Banque hypothécaire

“ Voici, en effet, quel est le principe essentiel du système : au lieu de se faire délivrer une seule obligation hypothécaire nominative du montant total du prêt, un million par exemple, la banque se fait délivrer X obligations hypothécaires à ordre ou au porteur, dans notre hypothèse : 100 obligations hypothécaires à ordre ou au porteur de 10.000 francs par exemple, et les transmet ensuite à ses propres clients par endossement ou tradition, en garantissant le paiement exact des intérêts et le remboursement du capital à l'échéance. ”

“ Mais, d’autre part, la concurrence présente des avantages sérieux, et c’est ainsi que la Banque hypothécaire prête sur les immeubles en plus forte proportion que le Crédit foncier, limité à 50 pour 100 de la valeur hypothéquée ; de plus, on ne saurait trop regretter que l’esprit d’initiative individuelle et locale ne parvienne pas à s’acclimater chez nous pour y produire tout ce dont il est capable. ”

“ Il est inutile de dire que le détail des articles que nous venons de poser comme fondement de la Banque hypothécaire, n'ont d'autre but pour le moment que de poser le mécanisme d'après lequel nous désirons, nous croyons qu'elle doit fonctionner. ”

“ Ce qu'il faut donc, c'est sortir le contrat hypothécaire et
le capital qu'il représente de leur immobilité, et leur donner vie et action dans l'intérêt général.
En conséquence, il faut mobiliser, non pas l'immeuble, comme on le dit à tort, mais bien le CONTRAT HYPOTHÉCAIRE ; il faut le diviser au moyen de billets ou bons, que l'on rendra circulables. ”

“ Ce qui manque à cette prévoyance qui commence à se faire jour, c'est une valeur sans risque pour recevoir ses placements. Cette valeur, la Banque de mobilisation et de garantie des créances hypothécaires la lui offre dans le titre foncier, productif d'intérêt, créé en représentation du sol et émis en vertu du contrat hypothécaire. C'est un premier pas de fait vers un meilleur avenir et une assise de plus posée au système de garantie générale. Lorsque le titre foncier aura un cours régulier, chacun pourra l'échanger contre ses épargnes et devenir son propre économe. ”

“ BANQUE HYPOTHÉCAIRE'
Les prêts hypothécaires s'effectuent aujourd'hui à un taux en quelque sorte usuraire. Il suffit, pour s'en convaincre, de considérer qu'indépendamment de l'intérêt déjà énorme de cinq pourcent, l'emprunteur doit encore payer les frais de contrat de prêt et de main-levée, ceux de l'enregistrement qu'ils nécessitent, le coût d'une grosse, puis les frais d'inscription et de radiation. Ces prêts se font à courte échéance, très souvent pour deux, trois ou quatre ans au plus ”

“ Il est bien certain que les billets de la Banque hypothécaire reflueront partout immédiatement où il y aura besoin de capitaux; les capitalistes, au fur et à mesure qu'ils seront remboursés, s'empresseront de chercher l'emploi de leur argent ou dans l'industrie, ou chez les agriculteurs, ou dans les fonds publics, ou aux villes qui sont toutes plus ou moins obérées, ou en acquérant des propriétés ”

“ Lorsque le bon hypothécaire, comme le bille,t de banque, aura passé dans nos habitudes commerciales ; lorsqu'on aura constaté, par son emploi, l'impulsion qu'il donne nécessairement à la production et à la circulation des produits; lorsque la banque hypothécaire aura été transformée en banque nationale ordinaire, alors, nous exposerons la théorie, de l'extinction de la dette énorme de DIX MILLIARDS qui pèse sur la propriété foncière, en mobilisant, successivement, tous les DIX ANS un milliard de cette même propriété ”

“ Les notaires, les capitalistes, les caissiers du Trésor, les négociants, les voyageurs, les marchands nomades, les ouvriers économes, tous ceux qui sont forcés de conserver de l'argent, et tous ceux qui voudront en conserver de disponible, réclameront, rechercheront les bons de la Banque hypothécaire, parce que : 1 ° c'est de l'argent avec une représentation réelle et solide ”

“ Tout prêt hypothécaire d'une certaine importance est presque impossible, par la raison qu'il est presque impossible de trouver dans une seule main un capital suffisant pour l'opérer. La Banque de mobilisation, pouvant réunir les fonds de mille prêteurs divers en un prêt unique, fait radicalement disparaître cette impossibilité. ”

“ Nous avons voulu, en proposant la création de la Caisse hypothécaire ;
Créer de suite des ressources numéraires au pays et les faire entrer dans la circulation, sous la double garantie de la propriété particulière et publique ;
Procurer de suite à la République la réalisation d'un emprunt de deux cent cinquante millions au pair;
Enlever à la République l'embarras du placement des fonds des caisses d'épargne et de retraite ;
Créer à l'agriculture un banquier qui lui vint en aide et la débarrassât des entraves de l'usure ”

