Aimé Brunereau

“ Mourlon adoptait cette manière de voir. Il disait : « A l'égard des créanciers héréditaires, le défunt est, par l'effet du bénéfice d'inventaire, réputé vivant ; sa succession le représente. C'est en sa personne fictive que
réside la propriété des biens qu'il a laissés. Tuut se passe comme s'il vivait. S'il y a des rapports entre l'héritier et les créanciers, ce ne peut être ni en qualité de propriétaire, ni de débiteur, il n'est qu'administrateur comptable, car, s'il était propriétaire, il serait tenu des dettes. » ”

“ « Tout jugement prononçant la résolution, nullité ou rescision d'un acte transcrit, doit, dans le mois à dater du jour où il a acquis l'autorité de la chose jugée, être mentionné en marge de la transcription faite sur le registre.» Ainsi, bien que ces jugements aient pour seul but de constater que la propriété n'a jamais été transmise, et par conséquent qu'ils aient pour effet seulement de consolider la propriété sur la tète du premier titulaire, le législateur les a soumis à la formalité de la mention en
marge. ”

“ Au contraire les créanciers hypothécaires ne sont pas
forcés d'accepter en paiement le prix obtenu à la suite d'une vente à laquelle ils sont restés étrangers. Leur droit de surenchère reste entier tant qu'ils n'ont pas accepté les offres faites par l'adjudicataire ou que le délai de quarante jours qui leur est laissé pour l'exercer n'est pas écoulé ; l'adjudication sur folle enchère ne peut avoir pour effet de le leur enlever. ”

“ Les cohéritiers non créanciers du prix ne sont point, en effet, des vendeurs ; à leur égard la licitation produit les effets d'un véritable partage, mais il n'en est pas moins vrai que l'héritier, créancier du prix, est réputé propriétaire jusqu'à l'adjudication ; il conserve la qualité de vendeur ; à son égard la licitation garde bien le caractère d'une vente ; et par conséquent, le jugement d'adjudication doit toujours être transcrit (1) . ”

“ « Si le prix exprimé dans le contrat est insuffisant pour acquitter toutes les charges et hypothèques, l'acquéreur, pour se dispenser d'en payer l'intégralité et se garantir de l'effet des poursuites autorisées par l'article 44, est tenu de notifier, dans le mois de la transcription de l'acte de mutation, aux créanciers, aux domiciles par eux élus : 1° son contrat d'acquisition ; 2° le certificat de transcription qu'il en a requis. » Par conséquent la transcription avait pour effet d'arrêter le cours des inscriptions et servait de préliminaire à la purge des hypothèques inscrites. ”

“ Il en est ainsi en cas de licitation. Elle a pour but de faire cesser l'indivision: c'est une forme du partage; et le jugement d'adjudication qui la termine est comme lui, en vertu du principe établi par l'article 883 du Code civil, un acte déclaratif de propriété, pourvu toutefois que l'adjudicataire soit un des colicitants. Si l'adjudicataire est un tiers, on revient alors à la théorie ordinaire de la vente translative de propriété. ”

“ S'il est vrai que l'art. 2194 n'a pas été modifié et ne prescrit toujours pas la transcription préalable du titre, il n'est pas moins certain que d'après cette loi tout contrat translatif de propriété immobilière ne devient efficace à l'égard des tiers qu'autant que le titre translatif de propriété a été transcrit. Jusque là les tiers sont réputés ignorer le transfert de la propriété, ils conservent tous leurs droits sur l'immeuble et, par suite, peuvent toujours inscrire les hypothèques qui le frappent. ”

“ Mais si l'héritier bénéficiaire est propriétaire des biens de la succession, peut-il se porter adjudicataire de ces mêmes biens ? Il semble qu'il ne peut pas jouer à la fois le rôle de vendeur et d'acheteur, nul ne pouvant se rendre acquéreur de sa propre chose. ”

“ On ne peut vouloir qu'une chose dans l'intérêt des propriétaires comme des créanciers : c'est porter le prix d'un immeuble à sa juste et véritable valeur ; et quand, par une double adjudication, on a deux fois subi la chaleur des enchères, il est certain que le prix correspond à la valeur de l'immeuble, s'il ne l'a dépassée. ”

“ Dès qu'il y a une adjudication sur surenchère, la purge des hypothèques inscrites est réputée complète et définitive, les créanciers ne peuvent plus provoquer la revente de l'immeuble, « surenchère sur surenchère ne vaut », dit la maxime. ”

