Crédit foncier

“ Le Crédit foncier ne prête pas seulement sur hypothèque aux propriétaires d’immeubles, mais aux communes sur des annuités inscrites dans leurs budgets, et d’autre part, il émet des obligations foncières et communales dont le chiffre doit correspondre à celui de ses prêts, tout en gardant une certaine proportion avec son capital social. ”

“ Nous considérons le principe du crédit foncier c'est-à-dire du crédit réel à gage déterminé, comme étant mis désormais hors de contestation et comme devant faire la base de la plus belle institution qui ait jamais été fondée en France.
La propriété est la clé de voûte de l'édifice social, elle est le seul agent de production qui soit stable et positif; en faire un instrument régulier de crédit national, c'est donner à notre jeune République une force et des moyens d'action qui la rendront impérissable. ”

“ Le crédit foncier proprement dit est celui que se procure l'emprunteur en offrant au prêteur une garantie immobilière, hypothèque ou privilège ; il repose sur la terre et non sur la personne, sur la valeur de la propriété affectée plus que sur la solvabilité du propriétaire; enfin, il n'intéresse pas seulement les agriculteurs, il est aussi à la portée des propriétaires urbains. ”

“ Or pour le petit propriétaire, qui cultive lui-même, le crédit foncier se confond avec le crédit agricole ; il est en état de servir un intérêt beaucoup plus élevé que ne pourrait le faire supposer le taux de la rente foncière, car c’est son travail qui fait fructifier les sommes mises à sa disposition. ”

“ Le crédit foncier est-il condamné à renoncer à la rapidité dans les transactions, à la commodité dans les recouvrements? doit-il demeurer toujours une machine lourde et pesante comme le sol lui-même? Nous espérons démontrer le contraire ; une combinaison aussi simple que rationnelle suffit pour rendre l'engagement des propriétaires d'immeubles aussi sûr, aussi puissant que l'engagement de l'État. ”

“ Au surplus, quel que soit le mode qu’on adopte, le mécanisme du crédit foncier est incontestablement favorable aux propriétaires, et ce ne sont pas seulement ceux dont on admet les demandes qui profitent de l’institution ; la propriété tout entière y trouvera du soulagement. ”

“ Le crédit foncier devait fournir à l’agriculture, avec un intérêt réduit et à long terme, le capital nécessaire à ses progrès. — Loin de se substituer avantageusement au prêt hypothécaire, il n’a pu procurer les mêmes ressources. On a vu que la moyenne des prêts hypothécaires avait été dans une période de dix années de plus de 400 millions de francs par an ; or les demandes d’emprunt faites au crédit foncier s’élevaient au 1er mars de cette année à 231 millions, sur lesquels 85 seulement avaient été régularisés par acte définitif, soit pour six années une moyenne de moins de 15 millions. ”

“ Études sur le Credit foncier
en une autre dette, mais remboursable à longs termes, et par de faibles annuités comprenant les intérêts et le capital.
Un très-grand nombre de propriétaires ne sont aujourd'hui propriétaires que de nom; leur propriété, qu'ils ont engagée, appartient plus en réalité à leurs créanciers qu'à eux-mêmes. Le Crédit foncier les rendra propriétaires de fait, en les mettant à même de se libérer de ce qu'ils doivent et de reconquérir ainsi, celui-ci sa maison, celui-là son champ. ”

“ Une seule chose est restée debout et a survécu aux désastres de tous genres, c'est le Crédit foncier, tant cette institution renferme en elle-même de vitalité, tant ses nécessités sont grandes et ses profits évidents. ”

“ En substituant le crédit foncier à l’état, on a, ce nous semble, rendu l’opération du prêt moins facile, Le crédit foncier a des exigences hypothécaires qui n’existaient point dans le premier projet, et auxquelles on se soumettra peut-être avec peine pour un intérêt secondaire. Il est rare en effet, même dans une propriété importante, que les travaux de drainage puissent être assez étendus pour occasionner une dépense considérable. Les grands propriétaires voudront-ils se soumettre aux formalités des prêts du crédit foncier et grever leur bien d’une hypothèque pour un emprunt minime ? ”

“ La mission du Crédit foncier de France s'étend à mesure que s'accroît la confiance qu'il inspire et que le public se familiarise avec le progrès économique qu'il est appelé à réaliser. La plus importante extension qu'il ait reçue est, sans contredit, celle qui lui permet de prêter, même sans hypothèque, aux départements, aux communes et aux associations syndicales. ”

