Dette hypothécaire

“ Rien n'empêche donc les parties, toutes les fois que le gage hypothécaire n'est pas hors de proportion avec la dette, de déclarer qu'il est insuffisant et de constituer une hypothèque sur les biens à venir du débiteur.
Personne n'a qualité pour contrôler leur assertion, et personne n'a les moyens de le faire. ”

“ Quand la créance est garantie, en outre du cautionnement, par une hypothèque, et que l'immeuble grevé se trouve entre les mains d'un tiers détenteur, la subrogation permet-elle à la caution d'exercer l'action hypothécaire et de rejeter sur ce tiers le fardeau de la dette, ou, pour mieux dire, le péril de l'avance à recouvrer ensuite du débiteur principal ? ”

“ Lorsque le débiteur n'a manifesté aucune préférence et que la quittance ne porte aucune imputation, « le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues », par exemple, sur la dette hypothécaire de préférence à la dette chirographaire, celle-là étant réputée plus onéreuse que celle-ci, parce que l'hypothèque porte atteinte au crédit du débiteur. ”

“ « Réduction de l'intérêt hypothécaire par la substitution de l'État au créancier », dites-vous encore. — Et, au lieu de demander aux contribuables de nouveaux sacrifices, les syndicats ont élaboré un plan d'extinction graduelle de la dette hypothécaire , en servant d'intermédiaires entre le Crédit Foncier et les cultivateurs, auxquels ils présentent un moyen pratique de convertir leur dette non amortissable en dette amortissable par annuités.
« Caisses de chômage, caisses de retraites ouvrières », dites-vous enfin. Et déjà, sur certains points, ces caisses commencent à fonctionner. ”

“ Pourquoi ne pas croire que la plupart des propriétaires grevés d'hypothèques s'empresseront de profiter du mode de libération que leur offre le Crédit foncier de France, et que la majeure partie de la dette hypothécaire, consolidée d'abord, s'éteindra successivement par l'action de l'amortissement?
En résumé : Rendre à l'avenir les emprunts sur hypothèque moins onéreux, et assurer aux emprunteurs les moyens certains de se libérer par le paiement d'annuités à longs termes :
Débarrasser nos propriétaires du fardeau de leur dette, ou, du moins, en alléger le poids ”

“ Celui qui a payé une dette qui était de droit éteinte par la compensation ne peut plus, en exerçant la créance dont il n'a point opposé la compensation, se prévaloir, au préjudice des tiers, des privilèges ou hypothèques qui y étaient attachés, à moins qu'il n'ait eu une juste cause d'ignorer la créance qui devait compenser sa dette (2) . ”

“ A la mort du créancier, comme à la mort du débiteur, l'obligation se partage donc, activement et passivement, d'après le droit commun. C'est l'action réelle hypothécaire qui ne se partage pas. Il en résulte que chaque héritier du créancier, bien qu'il ne soit lui-même créancier que pour partie, peut saisir la totalité de l'immeuble et que cet immeuble reste grevé de l'hypothèque, tant qu'il reste une portion de la dette non acquittée. De là cette formule, qui complète celle qui a été donnée au numéro précédent : chaque partie de la dette est garantie par la totalité de l'immeuble. ”

“ Lorsqu'un emprunt est fait, sous la double condition que les deniers seront employés à l'acquittement d'une dette hypothécaire, et que le préteur sera subrogé dans l'hypothèque du créancier payé, la subrogation résulte du payement. ”

“ Quant au débiteur, dont la dette a, par cette confusion de personnes, passé sur le compte de son homonyme, il peut arriver que sa situation hypothécaire, mauvaise peut-être en réalité, mais bonne selon les écritures d'ordre de la conservation des hypothèques, devienne un piège pour le prêteur de bonne foi, mal éclairé sur les dettes de son emprunteur. ”

“ Quand une dette est garantie par un privilège ou une hypothèque, le créancier a deux droits : un droit principal qui est l'action personnelle contre le débiteur; un droit accessoire qu'il tient du privilège ou de l'hypothèque. ”

“ Il est bien vrai que dans ce cas d'une dette hypothécaire, l'héritier au lot duquel serait tombé l'immeuble hypothéqué, ou même le premier venu des héritiers s'il y a eu autant d'immeubles hypothéqués que de lots, pourrait à chaque échéance d'intérêts être également contraint de payer ces intérêts en totalité, sauf son recours partiel contre chacun de ses cohéritiers. ”

“ Est-ce à dire pour cela que cet acquéreur soit privé de tout recours? Non. Une action lui sera toujours ouverte, en vertu des principes généraux du droit; seulement ce ne sera pas toujours contre son auteur qu'il aura le recours qui lui appartient. Ainsi si son auteur était débiteur de la dette hypothécaire, le donataire aura contre lui pour le principal et les intérêts l'action negotiorum gestorum; si, au contraire, son auteur n'était que tiers détenteur, il aura seulement cette action contre ceux des précédents propriétaires dont il a éteint la dette (14) . ”