“ Toutes les hypothèques, en faveur de la Banque hypothécaire, seront réalisées sans frais par l'intermédiaire des magistrats communaux et par les agents du Gouvernement de la manière suivante :
Tout citoyen ayant une propriété mise en valeur non hypothéquée dans les proportions ci-dessus, qui désirera en mobiliser la partie disponible, devra formuler sa demande au maire de la commune dans laquelle sa propriété est située. ”

“ Les sûretés primitivement attachées au titre hypothécaire, jointes aux sacrifices faits par l'Etat doivent rendre les bons de la Banque si solides et si commodes qu'ils auront immédiatement la même valeur que les espèces ; de sorte qu'au point de vue de l'exigibilité du capital, article qui doit donner lieu aux objections les plus sérieuses, — il est évident que les créanciers auront beaucoup plus à gagner qu'à perdre. ”

“ Le créancier hypothécaire qui aurait besoin de fonds disponibles, transporterait à la banque sou titre exécutoire, en échange duquel on lui délivrerait une bon hypothécaire, garanti par le titre même dont il rappellerait le dépôt à la banque, bon que ce créancier pourrait employer à ses affaires comme argent circulant. ”

“ Tout porteur de bons de 50 fr. et au-dessus aura la faculté de demander en échange des bons de 5, 10 et 20 fr., lesquels, en raison de leur chiffre peu élevé, ne produiront pas d'intérêts.
ART. 7.
En aucun cas, la Banque nationale hypothécaire ne pourra émettre, soit directement, soit par l'intermédiaire des receveurs généraux des départements, ses seuls correspondants, des bons pour une valeur plus forte que le montant des hypothèques acceptées par elle sur les propriétés.
ART. 8.
Toutes terres incultes, quelle que soit leur valeur, ne seront pas susceptibles d'hypothèques. ”

“ Nous avons vu, en 1848, le billet de banque de 1,000 fr. offert à 500 fr. ; le bon hypothécaire ne peut jamais être remboursé qu'au pair ; il a donc un grand avantage sur le premier, il est, de plus, doublement garanti ; enfin, la création du bon hypothécaire a pour but essentiel, de diminuer le taux de l'escompte pour le commerce et d'en fixer invariablement le chiffre à 2 p. ”

“ La création des billets hypothécaires, tout eu fournissant à l'emprunteur l'immense avantage d'emprunter sans payer d'intérêts ni de frais d'actes de notaire et autres accessoires inventés par l'usure, pare encore aux éventualités d'une disette d'espèces. Avec cette ressource, l'argent français peut passer à l'étranger sans un inconvénient bien grave pour le commerce fiançais : la propriété immobilière ne pouvant, comme les espèces, se déplacer, permettra toujours au consommateur gêné de battre monnaie suivant ses besoins. ”

“ Avec un régime hypothécaire clair et bien fait, le propriétaire devrait trouver, dans n'importe quelle banque ou dans n'importe quelle étude de notaire, immédiatement et sans coup férir, de l'argent à 3 ou 4 0/0 d'intérêt tout au plus. ”

“ Un seul papier-monnaie, le billet de banque de France, jouit aujourd'hui d'une certaine faveur qui le fait préférer quelquefois à l'argent. Pourquoi? c'est qu'il a, ou qu'il est suppose avoir dans les caves de la Banque, en lingots, en numéraire ou en valeurs de portefeuille, une garantie sérieuse. Eh bien, quelle que soit cette garantie, elle est moindre que celle des bons hypothécaires dont nous proposons la création. Comparons un instant ces deux valeurs : le billet de banque, dira-t-on, n'a pas un cours forcé, il n'est pas frappé d'un droit de circulation comme le bon hypothécaire ”

“ La création d'un grand livre hypothécaire, que je propose, n'appelle l'intervention du gouvernement que pour garantir l'authenticité des actes, et ne change absolument rien à ce qui existe aujourd'hui, puisque les conservateurs des hypothèques continueront de transcrire, comme par le passé, les contrats entre particuliers , et qu'ils n'auront à foire porter au grand livre hypothécaire que les propriétés qui voudront se faire ouvrir un crédit à la banque nationale foncière : le gouvernement n'aura donc à s'immiscer en rien dans la création ni dans le retrait des billets ”

“ Tout débiteur devant se libérer à une époque fixe d'obligations hypothécaires, dans les conditions et limites prescrites à la Banque par ses statuts, pourra formuler sa demande en paiement de son créancier, laquelle accueillie, pourra substituer sans frais la Banque aux droits du créancier remboursé. ”

“ Il aurait fallu créer une banque centrale pour hypothèques, qui aurait escompté ,et acquis des hypothèques de ses agences, système qui aurait présenté l'avantage d'ac-
croître la circulation des valeurs hypothécaires et des transactions foncières, et aurait facilité l'obtention à meilleur compte de crédit hypothécaire. Par ailleurs, une banque centrale hypothécaire est en mesure de mieux coordonner, d'aider le financement des opérations hypothécaires. ”