“ En effet, tout aliénateur s'engage tacitement envers l'acquéreur à le garantir contre l'éviction, et l'inexécution de cette obligation donne à l'acquéreur le droit de demander la résolution du contrat s'il y a intérêt..Mais c'est là une pure faculté pour lui ; et il peut, s'il le préfère, maintenir le contrat. Or, dans l'espèce, l'acquéreur n'a pas intérêt à demander la résolution de la vente, car il perdrait ainsi le droit de réclamer, le cas échéant, l'excédent du prix d'adjudication sur le montant des créances, puisque ce droit est attaché à sa qualité de vendeur. ”

“ Nous trouvons l'application de ces principes : 1° Dans le cas où un acquéreur, un légataire ou un donataire restent adjudicataires d'un immeuble qu'ils ont délaissé pour échapper aux poursuites des créanciers. Nous savons, en effet, que le délaissant n'abandonne pas la propriété de l'immeuble, qu'il se dessaisit seulement de la détention et que, lorsqu'il devient ensuite adjudicataire, il ne fait que recouvrer la détention, sans réaliser une acquisition. ”

“ Dans le cas où, après une première vente, il survient une surenchère, le prix d'adjudication est forcément plus élevé en raison du supplément d'enchères auquel s'est engagé le surenchérisseur ; de plus la seconde vente ne se passera pas sans enchérisseurs puisque l'immeuble sera convoité à la fois par le premier acquéreur et par le surenchérisseur, si bien que l'on peut admettre que le prix obtenu par l'immeuble correspond à sa véritable valeur. ”

“ On voit que, pour expliquer l'anomalie qu'elle consacre, la Cour de cassation dit que l'article 883 n'est pas applicable dans les matières d'enregistrement. Mais cette assertion n'est pas justifiée : le droit de transcription ne peut être exigé que pour les actes de nature à être transcrits, c'est-à-dire ceux qui donnent lieu à la purge. Or, tout adjudicataire sur licitation qui peut repousser les créanciers hypothécaires des colicitants, en vertu de la disposition de l'article 883, n'a pas besoin
de purger et, par suite, il ne doit pas payer les droits de transcription. ”

“ Nous n'avons donc à nous préoccuper que du cas dans lequel le fol enchérisseur n'aurait pas purgé. Ici nous distinguerons : si la première vente opérait par elle-même purge des hypothèques, si c'était, par exemple, une adjudication sur saisie immobilière, le jugement d'adjudication sur folle enchère produira les mêmes effets et les créanciers hypothécaires ne pourront plus surenchérir du dixième. Si la première vente était volontaire, n'opérait pas purge par elle même, le droit de surenchère reste intact et le nouvel adjudicataire est tenu de purger. ”

“ Si le détenteur est le débiteur lui-même, il ne peut pas se plaindre : en consentant une hypothèque à son créancier il lui a donné le droit de poursuivre le paiement de sa créance sur ses biens, ou droit de suite sur les immeubles ; il s'est formé entre eux un contrat d'après lequel le débiteur s'est engagé à payer ou à laisser le créancier vendre ses biens faute de paiement, tandis que le créancier s'engageait à renoncer à ses droits contre le débiteur en cas de paiement de la part de ce dernier. ”

“ La question a un grand intérêt, car si nous admettons que l'adjudicataire tient ses droits de l'acquéreur nous devrons dire que les ayants-cause de ce dernier pourront se prévaloir du défaut de transcription contre l'adjudicataire.
Si, au contraire, nous admettons qu'il les tient du premier aliénateur, nous devrons dire que l'acquéreur est réputé n'avoir jamais été propriétaire et que toutes les hypothèques et les autres droits réels consentis par lui sur l'immeuble sont nuls et ne peuvent être opposés à l'adjudicataire. ”

“ Mais on ne saurait remplacer une expertise par une adjudication dont les données sont d'autant moins certaines que l'enchérisseur est plus assuré de se voir restituer l'excédent de son prix et n'hésite pas ainsi à pousser les enchères au-delà de la valeur réelle de l'immeuble. ”

“ Par conséquent, s'il reste adjudicataire après surenchère, il acquiert la propriété qu'il n'avait pu acquérir précédemment et il doit procéder à la transcription du jugement d'adjudication, d'autant plus que nous avons admis qu'il n'avait pas eu le temps matériel d'y procéder après la première adjudication. Tout se passe en somme comme s'il acquérait l'immeuble pour la première fois. ”