“ Par identité de raison, nous refusons au tiers détenteur qui a payé la dette hypothécaire le droit d'opposer l'art 2037 au créancier dont le fait ou la négligence a rendu impossible la subrogation à ses droits sur d'autres immeubles affectés à la créance. ”

“ Tout tiers détenteur, qu'il soit ou non obligé personnellement à la dette, qu'il ait ou non été mis en demeure par la sommation de payer ou de délaisser, a le droit absolu d'acquitter les dettes auquel l'immeuble est affecté, et d'éteindre les hypothèques par voie de conséquence. Ce parti sera le plus sage, lorsque les créances hypothécaires réunies n'atteindront pas le chiffre du prix d'acquisition ; car on évitera ainsi des procédures et des recours.
L'acquéreur qui veut échapper par ce moyen à l'action hypothécaire doit payer tout ce qui est garanti par l'hypothèque ”

“ L'hypothèque, par essence, est un droit accessoire. Bien que portant sur un immeuble, elle garantit des droits mobiliers, des droits de créance, sans lesquels elle n'a pas de raison d'être ; et ces droits ne changent pas de nature à cause de la garantie dont ils jouissent. Dès lors, le créancier capable de recevoir un paiement est habile à recevoir celui d'une dette hypothécaire, lors même qu'il serait incapable d'aliéner un droit immobilier ”

“ La chose est matériellement impossible. Qui ne sait, en effet, que le capital confié à la terre, sous la forme de travaux d'améliorations, ne rentre que graduellement au bout d'un grand nombre d'années ? L'échéance arrivée, le malheureux emprunteur est donc presque toujours obligé de renouveler son obligation avec de nouveaux frais ou de subir le désastre de l'expropriation. Aussi, avons-nous vu, dans le court espace des huit années qui ont précédé 1840, la dette hypothécaire, déjà si lourde en France, augmenter de l'énorme somme de 1,300 millions!... ”

“ Ces 200 millions devaient se répartir entre les départemens proportionnellement à la dette hypothécaire inscrite. De plus, la société s’obligeait à prendre les mesures et même à supporter les sacrifices nécessaires pour faire indéfiniment les mêmes conditions aux emprunteurs. ”

“ Dans la dette foncière, la créance personnelle disparaît ; il ne reste qu'un droit réel de même nature que l'hypothèque. Le créancier est réduit à l'action hypothécaire, sans avoir d'action personnelle sur l'ensemble du oatrimoine : la personne n'est pas tenue, l'immeuble seul répond de la dette. ”

“ Or, son droit n'était qu'un droit de gage, devant s'éteindre par le paiement; le droit de gage qu'il constitue ne pourra être autre chose, et la seconde hypothèque, subordonnée à la première, s'éteindra avec elle par le paiement fait par le débiteur originaire. Ainsi, tant que les deux dettes seront dues, le gage subsistera. Le gagiste, s'il perd la possession, aura une action hypothécaire utile, et il pourra opposer au propriétaire qui revendiquerait avant d'avoir payé sa dette, l'exception : si toutefois vous n'avez pas donné la chose en gage à votre créancier. ”

“ Aubry et Rau, § 287, note 65.
(3) C. civ.. 2178.
300 RÉGIME HYPOTHÉCAIRE.
profité, et, pour l'efficacité du recours, la loi lui accorde de plein droit subrogation aux droits du créancier qu'il a payé.
La position du légataire particulier est celle d'un tiers détenteur ordinaire : s'il acquitte la dette hypothécaire, pour les héritiers ou successeurs universels, il a une action personnelle contre chacun de ceux auxquels le paiement a été utile, et une action hypothécaire contre ceux qui détiennent les immeubles hypothéqués à la dette du créancier par lui payé. ”

“ Celui qui aura reçu le paiement, pourra le dépenser sans recours possible. Il n'en sera pas de même si c'est le cédant.
Si la dette est d'un corps certain et que le constituant en reçoive le paiement des mains de son propre débiteur, cet objet entre dans son patrimoine grevé d'une hypothèque (1) au profit de chacun des créanciers auxquels il a donné la même créance en garantie. ”

“ Je ne doute pas, si l'on se procurait le moyen d'arriver à une exacte évaluation du chiffre de cette dernière catégorie de dettes, qu'on ne trouvât qu'elles contrebalancent au delà toutes les déductions dont la dette hypothécaire inscrite est susceptible en raison du cumul des garanties, des hypothèques non radiées, et des autres déductions mentionnées par la Commission , et augmentent considérablement la, somme totale fournie par les registres hypothécaires..
Tout le monde sait que pour cette dette l'agriculteur a été forcé de payer un taux d'intérêt exorbitant. ”

