Banque foncière

“ Cette fois, le fermage n’est plus perpétuel ; il s’impute annuellement sur le prix de la chose ; il vaut titre de propriété. Et comme le prix de l’immeuble ne peut pas s’élever indéfiniment, puisqu’il n’est autre chose que la capitalisation au vingtuple, trentuple ou quarantuple, de la partie du produit qui excède les frais de labourage, il est évident que la propriété ne pourra plus fuir le paysan. Avec la Banque foncière le fermier est dégagé ; c’est le propriétaire qui est pris. Comprenez-vous, maintenant, pourquoi les conservateurs de la Constituante n’ont pas voulu du crédit foncier ?... ”

“ En 1852, le prince-président avait décrété qu'il y aurait dans chaque département une sorte de banque foncière pour aider l'agriculture en lui fournissant, sur hypothèque , des fonds remboursables par petites annuités dans l'espace de cinquante ans. Cette idée était bonne, mais elle ne réussit pas, et toutes les banques particulières furent réunies dans une société générale nommée le Crédit foncier, au capital de soixante millions d'abord, répartis en cent vingt mille actions de cinq cents francs chacune. Cette société a pris des accroissements prodigieux. ”

“ Le capitaliste qui ne veut faire qu'un placement temporaire n'hésitera plus à confier ses fonds sous la garantie d'une propriété libre, certain qu'il sera de les recevoir à l'époque fixée, grâce à l'intervention de la banque foncière. ”

“ Il est donc indispensable de trouver le moyen d'établir une nouvelle institution financière qui vienne sérieusement en aide à la propriété foncière, en lui prêtant à bon marché, condition essentielle d'existence pour l'agriculture. Il n'y a que notre Banque territoriale avec création de billets ne portant pas intérêt qui puisse remplir ce but, et elle renferme aussi le seul système de crédit foncier qu'on puisse faire fonctionner pratiquement pour avoir à bon marché de l'argent sur hypothèque. ”

“ NÉCESSITÉ DE CRÉER IMMÉDIATEMENT UNE BANQUE IMMOBILIÈRE EN FRANCE.
En temps ordinaire, et abstraction faite de la crise actuelle,
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les intérêts bien compris des propriétaires d'immeubles et les besoins de l'agriculture appellent la création d'une banque immobilière.
Par une bizarre contradiction, la propriété foncière, qui forme la garantie la plus réelle et la plus solide, est la moins favorisée lorsqu'il s'agit d'emprunt. ”

“ Vous aurez à Paris une banque foncière, comme vous avez une banque de France. Elle aura une succursale dans chaque cheflieu de département. Elle formera une institution privée, sur laquelle l'Etat n'exercera qu'un simple droit de surveillance.
Elle ne prêtera jamais au-delà de la moitié de la valeur des immeubles, et qu'en première hypothèque. Le propriétaire,qui veut emprunter, se présentera à la banque avec un extrait de ses contributions, pour cons-
tater la valeur de ses immeubles. ”

“ Lorsque la banque foncière de Paris obtint, avec la dénomination de Crédit foncier de France, l'extension de son privilége à tous les départements, elle reçut également le droit d'étendre ses opérations, et le décret du 22 mars 1853, approuvant ses nouveaux statuts, lui donna le droit d'appliquer, avec l'autorisation du Gouvernement, tout autre système ayant pour objet de faciliter les prêts sur immeubles et la libération des débiteurs.
faire des prêts hypothécaires à court terme, sans amortissement (art. 8) . ”

“ Cela pourrait aller peut-être à de gros capitalistes; mais celui qui a placé là ses petites économies et qui n'a que bien juste de quoi vivre, que va-t-il devenir? Par l'établissement de la banque nationale foncière, sa position va se trouver améliorée : au lieu d'avoir affaire à un particulier qui n'était pas toujours en mesure de lui payer ses intérêts à l'échéance, il va convertir ses créances en actions de la banque nationale foncière, qui lui payera ses intérêts à bureau ouvert au jour de l'échéance. ”

“ Supposons que ce paysan, avec la dot de sa femme, un coin d’héritage, quelques économies, puisse faire un tiers de la somme : la Banque foncière, sur un gage de 15,000 francs, n’hésitera pas à lui en prêter 10,000, remboursables par annuités. ”

“ Elles répondent au besoin par lequel l'industrie agricole se confond avec les autres Industries, et participe de leur caractère et de leur mouvement, tandis que toute banque foncière proprement dite, établie pour l'émission d'une nouvelle espèce de billets de change, ne saurait subsister, car elle ne doit ni ne peut entretenir de fonds de roulement, de caPital de réserve, La propriété immobilière a besoin, comme l'Etat, d'un crédit à long terme ”

