Oscar Dalmbert

“ Si donc le créancier hypothécaire simple ou privilégié ne prend pas inscription avant l'acte d'aliénation, ou plutôt aujourd'hui, depuis la loi de 1833, avant la transcription de cet acte, le tiers acquéreur reçoit l'immeuble libre et affranchi. Le créancier hypothécaire a donc perdu son droit de saisie de l'immeuble, son droit de le convertir en argent: en un mot, il a perdu son hypothèque, puisque ce qui caractérisé l'hypothèque, c'est d'être un droit réel sur un immeuble (7) . Et s'il a perdu son hypothèque, en vertu de quel droit viendrait-il se faire colloquer sur le prix? ”

“ Deux hypothèses peuvent en effet se présenter : ou bien l'acquéreur de l'immeuble, sommé de payer ou de délaisser, se laisse poursuivre en expropriation forcée ou délaisse, ou bien il remplit les formalités de la purge. Dans le premier cas, pas de difficulté, les créanciers hypothécaires poursuivront la vente de l'immeuble, comme si les droits d'usage, d'habitation ou de servitude n'avaient pas été constitués. En un mot, tout se passera comme si l'immeuble grevé était resté entre les mains du débiteur. ”

“ Dire que le titre du nouveau propriétaire est résolu, c'est admettre implicitement la résurrection du droit de propriété du vendeur (Art. 1183) . Mais comme tout le monde reconnaît que le tiers détenteur reste propriétaire de l'immeuble par lui acquis jusqu'au jugement d'adjudication, il est impossible de trouver même un instant de raison pendant lequel ce droit de propriété aurait, depuis la vente primitive, résidé sur la tête du vendeur. ”

“ La surenchère est, il est vrai, un acte conservatoire, mais vu l'obligation à laquelle elle est subordonnée et la forme dans laquelle elle doit se produire, elle exige de la part de celui qui la requiert la capacité de s'obliger et d'ester en justice (1) . Ainsi les mineurs et les interdits ne peuvent surenchérir (2) . Quant au tuteur de ces incapables, il doit, pour pouvoir exercer la faculté de surenchérir, obtenir l'autorisation du conseil de famille, quoique la surenchère ne puisse, en définitive, que mener à une acquisition d'un droit immobilier. ”

“ Si l'on admet avec la jurisprudence de la Cour suprême que l'adjudication non suivie de surenchère, prononcée sur la poursuite des syndics de la faillite depuis l'époque de l'union, entraîne purge virtuelle, c'est-à-dire substitue, ipso facto, au droit de suite sur l'immeuble un droit qui n'affecte plus que le prix, il faut même décider, par voie de conséquence, que tous les intérêts du prix de cette adjudication forment, comme le capital, le gage de la masse hypothécaire. ”

“ De là, nous concluons que, d'après cette loi, la renonciation au profit de l'acquéreur a pour effet non d'éteindre le droit de suite, mais de détacher l'hypothèque légale de l'immeuble qu'elle affranchit et de la reporter sur le prix qui, par une fiction légale, devient, au respect de la femme, la représentation de l'immeuble.
Les expressions « vaut purge, » sont donc synonymes de celles « entraînent purge virtuelle. » L'hypothèque légale de la femme est convertie en un droit sur le prix et l'acquéreur bénéficiaire de la renonciation est ainsi dispensé de recourir ”

“ Si donc les créanciers privilégiés et hypothécaires n'avaient aucun intérêt sérieux à critiquer l'acte de disposition de leur débiteur, soit parce que le droit concédé n'aurait qu'une valeur insignifiante, soit parce que l'immeuble, malgré la charge de ce droit, suffirait et au delà pour les désintéresser, nous pensons que la constitution d'une servitude prédiale, d'un droit d'usage ou d'habitation échapperait à l'action des créanciers inscrits. ”

“ « L'hypothèque est la base du crédit réel en matière immobilière. Créée à l'origine pour les immeubles, elle a été limitée depuis à cette dernière espèce de biens, et notre Code civil a justement consacré la maxime qui avait prévalu dans l'ancienne jurisprudence : « Les meubles n'ont pas de suite par hypothèque. » Le principe est excellent, parce que les meubles d'une nature en général périssable, n'offrant pas de signes certains d'identité, n'ayant pas d'assiette fixe, ne se prêtent à l'organisation d'aucun système de publicité. ”

“ La théorie que nous venons d'exposer perd absolument de vue le caractère des intérêts, caractère qu'elle va même jusqu'à dénaturer.
L'acquéreur doit les intérêts de son prix au vendeur, soit en vertu d'une stipulation expresse, même lorsque l'immeuble n'est pas frugifère, soit en vertu de la loi et en l'absence de toute stipulation, lorsque la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus (Art. 1652, 3e alinéa, C. civ.) . Dans le premier cas, les intérêts sont un fruit civil représentant la jouissance d'un capital dont le prêt a été en quelque sorte consenti à l'acquéreur. ”

“ Mais dès que l'acquéreur veut purger, il ne peut pas plus se prévaloir de la compensation vis-à-vis des créanciers hypothécaires qu'il n'aurait pu exciper d'un paiement fait au vendeur. Il est par conséquent tenu d'offrir tout son prix aux créanciers qui ont droit à la valeur entière de leur gage. Vainement dirait-il encore qu'étant en droit d'obtenir sur le prix une collocation pour le montant de sa créance, il a la faculté de retenir les sommes qui lui sont dues et de restreindre ainsi ses offres ! ”