“ En conséquence, il sera ouvert au ministère des finances un grand livre de crédit hypothécaire pour toute la France.
Dans les départements, les receveurs généraux seront chargés de recevoir les demandes.
Art. 2. Les billets de la banque immobilière seront créés à Paris, et auront un cours forcé ; ils porteront des n°s d'ordre sans indiquer l'emprunteur; ils seront disposés de manière qu'il y ait une double souche pour chacun; ces souches indiqueront l'une et l'autre la propriété hypothéquée, son estimation, la somme prêtée et le nom de l'emprunteur. ”

“ C'est ici un des principaux avantages de la Banque de mobilisation. Arracher le prêt hypothécaire à l'usure qui le maîtrise, c'est détruire les préjugés qui lui sont contraires. Fomenter le prêt hypothécaire, c'est fomenter la mobilisation du sol et suppléer par elle à l'insuffisance du capital circulant. Accroître le capital circulant, c'est four-
nir de nouveaux leviers à l'industrie humaine, et accélérer proportionnellement l'association de tous les intérêts et de tous les bonheurs. ”

“ ART. 17.
Du montant de ces annuités payées à cinq pour cent, les quatre cinquièmes seront employés , comme il est dit ci-dessus , à l'acquittement de l'intérêt des bons définitifs émis par la Banque. L'autre cinquième, payé par les propriétaires à libérer, sera employé à l'amortissement du capital des dettes hypothécaires,
— 11 —
c'est-à-dire à éteindre le passif de la Banque spéciale. ”

“ Art. 6.—Ces règlements, titres nouveaux consentis , quittances faites, inscriptions prises ou radiées, devant fixer les sommes que les débiteurs auront tous les six mois à payer à la Banque spéciale et celles que les créanciers pourront chaque semestre en retirer, seront nécessairement très-nombreux dans les premiers moments , ce qui donnera au gouvernement des recettes très-considérables.
(f) Art. 7. — Le taux légal des prêts sur hypothèque étant à cinq pour 0|0, peut-on , pour les créances actuellement existantes, le réduire à quatre par une loi ? ”

“ L'Etat même, s'il avait besoin d'argent, en trouverait par l'intermédiaire de la Banque nationale hypothécaire.
En réfléchissant à la condition stipulée dans les statuts de cette banque, qui est relative à l'intérêt annuel de 3 fr. 65 c. p. 100,
qui sera payé sur tous les bons de 50 à 1,000 fr., on acquerra la conviction qu'ils seront plus recherchés que des espèces dans beaucoup d'occasions ”

“ Dans ce but, je propose :
1 ° Que les propriétaires fonciers qui désireront concourir à la formation de comptoirs d'escompte et de prêt dans leurs cantons respectifs soient autorisés (par un décret) à donner à la Banque de France (sans droit d'enregistrement ni de timbre) une garantie hypothécaire qui ne pourra dépasser le tiers ou la moitié de leurs biens non grevés d'hypothèques inscrites (1) . ”

“ Un autre mérite de là Banque hypothécaire est de généraliser le crédit et d'étendre sa féconde influence au dernier des hameaux. Jusqu'à ce jour, Paris et un très petit nombre de grandes villes, ont obtenu des comptoirs d'escompte ; les banquiers et quelques hauts commerçants sont seuls admis à l'ouverture dû crédit. Dans le système foncier'; chaque département, chaque ville, chaque village est appelé à y participer ; chaque individu offrant garantie suffisante devient son propre banquier, sous le patronage et la surveillance de l'Etat. ”

“ On suppose, en effet, que les dettes hypothécaires inscrites s'élèvent en ce moment, en France, au capital énorme de quatorze milliards, et, si l'on admet qu'il faille en retrancher la septième partie en représentation des inscriptions non radiées quoique éteintes, le positif hypothécaire qui grève notre sol ne serait pas inférieur à douze milliards !
Mais ce n'est là que le passif apparent ou manifesté par les inscriptions. Il faut y ajouter le montant incalculable des hypothèques légales ou dispensées d'inscription par l'art. ”

“ Il se trouve dehors, sans le sou, sans crédit, avec plusieurs enfans et une femme sur les bras ; et Paul, qui aurait été un homme aisé s'il y avait eu une Banqne hypothécaire, cherchera sa vie lorsqu'il sera vieux. Nicolas a un fort bel herbage contenant 20 hectares, mais c'est toute sa fortune, Chaque année il engraisse 100 boeufs qui lui rapportent 5.000 f. Comment il n'a pas de fonds, il prend chaque année, chez le banquier, 20,000 fr. qu'il rend au bout de 8 mois ; le banquier ne lui en prend pas moins 6 pour 100 d'intérêt, parce qu'il ne peut placer son argent pour 4 mois. ”