Crédit hypothécaire

“ On a dit que le créancier, qui a désintéressé le prior creditor, rend un service non seulement à ce dernier, mais encore aux autres créanciers dont les chances de paiement se trouvent augmentées : il fait un acte utile à tous, un acte de gestion d'affaires. Dès lors, il est juste, il est nécessaire pour le crédit hypothécaire lui-même, que ce créancier voie le recouvrement des sommes par lui avancées, garanti par une hypothèque qui doit être efficace, et, par conséquent, doit avoir le rang de celle jadis attachée à la créance éteinte. ”

“ Mais vous ne pouvez assimiler le prêt hypothécaire au prêt commercial : le premier n'expose le créancier à aucun risque, le second est par sa nature même aléatoire et périlleux; si périlleux, qu'on a créé le prêt à la grosse, dans lequel l'intérêt n'est pas fixé, pour compenser les chances de perte. Toutes ces considérations ne sont que spécieuses ; est-ce que le prêt fait à l'Etat, au Crédit foncier, expose à quelques risques? ”

“ La seconde, c'est que la spécialité du gage hypothécaire n'est qu'une formule, une règle technique, un moyen pour arriver à la réalisation de certains avantages, dont le plus important est la bonne utilisation du crédit du débiteur. Il résulte de cette idée qu'il ne faut pas s'arrêter à la surface, à l'étiquette, et croire qu'une législation est parfaite, à notre point de vue, par ce seul fait qu'elle réalise strictement la spécialité hypothécaire, sans rechercher si elle réalise en
même temps, cette protection, cette utilisation du crédit du débiteur, but véritable qu'il faut atteindre. ”

“ La vraie mission du crédit foncier est de convertir la dette hypothécaire en déterminant les anciens créanciers à échanger les contrats nominatifs dont ils sont détenteurs contre des obligations Impersonnelles et garanties par une hypothèque collective sur tous les biens grevés. ”

“ Des biens à venir n'existent pas encore ; comment faire pour grever dès à présent ces biens que le débiteur n'a pas, et qu'il n'aura peut - être jamais ? Comment asseoir l'hypothèque, quand le sol lui manque ? Ce contrat ne peut pas être aléatoire. Le crédit actuel est le véritable. Le futur contingent ne comporte qu'un crédit imaginaire, dangereux, parce qu'il met des chances à la place de la réalité. ”

“ A mesure que l'emprunteur se libère par le paiement des annuités, il peut, s'il ne s'est pas interdit cette faculté par le contrat, faire restreindre l'hypothèque consentie sur ses biens. Rien ne s'oppose même à ce qu'il contracte de nouveaux emprunts à la société du Crédit foncier, pourvu que ce soit dans les conditions déterminées par la loi, c'est-à-dire que la Société vienne au premier rang hypothécaire pour ses divers prêts, et que le
montant de ces prêts n'excède pas la moitié de la valeur des immeubles hypothéqués. ”

“ Le crédit hypothécaire aurait pour effet d'augmenter le prix des terres, des rentes, et de favoriser le mouvement de l'industrie, les prêteurs actuels se trouvant dans l'obligation de chercher des voies nouvelles pour utiliser leurs capitaux.
— 130 — épargne sur l'emprunt devenu sans objet 30 millions; bénéfice sur les titres hypothécaires, 30 millions; suppression de rentes, 50 millions ”

“ Mais les questions qui se posent dans cet ordre d'idées intéressent beaucoup plus le grand propriétaire que le petit cultivateur, qui ne peut prétendre que difficilement au crédit hypothécaire, soit parce qu'il ne possède pas de propriétés, soit parce que les propriétés qu'il possède sont de trop peu de valeur pour servir de base à un emprunt un peu important; car un emprunt hypothécaire est toujours très onéreux, quand il ne s'agit que d'une petite somme, les frais étant proportionnellement beaucoup plus élevés pour une petite somme que pour une grosse. ”

“ L'hypothèque générale, nous l'avons déjà dit, est mêlée d'inconvénients immenses: elle affecte gravement le crédit du débiteur, quelle que puisse être la modicité de cette hypothèque comparativement à la valeur de ses biens, parce qu'on a lieu de craindre qu'elle ne vienne fondre précisément sur l'immeuble qui serait affecté plus tard à la garantie spéciale d'un prêt conventionnel. ”

“ Supprimez cette hypothèque, la bourse se fermera, ou il faudra souscrire immédiatement une obligation onéreuse qui, à l'instant, épuisera peut-être le crédit entier de l'emprunteur. On peut assurer que cette expectative d'hypothèque judiciaire avive les affaires, et notamment les affaires commerciales, et attire le capital pour les grandes aussi bien que pour les petites. Le négociant qui prospère dans son commerce et qui possède des immeubles non grevés, est certain d'attirer à lui, ou plutôt de voir affluer, sans les appeler, tous les capitaux dont il peut avoir besoin ”