“ A défaut d’émission d’obligations, si un établissement ami leur procure à des conditions modérées l’argent nécessaire, le résultat sera le même et le bénéfice certain. La Banque hypothécaire a joué. auprès de la Société des Immeubles parisiens, comme le Crédit foncier auprès de la Rente foncière, le rôle de prêteur utile et bienveillant.
C’est avec des conditions de succès peut-être encore plus certaines que viennent d’être créées la Foncière lyonnaise et la Foncière de France et d’Algérie, au même capital que la Société des immeubles, soit 100 millions de francs chacune. ”

“ Créer un million d'actions nominatives , dites de la Banque foncière de mille francs , pour être délivrées sur double valeur foncière et hypothécaire, joindre autant de coupons au porteur que d'actions ;
2°. Faire payer à l'avance aux actionnaires cinq pour cent, annuellement cinquante millions ;
3°. Attribuer un pour cent aux actionnaires , pour amortir et créer le capital foncier , soit annuellement dix millions, ci 10,000,000
4°. Attribuer 3 francs 65 centimes pour cent aux porteurs de coupons, à titre d'intérêt, soit annuellement 36 millions 500 mille francs, ci . ......... ”

“ L utilité d'un type unique pour assurer la circulation des obligations foncières semblait manifeste, et la Commission en était si bien convaincue qu'elle avait ramené tous les statuts à la rédaction, prise comme modèle, de ceux de la Banque foncière de Paris.
Admettre plusieurs sociétés indépendantes, disaiton alors, les laisser sans direction, sans contrôle, n'est-ce pas les exposer aux erreurs, aux entraînements qui perdent si souvent les entreprises nouvelles les mieux conçues ? ”

“ Tous les trois mois, la banque nationale foncière publiera un compte rendu de ses opérations mentionnant la somme totale des prêts opérés, des billets en circulation et des actions, puis enfin celle des radiations effectuées.
Le maximum du crédit ouvert à chaque propriété sera des deux tiers de sa valeur; la durée du prêt sera de cinq ans, et le renouvellement pourra en avoir lieu sans frais, sauf les modifications qui pourront être survenues dans la valeur des immeubles engagés. ”

“ ART. 5. — L'Etat, représenté par son Crédit immobilier, est autorisé à créer le billet de banque territorial pour faire des prêts à la propriété foncière, rurale et urbaine, et fournir à la Banque de France les billets nécessaires à la circulation commerciale. ”

“ Au cours d'une enquête faite en juin 1879 par la chambre des communes, sir Arthur Blyth qui pendant 20 ans avait administré une banque spécialement destinée à ce genre d'opération, déclarait n'avoir pas rencontré une seule difficulté durant ce long exercice. ”

“ N'en serait-il pas autrement si, au lieu d'être la représentation d'une puissance métallique exposée à disparaître, clans un moment de trouble, le billet de banque avait pour garantie la propriété foncière, celle des particuliers et celle de la nation?
Nous répondrons hardiment : Oui !
Il existe en France, et dans d'autres pays, un établissement financier qui émet, contré numéraire, des obligations garanties par les hypothèques souscrites par les particuliers ou parles votes des communes créant des ressources pour le service des prêts faits par le Crédit foncier ”

“ Cet ensemble d’opérations comprend 267 millions de prêts, dont 105 par le Sous-Comptoir, 40 par la Foncière de France et 121 par le Crédit foncier sur maisons neuves depuis trois ans. Le rapport établit que les bénéfices résultant des prêts fonciers et communaux ont atteint 10 millions, et que les affaires de banque ont produit une somme égale. ”

“ Pour peu qu'on y réfléchisse, on acquiert la conviction qu'il n'est qu'un seul moyen de mettre un terme à l'aggravation de cet état de choses, c'est d'introduire en France ces institutions de crédit foncier qui, en régularisant le gage immobilier en même temps qu'elles le multiplient par une circulation facile, rendent, dans plusieurs pays voisins, de si éminents services à l'agriculture
Pour les industries manufacturières et commerciales, ces institutions existent chez nous. La Banque de France, grâce à son privilège, multiplie la circulation du capital. ”

“ Le premier devoir du Crédit foncier, c’est d’aider le cultivateur non propriétaire à devenir propriétaire, de même que le premier devoir de la Banque de France est d’escompter les effets de commerce. S’il reste ensuite au Crédit foncier des capitaux disponibles, il ne doit les avancer que pour l’amélioration des propriétés sur lesquelles il prend hypothèque. ”

