Émile Bères

“ Celui qui veut acheter de la terre, s'enquiert d'abord de ce qu'elle produit, et il tient un assez faible compte de ce qu'elle pourrait produire par une plus habile gestion. C'est bien certainement le même rendement provenant jusqu'ici de l'exploitation de nos terres qui détermine cette déplorable dépréciation du sol français, dont on se plaint avec si juste raison. Et comme nous avons l'une des plus belles et des meilleures Surfaces territoriales qui soient en Europe, on doit
comprendre sur quelle large échelle pourra se de velopper la plus-value. ”

“ Selon l'article 87 des statuts, le versement du montant des obligations souscrites se balancera toujours avec la masse des contrats hypothécaires consentis et réalisés ; et, par conséquent, par suite de cette sage prévision, jamais péril ne sera possible pour les prêteurs ; car il ne faut pas oublier que la Société ne prête pas au delà de la moitié de la valeur des propriétés, qui sont sévèrement expertisées.
La Prusse, depuis un siècle qu'elle expérimente sur la plus vaste échelle et par centaines de millions, le Crédit foncier, a passé par bien des crises industrielles, sociales, politiques ”

“ Lorsque le propriétaire reproche au capitaliste d'être systématiquement revêche au placement de ses économies sur la propriété foncière, il n'a.pas entièrement raison. La majorité des capitalistes qui tient tout autant à la solidité du gage qu'aux taux avantageux de l'intérêt n'eût pas mieux demandé que de pouvoir prêter sur garantie foncière ; on sait très-bien les avantages que cette garantie présente ; mais les exigences excessives de nos lois n'ont pu que rebuter les détenteurs du capital. ”

“ S'il a la sagesse de mettre de côté les 1,000 fr. qu'il a en plus de son revenu habituel, puisqu'il n'a à payer que 1,000 fr. au Crédit foncier pour intérêts et amortissement du capital, au terme de vingt années, le voilà propriétaire très-aisé et, de plus, capitaliste d'au moins 20,000 fr. Si nous mettons encore, en ligne de compte, la plus-value véritable de la propriété bien et largement tenue, plus-value qu'on peut, sans exagération, porter à 200 fr. par hectare, nous arrivons à constater un accroissement très-réel de fortune de 40 à 50,000 fr. ”

“ Une seule chose est restée debout et a survécu aux désastres de tous genres, c'est le Crédit foncier, tant cette institution renferme en elle-même de vitalité, tant ses nécessités sont grandes et ses profits évidents. ”

“ Ces avantages devront multiplier les emprunts hypothécaires pour de nombreuses opérations dont le produit ne sera plus absorbé et dépassé même, comme à présent, par les charges qu'impose la dette contractée. L'abaissement du taux de l'intérêt des prêts sera la conséquence de la faveur dont jouiront parmi les capitalistes les engagements des Banques foncières; leur crédit dépendra surtout de la prudence avec laquelle elles contrôleront le gage de leurs prêts. ”

“ L'Assemblée générale peut, sur l'initiative du Conseil d'administration, et sauf l'approbation du gouvernement, apporter aux présents Statuts les modifications reconnues utiles.
Elle peut notamment autoriser : 1° L'augmentation du capital social ; — 2° l'extension des opérations de la Société ; — 5° la prolongation de sa durée ; — 4° la réunion à la Banque foncière d'une ou plusieurs autres Compagnies organisées dans le même but ; — 5° la faculté de traiter avec des compagnies d'assurances sur la vie, françaises ou étrangères, pour faciliter la libération de la propriété foncière. ”

“ Si, en effet, par le concours simultané du Gouvernement, des Sociétés de crédit, des particuliers eux-mêmes, nous arrivons, en peu de temps, ce que je crois très-réalisable, à former un fonds important mis au service spécial de notre richesse territoriale, il n'est certainement pas téméraire de dire qu'un - quart de siècle ne se passerait pas sans que le capital foncier de la France ne fût très-sensiblement et bien vite amélioré. ”

“ Aussi économe et travailleur que le Belge, mais plus épris encore que lui de l'amour du sol natal, le Suisse rapporte volontiers, dans ses montagnes, la fortune qu'il amasse dans les autres pays, et il consacre volontiers ses moyens à mettre en valeur la terre qui l'entoure et qu'il aime Les opulents capitalistes de Bâle, de Berne, de Genève, ont toujours des ressources commodes à la disposition des détenteurs et des exploitants du sol, et il n'y a nul pays, peut-être, aussi, où le capital d'exploitation soit plus considérable que dans quelques-uns des cantons suisses. ”

“ Tous les autres hommes de savoir, toutes les véritables utilités sociales doivent, au lieu de le redouter, se hâter, au contraire, de servir de leur mieux le crédit foncier qui, à son tour, les servira eux-mêmes , en encourageant et développant la prospérité générale. ”

“ Avec un propriétaire gêné d'un côté, avec un exploitant trop faible de l'autre, on n'arrivera jamais qu'à tirer un médiocre parti de la propriété territoriale, quelle que soit d'ailleurs sa valeur propre. ”