“ III. — La créance du solde est souvent garantie par une hypothèque, constituée au moment où les relations entre
les parties ont commencé. C'est principalement à cette forme spéciale du compte-courant que l'on appelle l'ouverture de crédit, que cette garantie hypothécaire est annexée. Dans l'acte même où est faite la promesse de prêter, on constitue l'hypothèque, et elle couvre les diverses avances, à mesure qu'elles ont lieu. ”

“ Si une de ces deux conditions vient à défaillir, le crédit, du moins le crédit hypothécaire, se trouve considérablement altéré. Dans le premier cas, ce sont les capitalistes qui ne veulent pas, si ce n'est à des conditions onéreuses pour les détenteurs d'immeubles, faire courir à leurs
fonds des dangers qui ne peuvent être bien prévus ”

“ Mais il ne faut pas, pour un cas exceptionnel, probablement fort rare, gêner le mécanisme hypothécaire par une foule d'écritures presque toujours inutiles; paralyser le crédit du mari par une situation effrayante aux yeux de ceux qui ne se donneraient pas la peine de séparer de l'actualité ce qui ne serait qu'éventuel et mis en double emploi ; doubler les frais relatifs aux certificats du conservateur; enfin, en cas de vente des biens du mari, occasionner des embarras inextricables pour le paiement du prix en présence de ces droits éventuels qui presque jamais ne se réaliseraient. ”

“ Le créancier qui fait crédit en considération de l'hypothèque qui lui est consentie, ne peut pas savoir quel est son rang et être assuré qu'il ne sera pas primé par un autre créancier qu'il lui faudra désintéresser pour obtenir sa place et les droits qu'elle confère. Dans ces conditions le débiteur ne peut jouir que d'un crédit restreint, la garantie hypothécaire qu'il offre à son créancier pouvant être insuffisante ou absolument inefficace si d'autres créanciers antérieurs viennent à se révéler. ”

“ Ces sociétés qui pratiquent le crédit hypothécaire et qui ne peuvent pratiquement se procurer des fonds par le système des obligations foncières négociables comme le Crédit Foncier, qui d'autre part n'ont pas de fonds à placer comme les Compagnies d'assurances, ont opté pour le système de l'obligation hypothécaire à ordre ou au porteur ou de la lettre de gage hypothécaire notariée 2. ”

“ La vérité est que le crédit d'un débiteur ne saurait être influencé en aucune façon par la généralité ou la spécialité des hypothèques. Le crédit a sa mesure dans la valeur actuelle des immeubles offerts en hypothèque comparée avec l'importance des créances déjà garanties par des hypothèques antérieures; peu importe que les hypothèques existant déjà soient générales ou spéciales. Ce ne sont pas les hypothèques générales qui nuisent au crédit, ce sont les hypothèques dont les causes sont in-
connues et indéterminées. ”

“ L'ouverture de crédit comporte affectation hypothécaire en garantie du remboursement du prêt qu'elle prévoit, affectation hypothécaire dont le bénéfice sera transmis aux obligations hypothécaires à ordre ou au porteur, qui seront ultérieurement créées en réalisation du crédit ainsi ouvert. ”

“ Relever le crédit du sol, à peine de voir un malaise général succéder bientôt à cette prospérité financière que nos revers nous ont laissée, et qui est le gage de notre salut : voilà quel doit être le but de nos recherches ; voilà ce qu'il faut trouver. Et je De crois pas que ce désidératum soit au-dessus de nos efforts.
Il suffirait de vouloir. et de rendre, ce que je vais examiner, les conditions du prêt hypothécaire plus abordables, c'est-àdire plus avantageuses. ”

“ Le crédit foncier, le plus vivement, le plus puissamment réclamé, parce qu'il est demandé par la voix écoutée des propriétaires du sol, ne peut se réaliser sans une mesure préalable, la réforme hypothécaire, ou révision de la partie du Code civil qui a surchargé d'entraves le prêt sur hypothèques ou sur gage immobilier, et qui tend au prêteur de véritables piéges en opposant à l'exercice de ses droits des priviléges survenus inopinément ou des hypothèques occultes. ”

“ Lorsqu'un tiers achète un bien hypothéqué et désintéresse, je suppose, le premier créancier hypothécaire, l'hypothèque n'en continue pas moins d'exister sur le bien au profit des créanciers hypothécaires non désintéressés. Le créancier qui monte au premier rang va donc exercer l'action quasi-Servienne contre le détenteur et le déposséder? ”