“ Est-ce à dire pour cela que cet acquéreur soit privé de tout recours? Non. Une action lui sera toujours ouverte, en vertu des principes généraux du droit; seulement ce ne sera pas toujours contre son auteur qu'il aura le recours qui lui appartient. Ainsi si son auteur était débiteur de la dette hypothécaire, le donataire aura contre lui pour le principal et les intérêts l'action negotiorum gestorum; si, au contraire, son auteur n'était que tiers détenteur, il aura seulement cette action contre ceux des précédents propriétaires dont il a éteint la dette (14) . ”

“ On disait, il est vrai, dans l'opinion contraire, que les formalités de la purge avaient pour unique objet l'intérêt du tiers détenteur; que par conséquent la purge n'éteignait l'action hypothécaire qu'à l'égard de l'acquéreur, en laissant subsister le droit sur le prix. Nous répondons à cette objection, que nulle part la loi n'accorde aux femmes, mineurs et interdits deux actions indépendantes l'une de l'autre, dont la première s'exercerait sur l'immeuble, la seconde sur le prix. ”

“ Si nous supposons, par impossible, qu'une procédure de purge ait été entamée par un mineur ou un interdit, ou par une femme commune en biens relativement à un immeuble propre, ou par une femme mariée sous le régime dotal par rapport à un immeuble dotal, que devront faire les créanciers? Leur rôle est bien simple. Ils demanderont par voie d'action principale que ces incapables soient déclarés non-recevables dans leur procédure. ”

“ Le vendeur sous condition résolutoire n'a conservé sur l'immeuble ni un droit de propriété sous condition suspensive, ni même un droit réel quelconque. Il ne peut par conséquent aliéner valablement l'immeuble une seconde fois avant l'avènement de la condition et il ne peut pas davantage l'hypothéquer. La purge faite par l'acquéreur pendente conditione consomme l'extinction des priviléges et hypothèques qui grevaient l'immeuble. ”

“ Le droit des créanciers hypothécaires est un droit réel qui leur confère la faculté de suivre l'immeuble en quelques mains qu'il passe et d'en poursuivre la vente sur expropriation forcée pour se faire payer sur le prix. Ils ne peuvent donc invoquer de droit sur le prix qu'à partir des notifications qui, subrogeant le prix à la chose, convertissent leurs droits en une action sur une somme d'argent. ”

“ Mais en est-il de même lorsque ces créanciers provoquent une surenchère? Non! Ils protestent contre le titre d'acquisition du tiers détenteur; ils veulent par la surenchère le faire tomber, l'anéantir. Il suit de là que l'adjudication sur surenchère a pour effet de résoudre le contrat primitif et de faire passer l'immeuble sans intermédiaire des mains du débiteur entre celles de l'adjudicataire. ”

“ Si le nouveau propriétaire est devenu adjudicataire, ce n'est qu'au moyen de sacrifices; il a été obligé de payer au delà de son prix d'acquisition. Or il est conforme aux principes du droit et à l'équité qu'il soit indemne. Aussi l'article 2-191 du Code civil décide-t-il « qu'il aura son recours tel que de droit contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre, et pour l'intérêt de cet excédant à compter du jour de chaque paiement. » ”

“ « Le jugement purge toutes les
hypothèques, » on serait tenté de croire que le jugement d'adjudication dûment transcrit opère l'extinction des droits hypothécaires. Mais rien ne serait moins exact qu'une semblable conclusion, car le législateur ajoute « et les créanciers n'ont plus d'action que sur le prix. » A partir du moment où la subrogation a lieu , l'immeuble est libéré de tous les droits hypothécaires qui sont transportés sur le prix; il est purgé. ”

“ Lorsque l'immeuble a été aliéné par le débiteur, le droit de suite est le moyen pour arriver au droit de préférence sur le prix et ce droit de préférence, dans ce cas, n'est que la conséquence et le complément du droit de suite. ”

“ Le tiers détenteur est seul en faute de n'avoir pas pris toutes ses précautions vis-à-vis de son vendeur, s'il subit un préjudice en cas d'éviction. C'est sur ces principes qu'est fondé l'article 2175 du Code civil, dont le texte absolu ne fait aucune distinction entre les impenses utiles et les impenses nécessaires et n'accorde au tiers détenteur le droit de répéter ses impenses que jusqu'à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration. ”

“ Il est vrai que l'art, 7 de cette loi impose au conservateur des hypothèques l'obligation de procéder à l'inscription de son cautionnement. Mais comme il ne saurait dépendre de ce fonctionnaire de rendre illusoire la garantie que la loi l'oblige à fournir, en négligeant de remplir les formalités qu'elle édicté, il est évident que l'efficacité de cette affectation est complètement indépendante de l'accomplissement de la formalité de l'inscription, non seulement en ce qui concerne le droit de préférence, mais encore en ce qui concerne le droit de suite. ”

“ Sans nous attacher à ces expressions droit de suite sur l'immeuble, droit de préférence sur le prix, nous allons avant tout examiner ce que c'est que l'hypothèque, ce qui est de son essence, et ce qu'elle devient si le créancier qui en est investi ne peut plus la faire valoir à l'égard d'un tiers acquéreur. ”

“ Il arrive quelquefois, en pratique, qu'un acheteur fait l'acquisition d'un immeuble en stipulant dans le contrat que les frais d'acte, d'enregistrement et de transcription seront payés par le vendeur. ”

“ Le véritable propriétaire, qui n'est pas détenteur de l'immeuble hypothéqué, n'est alors soumis à aucune obligation vis-à-vis des créanciers hypothécaires s'il n'est pas personnellement obligé à la dette et ceux-ci ne peuvent pas saisir sur lui l'immeuble dont il n'a pas la possession. ”

“ Le bénéfice de la purge compète à tout tiers détenteur d'immeubles réels ou fictifs, quel que soit l'acte en vertu duquel l'acquisition s'est réalisée, qu'il s'agisse d'une vente, d'un échange, d'une donation, d'un legs. ”