“ Aubry et Rau, § 285, note 27 ; Alauzet, VII, 2537.
INSCRIPTION DES PRIVILEGES ET HYPOTHEQUES. 261
avant la faillite n'ont le droit d'être colloques au rang du principal que pour deux années et l'année courante (1) .
909. A défaut d'inscriptions particulières, les intérêts non conservés de droit par l'inscription relative au capital ne jouissent d'aucune garantie hypothécaire; ce qui peut être soutenu par les créanciers simplement chirographaires (2) , ainsi que par le tiers détenteur qui, même sans purger, offre d'acquitter le montant de la dette hypothécaire (3) . ”

“ Le droit que nous voulons ici faire acquérir et résultant de la vente à réméré confèrera celui de tenir le bien, d'en être propriétaire, soit de la totalité si l'importance de la dette répond à la valeur de l'immeuble qui en sera grevé, sinon et seulement d'une portion indivise proportionnée au montant de cette dette. ”

“ Donc le détenteur du fonds hypothéqué est tenu de contribuer au payement. La dette payée par la caution n'est pas la sienne propre, c'est celle du débiteur; elle peut donc user du bénéfice de la subrogation qui lui est accordée par l'art. 1 2151 -3°.
Mais une autre difficulté se présente. Si le tiers détenteur d'un immeuble a payé la dette hypothécaire, a-t-il un recours contre les cautions? Nous pensons qu'il faut distinguer : si le tiers détenteur a acquis le fonds du débiteur principal, il n'a pas de recours à exercer, parce que la. ”

“ L'opération totale du placement sur hypothèque est ainsi dédoublée : un titre constate la créance du prêteur, c'est l'obligation foncière ; un autre titre constate la dette de l'emprunteur, c'est l'acte de prêt.
Ceux qui achètent à la Bourse des obligations foncières sont donc en réalité des créanciers hypothécaires. Seulement leur hypothèque ne porte pas sur tel ou tel immeuble déterminé ; ils ont pour gage la masse des biens sur lesquels la Société , a prêté de l'argent. Ces titres circulent donc avec la garantie hypothécaire qui leur est indirectement, mais très efficacement attachée. ”

“ Et, en effet, lorsqu'un privilège on une hypothèque étreint un immeuble quelconque, d'une part, chaque portion de cet immeuble, même la plus minime et la plus moléculaire, répond de la totalité de la dette, et d'autre part, chaque portion de la dette, même la plus petite et la plus infinitésimale, affecte la totalité du fonds. Le régime hypothécaire est parvenu à donner aux créanciers ces importantes garanties, en créant à leur profit, sous certaines conditions, un droit propre, distinct et indépendant, un véritable jus in re sur les biens affectés par leur débiteur. ”

“ Or, c'est ce qui arriverait, lorsque le débiteur aurait diminué ou éteint sa dette, par un remboursement anticipé, et aurait, par suite, obtenu la radiation partielle ou totale de l'inscription hypothécaire, si la valeur par lui remise n'était pas employée à anéantir pareille valeur en lettres de gage. Donc, si ce sont des obligations, la Société ne peut les remettre en circulation : elle doit les annuler. Si c'est une somme d'argent, il lui est interdit de s'en servir
pour faire des prêts nouveaux. ”

“ Il serait par trop rigoureux, alors, d'obliger le débiteur à donner une nouvelle caution pour toute la dette; et nous trouvons, pour lui permettre de donner deux cautions au lieu d'une, un puissant argument d'analogie dans l'art. 2131 du Code civil, qui n'assujettit" le débiteur hypothécaire, lorsque l'immeuble hypothéqué vient à éprouver des dégradations, qu'à donner un supplément d'hypothèque (3) . ”

“ La dette hypothécaire en France dans les 86 départements, s'élève à 1800 millions comme je l'ai déjà dit. La moitié seulement aurait besoin de l'emprunt : or, ce serait 900 millions à donner aux emprunteurs. Le propriétaire pour ces 900 millions, vous don-
43
nerait 1800 millions d'hypothèque sur ses biens, donc une double hypothèque de la somme qu'il recevrait réellement ; d'après cela, le trésor aurait sur les 86 départements de France, 1800 millions de valeur ; ne produisant aux propriétaires qu'un revenu net de 2 1/2 , d'après ces fonds numéraire employés en terre. ”

“ Les colons poussent, assure-t-on, la négligence jusqu’à ne pas faire opérer la radiation des dettes éteintes, et on va jusqu’à dire qu’il faudrait réduire de plus de moitié le chiffre des inscriptions. Quel que soit en réalité le montant de la dette hypothécaire, elle constitue une charge écrasante, sans préjudice des simples engagemens commerciaux. ”