieu et place du débiteur, elle doit administrer cet immeuble en bon père de famille, faire pour sa gestion et sa conservation tout ce qu'un propriétaire diligent ferait lui-même ; payer les contributions et charges annuelles, tous ces frais d'administration, du reste, lui étant garantis par son privilège. C'est un article de dépense qui figurera au compte du séquestre. ”