“ Dès lors leur droit est définitif; n'ayant plus à poursuivre la réalisation de l'immeuble, ils n'ont plus besoin de leur action hypothécaire et ils n'ont plus intérêt à conserver leur hypothèque; si elle est périmée après l'adjudication, leur droit n'en reste pas moins entier.
La doctrine et la jurisprudence sont très divisées sur la question. La Cour de cassation s'est cependant prononcée formellement pour la seconde solution qui ne considère la purge comme opérée que par la transcription du jugement d'adjudication. ”

“ C'est pourquoi nous pensons que l'adjudication sur folle enchère ne fait que résoudre le droit de propriété du fol enchérisseur, mais laisse subsister l'adjudication à l'égard du saisi et de ses créanciers. ”

“ Attendu que l'hypothèque est un droit réel qui permet au créancier de suivre l'immeuble en quelques mains qu'il passe. — Attendu que ce droit ne peut disparaître que par l'effet de la purge exécutée conformément aux dispositions des articles 2181 et suivants du Code civil, ou, conformément à la jurisprudence, par une adjudication publique sur expropriation forcée. ”

“ Au contraire l'hypothèque ne produit aucun de ces embarras : elle laisse intacte la procédure d'expropriation commencée ; elle ne nuit en rien aux créanciers hypothécaires puisque le dernier venu ne sera colloqué qu'à son rang, c'est-à-dire après tous les autres et que ceux-ci conservent toujours leur droit de préférence. Quant aux créanciers chirographaires, ils ne peuvent pas se plaindre puisque le débiteur avait gardé à leur égard la faculté de modifier à son gré son patrimoine. ”

“ La purge, en effet, est de nature à porter atteinte aux droits des créanciers, puis-
qu'elle a pour but de les obliger à accepter le paiement de leurs créances avant l'échéance et que, souvent, la vente survenant à un moment inopportun, alors que l'immeuble était déprécié, le prix est insuffisant pour les désintéresser tous. ”

“ La surenchère, qui suit le refus des créanciers d'accepter les offres, n'est alors qu'une « protestation contre le contrat et n'a pour but que de faire tomber le titre du tiers détenteur ».
Mais les arguments donnés à l'appui de cette opinion ne nous satisfont point et nous préférons un autre système. qui soutient que l'adjudication n'upère que la dépossession de l'acquéreur, en sorte qu'il est réputé
avoir été propriétaire de l'immeuble depuis son acquisition, jusqu'au moment de l'adjudication. ”

“ D'autre part, si le fol enchérisseur avait déjà purgé les hypothèques constituées par le précédent propriétaire, la purge reste valable et le dernier adjudicataire n'a pas besoin de la renouveler.
En effet, nous savons que la folle enchère n'efface pas la première adjudication ; le fol enchérisseur ayant
acquis valablement l'immeuble était tenu de payer le prix aux créanciers et de faire tout ce qui était nécessaire pour en opérer la répartition. ”

“ Qu'en principe l'héritier représente la personne du défunt, qu'il est soumis à toutes ses obligations, que si l'article 873 et l'article 1220 établissant la divisibilité de ses obligations dans l'intérêt des héritiers relativement à l'action personnelle, le premier des dits articles et l'article 1221 veulent que cette faveur qui porte une sorte d'atteinte au contrat primitif, cesse sous le rapport de l'action hypothécaire et que l'héritier en soit tenu pour le tout, sauf son recours contre ses cohéritiers. ”

“ Par conséquent si l'adjudicataire n'est pas tenu personnellement de la dette, il devra opérer la transcription de ces jugements pour arriver à la purge des hypothèques inscrites sur l'immeuble.
Il en sera ainsi à la suite d'une adjudication sur licitation ou sur délaissement ; à la suite d'une vente judiciaire de biens de mineurs ou d'interdits ; d'immeubles appartenant à une femme dotale ; des biens d'une succession bénéficiaire ”

“ La loi du 21 mai 1858 a mis fin à cette controverse en décidant que le jugement d'adjudication dûment transcrit purge toutes les hypothèques et que les créanciers n'ont plus d'action que sur le prix. (Art. 717, C. pr.) ”

“ Aussi considérons-nous la théorie soutenue par la jurisprudence comme seule justifiée ; nous nous y rallions sans hésitation et nous pensons que les jugements d'adjudication sur licitation au profit de cohéritiers ou de copartageants ne devront être transcrits qu'autant que la licitation aura eu pour effet de faire cesser d'une façon absolue l'indivision (1) . ”

“ En effet, si la vente de l'immeuble était déjà consentie, même non transcrite, elle était valable entre les parties et leur ayants cause. Or les créanciers chirographaires sont les ayants-cause du vendeur ; et par conséquent la vente était valable à leur égard. ”