“ Dans cet ordre d’idées secondaires, nous voudrions appeler l’attention des administrateurs du Crédit foncier sur une difficulté révélée par la pratique, et qui peut nuire au développement des opérations de la société. Les emprunts opérés par le Crédit foncier doivent rendre les mutations de propriété plus fréquentes ; ils diminuent d’autant l’importance du capital à débourser. On sera d’autant plus disposé à acquérir un immeuble qu’en se chargeant des emprunts contractés par le propriétaire vendeur, on aura en réalité à lui verser une moindre somme. ”

“ Le Crédit foncier, grâce à son organisation spéciale, opère une capitalisation semestrielle qui recompose la somme prêtée, au bout d'un certain temps; il fait, au profit du débiteur, une économie que celui-ci ne pourrait pas faire lui-même, et il est pour lui la meilleure de toutes les caisses d'épargne. ”

“ Le but du crédit foncier est, d'une part, de favoriser les améliorations foncières, c'est-à-dire celles qui absorbent irrévocablement et pour une longue série d'années les capitaux qu'elles sollicitent, et, d'un autre côté, de faciliter le dégrèvement du sol en faisant opérer la conversion de la dette hypothécaire actuelle en une charge moins onéreuse, mieux en harmonie avec les exigences de la propriété territoriale. ”

“ Le Crédit foncier, — dont les titres, en mobilisant les immeubles, provoquent et fécondent le travail le plus utile au pays, l’agriculture, — et généralement les valeurs fiduciaires, jouent bien, dans une certaine mesure, un rôle monétaire; elles élargissent et précipitent la circulation, elles multiplient les bénéfices résultant du travail et de l’échange, et, à ce titre, elles grossissent les revenus. ”

“ Ce que nous voulons,c'est que le crédit foncier devienne la base d'une grande institution nationale ; ce qui correspond à la pensée fondamentale du citoyen ministre ; à savoir que le crédit qui mobilise le capital préexistant le féconde et le multiplie, et qu'il n'y a de valeurs réelles et dignes d'être patronées par l'état comme agens publics de circulation que celles qui représentent un objet réel et toujours échangeable, marchandise, espèce, meuble ou immeuble. ”

“ Le crédit foncier existe, et il a existé aussitôt que la propriété foncière a été fixée d'une manière invariable par une longue possession et par des lois justes et équitables qui l'ont consacrée comme base de notre état social, comme principe de la civilisation chez tous les peuples policés. ”

“ Le crédit foncier devrait naître avant tout autre, car il est en quelque sorte élémentaire ; il repose principalement sur un gage, et il dispense d’étudier, au point de vue de la solvabilité personnelle, la situation de l’emprunteur. ”

“ Nous avons vu, il y a quelques années, une spéculation excessive se porter sur les terrains et les maisons. Beaucoup de personnes ont acheté des terrains et commencé à construire, sans avoir l'argent nécessaire pour mener à fin leurs entreprises ; mais elles savaient que le Crédit foncier, par une combinaison aussi sûre qu'ingénieuse, viendrait à leur aide, en leur prêtant, sur des constructions macher vées, l'argent qui leur manquait. ”

“ Dans les comités du Conseil général, plusieurs orateurs distingués avaient soutenu cette thèse : que le crédit foncier ne peut recevoir d'extension complète qu'à l'aide d'un bon régime hypothécaire ; qu'avant d'essayer de créer d'une manière efficace des institutions qui agissent sur le crédit foncier, comme les banques sur le crédit industriel et commercial, il fallait qu'une législation ferme et prudente tranquillisât le prêteur et secondât l'emprunteur. ”

“ Il applique ces 30 millions d'abord à l'extinction du défloit du Trésor, puis ensuite à la diminution de l'impôt, et cela, à la satisfaction de tous.
Ajoutons que le crédit foncier, en augmentant les échanges, les transactions; en développant toutes les branches commerciales et industrielles ; en ouvrant de nouveaux et vastes canaux financiers, procurera au fisc des bénéfices incalculables. ”

“ Pour qu'une institution de crédit foncier soit réellement profitable à la propriété foncière, il faut qu'elle soit combinée de façon y
du sol, et l'intérêt, un peu plus du tiers du revenu. Il est donc impossible que la propriété foncière s'affranchisse de la dette hypothécaire qui la ronge, tant qu'on exigera d'elle un intérêt supérieur a son revenu, et qu'on lui fera supporter les frais énormes et les conditions ruineuses des prêts actuels, que ces prêts soient-faits par des particuliers ou par les compagnies actuellement existantes ou qui se fondent au moyen d'actionnaires. ”

“ Grâce au Crédit foncier, le travailleur qui n'a pas de patrimoine peut acquérir une terre double en valeur de la somme dont il disposera et payer le surplus au moyen d'économies forcées qui font de cette Institution une véritable Caisse d'épargne de la propriété territoriale. Le propriétaire peut aussi établir ses enfants ou les libérer du service militaire en contractant un emprunt qu'il remboursera successivement. ”