“ Des Banques nationales, par division départementale, de crédit foncier et d'agriculture seront fondées.
Elles reposeront sur le système de la publicité et de la mutualité départementale.
Elles auront pour objet de prêter à la propriété immobilière, soit privée, soit communale, urbaine ou rurale, soit départçrmentale, jusqu'à concurrence des trois cinquièmes de sa valeur, qui se trouveront mobilisés eu des obligations et billets de banque" de 1,000 fr., 100 fr. et 20 fr., au porteur ou nominatifs. ”

“ Nous demandons, par conséquent, que les réformes à introduire dans la législation civile précèdent l'institution du crédit foncier, afin que les capitaux refluent vers l'agriculture , par la sécurité des placemens, la simplicité des procédures , la facilité de la transmission des contrats , et la réalisation peu dispendieuse du gage. —Nous voulons qu'on améliore la loi, non dans l'intérêt d'une banque spéciale, mais dans l'intérêt général j afin que tout capitaliste devienne un agent du crédit foncier, et sans qu'il y ait besoin d'établissemens spéciaux ”

“ Ce qu'il y a à fonder, c'est notre crédit foncier, à raffermir la propriété rurale déracinée par l'hypothèque et l'usure. Le gouvernement, dans l'intention très-louable de faciliter l'industrie, a créé la banque-de France, qui, au moyen de succursales dans tous les grands centres industriels, donne au commerce les capitaux dont il a besoin au taux de quatre pour cent. Nos agriculteurs paient les mêmes capitaux huit et dix pour cent, quelquefois plus, en y comprenant les honoraires du notaire. ”

“ Telle serait cependant, Messieurs, les conséquences inappréciables de la création d'une Banque de crédit foncier, car après nous avoir délivrés de la position difficile où nous retient encore la crise financière et industrielle, elle pourrait aussi nous garantir des nouveaux dangers que nous réserverait l'avenir; et tout cela peut s'obtenir sans qu'il soit nécessaire d'aller au loin sonder les profondeurs de la terre pour arracher les trésors qu'elle renferme, et sans qu'il en coûte une seule goutte de sueurs aux malheureux, auxquels un pareil projet ne peut que préparer un avenir meilleur. ”

“ Le commerce n'a-t-il pas sa banque? N'a-t-il pas même toutes sortes de privilèges, un mode de transport de créances plus simple et plus rapide, des titres propres, une juridiction particulière, tout un Code exceptionnel enfin ? Pourquoi l'agriculture, la première branche de notre industrie, la source des produits les plus importants, n'aurait-elle pas aussi son institution privilégiée, son droit exceptionnel? ”

“ On conçoit la possibilité de l'institution de banques départementales, qui seraient fondées par les grands propriétaires de chaque département, réunis en société et hypothéquant chacun une portion de leurs immeubles à la garantie de leurs billets de banque. Ce serait l'introduction en France du système de crédit foncier: les billets des banques départementales seraient de vraies cédules hypothécaires, assises sur immeubles, à concurrence de leur montant, affecté en priorité. ”

“ De là leur tendance de plus en plus marquée, et du reste très légitime, à se désintéresser de leur clientèle rurale et à n'entrer en relations d'affaires qu'avec les propriétaires d'immeubles urbains.
Vous le voyez, Messieurs, les banques hypothécaires du monde contemporain, quelque bienfaisante que soit leur action, n'ont pas réussi à résoudre à la satisfaction de tous le problème du crédit foncier à bon marché et à long terme. Elles servent la cause de la propriété urbaine ; mais elles trompent les espérances de la propriété rurale. ”

“ Le Crédit foncier est un véritable établissement de banque, puisqu'il emprunte aux uns pour prêter aux autres. La nature même de ses opérations l'oblige il ne peut prêter qu'à un taux supérieur à celui de ses emprunts puisqu'il a des frais considérables d'administration à solder. En conséquence, il est dominé par tous les événements financiers, par toutes les crises du marché monétaire. Ainsi le veulent l'origine et le but de son institution.
Mais la Banque territoriale crée le signe représentatif de la propriété terrienne, mobilise le sol, ce qui est essentiellement différent. ”

“ Cette terre, quand elle est nette de tout engagement, est donc élevée d'emblée à la hauteur du numéraire lui-même. La Banque territoriale est née du Crédit foncier; elle en est la simplification plutôt que la complication.
Voyons maintenant quel serait le mode de fonctionnement de cette nouvelle institution? Le projet de Banque territoriale, préconisé par M. David de Cholet, ne serait point autre chose qu'une société anonyme de crédit constituée avec l'autorisation et sous la surveillance du gouvernement, dans le but exclusif de venir en aide aux besoins spéciaux de l'agriculture. ”