“ Tels sont les seuls motifs qui ont fait décréter la spécialité des hypothèques conventionnelles. Voyons s'ils présentent quelque chose de sérieux.
If Si l'hypothèque pouvait être générale, le crédit du débiteur pourrait être ruiné par un seul emprunt. ,
Il est impossible de formuler une assertion plus inexacte. Remarquons d'abord qu'un propriétaire peut, d'un seul coup, hypothéquer spécialement tous les immeubles qu'il possède actuellement. ”

“ L'hypothèque conventionnelle nous parait de tous points harmonieusement réglementée par le Code en vue de la meilleure utilisation du crédit du débiteur ; il n'y a, à ce sujet, aucune critique importante à adresser au législateur. Il oblige le débiteur à spécialiser le gage hypothécaire dans le contrat constitutif; il lui défend d'hypothéquer ses biens à venir tant qu'il trouve dans ses biens présents un gage suffisant à offrir à son créancier ; il lui permet au contraire de le faire, dès que les biens présents deviennent insuffisants à cet égard. ”

“ En effet, les créances garanties par des hypothèques légales sont importantes, nombreuses, et intéressent à un degré élevé le crédit public : aussi n'a-t-on pas voulu, dit le rapport de M. Riché, qu'elles pussent planer indifféremment sur le crédit, comme un nuage qui crève rarement, mais effraye toujours, et empêcher ainsi les créanciers de céder leurs créances, en tenant leur rang hypothécaire en suspens. ”

“ Si l'Etat emprunte à un taux plus élevé, c'est parce qu'il fait courir plus de risques à ses prêteurs. On lui répondit très-justement que c'était une grave erreur, que l'hypothèque vivait sur sa vieille réputation de solidité, et que ceux qui exagéraient ses avantages et son crédit étaient précisément ceux qui n'avaient jamais prêté sur hypothèque. ”

“ La loi de l'anxii, inspirée au contraire par des idées d'économie dans les frais et par un louable sentiment de moralité et d'ordre social, n'a pas craint d'entraver le crédit de la propriété et les spéculations transactionnelles, en rendant facultative, et par conséquent presque inutile, la transcription hypothécaire, et en rétablissant en partie le système de l'hypothèque occulte. ”

“ Nous demandons de bonne, foi s'il est possible d'asseoir le crédit sur une base plus large, plus solide, plus fixe, plus inaltérable que sur la terre et les autres propriétés. Est-il un individu, un paysan, si simple qu'il plaise de le supposer , qui ne oomprenne et ne considère un titre de créance hypothécaire comme une valeur équivalente à de l'argent ? ”

“ Ainsi un emprunteur qui possède un petit immeuble, une maison appropriée à ses modestes besoins, aura crédit ; car le prêteur verra en expectative, si l'emprunteur vient a faiblir , une hypothèque lui arriver à l'appui d'un jugement. ”

“ Pour tous ceux qui ont sondé les plaies, étudié des besoins de l'agriculture, la négative ne saurait être douteuse. Sans doute, la réforme hypothécaire, en donnant au gage foncier une sûreté plus grande, en diminuant le risque du prêteur, contribuera à réduire le taux de l'intérêt, et rend ra ainsi moins onéreux pour le propriétaire les emprunts hypothécaires. ”

“ S'il a acquis à titre gratuit ou s'il a payé son acquisition, son crédit doit positivement augmenter, puisque les garanties qui avaient paru suffisantes au premier créancier sont augmentées de toute la valeur des nouveaux immeubles. ”

“ La réforme hypothécaire elle-même, quelque amélioration qu'elle puisse apporter à ce crédit, demeurera impuissante contre le mal que nous venons de signaler. Elle rendra plus faciles et moins onéreux les emprunts sur la propriété ”

“ Aussi ces puissantes compagnies financières ne se confinent-elles pas, comme les Landschaften ", dans le rôle de sociétés hypothécaires ; à cette attribution fondamentale, elles ont progressivement annexé une foule d'opérations de la plus haute importance et qui n'ont que peu ou point de contact avec le crédit immobilier. Indépendamment des prêts sur hypothèque consentis aux particuliers et remboursables par amortissement, elles prêtent, pour la plupart, aux communes, départements et associations agricoles, même sans garantie hypothécaire; elles reçoivent des capitaux en dépôt. ”

“ Tout se borne pour lui au droit de vendre et au droit de suite, personne ne peut lui disputer son rang, il est préféré à tous.
Mais si l'objet a été hypothéqué à plusieurs, il est important de savoir quel est le premier créancier hypothécaire, car ce dernier a sur les autres des avantages considérables et que nous devons signaler.
4. - Le créancier hypothécaire qui vient le premier peut obtenir entier payement de sa dette en capital et intérêts sur le prix du gage, quand même il ne devrait rien rester pour les créanciers postérieurs (loi 18, Dig. 20, 4) . ”