“ La plus importante, celle qui autorisait le crédit foncier à prêter non plus en numéraire, mais en obligations, a, nous l’avons déjà dit, transformé l’institution, ou plutôt elle en a précisé le véritable caractère. Quelles que pussent être les conséquences de cette mesure, il est évident, au point de vue de la théorie, que la société entrait dans une voie où elle ne devait encourir aucune responsabilité. ”

“ On se préoccupe avec raison, à notre époque, de l'embellissement des villes; on démolit les vieux quartiers; on y perce les rues, on y ménage des places ; mais il faut reconstruire; et c'est le moment où les propriétaires et les entrepreneurs ont besoin d'un établissement qui fournisse ou qui, tout au moins, complète les avances nécessaires à leurs travaux, notamment pour l'achat au comptant, c'est-à-dire à meilleur compte, des matières premières, et pour le paiement exact du salaire des ouvriers.
Le Crédit foncier ne prête que sur des immeubles d'un revenu durable et certain. ”

“ En face de tant de mauvais vouloir, notre dernière ressource est d'en appeler au jugement du pays; c'est de faire comprendre le crédit foncier non plus aux financiers qui en apprécient peut-être trop la valeur, mais aux cultivateurs, aux propriétaires, aux industriels, aux commerçants et, enfin, aux ouvriers. Il faut que ce système pénètre jusque dans les dernières classes de la société, puisqu'il intéresse 30 millions de citoyens. ”

“ Parmi les titres des institutions de crédit, il n’est guère que l’action du Crédit foncier qui donne lieu à des échanges réguliers et profite, dans une certaine mesure, de l’amélioration constante du marché des fonds publics. ”

“ Or, après 1870, les obligations foncières étant tombées au-dessous du pair, une spéculation intelligente les recueillit, les restitua au Crédit foncier, et en éteignant d’anciennes dettes gagna toute la différence qui existait entre le prix d’acquisition des obligations à la Bourse et le pair. Le Crédit foncier, pour se défendre contre le retour de pareilles opérations qui réduisaient le nombre de ses prêts et diminuaient ainsi le chiffre de ses bénéfices annuels, a profité de la première occasion offerte et prescrit le paiement en numéraire en échange d’une diminution d’intérêt. ”

“ Non-seulement le Crédit foncier fera cesser pour tous les emprunteurs sur hypothèque, en général, les causes de gêne et de ruine sous lesquelles ils se débattent aujourd'hui ; mais encore il protégera, particulièrement, les habitants des campagnes contre le danger dont les menace une manœuvre bien connue des usuriers et qui ne les enrichit que trop souvent des dépouilles du cultivateur. ”

“ Le Crédit foncier sert d’intermédiaire entre l’emprunteur, — à qui, moyennant le paiement de primes annuelles, et sous des conditions sévères d’exécution, il se borne à remettre les obligations qu’il crée, — et les prêteurs, qui souscrivent ou achètent ces mêmes obligations. ”

“ Ce qu'il faut, c'est de l'argent; or, l'argent, c'est la valeur représentative du crédit ; il ne faut donc qu'autoriser les associations de crédit foncier, pour remettre en valeur la propriété, et répandre par l'agriculture de nouveaux éléments d'amélioration et de prospérité pour notre commerce et notre industrie. ”

“ Les banques agricoles reposeront, comme les autres banques, sur le crédit personnel; le crédit foncier se fonde sur le crédit réel, sur celui qui est spécialement assis sur la valeur libre de la propriété immobilière, et non sur l'habileté et les qualités individuelles de l'homme chargé de l'exploitation rurale. Aussi, dans les questions que soulève l'organisation du crédit foncier, faut-il sans cesse matérialiser toute les garanties, et ne s'attacher qu'à la chose possédée, indépendamment de la personne qui possède. ”

“ Telle est la tâche qui incombe, à la fois, au Gouvernement, à la direction des Sociétés du Crédit foncier, à nous tous, enfin, propriétaires, rentiers, hommes d'aisance, de calcul et d'intelligence.
Si nous savons, et surtout si nous voulons faire, nous arriverons. Braves jusqu'à la témérité sur un champ de bataille, nous sommes irrésolus à l'excès lorsqu'il s'agit des choses positives, purement utilitaires. ”

“ Lorsque l'agriculteur emprunte en fournissant un gage immobilier, le crédit prend le nom de crédit foncier, et il est à la fois personnel et immobilier. C'est le crédit auquel ont recours les propriétaires du sol en vue d'améliorations foncières permanentes, telles que défrichements, boisements, endiguements, drainages, ouvertures ou améliorations de chemins d'exploitation, etc. ”