“ En Belgique, c'est le zèle éclairé des particuliers qui a su fonder la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, la CAISSE DES PROPRIÉTAIRES, et dix autres ASSOCIATIONS ayant pour but de développer la richesse générale, et plus particulièrement les ressources du sol. ”

“ Malheureusement, en France, soit défaut de calcul, soit reste de ce vieux préjugé qui n'accordait d'importance aux hommes qu'en raison de leur richesse territoriale, c'est bien plus de l'étendue de la terre que l'on se préoccupe que des moyens propres à la mettre en valeur et en bon rapport. ”

“ Si le Crédit foncier ne parvenait pas à procurer à notre pays les avantages si notables qu'il a donnés ailleurs , et qu'il est dans sa nature même de donner, il n'y aurait qu'une explication raisonnable à faire valoir sur un pareil mécompte, osons même dire sur un aussi grand malheur : c'est qu'on ne l'aurait pas suffisamment compris. ”

“ Un des mérites non moins grand du crédit, c'est d'assister toujours ceux qui sont dignes de secours, et de n'assister que ceux-là: sous son égide, l'homme capable et laborieux-peut se laisser aller à l'espoir; il abandonne le fainéant à la misère, et pour les nations il agit comme pour les individus. ”

“ Il importe dans cette dernière déclaration, faite sur papier libre, d'être très-véridique, car la loi a prévu le cas où l'on cacherait sa véritable position , et il est certain, de plus, que les Sociétés de Crédit foncier ne négligeront pas de prendre, de leur côté, des renseignements précis.
Si l'emprunteur ne savait ou ne pouvait écrire, c'est encore ici un notaire qui devrait recevoir et formuler la déclaration sur son état civil.
Telles sont les formalités qui doivent soigneusement
compagner la demande d'emprunt, près les Sociétés de édit. ”

“ Si, comme nous l'espérons, notre richesse territoriale arrive à prendre l'essor qui convient si bien à sa nature, c'est notamment au développement de cette précieuse institution qu'elle le devra.
Tout d'abord, il faut savoir gré, à ses administrateurs, des sages précautions avec lesquelles ils débutent dans les opérations. L'expertise de la propriété, qui doit servir de gage, est un point de départ excellent. Trop souvent le propriétaire est porté à •se faire illusion sur sa fortune, et l'on ne saurait croire combien cette erreur lui est préjudiciable. ”

“ Les Sociétés de Crédit foncier sont de grandes administrations qui ne peuvent pas s'en rapporter à la bonne foi et aux dires des parties contractantes. Il faut, dès lors, ne pas trouver mauvais qu'elles exigent tous les documents capables de les bien fixer.
1° Etablissement de propriété et titres de propriété de l'immeuble donné pour gage.
Il faut dire comment on possède l'immeuble; si c'est par succession, on prouve en quelle qualité on a hérité. ”

“ Ainsi, la pauvre et sauvage Ecosse est parvenue, de nos jours, à se placer entre les contrées les plus heureuses et les plus policées ; ainsi, l'Amérique du nord a fait, depuis soixante ans, plus de progrès qu'aucun autre peuple n'en avait réalisés dans des suites de siècles; et, dans la civilisation de ces deux Etats, se révèle plus manifestement encore que pour les précédents, l'influence des Banques, du Crédit. L'abondance de l'or et de l'argent, les climats favorables, les sols féconds, répandus au hasard, ne servent de rien à qui ne sait en tirer parti ”

“ Avec les voies ferrées, avec un service postal aussi actif qu'il est aujourd'hui général, la vie des champs n'est plus une vie d'isolement, d'amortissement inintellectuel; l'agriculture est appelée, au contraire, à occuper à l'avenir les intelligences tout aussi bien que les bras.
En Belgique, en Angleterre, en Allemagne, les fils des cultivateurs, les fils des grands propriétaires se ardent bien de déserter les champs. Ils aiment, au ¡contraire, à faire leur profit de l'expérience de leurs pères, en y joignant avec ardeur la force de la jeunesse ”

“ A ceux qui trouveront le revenu de 5 pour 100 minime, nous répondrons qu'aujourd'hui l'intérêt des capitaux tend partout à baisser, et que la moyenne du revenu des fonds publics, offrant bonnes garanties, ne dépasse pas 3 pour 100. ”

“ Je le répète volontiers en finissant, et je le dis bien haut et en toute sincérité, il y a des millions et des millions attachés aux flancs du Crédit foncier. Le mécanisme, pour ailler le merveilleux enfantement, est aujourd'hui parfaitement connu ; il fonctionne même avec un rare - oonheur en cent endroits divers. ”

“ Les délibérations sont prises à la majorité des voix des membres présents.
Chacun d'eux a autant de voix qu'il possède de fois quarante actions, sans que personne puisse en avoir plus de cinq en son nom personnel, ni plus de dix voix tant en son propre nom que comme mandataire.
Tout membre de l'Assemblée générale a droit à une voix, lors même que le nombre de ses actions ne s'élève pas à quarante. ”

“ Si, dans un délai d'un an, à partir du règlement du sinistre, l'emprunteur a fait rétablir l'immeuble dans son état primitif, la Société devra lui remettre la somme qu'elle aura reçue pour indemnité. A défaut par lui d'avoir usé de cette faculté dans ledit délai, la Société aura le droit de retenir ladite indemnité, et de l'imputer sur le montant de sa créance, comme payement fait par anticipation. ”

“ Mais, lorsque l'on se trouve en face d'une institution qui vient aider avec la plus parfaite libéralité son débiteur, et qui travaille même à le dégager des obligations précédentes les plus lourdes ; lorsque cette institution ne veut ni ne peut, par ses sta- tuts même, rien acquérir pour son propre compte : lorsqu'elle ne prend pas un centime au delà de ce qui lui est rigoureusement et très-justement dû; il faut aussi que cette institution soit protégée et qu'elle se trouve à bon droit armée contre l'insouciance, les imprudences, la mauvaise foi de ses obligés. ”

“ L'Assemblée générale, régulièrement constituée, représente l'universalité des actionnaires.
Elle se compose des deux cents plus forts actionnaires, dont la liste est arrêtée par le Conseil d'administration vingt jours avant la convocation ordinaire ou extraordinaire de l'Assemblée. Les actionnaires inscrits sur les registres de la Société, par suite du dépôt de leurs actions dans la caisse sociale trois mois avant la confection de la liste, peuvent seuls y figurer. ”

“ Lorsque le Crédit foncier aura marché et fait ses preuves, Il sera mieux apprécié, plus généralement connu et, par suite, il s'ouvrira pour lui une autre voie d'action et il trouvera une nouvelle source de profit. ”

“ Là où il existe, au contraire, l'activité et le génie développent chacun des éléments qui sont à la disposition de l'homme, multiplient, fécondent les diverses causes de son bien-être, de ses progrès, de la civilisation. ”

“ L'admirable et illimité système des banques écossaises, s'est particulièrement attaché au développement de la richesse territoriale, et il a ainsi produit ce merveilleux phénomène économique; c'est que la première agriculture du monde se trouve peutêtre bien, à l'heure qu'il est, sous le ciel le plus rude de l'Europe, et dans le sol foncièrement le moins bien partagé par les mains de la nature. ”

“ Ainsi, pour être en mesure de rapporter tout ce qu'elle peut donner, et acquérir, par suite, une valeur courante relative aux services qu'elle rend, la terre demande à être convenablement agencée de bâtiments, pourvue d'instruments et d'animaux, fournie d'engrais et de semences, servie par une main-d'œuvre suffisante pour la tenir eu bon état et constante activité. ”

“ De même qu'il est bien reconnu qu'il n'y a d'industrie profitable que là où l'on sait allier, dans les conditions convenables, les ateliers, les machines, la matière première, les ouvriers nécessaires pour mettre le tout en mouvement. ”

“ Mais, lorsque tant d'autres choses bien autrement ardues ont pu passer dans nos mœurs et modifier plus ou moins nos habitudes sociales, il est permis d'espérer que l'idée aussi opportune qu'effective dans ses moyens qui se présente aujourd'hui à nos concitoyens sera par eux soigneusement étudiée, comprise, et bientôt appliquée. ”

“ Au sein des tourmentes, il sauve ou perd les gouvernements et les peuples, et, tout en centuplant les minces épargnes de l'ouvrier, il les fait servir, comme les gros capitaux du riche, à la production. ”

“ Le crédit est l'art qui donne aux hommes les moyens faciles et fructueux d'employer, de multiplier, de faire circuler les ressources qu'ils possèdent. Pour l'industrie, pour le commerce, pour les besoins de l'Etat, nous avons assez bien compris, en france, l'indispensable nécessité dé créer et d'uliser les institutions de Crédit ”

“ Depuis trois cents ans nous sommes allés, avec des peines et des sacrifices infinis demander la fortune à l'Amérique, aux Indes-Orientales, dans le Sénégal, etc., lorsque nous avions une fortune bien autrement effective et sûre à réaliser, près de nous, sous le beau climat de la France. ”

“ Le Crédit foncier de France 'engage à prêter sur hypothèque, jusqu'à concurrence de deux cents millions de francs, à raison d'une annuité lie cinq pours cent qui comprendra l'intérêt, l'amortissement et le frais d'administration, et qui éteindra la dette en cinquante années.Pour les emprunts d'une moindre durée, l'annuité sera établie sur les mêmes bases que ci-dessus, de manière à correspondre à l'annuité de 5 pour 100, fixée pour cinquante années. ”

“ LOUIS-NAPOLÉON, Président de la République française ; vu le décret du 28 février 1852; considérant que, pour faciliter la constitution des Sociétés de Crédit foncier, il peut être utile de ne point soumettre les emprunteurs aux prescriptions absolues du 5 2 de l'article 11 du décret susvisé; sur le rapport du ministre de l'intérieur, de l'agriculture et du commerce ; 1 Décrète : ART. 1er. Le gouvernement réglera, pour chaque Société de Crédit foncier, les limites extrêmes de la durée des annuités au moyen desquelles devra s'opérer l'extinction de la dette. ”